Решение по делу № 2-1040/2025 от 07.02.2025

Производство № 2-1040/2025 (2-8488/2024;)

УИД 28RS0004-01-2024-018132-15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

7 февраля 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Колмогоровой Ю.Е.,

при секретаре Совгир А.С.,

с участием истца ФИО1, ответчика ИП ФИО2, её представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ИП ФИО2 в обоснование указав, что в декабре 2014 года по инициативе собственника квартиры № *** многоквартирного дома по адресу *** – ФИО3 было проведено общее собрание собственников МКД по для принятия решений по вопросам:

- избрать в Совет МКД по ул. *** ФИО1 (решение по вопросу №3);

- избрать председателем совета МКД по ул. *** ФИО1 (решение по вопросу №4);

- одобрить договор возмездного оказания услуг с председателем Совета МКД ФИО1 на период с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года (решение по опросу №6);

- с 01.01.2015 года направлять плату за аренду общего имущества (встроенные помещения, реклама) на оплату услуг Председателя Совета МКД ФИО1, согласно договору возмездного оказания услуг, с 01.01.2015г., общедомовые нужды по решению совета МКД, с оформлением протокола собрания членов Совета МКД (решение по вопросу №7), о чем был составлен протокол общего собрания собственников МКД от 27.12.2014 года.

На основании чего между собственниками МКД по ул. *** и ФИО1 был заключен договор возмездного оказания услуг от 28.12.2014 года. Согласно п. 4.4 указанного договора оплата ФИО1 производится путем перечисления денежных средств за аренду общедомового имущества (встроенных помещений, аренда стеновых ограждений под рекламу) на расчетный счет исполнителя.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД по ул. ***, между ФИО1 и ИП ФИО2 было заключено дополнительное соглашение №5 от 01.01.2015г. к договору аренды встроенного помещения №1 («Парикмахерская») от 05.12.2010г., согласно которому ИП ФИО2 взяла на себя обязательства производить арендные платежи из расчёта 7000 рублей в месяц, не позднее 10 числа каждого месяца, непосредственно на расчётный счёт Председателя Совета многоквартирного дома ФИО1 между ИП ФИО2 и ФИО1 01.12.2015 г. был заключен договор аренды № 03 на второе помещение («Офис»), находящееся в четвертом подъезде, которое в дальнейшем использовалось ИП ФИО2 как маникюрный кабинет, с оплатой 8000 рублей в месяц.

До сентября 2022 г., ИП ФИО2 добросовестно исполняла договорные обязательства по оплате аренды обоих встроенных помещений («Парикмахерская, «Офис»). С сентября 2022 г. ИП ФИО2 прекратила перечислять арендную плату, мотивируя отказ от оплаты выбором другого председателя совета дома в лице ФИО3 и заключением другого трехстороннего договора на арендуемое помещение с ООО «УК Амурблагуправление» и собственником кв. №*** ФИО3 на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД №1 от 01.06.2022г. При этом, ИП ФИО2 не уведомляла собственников помещений МКД по ул. *** о намерениях расторгнуть договор аренды встроенного помещения от 05.12.2010 г. №1, который является действующим. Таким образом, на одно и то же помещение ИП ФИО2 заключила два договора аренды с разными сторонами.

Договор аренды нежилого помещения от 01.09.2022 г., заключенный между собственниками помещений МКД по ул. ***, в лице председателя совета МКД ФИО3, именуемые Арендодатель, действующей на основании протокола №1 от 01.06.2022 г, и ИП ФИО2, действующей на основании свидетельства №28678 РП, именуемая «Арендатор», и управляющей организацией ООО «УК Амурблагуправление» был заключен в отсутствие у сторон необходимых полномочий. Решение общего собрания собственников помещений МКД от 01.06.2022г. в том числе по вопросу о наделении ФИО3 полномочиями по заключению договоров аренды общего имущества было признано недействительным решением Благовещенского городского суда от 19.04.2023г. по делу №2-194/2023, в связи с чем, истец считает что договор аренды нежилого помещения от 01.09.2022г. являлся ничтожным изначально, так как был заключен в нарушение пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.

26.04.2023 г. в адрес ИП ФИО2 истцом направлена претензия о неоплате задолженности по договору №1 от 05.12.2010 г.

После получения информации о признании недействительными решений собрания собственников (протокол от 01.06.2022 г), которое наделяло ФИО3 правом заключения договоров аренды встроенных помещений, ИП ФИО2 обратилась в ООО «УК Амурблагуправление» просьбой вернуть уплаченную ей арендную плату в размере 47000 рублей для погашения задолженности перед ФИО1

В дальнейшем ИП ФИО2 отказалась оплачивать арендную плату в рамках ранее заключенных договоров аренды, без каких-либо оснований, при этом продолжая пользоваться арендованными помещениями.

На основании вышеизложенного истец просит суд взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО4 сумму задолженности по договорам аренды за период с 01.09.2022 г. по 31.12.2022 г. в размере 60000 рублей, взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указав на недобросовестность действий со стороны ответчика ИП ФИО2 и её представителя ФИО3

Ответчик и его представитель ФИО3 возражали против удовлетворения исковых требований, поддерживали доводы, указанные в возражении на исковое заявление, указав что, более 15 лет парикмахерская «Жасмин» и офис сдаются в аренду ответчику. Согласно выписки из ЕГРН нежилые помещения (парикмахерская, офис), встроены в многоквартирный дом по адресу: *** являются общедомовым имуществом. С 2010 года ФИО1 сдавал в аренду нежилые помещения - парикмахерскую (подъезд № 1) и офис (подъезд № 4). Решение 2/3 собственников помещений МКД о сдаче в аренду общедолевого имущества не принималось, протокола общего собрания собственников помещения МКД никто, никогда не видел. За арендную плату, ФИО1, как председатель Совета МКД отчёты не составлял, денежные средства никем не контролировались. В 2022г. собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о переизбрании совета дома, председателя совета и выбор другой управляющей компании, в связи, с чем проведены общие собрания собственников помещений: в период с 30 апреля по 30 мая 2022г. были приняты решения собственников помещений МКД, оформленные протоколом № 1 от 01 июня 2022г., в том числе об избрании совета, наделение его полномочиями и избрание и утверждение председателя совета. Кворум составил 57,82%. Председателем совета избрана собственник квартиры № *** ФИО3 Фёдоровна. ФИО1 не согласился с принятыми решениями собственников и обратился в суд с заявлением о признании протокола № 1 ОСС от 01 июня 2022 недействительным.

В период с 10 ноября 2022г. по 27 ноября 2022г. были приняты решения собственников помещений МКД, оформленные протоколом № 2 от 29 ноября 2022г., в том числе об избрании совета, наделение его полномочиями, избрание и утверждение председателя совета. Кворум составил 64,44%. Председателем совета избрана собственник квартиры № *** ФИО3 Фёдоровна. ФИО1 не согласился с принятыми решениями собственников и обратился в суд с заявлением о признании протокола ОСС от 29 ноября 2022г. недействительным. 19 апреля 2023г. Благовещенским городским судом Амурской области по гражданскому делу 2-194/2023 вынесено решение о признании протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома № 1 от 01 июня 2022г. и № 2 от 29 ноября 2022г. недействительными.

01 декабря 2015г. ФИО1, действующий на основании протокола общего собрания собственников помещений от 31 октября 2015г., заключил с ИП ФИО2 договор аренды нежилого помещения, кадастровый номер помещения ***, площадью - 16,8 кв.м. (подъезд № 4). 20 декабря 2018г. было заключено дополнительное соглашение, к указанному договору, между собственниками помещений многоквартирного дома, в лице уполномоченного председателя ФИО1, действующего на основании протокола от 27 декабря 2014г. и ИП ФИО2 Срок аренды с 01 декабря 2015г. по 31 декабря 2022г. При отсутствии намерений и уведомлений сторон о прекращении действия договора, действие договора аренды пролонгируется на один год. Ответчик указывает, что истец не имеет правовых оснований на взыскания с ответчика задолженности по договорам аренды встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: *** (парикмахерская с кадастровым номером *** (подъезд № 1) и офис с кадастровым номером *** (подъезд № 4) за период с 01 сентября 2022г. ’ по 31 декабря 2022г., так как с 01 августа 2022г. многоквартирный дом находится на управлении ООО «УК Амурблагуправление», и председателем Совета МКД является ФИО3, кв, № ***., полномочия ФИО1 прекращены с 01 июня 2022г. В августе 2022г. ИП ФИО2 обратилась к ФИО3 с заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения «маникюрный кабинет» (4 подъезд) от 01 декабря 2015г в одностороннем порядке с 08 сентября 2022г. 09 сентября 2022г. заключено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 01 декабря 2015г. по соглашению сторон. 01 марта 2023г. между ИП ФИО2, директором ООО «УК Амурблагуправление» ФИО5 и председателем совета МКД ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения (1-й подъезд) парикмахерская. 01 апреля 2023г. на основании договора 01 марта 2023г. ею были перечислены на расчётный счёт Управляющей компании задолженность - денежные средства за аренду помещения в сумме 47 000 (сорок семь тысяч) рублей за период с 01 сентября 2022 по 31 марта 2023г. На основании вышеизложенного просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В ранее состоявшемся судебном заседании представитель ООО «Амур» поддержал требования искового заявления.

Третьи лица ООО «УК Амурблагуправление», ООО «Амур», будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились ответчик неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили, заявлений об отложении рассмотрения дела в адрес суда не поступало. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено: по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу пунктов 3 и 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом МКД иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с п.п. 4.3 ч.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 8.1. статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (п. 3).

В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. ст. 606 и 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно материалам дела истец является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме № ***

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений ФИО6 от 27 декабря 2014 года было принято решение об избрании председателем Совета МКД ФИО1 с предоставлением ему право действовать без доверенности и представлять интересы собственников в отношении с третьими лицами, в том числе в органах государственной власти и местного самоуправления, с Фондом капитального ремонта Амурской области, с обслуживающими, управляющими организациями, организациями, представляющими коммунальные услуги с правом заключения, изменяя, заключения договоров (подписания договоров и соглашений), подписания и подачи заявлений, жалоб, других документов в интересах собственников жилых помещений (вопрос №4,5). Вопрос №6 протокола внеочередного общего собрания собственников помещений ФИО6 от 27 декабря 2014 года собственниками жилых помещений принято решение о заключении договора возмездного оказания услуг между собственниками жилых помещений МКД и председателем Совета МКД ФИО1 на период с 01.01.2015 по 01.01.2016 с возможной пролонгацией на следующий срок. Согласно вопроса №7 протокола внеочередного общего собрания собственников помещений ФИО6 от 27 декабря 2014 года собственники жилых помещений МКД приняли решение: с 01.01.2015 года направлять плату за аренду общедомового имущества (встроенные помещения, часть стен для размещения рекламы) на оплату услуг председателя Совета МКД ФИО1, согласно договору возмездного оказания услуг от 01.01.2015 года; на общедомовые нужды по решению членов Совета МКД, с оформлением протокола собрания членов Совета МКД.

28 декабря 2014 года между собственниками помещений ФИО6 и Председателем Совета МКД ФИО1, на основании решения общего собрания собственников МКД от 27.12.2014 года заключен договор возмездного оказания услуг, согласно п. 1.1 Исполнитель обязуется по заданию заказчиков оказать услуги в соответствии с п. 1.2 договора, а заказчики обязуются оплатить оказанные услуги. В соответствии с п. 4.1 указанного договора цена услуг, оказываемых исполнителем составляет 23 000 рублей в месяц, в том числе налог на доходы физических лиц 2 990 рублей 00 копеек, которые оплачиваются исполнителем самостоятельно. П.4.4 указного договора установлено, что оплата по указанному договору производится путем перечисления денежных средств за аренду общедомового имущества (аренда помещений, аренда стеновых ограждений под рекламу) на расчётный счет исполнителя. П. 7.1 и п. 7.2 указанного договора срок действия договора указан с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года, если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать договор или заключить новый на новых условиях, договор автоматически продлевается на следующий 12-ти месячный срок, число пролонгаций не ограничено. Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений ФИО6 от 30 апреля 2010 года было принято решение сдать в аренду сквозные проходы в блок – секция 1,4, с направлением арендной платы на проведение капитальных и текущих ремонтов МКД. Установить стоимость арендной платы указанных помещений на 2010 год в размер 330 рублей за 1 кв. м. Одобрить проект договора аренды помещений, предложенный уполномоченным представителем ФИО1 Уполномоченному представителю ФИО1 заключить от имени собственников договора аренды строенных помещений. Плату за аренду помещений направлять а обслуживающую организацию.

Между Председателем Совета МКД ФИО1, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 30.04.2010 года и ИП ФИО2, заключен договор аренды нежилого помещения №1 от 05.12.2010 года, согласно п. 1.2 договора аренды Арендатор сдает за плату во временное пользование нежилое помещение подъезд №1 блок секция №1, расположенное в многоквартирном доме д. *** общей площадью 14,7 кв. метра с кадастровым номером ***. Согласно п. 3.1, 3.3 указанного договора арендатор производит платеж за аренду указанного нежилого помещения в размере 4 850 рублей в месяц, путем перечисления денежных средств на расчётный счет ООО «ЖКХ Амурстрой» не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

01.01.2015 года между Председателем Совета МКД ФИО1, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 30.04.2010 года и ИП ФИО2, заключено дополнительное соглашение №5 к договору №1 от 05.12.2010 года, согласно которого п.3.1 указанного договора зложить в следующей редакции: «Арендатор производит арендные платежи с 01 января 2015 года в размере 7000 рублей в месяц. Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плата за коммунальные услуги не входят в данную сумму и оплачиваются арендатором отдельно». П. 3.3 указанного договора изложить в следующей редакции: «Оплата производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной договором на расчётный счет арендодателя, не позднее 10 числа каждого месяца».

25 декабря 2015 года между Председателем Совета МКД ФИО1, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 30.04.2010 года и ИП ФИО2, заключено дополнительное соглашение №5 к договору №1 от 05.12.2010 года, согласно которого п. 4.2 указанного договора изложить в следующей редакции: «срок аренды нежилого помещения устанавливается с 1 мая 2010 года по 31 декабря 2022 года» по истечении срока действия указанного договора пролонгируется на один год.

Согласно договору аренды нежилого помещения №3 от 01.12.2015 года заключенным между Председателем Совета МКД, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 31.10.2015 года ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1 и п. 1.2 указанного договора Арендодатель сдает в аренду арендатору нежилое помещение – подъезд №4, блок-секция №4 общей площадью 16,8 кв.м., расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером ***. В соответствии с п. 3.1 и п. 3.4 указанного договора Арендатор производить арендные платежи в размере 8 000 рублей в месяц. Плата за коммунальные услуги в указанную сумму не входит и ополячивается арендатором самостоятельно. Оплата производится ежемесячно путём перечисления денежных средств на расчетный счёт Председателя Совета МКД. Пунктом 4.1 и п. 4.1.1 указанного договора срок аренды установлен с 01 декабря 2015 года по 31 декабря 2018 года. По истечению срока договора аренды и выполнении всех его условия Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

20 декабря 2018 года между Председателем Совета МКД, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 31.10.2015 года ФИО1 и ИП ФИО2 заключено дополнительное соглашение №1 к договору №3 от 01.12.2015 года, согласно п. 1 п. 4.1 указанного договора изложить в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 01 декабря 2015 года по 310 декабря 2022 года». По истечении срока аренды договора при отсутствии намерений и уведомлений сторон о прекращении действия договора, действие договора пролонгируется на один год.

Как следует из протокола от 01.06.2022 № 1 общего собрания собственников помещений в МКД, место проведения собрания: *** домовая территория (детская площадка); дата начала проведения: 30.04.2022 в 13.00 час.; дата окончания сбора решений собственников: 30.05.2022 до 22.00 час.; вид общего собрания: внеочередное; форма проведения: очно-заочное; собрание проводится по инициативе группы собственников: Белецкой Т.Н., ФИО3, ФИО7, ФИО8; очный этап голосования для обсуждения вопросов повестки и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, состоялся 30.04.2022 г. в 13.00 час. по адресу: ***; заочный этап голосования проводился с 13.00 час. 30.04.2022 по 22.00 час. 30.05.2022 (передача оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленных на голосование), инициаторам проведения собрания в срок до 22.00 час. 30.05.2022 (включительно), по адресу: ***; сведения о лицах, приглашенных для участия в собрании: представители управляющей компании ООО «УК Амурблагуправление»: зам. генерального директора по работе с населением ФИО9, специалист ПТО ФИО10; общее количество голосов собственников помещений в МКД (один голос равен одному квадратному метру общей площади принадлежащего собственнику помещения в МКД); общая площадь жилых (нежилых) помещений в МКД: 11 610,8 кв.м. Количество голосов собственников помещений в МКД, принявших участие в голосовании общем собрании: - 7373 кв.м., что составляет – 63,5 % от общей площади жилых и нежилых помещений МКД; кворум собрания имеется, собрание правомочно принимать решения; подсчет голосов окончен 01.06. 2022.

Общее собрание собственников помещений состоялось по повестке: 1. Выбор председателя общего собрания собственников с правом подписи протокола общего собрания; 2. Выбор секретаря общего собрания с правом подписи протокола общего собрания; 3. Выбор счетной комиссии с правом подписи протокола общего собрания; 4. Выбор способа управления МКД - «управление управляющей организацией»; 5. Расторжение договора управления и не пролонгация его на следующий период с ООО «Амур", ИНН <***>; 6. Выбор в качестве управляющей организации - ООО «УК Амурблагуправление», ИНН <***>; 7. Утверждение договора, перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; 8. Утверждение стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; 9. Принятие решения о переходе на прямые договоры с РСО; 10. Принятие решения о распределении СОИ; 11. Утверждение порядка изменения размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в МКД; 12. Избрание и утверждение состава Совета МКД и наделение его соответствующими полномочиями; 13. Избрание и утверждение председателя Совета МКД и наделение его полномочиями. По вопросам повестки собственниками помещений приняты положительные решения.

На внеочередном общем собрании собственников помещений МКД приняты решения, оформленные протоколом от 29.11.2022 № 2, согласно которому местом проведения собрания является ***, придомовая территория (детская площадка); дата начала: 10.11.2022 в 18.00 час., дата окончания сбора решений собственников: 27.11.2022 до 18.00 час.; вид общего собрания: внеочередное; форма проведения: очно-заочное; собрание проводится по инициативе ФИО3, очный этап голосования для обсуждения вопросов повестки и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, состоялся 10.11.2022 в 18.00 час. по адресу: ***; заочный этап голосования проводился с 10.11.2022 по 27.11.2022 (передача оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленных на голосование), инициатору проведения собрания в срок до 18.00 час. 27.11.2022 (включительно), по адресу: ***; общее количество голосов собственников помещений в МКД (один голос равен одному квадратному метру общей площади принадлежащего собственнику помещения в МКД), общая площадь жилых (нежилых) помещений в МКД: 11 610,8 кв.м.; количество голосов собственников помещений в МКД, принявших участие в голосовании на общем собрании: - 8253,1 кв.м., что составляет -71,08 % от общей площади жилых и нежилых помещений МКД, кворум собрания имеется, собрание правомочно принимать решения; подсчет голосов окончен: 29.11.2022.

Общее собрание собственников помещений состоялось по повестке: 1. Выборы председателя общего собрания ФИО3, секретаря: Белецкую Т.Н., счетной комиссии: Белецкую Т.Н., ФИО8; 2. Подтвердить принятые решения на общем собрании, изложенные в протоколе № 1 от 01.06.2022 года общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: ***, в том числе: 3. Расторгнуть договор управления и не пролонгировать его на следующий период с ООО "Амур" ИНН <***>; 4. Выбрать в качестве управляющей компании ООО «УК Амурблагуправление» ИНН <***>, заключить договор управления с данной управляющей компанией; 5. Утвердить договор управления с ООО «УК Амурблагуправление», а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, указанные в приложениях к данному договору, а именно: Управление многоквартирным домом; Содержание общего имущества многоквартирного дома; Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; Аварийно-диспетчерское обслуживание; Уборка придомовой территории; Уборка мест общего пользования (подъездов); Вознаграждение председателю Совета МКД. Содержание лифта; 6. Утвердить стоимость услуг и работ на содержание и ремонт общего имущества в МКД по договору управления с ООО «УК Амурблагуправление» в сумме 20 руб. 50 коп. (стоимость указана за 1 кв.м. общей площади квартиры в мес.): 1. Расходы по управлению многоквартирным домом - 3,00 руб., 2. Содержание многоквартирного дома - 9,00 руб., 3. Текущий ремонт многоквартирного дома - 1,00 руб., 4. Аварийно-диспетчерское обслуживание - 1,30 руб., 5. Уборка придомовой территории - 1,90 руб., 6. Уборка мест общего пользования (подъездов) - 2,30 руб., 7. Вознаграждение председателю Совета МКД - 2,00 руб., Содержание лифта - 5,80 руб. (выставляется отдельной квитанцией ООО «БРКЦ»); 7. Заключить между собственниками жилых помещений МКД и ресурсоснабжающими организациями прямых договоров о предоставлении коммунальной услуги по отоплению, водоснабжению, электроснабжению, водоотведению, а в случае услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) - с региональным оператором (РО) по обращению с ТКО, и делегировать полномочия УК предоставить протоколы в РСО и региональному оператору по обращению с ТКО; 8. Распределить объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Начисление СОИ за электроэнергию производить исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, определенного из показаний ОДПУ за предыдущие 12 месяцев (если нет данных, то по нормативу) потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД с проведением перерасчетов таких расходов исходя из показаний ОДПУ; 9. Утвердить ежегодную индексацию тарифа на содержание и текущий ремонт на коэффициент инфляции (утвержденный Правительством РФ) за предшествующий календарный год (без проведения общего собрания собственников, путем увеличения тарифа предыдущего года на коэффициент инфляции); 10. Избрать и утвердить состав Совета многоквартирного дома в следующем составе: Белецкая Т.Н., собственник помещения ***, ФИО8, собственник помещения ***, ФИО3, собственник помещения ***, ФИО11, собственник помещения ***, ФИО7, собственник помещения *** и наделить полномочиями, указанными в п.5 ст. 161.1 ЖК РФ, в том числе правом на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, правом подписывать акты выполненных работ, отчеты; устанавливать и утверждать расценки арендной платы за использование общего имущества МКД; 11. Избрать и утвердить Председателем Совета МКД ФИО3, собственника помещения ***, и наделить ее полномочиями в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ: - на подписание утвержденного общим собранием договора управления, изменений и дополнений к договорам с избранной управляющей компанией; - на подписание актов, в том числе выполненных работ и оказанных услуг; - на осуществление контроля над исполнением обязательств управляющей организацией, на актирование фактов предоставления ею услуг или не выполненных работ; - на представление интересов собственников помещений МКД перед гражданами, хозяйственными субъектами, предприятиями и учреждениями, в правоохранительных, контролирующих, судебных органах, а также в органах государственной власти и местного самоуправления по имеющимся и возникающим вопросам, и спорам. Считать данное решение доверенностью, выданной от имени собственников помещений МКД председателю Совета МКД.

По вопросам повестки собственники помещений приняты положительные решения.

01 августа 2022 года между Председателем Совета МКД, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 01.06.2022 года ФИО3, ИП ФИО2 и ООО «УК Амурблагуправление» заключен договор сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме, по адресу ***. Согласно п. 1.1 и п. 1.2 указанного договора Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение подъезд №1 блок секция №1, расположенное в многоквартирном доме д. *** общей площадью 14,7 кв. метра с кадастровым номером ***, для размещения парикмахерской.

П. 2.1 и п. 2.2 Указанного договора установлен размер арендной платы, 476 рублей 19 копеек за 1 кв. м., который составляет 7 000 рублей в месяц. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Управляющей компании, не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным периодом.

Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

ФИО1 не согласился с принятыми решениями собственников и обратился в суд с заявлением о признании протокола № 1 ОСС от 01 июня 2022 г. и протокола ОСС от 29 ноября 2022г. недействительными.

Благовещенским городским судом Амурской области по гражданскому делу 2-194/2023 исковые требования ФИО1 объединены и вынесено решение о признании протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома № 1 от 01 июня 2022г. и № 2 от 29 ноября 2022г. недействительными, суд пришел к выводам о том, что оба собрания проведены с нарушением порядка созыва, подготовки, проведения собраний, а также при отсутствии кворума, что свидетельствует об их недействительности. Решение Благовещенского городского суда Амурской области по гражданскому делу 2-194/2023 было оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 16.10.2023 года и вступило в силу.

Согласно п. 1, п.3 ст.307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III). Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, иными законами или не вытекает из существа соответствующих отношений, общие положения об обязательствах применяются к требованиям: возникшим из корпоративных отношений; связанным с применением последствий недействительности сделки.

В силу п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

01.01.2015 года между Председателем Совета МКД ФИО1, действующего на основании протокола общего собрания собственников МКД от 30.04.2010 года и ИП ФИО2, заключено дополнительное соглашение №5 к договору №1 от 05.12.2010 года, согласно которого п.3.1 указанного договора изложить в следующей редакции: «Арендатор производит арендные платежи с 01 января 2015 года в размере 7000 рублей в месяц. Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плата за коммунальные услуги не входят в данную сумму и оплачиваются арендатором отдельно». П. 3.3 указанного договора изложить в следующей редакции: «Оплата производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной договором на расчётный счет арендодателя, не позднее 10 числа каждого месяца».

В отзыве на исковое заявление ответчик указала что, с 01 августа 2022г. многоквартирный дом находится на управлении ООО «УК Амурблагуправление», председатель Совета МКД является ФИО3 Полномочия ФИО1 прекращены с 01 июня 2022г. В августе 2022г. ИП ФИО2 обратилась к ФИО3 с заявлением о расторжении договора аренды от 01 декабря 2015г в одностороннем порядке с 08 сентября 2022г.

08 сентября 2022г. ИП ФИО2 отказалась в одностороннем порядке использовать нежилое помещение, в связи с неудовлетворительным состоянием входной двери. Председателем совета МКД ФИО3 составлен акт приёма-передачи нежилого помещения «маникюрный кабинет» (4 подъезд), о чем 09 сентября 2022г. заключено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 01 декабря 2015г. по соглашению сторон. До 01 марта 2023г. нежилое помещение «офис» (4-й подъезд) не использовалось и в аренду не сдавалось.

01 марта 2023г. между ИП ФИО2, директором ООО «УК Амурблагуправление» ФИО5 и председателем совета МКД ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения (1-й подъезд) парикмахерская.

01 апреля 2023г. на основании договора 01 марта 2023г. ею были перечислены на расчётный счёт Управляющей компании задолженность - денежные средства за аренду помещения в сумме 47 000 (сорок семь тысяч) рублей за период с 01 сентября 2022 по 31 марта 2023г.

ИП ФИО2 использует помещение по назначению, оплату осуществляла ежемесячно и в срок безналичным переводом или наличкой в кассу ООО «УК Амурблагуправление».

Истец возражал против доводов представленных ответчиком, пояснив, что общее собрание собственников помещений МКД не наделяло ФИО3 полномочиями принимать от ИП ФИО2 заявление о расторжении договора аренды помещения «Офис» и подписывать с арендатором договоры, соглашения и другие акты. В таком случае ответчиком был нарушен порядок расторжения договором аренды «Парикмахерская» от 05.12.2010 года, установленный п. 4.1.3, п. 4.2 договора аренды. ИП ФИО2 в нарушение п. 4.6 в одностороннем порядке без предварительного уведомления собственников помещений МКД в лице уполномоченного Председателя Совета МКД ФИО1 отказалась от исполнения договора. Аналогичным образов ИМ ФИО2 отказалась от аренды нежилого помещения от 01.12.2015 года, нарушив п. 1.3, п. 4.2 договора аренды.

Помимо этого истцом было заявлено о недобросовестном поведении истца, указав что, полномочия ФИО1 прекращены с 01 июня 2022г. ФИО1, не являясь председателем Совета МКД, злоупотребил своим правом, введя ответчика в заблуждение, получил от арендатора ИП ФИО2 арендную плату за август месяц 2022г. в сумме 15 000 рублей в качестве вознаграждения как председателя Совета дома, хотя таковым на тот момент уже не являлся.

Истец возражал против заявления ответчика о недобросовестном поведении, указав что в силу части 9 статьи 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 10).

Таким образом, закон не допускает произвольное досрочное прекращение деятельности избранного совета помещений многоквартирного дома, полномочия которого прекращаются только по истечении установленного общим собранием собственников срока действия. При этом, нельзя изменить и сам срок действия полномочий до истечения указанного срока.

Досрочное прекращение деятельности совета возможно только в двух указанных выше случаях, прямо указанных в законе: принятия решения о создании товарищества собственников жилья, ненадлежащее исполнение членами совета своих обязанностей.

Вопрос о переизбрании данного совета дома и прекращении полномочий действующего совета дома в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей на голосование общего собрания собственников ни 01.06.2022 года, ни 29.11.2022 года не ставился и собранием таких обстоятельств установлено не было. Доказательства не исполнения истцом своих обязанностей ответчиком не представлены, напротив стороной истца при соблюдении положений ст. 56 ГПК РФ представлены доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей, как председателя Совета дома.

Доводы стороны ответчика о том, что в заявленный истцом период легитимно избранным председателем Совета дома являлась ФИО3 на основании решений общего собрания собственников, оформленных протоколами от 01.06.2022 года, 29.11.2022 года, и которые были отменены только в 2023 году, основаны на неверном толковании норм материального права, и фактически направлены на оспаривание обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 19.04.2023, что в силу ст. 61 ГПК РФ, не допустимо.

Не могут быть и подтверждены указанные обстоятельства показаниями свидетеля ФИО12 согласно которым в заявленный истцом период (август – декабрь 2022 гг.) полномочия председателя Совета дома исполняла ФИО3, в свою очередь, ФИО1 данные полномочия не исполнялись, а потому данные показания свидетеля судом не принимаются.

Наличие представленного истцом договора возмездного оказания услуг от 28 декабря 2014 года не оспорено, как и достоверность данных, отраженных в представленном доказательстве. Допустимых доказательств фальсификации указанного договора, стороной ответчика не представлено. Приведенные стороной ответчика доводы основаны на предположениях. С учетом изложенного, процессуальных препятствий к принятию указанного доказательства в качестве допустимого у суда не имеется.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу вышеприведенных норм добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Анализируя действия сторон в рассматриваемом споре, суд не усматривает недобросовестных действий.

Как следует из доводов искового заявления, в связи с нарушением условий договора, в связи с неоплатой ответчиком арендной платы, у последнего образовалась задолженность перед истцом: арендатор (ответчик) имеет задолженность по договору аренды встроенного помещения «Парикмахерская» от 05.12.2010 года за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года, в сумме 28 000 рубля 00 копеек, а также, по договору аренды нежилого помещения «Офис» от 01.12.2015 года за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 32 000 рублей 00 копеек.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Доказательств иного ответчиком суду не представлено, как и не представлено доказательств оплаты по договорам аренды за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С этим принципом связано положение ч. 1 ст. 56 Кодекса, согласно которой, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств, для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Оценивая приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчик фактически пользовался нежилыми помещениями, принадлежащими собственникам помещений МКД. При этом оплата за аренду недвижимого имущества за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года ответчиком не была внесена на расчетный счет истца, согласно условиями договоров аренды нежилого помещения, в связи с чем образовалась задолженность.

Таким образом, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды встроенного помещения «Парикмахерская» от 05.12.2010 года за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года, в сумме 28 000 рубля 00 копеек, а также, по договору аренды нежилого помещения «Офис» от 01.12.2015 года за период с 01 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 32 000 рублей 00 копеек.

Доказательств обратного ответчиком, в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено, и таковых доказательств из материалов дела не усматривается.

Поскольку ИП ФИО2 не исполняла надлежащим образом свои обязательства по договорам аренды, указанные договоры аренды не были расторгнуты, требования истца являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно представленному суду чеку-ордеру от 21 октября 2024 года, истцом при обращении в суд с настоящим иском были понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей. Данные судебные расходы подлежит взысканию с ответчика в пользу ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 - удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, *** года рождения (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) задолженность по договорам аренды помещений № 03 от 1 декабря 2015 года и № 1 от 5 декабря 2010 года с учётом дополнительных соглашений в отношении помещений: «Офис» и «Парикмахерская» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** за период с 1 сентября 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 60 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Колмогорова Ю.Е.

Решение суда в окончательной форме составлено 4 марта 2025 года.