УИД 78RS0XXX-69
Дело XXX 19 декабря 2024 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Можаевой М.Н.,
при секретаре ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «СЗ «СПб Среднерогатская», в соответствии с которым просили признать недействительными решения общего собрания нежилых помещений подземного и надземного гаража, расположенного по адресу: ..., стр. 1, оформленные протоколом XXX от XX.XX.XXXX.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками нежилых помещений подземного и надземного гаража, расположенного по адресу: ..., стр. 1, кадастровый XXX. Истцам стало известно, что в период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX проводилось внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений подземного и надземного гаража, расположенного по адресу: ..., стр. 1 в форме очно-заочного голосования. XX.XX.XXXX по итогам голосования был изготовлен Протокол XXX. Согласно данного Протокола общая площадь составляет 15 011,20 кв.м. В голосовании приняли участия 4 собственника (представителя), количество голосов 9 717,21 кв. м. Собранием приняты решения, в том числе, о выборе способа управления, утверждении условий договора управления, утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества встроенно-пристроенного к МКД комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений. При этом, большая часть собственников помещений участия в собрании не принимала, решения приняты голосами ответчика. Истцы полагают, что, в отсутствие специального регулирования к отношениям сторон подлежат применению положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем решения должны приниматься по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Также истцы полагают, что ответчика ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» не имело право голоса на собрании, поскольку за застройщиком право собственности на созданные помещения не зарегистрировано. Истцы полагают, что принятые решения нарушают их права, приняты с нарушением ном гражданского законодательства, кворум отсутствовал, также при созыве собрания был нарушен порядок уведомления собственников.
Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от XX.XX.XXXX гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений передано для рассмотрения по подсудности в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в материалах дела имеются ходатайства истцов о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доверил представление своих интересов адвокату ФИО11, которая исковые требования поддержала в полном объеме.
В судебное заседание явился представитель ответчика ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» ФИО12, просил отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск, указывал, что собрание принято при наличия кворума, собственники помещений о собрании уведомлены, оснований для признания решений недействительными нет.
В судебное заседание явился представитель третьего лица ООО «Управление недвижимостью» (ранее – ООО «Светлый мир «Юность») ФИО12, просил в удовлетворении требований отказать.
Третье лицо ФИО13 в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему:
Согласно п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
На основании п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2).
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
В соответствии с п. 4 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица
В пункте 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от XX.XX.XXXX XXX «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
В силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, истцы являются собственниками нежилых помещений подземного и надземного гаража, расположенного по адресу: ..., стр. 1, кадастровый XXX:
ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., стр. 1, 374ММ;
ФИО3 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., стр. 1, 209ММ, 210ММ;
ФИО4 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., стр. 1, 379ММ;
ФИО5 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., стр. 1, 447ММ;
ФИО6 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., стр. 1, 271ММ;
Истцам стало известно, что в период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX проводилось внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений подземного и надземного гаража, расположенного по адресу: ..., стр. 1 в форме очно-заочного голосования.
XX.XX.XXXX по итогам голосования был изготовлен Протокол XXX.
Согласно данного Протокола общая площадь составляет 15 011,20 кв.м. В голосовании приняли участия 4 собственника (представителя), количество голосов 9 717,21 кв. м. При этом площадь всех машино-мест составляет 7 046,9 кв.м., что также подтверждается квитанциями на оплату.
Согласно Протоколу XXX от XX.XX.XXXX повестка дня общего собрания собственников помещений:
1. Об избрании председателя общего собрания.
2. Об избрании секретаря общего собрания.
3. Об избрании счетной комиссии общего собрания.
4. О выборе способа управления.
5. О выборе управляющей организации.
6. Об утверждении условий Договора управления встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений и заключении Договора управления.
7. Об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений.
8. Об утверждении порядка индексации и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества встроенно-пристроенного надземного к многоквартирному дому комплекса подземного и гаража и встроенно-пристроенных помещений.
9. О передаче в пользование общего имущества встроенно-пристроенного к многоквартирному дому подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений.
10. О соблюдении Положения о пропускном и внутриобъектовом режиме.
11. Об определении способа уведомления собственников помещений о принятых решениях, а также о проведении будущий собраний.
12. Об утверждении установки шлагбаума в комплексе подземного и наземного гаража и встроенно-пристроенных помещений.
13. Об определении времени работы шлагбаума.
14. Об установке круглосуточного поста охраны.
15. Об установлении тарифа за круглосуточный пост охраны.
16. Об установке камер видеонаблюдения.
17. Об определении способа финансирования работ по установке камер видеонаблюдения.
18. Об утверждении порядка оформления оригинала протокола общего собрания и места хранения материалов общего собрания собственников.
19. О выборе способа накопления денежных средств на проведение капитального ремонта общего имущества.
20. Об утверждении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества.
21. О выборе лица, уполномоченного на оказания услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт.
22. Об утверждении порядка и условий уплаты взноса на капитальный ремонт.
Согласно Протоколу XXX от XX.XX.XXXX очная часть состоялась XX.XX.XXXX в комплексе подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений, расположенном по адресу: ..., улица Фёдора ФИО9, ..., строение 1, с 11 часов 00 минут до 12 часов 00 минут.
Дата окончания принятия заполненных решений собственников помещений, принявших участие в очно-заочном голосовании: XX.XX.XXXX, 21 час 00 минут.
Дата составления протокола: XX.XX.XXXX.
Собрание проведено по инициативе ООО «СЗ «СПб Среднерогатская», собственника помещения 102ММ.
На дату проведения внеочередного общего собрания собственников помещений комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений установлено, что в доме по адресу: ..., стр. 1, собственники владеют 15 011,20 кв. м. всех нежилых помещений в доме, что составляет 15 011,20 голосов (100% голосов собственников).
Во внеочередном общем собрании собственников комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений по адресу: ..., стр. 1, приняли участие собственники и их представители, владеющие 9 717,21 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 65 % голосов.
Согласно Протоколу XXX от XX.XX.XXXX общим собранием собственников помещений приняты следующие решения:
1. Избрать председателем общего собрания ФИО7.
2. Избрать секретарем общего собрания ФИО8.
3. Утвердить счетную комиссию в следующем составе ФИО7, ФИО8.
4. Выбрать способ управления - управление управляющей организацией.
5. Выбрать в качестве управляющей организации ООО «Светлый мир «Юность».
6. Утвердить условия управления встроенно-пристроенного к МКД комплекс подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений между ООО «Светлый мир «Юность» и собственниками встроенно-пристроенного к МКД комплекс подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений в предлагаемой редакции и заключить договор управления с XX.XX.XXXX сроком на 3 года с правом пролонгации на тех же условиях.
7. Утвердить с XX.XX.XXXX размер платы за содержание и ремонт общего имущества встроенно-пристроенного к МКД комплекс подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений согласно таблице.
8. Утвердить следующий порядок индексации и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений: если в предшествующем году собственниками общее собрание не проводилось или на общем собрании не было принято решение об изменении размера платы на текущий год, управляющая организация вправе в одностороннем порядке произвести индексацию размера платы в соответствии с уровнем официальной инфляции в России, определенным в соответствии с данными Росстата, с уведомлением ФИО14 путем размещения информации на официальном сайте за 30 дней до момента изменения размера платы, либо путем размещения соответствующей информации в платежных документах («Счетах»), выставляемых уравляющей организацией собственникам на оплату услуг, без подписания дополнительного соглашения к договору.
9. Уполномочить управляющую организацию на заключение договоров по передаче объектов общего имущества собственников иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений. Денежные средства, полученные от заключения указанных договоров, направлять на содержание и текущий ремонт общего имущества встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений -75%, на благоустройство - 25%, от фактически полученных средств.
10. Соблюдать Положение о пропускном и внутриобъектовом режиме «Двор без машин» на территории ЖК «Светлый мир «Жизнь…».
11. Решения, принятые общим собранием собственников, а также итоги голосования, доводить до сведения собственников путем размещения информационного сообщения на информационном стенде, расположенном на первом этаже. Сообщения о проведении будущих собраний размещать на информационном стенде, расположенном на первом этаже комплекса. Сообщения о проведении собраний по вопросам изменения способа управления, выбора иной управляющей организации осуществлять заказными письмами за 10 дней до даты проведения собрания.
12. Утвердить установку шлагбаума в комплексе подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений.
13. Определить время работы шлагбаума при поднятых роллетах: с 07:00 до 10:00, с 17:00 до 20:00 ежедневно.
14. Установить дополнительный круглосуточный пост охраны на выезде на ....
15. Установить тариф в размере 2,61 руб./м. кв в месяц. Начислять плату с XX.XX.XXXX.
16. Установить камеры видеонаблюдения в лифтовых кабинах, местах общего пользования и на фасаде комплекса подземного и надземного гаража в количестве 32 шт. Установку камер видеонаблюдения поручить управляющей организации.
17. Финансирование работ по установке камер видеонаблюдения осуществить единовременным платежом. Платеж начислить в платежном документе отдельной строкой, не позднее двух месяцев с момента изготовления протокола собрания. Установить тариф в размере 81,20 руб./кв.м.
18. Утвердить следующий порядок оформления протокола: подписывается в 2-х экземплярах председателем, секретарем и счетной комиссией общего собрания. Материалы собрания хранить: 1 экземпляр в управляющей компании, 1 экземпляр – у председателя собрания.
19. Утвердить накопление денежных средств на проведение капитального ремонта общего имущества на расчетном счете управляющей организации ООО «Светлый мир «Юность».
20. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений утвердить в размере равном минимальному размеру ежемесячного взноса на капитальный ремонт в МКД в Санкт-Петербурге, установленному Правительством Санкт-Петербурга на соответствующий период.
21. Лицом, уполномоченным на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт, определить управляющую организацию ООО «Светлый мир «Юность».
Истцы полагают, что принятые решения нарушают их права, приняты с нарушением норм гражданского законодательства, кворум отсутствовал, также при созыве собрания был нарушен порядок уведомления собственников.
Ответчик возражал против удовлетворения требований, указывал, что собрание принято при наличия кворума, собственники помещений о собрании уведомлены, оснований для признания решений недействительными нет.
Ответчиком в материалы дела представлены:
- реестр собственников помещений встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ..., стр. 1, на дату проведения собрания,
- копии решений собственников, в том числе ООО «СЗ «СПБ Среднерогатская», которому принадлежит 9 677,41 голосов из 9 717,21 голосов, присутствующих на собрании, что составляет 64,37 % от общего числа голосов -15 011,20 голосов.
Таким образом, кворум для принятия решений по вопросам собрания имелся.
Также ответчик указывает, что собственники нежилых помещений были надлежащим образом уведомлены о проводимом собрании посредством размещения уведомления о проведении собрания на стенде в МКД, что подтверждается материалами фотофиксации.
Ответчиком представлены утвержденные на собрании положение «О пропускном и внутриобъектовом режиме «Двор без машин» на территории ЖК «Светлый мир «Жизнь…»., договор управления.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов.
Как следует из разъяснений п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от XX.XX.XXXX XXX «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, оснований для применения положений ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, к спорным отношениям не имеется.
Истцы полагают, что факт отсутствия передачи жилых помещений МКД XXX участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников.
Суд отклоняет доводы истцов о том, что до передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ от XX.XX.XXXX «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от XX.XX.XXXX № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 и пункта 1 статьи 29 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее семи рабочих дней со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.
Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.
Из указанных положений следует, что с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам), права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений.
Таким образом, ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» было вправе участвовать в принятии решений путем голосования при принятии решений, оформленных протоколом общего собрания XXX от XX.XX.XXXX, в связи с чем оснований для вывода об отсутствии кворума у суда не имеется.
Доказательства уведомления о собрании собственников нежилых помещений инициатором собрания представлены в материалы дела.
Оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «СЗ «СПб Среднерогатская» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Мотивированное решение изготовлено XX.XX.XXXX.