Дело XXX (2-3557/2024)

78RS0XXX-18

Санкт-Петербург 16 сентября 2025 года

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд ... в составе:

председательствующего судьи Русановой С.В.,

при секретаре ФИО17,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13 к ООО «НЖ Недвижимость» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоэтажной автостоянки,

установил:

ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13 обратились в Василеостровский районный суд ... с иском к ООО «НЖ Недвижимость», в котором просят признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 в форме очно-заочного голосования, оформленные Протоколом XXX от XX.XX.XXXX.

В обоснование иска указывается на те обстоятельства, что истцы являются собственниками нежилых помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (кадастровый XXX); вышеуказанным лицам стало известно, что в период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 в форме очно-заочного голосования, XX.XX.XXXX по итогам голосования был изготовлен Протокол XXX; в числе решений, принятых на собрании собственников: выбор способа управления; о расторжении договора управления многоэтажной автостоянкой со встроенно-пристроенными помещениями с управляющей организацией ООО «Светлый мир «Управление Недвижимостью»; о выборе управляющей организации; об утверждении формы и условий договора управления многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями; о заключении договора управления многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями; об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоэтажной автостоянки; об утверждении порядка индексации и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества; о соблюдении положения о пропускном и внутриобъектовом режиме жилого комплекса и концепции «Двор без машин» в жилом комплексе «Светлый мир «Я-Романтик…»; о выборе способа накопления денежных средств на проведение капитального ремонта общего имущества; об утверждении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества; о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт; об утверждении порядка и условий уплаты взноса на капитальный ремонт; о принятии решения об оплате коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета (ХВС, ГВС, электроэнергия, тепловая энергия); с решениями, принятыми на общем собрании собственников, нижеподписавшиеся лица полностью не согласны и считают его принятым с нарушением норм гражданского законодательства; кроме того, собственники полагают, что данные решения нарушают их права, в частности решение по утверждению размера платы за содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт и об утверждении порядка индексации и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества; многоэтажная автостоянка со встроенно-пристроенными помещениями является отдельно стоящим нежилым зданием; таким образом, можно сделать вывод, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей при условии, что помещения расположены в многоквартирном доме; как указано в протоколе общее количество проголосовавших 51 013,83 кв.м.; председатель общего собрания и члены комиссии полагают, что число голосов собственников составляет 61,8% от общей площади 82 539,80 кв.м.; однако, это неверно – общая площадь нежилых помещений согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию XXX от XX.XX.XXXX, а также согласно сведениям из Росреестра, составляет 113 736,8 кв.м.; таким образом, в общем собрании собственников приняли участие 44.85%, что свидетельствует об отсутствии кворума; таким образом, истцы полагают, что был нарушен порядок уведомления собственников, отсутствовал необходимый кворум для принятия подобных решений, также порядка 200 собственников нежилых помещений не принимали участие в голосовании.

Истцы ФИО1, ФИО10, ФИО4, их представитель ФИО18, действующая на основании ордеров (л.д.124-126 том 1), в судебное заседание явились, просили удовлетворить исковое заявление.

Истец ФИО8 в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковое заявление.

Истец ФИО13 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю ФИО23, действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковое заявление.

Истцы ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте заседания, получение судебного извещения по месту жительства не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не заявляли.

Представитель ответчика ООО «НЖ Недвижимость» и третьего лица ООО «Управление недвижимостью» ФИО19, действующий на основании доверенностей, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления.

При таком положении в силу ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ФИО3 с XX.XX.XXXX является собственником нежилого помещения 789, расположенного по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.37-39 том 1).

ФИО6 с XX.XX.XXXX является собственником в праве общей совместной собственности на нежилое помещение 97, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.40-43 том 1).

ФИО8 с XX.XX.XXXX является собственником нежилого помещения 573, расположенного по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.44-46 том 1).

ФИО9 с XX.XX.XXXX является собственником нежилого помещения 723, расположенного по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.47-49 том 1).

ФИО10 с XX.XX.XXXX является собственником 1/530 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 11-Н, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.50-51 том 1).

ФИО4 с XX.XX.XXXX является собственником 1/591 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 12-Н, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.52-63 том 1).

ФИО11 с XX.XX.XXXX является собственником нежилого помещения 868, расположенного по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.64-66 том 1).

ФИО12 с XX.XX.XXXX является собственником нежилого помещения 85, расположенного по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.67-69 том 1).

ФИО13 с XX.XX.XXXX является собственником 1/591 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 12-Н, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.70 том 1).

ФИО1 с XX.XX.XXXX является собственником 1/530 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 11-Н, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.73-74 том 1).

ФИО2 с XX.XX.XXXX является собственником в праве общей совместной собственности на нежилое помещение 376, расположенное по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 (л.д.72 том 1).

В период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в форме очно-заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1, по итогам которого оформлен Протокол XXX от XX.XX.XXXX (л.д.16-25 том 1).

Из указанного протокола следует, что инициатором собрания выступало ООО «НЖ Недвижимость»; общая полезная площадь жилых и нежилых помещений дома по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1, составляет 82 539,80 кв.м.; общее количество голосов, составляет 82 539,80 кв.м. (1 голос = 1 кв.м. – 100% голосов собственников); в общем собрании собственников помещений в многоэтажной автостоянке со встроенно-пристроенными помещениями приняли участие: общее количество собственников (или их представителей) – 481, общее количество голосов собственников – 51 013,83 кв.м., общее количество голосов собственников (в %) – 61,8%.

Также из указанного протокола следует, что указанным собранием приняты решения:

- избран председателем общего собрания ФИО20;

- избран секретарем общего собрания ФИО21, возложена обязанность на председателя и секретаря собрания обязанность по оформлению решений общего собрания итоговым протоколом;

- утверждена счетная комиссия в следующем составе: ФИО20, ФИО21, возложена ответственность на счетную комиссию за подсчет голосов, подведение итогов голосования;

- расторгнут договор управления с управляющей организацией ООО «Светлый мир «Управление Недвижимостью» с XX.XX.XXXX;

- выбран способ управления многоэтажной автостоянкой со встроенно-пристроенными помещениями – управление управляющей организацией;

- выбрана в качестве управляющей организации ООО «Управление недвижимостью»;

- утверждены условия договора управления многоэтажной автостоянкой со встроенно-пристроенными помещениями между ООО «Управление недвижимостью» и собственниками помещений многоэтажной автостоянки по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 в предлагаемой редакции;

- заключен договор управления на утвержденных общим собранием условиях с XX.XX.XXXX сроком на 5 лет с правом пролонгации;

- утвержден с XX.XX.XXXX размер платы для нежилых помещений (за исключением №XXX-Н, 11-Н, 12-Н): 71,68 руб. за 1 кв.м. нежилого помещения, утвержден с XX.XX.XXXX размер платы для нежилых помещений №XXX-Н, 11-Н, 12-Н (паркинг): 68,71 руб. за 1 кв.м. нежилого помещения;

- утвержден следующий порядок индексации и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями: если в предшествующем году собственниками помещений общее собрание не проводилось или не общем собрании не было принято решение об изменении размера платы на текущий год, управляющая организация вправе в одностороннем порядке произвести индексацию размера платы за помещение в соответствии с уровнем официальной инфляции в России, определенным в соответствии с данными Росстата, с уведомлением собственников путем размещения информации на официальном сайте за 30 дней до момента изменения размера платы, либо путем размещения соответствующей информации в платежных документах («счетах»), выставляемых управляющей организацией собственникам на оплату услуг. При этом подписание дополнительного соглашения к договору управления и (или) принятие общим собранием собственников дополнительного решения о размере платы, определяемом в вышеназванном порядке, не требуется;

- соблюдение Положения о пропускном и внутриобъектовом режиме жилого комплекса и концепции «Двор без машин» в жилом комплексе «Светлый мир «Я-Романтик»…»;

- утверждено накопление денежных средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями на расчетном счете управляющей организации ООО «Управление недвижимостью»;

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества многоэтажной автостоянки со встроенное-пристроенными помещениями утвержден в размере равном минимальному размеру ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, установленному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга на соответствующий период;

- лицом, уполномоченным на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт, определена управляющая организация ООО «Управление недвижимостью»;

- утвержден порядок и условия уплаты взноса на капитальный ремонт – уплата в соответствии с предоставляемым управляющей организацией платежным документом, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным месяцем. Начисления производятся с XX.XX.XXXX;

- определен размер ежемесячных расходов собственников нежилых помещений исходя из объемов коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоэтажной автостоянки, рассчитанных по показаниям общедомового прибора учета (ХВС, ГВС, электроэнергия, тепловая энергия);

- утвержден следующий порядок оформления протокола: протокол подписывается в 2 (двух) экземплярах председателем и секретарем общего собрания. Материалы собрания хранятся: 1 экземпляр – в помещении офиса управляющей компании, 1 экземпляр – у председателя настоящего собрания.

Собственники нежилых помещений о месте и времени проведения собрания были заблаговременно извещены о проведении собрания, путем размещения объявления на информационном стенде (л.д.27-32 том 1).

Согласно п.1 ст.181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно п.1 ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со ст.181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно п.1 ст.181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

В соответствии с ч.4 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч.5 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч.3 ст.47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.3 ст.181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания, а в случае принятия решения в результате заочного голосования - лицами, проводившими подсчет голосов или зафиксировавшими результат подсчета голосов. Настоящим Кодексом, законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрен иной способ подтверждения проведения заседания участников гражданско-правового сообщества и результатов голосования на заседании, а также результатов заочного голосования.

Согласно п.1 Письма Минстроя России от XX.XX.XXXX N 35851-ЕС/04 количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которыми обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

В производстве отдела дознания УМВД России по ... Санкт-Петербурга находится уголовное дело XXX, возбужденное отделом дознания УМВД России по ... Санкт-Петербурга XX.XX.XXXX по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 УК РФ, в отношении неустановленного лица. В ходе дознания установлено, что неустановленное лицо из числа сотрудников ООО «Светлый мир» «Управление недвижимостью», в неустановленный период времени, но не позднее XX.XX.XXXX в неустановленном месте, совершило подделку официальных документов-протокола по вопросам внеочередного общего собрания собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями от XX.XX.XXXX XXX и приложения к нему – решения (бюллетени) собственников многоэтажной автостоянки, расположенной по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1.

Постановлением дознавателя ОД УМВД России по ... Санкт-Петербурга лейтенанта полиции ФИО22 от XX.XX.XXXX дознание по уголовному делу XXX приостановлено (л.д.113 том 3).

Из представленного ответа на запрос документации ООО «Управление недвижимостью» от XX.XX.XXXX следует, что оригиналы решений собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1, а также оригинал Протокола XXX от XX.XX.XXXX – утеряны, их местонахождение на сегодняшний день установить не удалось; в ходе внутренней проверки в организации предварительно установлено, что отсутствие части документации организации (исполнительной документации ВК 1 Блок 1, ВК 1 Блок 2, ОВ Блок 1, ОВ Блок 2, ЭОМ Блок 2), а также документов по вышеуказанному собранию, обнаружено после выезда организации XX.XX.XXXX из офиса по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1, помещение 546; документы предположительно могли быть утрачены при выполнении погрузо-разгрузочных работ при выезде из помещения XXX либо перепутаны с отходами (ТКО) и по ошибке утилизированы; XX.XX.XXXX надлежащим образом заверенные копии Протокола XXX от XX.XX.XXXX, решений собственников были предоставлены ООО «Управление недвижимостью» в адрес прокуратуры ... Санкт-Петербурга (л.д.33 том 3).

Таким образом, при разрешении спора суд руководствуется копиями документов, представленных по запросу суда из УМВД России по ... (л.д.1-526 том 3).

Согласно п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от XX.XX.XXXX N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Таким образом, является несостоятельным довод стороны истца о том, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей при условии, что помещения расположены в многоквартирном доме, многоэтажная автостоянка со встроенно-пристроенными помещениями является отдельно стоящим нежилым зданием.

Кроме того, сторона истца указывает на то обстоятельство, что из Протокола XXX от XX.XX.XXXX следует, что общее количество проголосовавших 51 013,83 кв.м; однако, общая площадь нежилых помещений согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию XXX от XX.XX.XXXX, а также согласно сведениям из Росреестра, составляет 113 736,8 кв.м.; таким образом, в общем собрании собственников приняли участие 44.85%, что свидетельствует об отсутствии кворума.

Указанный довод подлежит отклонению, поскольку согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию XXX от XX.XX.XXXX, 113 736,8 кв.м. является общей площадью объекта (нежилого здания), а не общей площадью нежилых помещений; в графе РВЭ «площадь нежилых помещений» - площадь не указана, в связи с чем данная площадь определяется, в том числе данными из Единого государственного реестра недвижимости и составляет 82 539,80 кв.м.; в общем собрании собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 принял участие 481 собственник, общее количество голосов 51 013,83 кв.м, что составляет 61,8%, т.е. кворум имелся и собрание было правомочно принимать решения по вопросам повестки дня.

Кроме того, ООО «НЖ Недвижимость» являлось инициатором данного общего собрания, принимало участие в голосовании как собственник нежилых помещений №XXX-Н, 8-Н, 9-Н, 14-Н, 17-Н, 23-Н.

Таким образом, на основании оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что общее собрание собственников помещений многоэтажной автостоянки со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ..., бульвар ФИО15 Грина, ..., строение 1 было созвано и проведено в соответствии с действующим законодательством, собрание имело необходимый кворум и разрешило в пределах своей компетенции поставленные на голосование вопросы, а принятые собранием решения не нарушили прав истцов или иных лиц, доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых решение собрания может быть признано судом недействительным, не представлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО13 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд ....

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено XX.XX.XXXX