Решение по делу № 3А-2127/2021 от 03.08.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

Дело № 3а-390/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем Фроловым Г.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 2 180 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 2 046 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 1 954 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 2 074 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 2 044 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 1 688 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: - в размере 2 148 000 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость:

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 666 286,8 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 626 592,75 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 677 112,45 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 106 961,55 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 056 441,85 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 110 570,1 руб.;

- помещения с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 3 604 941,45 руб.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, определенная в ходе государственной кадастровой оценки, существенно выше их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, так как ведет к необоснованному увеличению налога на имущество физических лиц.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества в размере рыночной согласно выводам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, в случае отказа в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 просит отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Административным истцом ФИО1 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в свое отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО2

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, также просит учесть изложенные в возражении обстоятельства при вынесении законного и обоснованного решения.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя управления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов, ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенное по адресу: ;

- нежилое помещение с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: ;

- нежилое помещение с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: .

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- в размере 3 666 286,8 руб.;

- в размере 3 626 592,75 руб.;

- в размере 3 677 112,45 руб.;

- в размере 3 106 961,55 руб.;

- в размере 3 056 441,85 руб.;

- в размере 3 110 570,1 руб.;

- в размере 3 604 941,45 руб.

Согласно статье 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ указанные кадастровые стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 25.01.2022 года № 27-01090-ГС/22 (л.д. 18-20 том 2).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № ОЦ-070/21 от 09.12.2021 года, подготовленный оценщиком 14., из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на дату оценки 01.01.2018 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 2 180 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 2 046 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 954 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 2 074 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 2 044 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 688 000,00 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 2 148 000,00 руб.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 02.03.2022 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Сервис-Юг». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно результатам заключения эксперта № 012-04/2022, подготовленного экспертом ООО «Сервис-Юг» 15., при составлении отчета об оценке № ОЦ-070/21 от 09.12.2021 года, оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком не является достоверной и достаточной. Экспертом установлено, что в исследуемом отчете при анализе максимальной эффективности оценщик использует таблицу 17, где безосновательно выставляет баллы по основным параметрам объектов сравнения. При использовании объекта-аналога № 5, у которого имеется служебная стоянка, оценщик не делает корректировку на наличие парковки, что приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Также оценщиком использована корректировка на долевую собственность объекта коммерческой недвижимости, при этом не представлен источник информации о доле собственности объекта оценки, таким образом, нарушены требования пункта 22 ФСО № 7.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № ОЦ-070/21 от 09.12.2021 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 750 565 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 727 417 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 749 019 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 503 002 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 485 843 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 509 309 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 509 440 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером составляет 1 724 626 руб.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлен отзыв, согласно которому в экспертном заключении выявлены следующие нарушения:

- применение только доходного подхода и отказ эксперта от применения сравнительного подхода не корректен, поскольку сравнительный подход наиболее точно отражает цены реальных предложений на открытом рынке, тогда как доходный подход основывается на предполагаемых доходах;

- в расчетных таблицах эксперт ошибочно принял значение скидки на торг из расширенного интервала – 12,9 % для неактивного рынка. Местоположение объектов экспертизы () характеризуется высокой коммерческой привлекательностью. Требуемая корректировка на торг 10,2% (активный рынок). Применение корректировки для неактивного рынка ведет к снижению рыночной стоимости исследуемых объектов;

- подобранные объекты-аналоги № 1 и № 2 существенным образомотличаются от объектов экспертизы по одному из основных ценообразующихпараметров - площади. Выбрав для расчета стоимости объектов экспертизыплощадью от 84,7 до 101,9 кв. м аналоги площадью 30,0 кв. м и 23,0 кв. м, экспертпонижает стоимость исследуемых объектов введением корректировок в размереот 11,5% до 15,9 % соответственно. Использование данных аналогов влечет засобой снижение стоимости объектов экспертизы;

- при определении процента недозагрузки для офисно-торговыхобъектов свободного назначения на стр. 57 заключения эксперт необоснованнопринимает величину недозагрузки в размере среднего значения - 21,0 % длянеактивного рынка, что приводит к существенному занижению стоимостиобъектов, пояснения эксперта отсутствуют. Величина недозагрузки дляактивного рынка составляет 12,3 %;

- при определении коэффициента капитализации для офисно-торговых объектов свободного назначения эксперт необоснованно принимаетуказанную величину в размере среднего значения - 12,7 % для неактивногорынка, что приводит к существенному занижению стоимости объектов,пояснения эксперта отсутствуют. Величина коэффициента капитализации дляактивного рынка составляет 12,1 %.

Таким образом, представитель административного ответчика считает, что эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан по вызову суда явиться в суд, провести полное исследование объектов, документов и материалов, дать обоснованное и объективное заключение в письменной форме, отражающее ход и результаты проведенных им исследований.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Эксперт 16., проводивший судебную экспертизу, предоставил письменные пояснения относительно указанных представителем департамента нарушений в экспертном заключении.

Из представленных пояснений следует, что в заключении представлен обоснованный отказ от применения сравнительного и затратного подходов. При анализе фактических данных о ценах предложений, экспертом не было выявлено сопоставимых объектов (встроенных помещений) по основным характеристикам и параметрам с объектами оценки на дату оценки. Представленные предложения о продаже недвижимости значительно отличаются от объектов оценки по типу объекта, виду использования, конструктивным элементам, также в объявлениях отсутствует основная информация об объектах.

Принятое значение скидки на торг из расширенного интервала – 12,9% для неактивного рынка, эксперт обосновал тем, что в низкий уровень торговой активности офисно-торговых помещений, большой разброс цен, немногочисленность населённого пункта (80 тысяч на 2019 год) и отсутствие статистической информации, поэтому было принято отнести объекты оценки к неактивному рынку. Площадь и расположение объектов оценки имеют высокую коммерческую привлекательность, в связи с этим, было принято решение взять корректировку на торг из расширенного интервала.

Относительно подобранных объектов-аналогов № 1 и № 2, эксперт пояснил, что найдены наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. На различия в части площади использовалась корректировка по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости - 2016» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 год, под редакцией ФИО7). В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине корректировок.

Что касается принятой величины недозагрузки и коэффициента капитализации, эксперт указал, что в связи с тем, что объекты оценки были отнесены к неактивному рынку, корректировка на процент недозагрузки и коэффициент капитализации были взяты для неактивного рынка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт 17 в дополнение к письменным пояснениям указал, что в данном случае затратный подход не применяется к встроенным помещениям. При определении степени активности рынка, экспертом проанализирован уровень торговой активности торгово-офисных помещений, который в данном случае характеризуется большим разбросом цен, немногочисленностью населенного пункта и отсутствием статистической информации в , что позволило отнести рынок к неактивному. Относительно влияния на результаты экспертизы размера кадастровой стоимости, указанной в описании объектов оценки в таблице 1 заключения эксперта, эксперт пояснил, что указанная им сумма кадастровой стоимости не оказывает никакого влияния на рыночную стоимость и не является каким-либо ценообразующим фактором. Рыночная стоимость определялась доходным подходом по аналогам и по ситуации, сложившейся на рынке.

Таким образом, пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6, изложенные в отзыве.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объектов оценки, произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение экспертом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости осуществлялось с использованием доходного подхода методом капитализации дохода. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным.

Отказ от применения затратного подхода верно обоснован тем, что в данном случае он не будет отражать реальной рыночной стоимости при определении стоимости нежилых помещений, так как оцениваемые помещения являются встроенными помещениями здания, имеющих конструкции и коммуникации необходимые для эксплуатации всего здания (фундаменты, крыша, кровля, общие системы отопления, водоснабжения, канализации, распределительные электрические элементы (щиты, подстанции), места общего пользования, лифты, лестничные площадки, различные элементы благоустройства и прочее), а так же отсутствие прав на земельный участок, в связи, с чем возникают сложности при определении стоимости строительства конкретного встроенного помещения. Разделение общей стоимости всего здания, полученной затратным подходом, на отдельные встроенные помещения, без вышеуказанной информации о величине неразделимых конструктивных элементов, относящихся к различным типам помещений (парковки, квартиры, коммерческие площади) приведет к искажению итогового результата.

Сравнительный подход не применялся ввиду того, что при анализе рынка было выявлено, что на дату определения стоимости экспертом не была найдена достоверная информация о продаже аналогичной недвижимости (встроенных нежилых помещений с сопоставимыми характеристиками) в районе расположения объектов оценки.

Таким образом, отказ от применения доходного и затратного подхода обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО № 4.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица - оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, ходатайство представителя административного ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 012-04/2022, подготовленного экспертом ООО «Сервис-Юг» 18., на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 24.12.2021 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24.12.2021 года.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 01.01.2021 года утверждена кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- в размере 3 543 237,01 руб.;

- в размере 3 504 875,19 руб.;

- в размере 3 553 699,32 руб.;

- в размере 3 002 684,12 руб.;

- в размере 2 953 859,99 руб.;

- в размере 3 006 171,56 руб.;

- в размере 3 483 950,56 руб.

Данные кадастровые стоимости в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ применяются с 01.01.2022 года.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Кроме того, от директора ООО «Сервис-Юг» ФИО8 поступило ходатайство о взыскании расходов с ФИО1 за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, расходы на проезд и проживание сторон, связанные с явкой в суд, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО9 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 666 286,8 руб.) и его рыночной стоимостью (1 750 565 руб.) составляет 52,26 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 626 592,75 руб.) и его рыночной стоимостью (1 727 417 руб.) составляет 52,37 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 677 112,45 руб.) и его рыночной стоимостью (1 749 019 руб.) составляет 52,4 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 106 961,55 руб.) и его рыночной стоимостью (1 503 002 руб.) составляет 51,6 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 056 441,85 руб.) и его рыночной стоимостью (1 485 843 руб.) составляет 51,4 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 110 570,1 руб.) и его рыночной стоимостью составляет (1 509 309 руб.) составляет 51,4 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 110 570,1 руб.) и его рыночной стоимостью (1 509 440 руб.) составляет 51,4 %; кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером (3 604 941,45 руб.) и его рыночной стоимостью (1 724 626 руб.) составляет 52,16 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов по проведению экспертизы с ФИО1 и о необходимости их возмещения с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, которым в данном случае является департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 750 565 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 727 417 (один миллион семьсот двадцать семь тысяч четыреста семнадцать) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 749 019 (один миллион семьсот сорок девять тысяч девятнадцать) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 503 002 (один миллион пятьсот три тысячи два) рубля, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 485 843 (один миллион четыреста восемьдесят пять тысяч восемьсот сорок три) рубля, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 509 309 (один миллион пятьсот девять тысяч триста девять) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 509 440 (один миллион пятьсот девять тысяч четыреста сорок) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенное по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 724 626 (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи шестьсот двадцать шесть) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами , , , , , , , считать 24 декабря 2021 года.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО «Сервис-Юг» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 12 августа 2022 года.