КОПИЯ

Гражданское дело №

УИД 86RS0№-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 26 августа 2025 г.

Сургутский городской суд <адрес>-Югры в составе: председательствующего судьи Кима А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО9,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО12,

представителя истцов ФИО10, ФИО2 – ФИО11,

представителей ответчика ТСН «Комсомольское» ФИО13, ФИО14,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, ФИО2 к товариществу собственников недвижимости «Комсомольское», индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО5 Фёдоровне, обществу с ограниченной ответственностью «Экогрупп», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация <адрес>, о признании недействительным пункта решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договоров аренды части земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с иском к ТСН «Комсомольское», индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО5, ООО «Экогрупп», в котором, с учетом увеличения и уточнения исковых требований, просят:

- признать незаконным п. 6 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать договоры аренды частей земельного участка недействительными, заключенные между ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО4, ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО5, ТСН «Комсомольское» и ООО «Экогрупп», и применить последствия недействительности сделки;

- обязать ТСН «Комсомольское» расторгнуть договоры аренды частей земельного участка с ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп», разместившими на придомовой территории многоквартирного дома по проспекту Комсомольскому, <адрес> нестационарные торговые объекты (павильоны);

- обязать ТСН «Комсомольское» восстановить газон на придомовой территории со стороны проспекта Комсомольского, ранее расположенный под павильоном, принадлежащим ИП ФИО5;

- обязать ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп» освободить части земельного участка по проспекту Комсомольскому, <адрес> путем демонтажа нестационарных торговых объектов в течение 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу;

- взыскать в пользу истца ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 1 300 руб.;

- взыскать в пользу истца ФИО3 расходы по уплате госпошлины в сумме 100 руб.;

- взыскать в пользу истца ФИО2 расходы по уплате госпошлины в сумме 100 руб.

Свои требования истцы мотивирует тем, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пр-кт Комсомольский, <адрес>.

На основании решения собственников помещений в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД) в декабре 2002 года создано товарищество собственников жилья «Комсомольское». ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесены изменения в наименование юридического лица, переименовано в товарищество собственников недвижимости «Комсомольское».

В сентября 2023 года на придомовой территории МКД № по проспекту Комсомольскому, напротив принадлежащего ФИО1 нежилого помещения, на расстоянии примерно одного метра от стилобата, и на расстоянии 2 метров от входа в магазин «Русская забава», принадлежащее ООО «Русская забава», которое осуществляет торговую деятельность по договору аренды в помещении, принадлежащем ФИО1, был установлен нестационарный торговый объект. Ранее также торговый павильон был установлен напротив магазина розничной торговой сети «Красное и Белое».

Также в период с апреля по октябрь 2023 года на земельном участке МКД № (придомовая территория со стороны проспекта Комсомольского) на газоне установлены два нестационарных торговых объекта розничной торговли (павильона) напротив встроенных нежилых помещений, принадлежащим ФИО3 и ФИО2, в которых осуществляется коммерческая деятельность.

С арендаторами ТСН «Комсомольское» заключило договоры аренды, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6).

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в МКД № по проспекту Комсомольскому <адрес> принято решение об установлении фиксированной ежемесячной платы в размере 25 000 руб. за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц (вопрос № повестки, решение оформлено протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно решению собственника (бюллетеня), на голосование был поставлен вопрос в следующей редакции: «Установить фиксированную ежемесячную плату 25 000 руб. за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц».

По мнению истца ФИО1, ставя на голосование вопрос в указанной редакции, ответчик ТСН «Комсомольское» нарушил п. 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, утвержденных Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, тем самым внес неоднозначность толкования, а именно из вопроса невозможно установить:

- утверждено ли общим собранием собственников помещений в МКД право ТСН «Комсомольское» передавать в пользование (аренду) часть земельного участка третьим лицам на возмездной основе с правом определения существенных условий договора аренды;

- за какую площадь части земельного участка устанавливается плата в размере 25 000 руб. (мобильные и нестационарные торговые объекты имеют разную площадь);

- месторасположение передаваемого в пользование (аренду) земельного участка.

Решением общего собрания собственников в МКД, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, не определен порядок использования части общего имущества в МКД, в частности, не утверждено право ТСН «Комсомольское» передавать в пользование (аренду) часть придомовой территории (земельного участка) на возмездной основе третьим лицам.

В протоколе общего собрания собственников помещений в МКД указана форма проведения собрания – заочная, а согласно нормам жилищного законодательства, общее собрание собственников в заочной форме может проводиться по вопросам, которые ранее были поставлены на голосование на общем собрании собственников в МКД, проведенном в очной форме, и по которым общее собрание не имело кворума.

Кроме того, стационарные торговые объекты – это объекты, представляющие собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные с фундаментом такого здания, строения с землей, и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Возведение объектов капитального строительства на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, влечет уменьшение общего имущества (земельного участка) МКД, и принятие такого решения в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требует согласие всех собственников помещений в МКД.

Поскольку решение по вопросу № повестки общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, принято не 100% голосов всех собственников, такое решение является ничтожным, как принятое в отсутствии необходимого кворума.

Заключив договоры аренды на земельные участки, являющиеся частью придомовой территории, входящей в состав общего имущества МКД, ТСН «Комсомольское» знало о том, что его действия являются незаконными.

Таким образом, договоры аренды частей земельного участка являются недействительными, поскольку заключены в нарушение закона или иного правового акта.

Кроме того, при размещении нестационарных торговых объектов не соблюдены общие требования к месту размещения некапитальных строений и сооружений, установленные Правилами размещения и содержания некапитальных строений и сооружений (Приложение № к решению Думы города от ДД.ММ.ГГГГ №-VII ДГ).

Истцы считают, что заключенные ТСН «Комсомольское» договоры аренды частей земельного участка с ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп» являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истцы обратились с заявлением о частичном отказе от исковых требований, в котором указали, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ТСН «Комсомольское» и ответчики ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп» расторгли заключенные между ними договоры аренды частей земельного участка, в связи с чем истцы заявили об отказе от следующих требований:

- применить последствия недействительности сделки;

- обязать ТСН «Комсомольское» расторгнуть договоры аренды частей земельного участка с ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп», разместившими на придомовой территории многоквартирного дома по проспекту Комсомольскому, <адрес> нестационарные торговые объекты (павильоны);

- обязать ТСН «Комсомольское» восстановить газон на придомовой территории со стороны проспекта Комсомольского, ранее расположенный под павильоном, принадлежащим ИП ФИО5;

- обязать ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Экогрупп» освободить части земельного участка по проспекту Комсомольскому, <адрес> путем демонтажа нестационарных торговых объектов в течение 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части названных выше исковых требований прекращено в связи с отказом истцов от данных требований.

Представителем ответчика ТСН «Комсомольское» представлены суд возражения на иск, согласно которым с заявленными требованиями не согласны, поскольку решением по вопросу № протокола № общего собрания собственников в МКД от ДД.ММ.ГГГГ собственники установили фиксированную ежемесячную плату, для принятия которого кворум имелся. Решение, разрешающее председателю правления заключать договоры аренды, принято в 2021 году, которое в установленном порядке не оспорено, недействительным судом не признано.

Истцы не представили доказательств, позволяющие обнаружить (установить) обстоятельства, перечисленные в ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ, что указывает на несостоятельность требования о признании решения собственников МКД недействительным, и, соответственно, на несостоятельность требования о признании договоров аренды недействительными и применения последствий недействительности сделки. Просят отказать в удовлетворении

Представителем третьего лица Администрации <адрес> представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому в силу ст. 8 решения Сургутского городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-III ГД представитель Администрации города обязан лично присутствовать на общих собраниях членов товарищества собственников жилья, знакомиться с повесткой дня и прочее.

Администрация города была уведомлена о проведении общего собрания собственников помещений МКД № по проспекту Комсомольский, но в связи с нарушением процедуры подготовки и проведения общего собрания в форме заочного голосования (опросным путем) участие не принимала. Считают проводимое общее собрание собственников в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неправомочным, а требования истца обоснованными. Просят принять законное и обоснованное решение.

От иных ответчиков письменных возражений и отзывов в адрес суда не поступало.

Ранее, по настоящему делу Сургутским городским судом ХМАО-Югры вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой и апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационной инстанцией указано, что удовлетворяя требования истцов о признании недействительным решения по вопросу №, поставленным перед собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании, проводимом в период с 4 по ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции исходил из того, что решением, которым установлена фиксированная ежемесячная плата 25 000 руб. за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц, фактически принято решение об уменьшении общего имущества собственников многоквартирного дома вследствие передачи в аренду.

Вместе с тем, принимая такое решение, суд первой инстанции не учитывал, что из буквального толкования вопроса № не следует, что сособственниками разрешался вопрос об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома либо о передаче общего имущества в пользование.

Более того, определение какое именно решение принято сособственниками невозможно без установления вида объектов, к которым относятся торговые павильоны (движимое/недвижимое имущество), расположенные на земельном участке, а также вида арендуемого общего имущества, учитывая, что аренда предполагает передачу имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ходе рассмотрения дела не были установлены такие значимые для дела обстоятельства как: к какому виду имущества – движимому или недвижимому относятся спорные объекты, существо вопроса, разрешенного оспариваемым решением общего собрания, и, следовательно, наличие оснований для признания оспариваемого решения общего собрания недействительным ввиду отсутствия необходимого для его принятия кворума, наличие ранее принятых общим собранием решений о предоставлении ТСН «Комсомольское» права на заключение договоров, предметом которых является платное предоставление общего имущества во временное пользование.

При установлении указанных обстоятельств, в том случае, если совокупность собранных по делу доказательств позволит прийти к выводу о наличии у ТСН «Комсомольское» права на заключение договоров о предоставлении общего имущества в пользование, следует определить наличие у истцов прав и охраняемых законом интересов, нарушенных оспариваемыми договорами, стороной которых они не являются, что в силу положений пунктов 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации могло бы свидетельствовать о наличии права на обращение в суд с требованиями о признании оспоримой сделки недействительной либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Представитель истца ФИО1 – ФИО12 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в иске, просила заявленные требования с учетом частичного отказа удовлетворить. Дополнительно пояснила, что при проведении общего собрания собственников помещений в МКД, решения по которому оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, была нарушена процедура его проведения, в частности очная часть собрания не проводилась, что свидетельствует о недействительности принятого решения по вопросу №. Заочное голосование должно предшествовать очному. Установление тарифа за пользование частью придомовой территории не наделяет ТСН «Комсомольское» правом на заключение договора аренды. Сообщение о проведении очного голосования и акт о его проведении были предоставлены только в суде кассационной инстанции, при этом фактически истцы не были извещены о нем. Договоры аренды, заключенные ТСН «Комсомольское» с индивидуальными предпринимателями и юридическим лицом являются недействительными, поскольку ТСН такими полномочиями собственниками не наделялось.

Представитель истцов ФИО10, ФИО2 – ФИО11 в судебном заседании также поддержала доводы, изложенные в иске, просила заявленные требования с учетом частичного отказа удовлетворить. Дополнительно пояснила, что при проведении общих собраний собственников помещений в МКД в 2021-2022 годах решения о предоставлении в пользование земельных участков не принимались, а принятые решения приняты в отсутствии необходимого кворума (2/3). Каких-либо решений общего собрания собственников об использовании земельного участка никогда не принимались, доказательств обратного нет. Очная часть общего собрания не проводилась, что также подтверждается ответом Администрации <адрес>.

Представители ответчика ТСН «Комсомольское» ФИО13 и ФИО7 В.Н. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в из удовлетворении по доводам, изложенным в возражениях. ФИО15 пояснил, что очное голосование при проведении собрания в заочной форме не требовалось. Решение по вопросу № общего собрания устанавливал лишь тариф. Права истцов ничем нарушены не были, таких доказательств ими не представлено. В материалах дела имеются решения общего собрания собственников, в которых ТСН уполномочено заключать договоры аренды земельных участков. В спорных договорах аренды определена только площадь земельного участка, передаваемого в пользование, конкретное месторасположения в договорах не указано.

Истцы ФИО1, ФИО3 и ФИО2, ответчики индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО5, представитель ООО «Экогрупп», а также представитель третьего лица Администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте которого извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Кроме того, о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Сургутского городского суда <адрес>-Югры.

Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ).

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцы ФИО1, ФИО3 и ФИО2 являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном <адрес> по проспекту Комсомольский <адрес>, в частности в собственности ФИО1 находится встроенное нежилое помещение площадью 97,5 кв.м, ФИО2 – встроенное нежилое помещение площадью 99,3 кв.м, ФИО3 – встроенное нежилое помещение площадью 99,7 кв.м. Данные сведения подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

Согласно информации, являющейся общедоступной, управление многоквартирным домом № по проспекту Комсомольский <адрес> осуществляет ТСН «Комсомольское».

В период с 4 по ДД.ММ.ГГГГ проведено годовое общее собрание собственников помещений в МКД по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, пр-кт Комсомольский, <адрес>, в форме заочного голосования, решения по которому оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно названному протоколу от ДД.ММ.ГГГГ №, собственники помещений в МКД владеют 13 911,86 кв.м., что составляет 13 911,86 голосов (100%). В общем собрании приняли участие собственники, владеющие 12 172,106 голосов, что составляет 87,494% от общего числа голосов.

Пунктом 6 повестки общего собрания являлся вопрос: «Установить фиксированную ежемесячную плату 25 000 руб. за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц». Решение по данному вопросу было принято собственниками, в частности «За» проголосовали 11 427,606, «Против» - 316,6, «Воздержался» - 427,9.

Принимавший участие в голосовании истец ФИО1 по вопросу № голосовал «Против», сведений о принятии участия в голосовании истцов ФИО3 и ФИО2 материалы дела не содержат.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), последнему за ежемесячную плату в размере 40 000 руб. передан земельный участок общей площадью 43,56 кв.м, расположенный перед «Почта Банк» по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>), на котором размещен нестационарный объект, на период с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 месяца с автоматической пролонгацией при отсутствии возражений на срок 12 месяцев в неограниченном количестве.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), последнему за ежемесячную плату в размере 25 000 руб. передан земельный участок общей площадью 15,950 кв.м, расположенный перед магазином «Красное и Белое» по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>), на котором размещен нестационарный объект, на период с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии возражений на срок 12 месяцев в неограниченном количестве.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ООО «ЭКОГРУПП» заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), последнему за ежемесячную плату в размере 25 000 руб. передан земельный участок общей площадью 15,950 кв.м, расположенный перед магазином «Красное и Белое» по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>), на котором размещен нестационарный объект, на период с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 месяца с автоматической пролонгацией при отсутствии возражений на срок 12 месяцев в неограниченном количестве.

По мнению истцов, протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ ТСН «Комсомольское» не наделялось полномочиями по заключению договоров аренды и размещения торговых павильонов на придомовой территории МКД, решение приняты с нарушениями, в частности нарушена процедура проведения собрания, заочное голосование не могло состояться без проведения очного.

Возражая против названных доводов, представитель ответчика ТСН «Комсомольское» указывает, что решение собственников о наделении ТСН полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков были приняты еще в 2021-2022 годах, а оспариваемым пунктом 6 решения общего собрания (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) установлен лишь тариф за использование земельного участка третьими лицами.

В письме Департамент городского хозяйства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что поскольку нарушена процедура подготовки и проведения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем), проводимое общее собрание собственников в период с 4 по ДД.ММ.ГГГГ является неправомочным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (в отличие от распоряжения таким имуществом, которое в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ возможно только по соглашению всех участников общей долевой собственности).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4).

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений по вопросам, изложенным в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в частности в подпунктах:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 данного Кодекса).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован в статье 45 ЖК РФ, которая предусматривает, в том числе, следующее:

- собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1);

- общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3).

В силу положений статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 2, 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 данного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч. 6).

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

При этом действует общая презумпция «оспоримости» решения собрания: недействительное решение собрания всегда оспоримо, если из закона не следует, что оно ничтожно (пункт 107 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Нарушение порядка проведения собрания в силу положений ст. 181.4 ГК РФ отнесено к «оспоримости», что допускает отказ в удовлетворении такого требования, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Как указано выше, оспариваемое общее собрание собственников помещений в МКД было проведено посредством заочного голосования.

Данный способ проведения собрания предусмотрен ст. 44.1 ЖК РФ, которая не содержит положений, в соответствии с которыми возможность проведения общего собрания заочном порядке обусловлено обязательным предварительным проведением собрания в очной форме. Положения ст. 47 ЖК РФ, которыми установлена возможность проведения заочного голосования по той же повестке в случае, если собрание, проведенное в очной форме, не имело необходимого кворума, не предусматривают такой порядок проведения заочного голосования в качестве единственно возможного.

В этой связи, доводы истцов о нарушении порядка проведения общего собрания по мотиву отсутствия предварительного голосования в очной форме, суд находит несостоятельными и подлежат отклонению.

Также суд находит необоснованными доводы истцов о том, что оспариваемым решением собственников (пункт 6 в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ) фактически принято решение об уменьшении общего имущества собственников МКД вследствие передачи в аренду части земельного участка.

Как установлено судом, по оспариваемым договорам аренды ответчикам индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО5, ООО «Экогрупп» переданы за плату во временное пользование части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, являющиеся придомовой территорией МКД №, которые, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относятся к общему имуществу в МКД и принадлежат собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

Относительно природы расположенных ответчиками павильонов стороны не оспаривали, что данные объекты капитальным строением не являются, являются мобильными, быстровозводимыми (привозными) и могут быть перемещены без причинения им существенного ущерба.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п. 2).

Верховный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-761 указал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона на то, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из указанного следует, что фактически ответчики (ИП, ООО) временно разместили свои нестационарные торговые объекты (павильоны), относящиеся по их свойствам к объектам движимого имущества, на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД, для чего, в силу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется решение собственников о предоставлении такого имущества в пользование иным лицам.

В результате таких арендных отношений уменьшение общего имущества собственников МКД не происходит, поскольку размещения павильонов ответчиков не является постоянным. Такие павильоны не связаны прочно с землей и являются мобильными, то есть могут быть свободно перемещены в другое место, в том числе в пределах земельного участка, на котором расположен МКД.

Возвращаясь к спорным договорам аренды, суд полагает, что они заключены неуполномоченной на то стороной договора (ТСН «Комсомольское») в отсутствие такого решения со стороны собственников помещений в МКД.

Из буквального толкования вопроса № протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что сособственниками разрешался вопрос о передаче общего имущества в пользование иным лицам. Был решен вопрос о размере платы за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц. В данном решении не выражена воля собственников на передачу общего имущества полностью или его части в пользование иным лицам, в том числе ответчикам (ИП, ООО), а также на передачу полномочий по распоряжению общим имуществом, заключению договоров ТСН «Комсомольское».

Представителем ответчика ТСН «Комсомольское» указано на то, что решение собственников о наделении ТСН полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков были приняты еще в 2021-2022 годах.

Судом изучены ранее принятые собственниками помещений в МКД решения на общих собраниях.

Так, суду представлены (и истребованы самим судом) следующие протоколы общих собраний собственников.

Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в повестке значились такие вопросы, как:

14. разрешение размещения павильона обувной мастерской ИП ФИО17 на придомовой территории (голосовали «За» 8 393,01, «Против» 326,50, «Воздержался» 458,24);

15. утверждение размера платы за аренду придомовой территории для установки торговых мобильных объектов (стационарных, нестационарных, павильонов) из расчета 750 руб. за 1 кв.м (голосовали «За» 7 847,84, «Против» 444,2, «Воздержался» 885,72).

Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в повестке значились такие вопросы, как:

9. установить фиксированную арендную плату в размере 15 000 руб. за один календарный месяц за аренду придомовой территории для размещения мобильного торгового объекта ООО «Русская Забава» (голосовали «За» 9 621,343, «Против» 491,48, «Воздержался» 442,06);

10. разрешить председателю Правления ТСЖ «Комсомольское» заключить договор аренды земельного участка площадью 30 кв.м с ИП для размещения нестационарного торгового объекта с фиксированной ежемесячной арендной платой 22 500 руб. из расчета 750 руб. за 1 кв.м. (голосовали «За» 9 047,91, «Против» 637,567, «Воздержался» 869,407).

Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в повестке значился вопрос № об установлении фиксированной арендной платы в размере 15 000 руб. за один календарный месяц за аренду придомовой территории для размещения мобильного торгового объекта ИП ФИО16 (расположенного напротив магазина «Русская Забава»). За данное решение проголосовали «За» 10 633,51, «Против» 292,04, «Воздержался» 410,48.

Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в повестке значился вопрос № об установлении фиксированной ежемесячной платы 25 000 руб. за аренду части придомовой территории для целей размещения мобильных стационарных и нестационарных торговых объектов за один календарный месяц. За данное решение проголосовали «За» 11 427,606, «Против» 316,6, «Воздержался» 427,9.

Изучив названные протоколы, судом установлено, что вопросом № протокола № от ДД.ММ.ГГГГ разрешено размещения на придомовой территории павильона обувной мастерской конкретному лицу – ИП ФИО17, а вопросом № решен вопрос о размере платы за аренду придомовой территории для установки торговых мобильных объектов (стационарных, нестационарных, павильонов). В данных решениях также не выражена воля собственников на передачу общего имущества полностью или его части в пользование иным лицам, в том числе ответчикам (ИП, ООО), а также на передачу полномочий по распоряжению общим имуществом, заключению договоров ТСН «Комсомольское».

Аналогичные решения приняты собственниками и в протоколах № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вниманию суда при разрешении настоящего спора заслуживает протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, где в десятом вопросе собственники принимали решение о разрешении председателю Правления ТСЖ «Комсомольское» заключить договор аренды земельного участка площадью 30 кв.м с ИП для размещения нестационарного торгового объекта с фиксированной ежемесячной арендной платой 22 500 руб. из расчета 750 руб. за 1 кв.м.

Согласно названному протоколу, собственники помещений в МКД владеют 13 914,96 кв.м., что составляет 13 914,96 голосов (100%). В общем собрании приняли участие собственники, владеющие 10 554,883 голосов, что составляет 75,853% от общего числа голосов.

Для принятия указанного решения (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, необходим квалифицированный кворум (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников), то есть 66,67%.

Как указано выше, за данное решение голосовали «За» 9 047,91, что составляет 65,02% от общего числа голосов собственников.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Таким образом, решение по данному вопросу принято в отсутствии необходимого кворума, и в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ оно является ничтожным. Ничтожные решения, в силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ, не требуют обязательного оспаривания в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что собственниками на момент заключения оспариваемых договоров аренды (2023 год) не принималось решений на передачу общего имущества полностью или его части в пользование иным лицам, в том числе ответчикам (ИП, ООО), а также на передачу полномочий по распоряжению общим имуществом и заключению договоров ТСН «Комсомольское», доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В подпункте 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой ГК РФ» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как указано выше, использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома иными лицами возможно лишь на основании решения общего собрания собственников помещений дома.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Учитывая, что ТСН «Комсомольское» передало части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду ответчикам (ИП, ООО) без соответствующего решения участников долевой собственности, что противоречит закону, оспариваемые договоры аренды в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками.

Согласно абзацу 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Поскольку интерес истцов заключается в том, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома произошло в отсутствие надлежащего согласия собственников помещений в многоквартирном доме, к которым, в том числе, относятся и они, суд полагает, что истцы вправе оспаривать вышеуказанные договоры аренды.

Учитывая, что оспариваемым пунктом № протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ разрешен вопрос, не позволяющий объективно определить волю собственников, принятие решение собственниками в такой постановке вопроса суд находит некорректным, а потому он подлежит признанию недействительным.

Доводы стороны ответчика ТСН «Комсомольское» о наличии иных договорных отношений, заключенных с иными лицами на предоставления им в аренду частей земельного участка, как доказательство наличия таких полномочий у ТСН, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку эти договоры предметом спора по настоящему иску не являются.

Истцами заявлено требование о взыскании судебных расходов, в пользу истца ФИО1 1 300 руб., в пользу истца ФИО3 100 руб.; в пользу истца ФИО2 100 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса.

Судом удовлетворены 4 неимущественных требования (одно о признании решения собственников недействительным, три о признании договоров недействительными), размер госпошлины за которые составляет 1 200 руб.

Таким образом, с учетом оплаченной истцами госпошлины, с ответчика ТСН «Комсомольское» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в пользу ФИО1 в размере 1 000 руб., ФИО3 – 100 руб., ФИО2 – 100 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО3, ФИО2 к товариществу собственников недвижимости «Комсомольское», индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО5 Фёдоровне, обществу с ограниченной ответственностью «Экогрупп» о признании недействительным пункта решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договоров аренды части земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 6 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительными договоры аренды частей земельного участка, заключенные:

- ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО5 № общей площадью 43,56 кв.м., расположенного перед Почта Банк по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, на котором размещен нестационарный объект, кадастровый номер участка <данные изъяты>;

- ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ИП ФИО4 № общей площадью 15,950 кв.м., расположенного перед магазином «Красное Белое по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, на котором размещен нестационарный объект, кадастровый номер участка <данные изъяты>;

- ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Комсомольское» и ООО «Экогрупп» № общей площадью 15,950 кв.м., расположенного перед магазином «Красное Белое» по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, на котором размещен нестационарный объект, кадастровый номер участка <данные изъяты>.

Взыскать с ТСН «Комсомольское» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в пользу:

- ФИО1 в размере 1 000 руб.;

- ФИО3 в размере 100 руб.;

- ФИО2 в размере 100 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд <адрес>-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд <адрес>-Югры.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись А.А. Ким

КОПИЯ ВЕРНА «9» сентября 2025 года

Подлинный документ находится в деле

№ УИД 86RS0№-58

Сургутского городского суда ХМАО-Югры

Судья Сургутского городского суда ХМАО-Югры

__________________________________ А.А. Ким

Судебный акт не вступил в законную силу