Решение по делу № 3А-256/2025 от 09.07.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-256/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000092-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 25 июня 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, действуя через представителя по доверенности ФИО1, обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

На основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» № от ДД.ММ.ГГГГ была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 24646927,5 руб.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 21883650,57 руб.

Административный истец ФИО3 полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 5838000,00 руб., а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № размере 6554000,00 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнил заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил административные исковые требования удовлетворить. Также подтвердил, что административный истец оспаривает кадастровую стоимость, утвержденную на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края по состоянию на 01.01.2023, а также утвержденную 21.03.2022 на основании акта №№, по состоянию на 04.03.2022 дата применения которой определена с 04.03.2022 по 31.12.2023, при этом, ранее установленная кадастровая стоимость истцом не оспаривается.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № состоянию на 01.01.2023 в размере 21 883 650,57 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 5 838 000,00 руб., а также представлен отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 6 554 000,00 руб.

В п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, указано, что согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14,15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Принимая во внимание, что изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, влияет на определение размера налоговой базы, а соответственно на возможность перерасчета суммы уплаченных налогов (но не более чем за три налоговых периода), на дату обращения в суд у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 6349 000 руб., стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 7455 000 руб.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «<адрес>имущество» на экспертное заключение, в которых указано, что в отношении объекта-аналога № (OA №) (<адрес>) в тексте объявления указано «Продается помещение с частичным ремонтом». Эксперт не учел данное отличие и не использовал в отношении OA № корректировку на «Состояние отделки». При расчете корректирующей поправки на местоположение эксперт охарактеризовал Объект оценки как «Окраина города, промзона». ГБУ СК «<адрес>имущество» считают вывод эксперта необоснованным ввиду того, что объект оценки расположен в непосредственной близости от крупной автодороги (<адрес>). Корректирующая поправка для OA №, № составит (-1,4 %) (0,73/0,74-1) (вместо -16,0%), для OA № (+17,7%) (0,73/0,62-1) (вместо 0%). Корректирующая поправка для OA №, № составит (+17,7%) (вместо 0%), для OA № (0%) (вместо -15,0%). Рассчитывая корректирующую поправку на торг, эксперт использует табличные значения для объектов недвижимости, предназначенных для ведения определенного вида бизнеса (-16,0%). Для расчета остальных ценообразующих факторов эксперт использует табличные значения для объектов свободного назначения. Корректирующая поправка на торг для объектов свободного назначения составляет -13,0%. При определении корректирующей поправки на «местоположение» эксперт ссылается на данные Справочника оценщика недвижимости – 2021 «Офисно-торговая надвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО5 Эксперт применяет значение коэффициента для объектов, отнесенных к району «окраина города, промзоны». В Справочнике оценщика отсутствует классификация по району «окраина города, промзоны». В рамках проведенного экспертного заключения эксперт использует ценообразующий фактор «Доступ к объекту», имеющий значение при определении рыночной стоимости объектов торгово-офисного назначения. Объект оценки расположен на закрытой территории ресторанно - гостиничного комплекса «Лесная поляна». Расположение объекта экспертизы на закрытой территории не является его недостатком, а наоборот является преимуществом. Применение экспертом к OA №1-№3 корректирующей поправки (-19,0%) по вышеуказанному ценообразующему фактору считаем необоснованным. Кроме того, экспертом не учтен факт расположения Объекта оценки в лесном массиве, его функциональное назначение (гостиничный домик) делает его с коммерческой точки зрения более привлекательным. Используемый экспертом сравнительный метод анализа не дает возможности всесторонне и в полном объеме охарактеризовать исследуемый объект. ГБУ СК «Ставкрайимущество» полагают, что для получения достоверного результата рыночной стоимости эксперт должен был использовать также доходный метод анализа.

Также после ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя администрации г. Ставрополя на экспертное заключение, в которых указано, что при определении рыночной стоимости спорного здания по состоянию на 01.01.2023 и по состоянию на 04.03.2022 в рамках сравнительного подхода (с. 45-46 и с. 85-86 экспертного заключения) экспертом ко всем аналогам применена понижающая корректировка на «Доступ к объекту» в размере -19%. В обоснование применения данной корректировки на с. 50-52 и с. 90-92 экспертного заключения указано, что корректировка определяюсь на основании Справочника оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия, под ред. ФИО5 Нижний Новгород, 2021, страница 262. Объект оценки расположен на закрытой территории ресторанно - гостиничного комплекса «Лесная поляна». Доступ к объектам аналогам не ограничен (свободный доступ), соответственно корректировка составит 0,81 или (-19%). Однако, назначение и использование офисной и торговой недвижимости отличается от объектов для размещения гостиниц, поскольку гостиницы используются для проживания и отдыха. Для указанных целей закрытая территория является скорее положительным фактором, в связи с чем применение понижающей корректировки считаем необоснованным. Кроме того, при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в качестве аналога № использовано объявление о продаже гостиницы по <адрес>, которая также расположена на закрытой территории (фотографии на с. 98 заключения эксперта). Данное обстоятельство также видно из Google Карты и Яндекс карты. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в качестве аналога № использовано объявление о продаже объекта по <адрес>. Согласно объявлению о продаже (с. 97 экспертного заключения) продается помещение с частичным ремонтом. Однако корректировка на техническое состояние составила 0,00%. Администрация <адрес> полагает, что к данному аналогу подлежит применению повышающая корректировка на состояние.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО7, который дал следующие пояснения.

В ответ на возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество», относительно п. 1 возражений указал, что действительно экспертом не применялся ценообразующий фактор «Состояние отделки», поскольку по мнению эксперта различие по данному фактору между объектом оценки и объектами аналогами являлось не существенным. Справочно: при применении данного ценообразующего фактора рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 г., составит: 7 695 000 рублей. Обоснование корректировки на состояние отделки: корректировка определялась на основании справочника оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Состояние отделки объекта оценки и объектов аналогов №2, №3 относится к категории «Типовой ремонт (отделка стандарт)», соответственно корректировка для объектов аналогов №2, N93 не применялась. Учитывая, что объект аналог №1 имеет частичную внутреннею отделку, то состояние внутренней отделки объекта аналога №1 относится к двум категориям «Типовой ремонт, отделка стандарт» и «требует капитального ремонта, без отделки». Таким образом, экспертом принято решение рассчитать коэффициент данной корректировки для объекта аналога №1 как среднее значение двух категорий «Типовой ремонт, отделка стандарт» «требует капитального ремонта, без отделки», соответственно коэффициент корректировки для объекта аналога №1 составит (0,67+0,84)/2=0,755, корректировка для объекта аналога №1 составит 0,84/0,755=1,11 или 11%. В связи с чем, просил ему дать время для устранения данной ошибки, и предоставления времени для подготовки дополнительного заключения.

Относительно п. 2 возражений пояснил, что на странице 12-14 заключения представлены схемы расположения объекта оценки. Как видно из данных схем объект оценки не расположен в непосредственной близости от <адрес> <адрес>. Объект оценки расположен на окраине <адрес>. Таким образом, эксперт обоснованно определил категорию местоположения объекта оценки как «Окраины города, промзона».

Относительно п. 3 возражений указал, что при определении скидки на торг экспертом использовался справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. На странице 52 данного справочника авторами раскрывается описание данной категории. Объекты аналоги полностью подходят под данную категорию, соответственно применение скидки на торг по категории «Недвижимость предназначенная для ведения определенного вида бизнеса» является полностью обоснованным. На странице 415 данного справочника авторами представлены усредненные показатели скидки на торг по всем городам России. То есть скидка на торг не является корректировкой, поскольку в данном случае не идет сравнение характеристик объекта оценки и объектов аналогов. Скидка на торг применяется исключительно для объектов аналогов, а в дальнейшем авторами справочника представлены корректирующие коэффициенты для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов в целом.

Относительно п. 4 возражений об отсутствии информации о справочнике, который использован экспертом, пояснил, что в соответствии п. 8. ФСО-VI. «Отчет об оценке» на странице 106 заключения экспертом представлен скриншот справочника относительно используемой корректировки на местоположение позволяющий идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки, в отличие от таблицы указанной в возражениях на странице 6.

Относительно п. 5 возражений указал, что доступ к объекту подразумевает то, что расположение объекта на закрытой территории ограничивает круг потенциальных пользователей объекта, что в свою очередь снижает его стоимость по отношению к объектам, доступ к которым не ограничен. Доступ к объекту оценки осуществляется через смежные земельные участки то есть по разным причинам может быть ограничен, соответственно применение корректировки по данному ценообразующему фактору является обоснованным. В части возражения о том, что экспертом не учтен факт расположения объекта оценки в лесном массиве, данные возражения не могут быть приняты во внимание судом, поскольку представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество», лишь выражает сомнение в том, что не применение экспертом корректировки по данному ценообразующему фактору повлияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. При этом, представитель ГБУ не указывает значение данного интегрального показателя для данной корректировки, который, по его мнению, должен был применить эксперт, что свидетельствует о не соответствии доводов возражения требованиям ст. 62 КАС РФ, согласно которой, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. В соответствии п. 2. ФСО-V. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В тоже время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. В соответствии подпункта 13. п. 7. ФСО-VI. В соответствии со ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности и настоящим федеральным стандартам оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание процесса оценки объекта оценки в частности применения подхода (подходов) к оценке, включая: последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать. На странице 38, 78 заключения экспертом прокомментирован отказ от применения доходного подхода.

В ответ на возражения администрации г. Ставрополя, эксперт дал свои пояснения ранее, так как по своей сути п. 1 возражений совпадает с пунктом 5 возражений представителя ГБУ, а п. 2. возражений совпадает с п. 1 возражений представителя ГБУ.

После устранения ошибки экспертом ФИО7 представлено дополнительное заключении эксперта <данные изъяты>

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № №, с учетом устраненных недостатков изложенных в дополнительном заключении № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 19.05.2025. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилого здания, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов недвижимости предназначенных для ведения определенного вида бизнеса (гостиниц) в районе расположения объекта оценки, экспертом была сделана выборка объектов сопоставимых по своим основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Наиболее эффективное использование объекта оценки представляет текущее (фактическое) использование объекта оценки, в качестве нежилого здания, предназначенного для ведения определенного вида бизнеса (гостиницы).

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления с сайтов: https://www.cian.ru/, https://www.voronezh.irr.ru/, https://www.domofond.ru/, https://www.ruads.org/, https://www.ruads.net/, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, архива сайта https://архифоценщика.рф/.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на торг, местоположение, площадь, доступ к объекту, техническое состояние, состояние отделки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов. Как показал проведенный анализ рынка предложений по аренде объектов недвижимости предназначенных для ведения определенного вида бизнеса (гостиниц) практически отсутствует.

В соответствии с проведенным экспертом анализом рынка, имеется достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, соответственно применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта являлось целесообразным. Экспертом применялся сравнительных подход (100 %) для определения рыночной стоимости.

Заключение эксперта с учетом представленных дополнений является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», доводы возражений администрации г. Ставрополя выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № № устные и письменные пояснения эксперта ФИО7 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» и доводы возражений Администрации г. Ставрополя по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от 30 мая 2025 года № № и представленных дополнений № № не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении АНО «Бюро судебных экспертиз СК» от 30.05.2025 № № итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 74,2 % по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на 64,8% по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.03.2022 и по состоянию на 01.01.2023 в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № №

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В абзаце втором п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку административным истцом оспаривается как архивная кадастровая стоимость (по состоянию на 04.03.2022), так и действующая кадастровая стоимость (по состоянию на 01.01.2023), с учетом положений п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 04.03.2022, с указанием периода применения (с 04.03.2022 по 31.12.2023), а также стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30.01.2025.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости:

- по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6349000 рублей, на период действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7695000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 30.01.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.07.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

судья - О.М. Чебанная