Дело № 2а-137/2023 Председательствующий Тумгоев М.И.

Апелляционное определение 33а-733/2023

10 августа 2023 г. г. Магас

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Ингушетия в составе:

председательствующего Дзаитова М.М.,

судей Кориговой М.М. и Плиевой И.М.,

при секретаре судебного заседания Анташкиевой Х.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания о признании незаконными действий государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации и обязании зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Карабулакского районного суда от 20 марта 2023 г.

Заслушав доклад судьи Плиевой И.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-Алания, <адрес>, с правой стороны автодороги Кантышево-Назрань, не доезжая до поворота дороги на <адрес> 100 м. В связи с выявлением после покупки значительных дефектов нежилых зданий, факта обременения земельного участка, административными истцами ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи с последующей подачей ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес>-Алания заявлений на государственную регистрацию соглашения по каждому объекту отдельно. Однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ они извещены о приостановлении с ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ, обусловленном невозможностью государственной регистрации права в связи с исполнением обязательства по расторгаемому договору купли-продажи, а также наличием постановления судебного пристава - исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства. Полагают, что данные действия государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации являются незаконными и необоснованными, противоречат требованиям действующего законодательства, при этом указывают, что исполнительное производство, в рамках которого вынесено вышеуказанное постановление о запрете регистрационных действий, окончено, а меры принудительного исполнения и ограничения отменены. С учетом изложенного, просят признать незаконным решение Управления Росреестра по <адрес>-Алания о приостановлении действий по государственной регистрации прав в связи с заключением между ними соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязать административного ответчика устранить допущенные нарушения закона и совершить действия по государственной регистрации данного соглашения.

Решением Карабулакского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования административных истцов удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных административных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя Управления Росреестра по <адрес>-Алания ФИО9, поддержавшей доводы жалобы, представителя административных истцов ФИО6, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО7 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами: № и земельного участка с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: <адрес>-Алания, <адрес>, с правой стороны автодороги Кантышево-Назрань, не доезжая до поворота дороги на <адрес> 100 м.

В тот же день сторонами договора подписан акт приема-передачи объектов недвижимого имущества, согласно которому все расчеты между продавцом и покупателем произведены до подписания договора.

На основании договора купли-продажи в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 на данные нежилые здания и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО8 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении ранее заключенного между ними договора купли-продажи нежилых строений и земельного участка и подписан соответствующий акт приема-передачи.

Письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес>-Алания известило ФИО1 в ответ на ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении до ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества ввиду наличия в ЕГРН записи о запрещении сделок с имуществом на основании постановления Пригородного РО УФССП России по <адрес> в рамках исполнительного производства о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в уведомлении указано, что действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания от 22 марта 2023 г. ФИО3 отказано в государственной регистрации прав.

Разрешая спор, руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности действий Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, поскольку в целях расторжения ранее заключенного между административными истцами договора купли-продажи ими оформлено соглашение о его расторжении, в котором определены условия возврата имущества и уплаченных за него денежных средств, при этом наложенные в рамках исполнительного производства ограничения по запрету на совершение регистрационных действий отменены постановлением судебного пристава-исполнителя.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда ввиду следующего.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами, настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не может быть прекращен по соглашению сторон, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на государственную регистрацию административными истцами представлено соглашение о расторжении ранее заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества, между тем на момент проведения правовой экспертизы записи о государственной регистрации перехода права на основании вышеуказанного договора купли-продажи уже внесены, обязательства по данному договору исполнены.

Таким образом, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного два года назад договора купли-продажи, соглашение о расторжении договора купли-продажи не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В связи с изложенным, учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен, ФИО2 (покупатель) при заключении договора был удовлетворен качественным состоянием покупаемых объектов недвижимого имущества, расчеты сторонами договора произведены до его подписания, доводы административных истцов о незаконности приостановления государственной регистрации прав на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на ненадлежащее его исполнение основаны на неправильном толковании норм материального права.

Кроме того, судебная коллегия считает несостоятельными доводы административных истцов о незаконности приостановления регистрации их прав в соответствии с соглашением о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на снятие ограничений, наложенных в рамках исполнительного производства, поскольку доказательств подтверждающих факт поступления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания сведений о снятии ограничений в деле не имеется. Не содержит данные о направлении службой судебных приставов административному ответчику таких сведений и представленная в суд апелляционной инстанции сводка по исполнительному производству от 10 августа 2023 г. Пригородного РО УФССП России по Республике Северная Осетия-Алания.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение о приостановлении государственной регистрации перехода права принято административным ответчиком в пределах своих полномочий, предоставленных действующим законодательством, в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по административному делу новое решение.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу административного ответчика удовлетворить.

Решение Карабулакского районного суда от 20 марта 2023 г. по административному делу по административному исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания о признании незаконными действий государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации и обязании зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости отменить и принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление ФИО3 и ФИО4 оставить без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в Пятый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2023 г.

Председательствующий

Судьи

С подлинного за надлежащими подписями

Копия верна

Судья ФИО10