КОПИЯ Дело №2-2808/2022
44 RS0002-01-2022-000384-68
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 сентября 2022 года г.Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе
председательствующего судьи Сусловой Е.А.,
с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,
при секретаре Долгих А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании солидарно суммы задатка в размере 100 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 1500 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 3200 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 21 июня 2021 года между ней и ООО «Перспектива 24-Кострома» был заключен письменный агентский договор, в соответствии с которым ООО «Перспектива 24-Кострома» приняло на себя обязательство за вознаграждение осуществить поиск (подбор) объекта недвижимости (квартиры) отвечающего её требованиям. ООО «Перспектива 24-Кострома» осуществило поиск и нахождение подходящей квартиры по адресу: ..., ... .... Между долевыми собственниками квартиры ФИО2, ФИО3 и ней dd/mm/yy был заключен предварительный договор купли-продажи о покупке у ответчиков квартиры, расположенной по адресу: ..., ... .... на сумму 2570000 рублей. В договоре стороны установили, что сделка купли-продажи указанной квартиры будет заключена до 1 сентября 2021 года и стороны согласовали продажную цену квартиры в размере 2570000 рублей. 28.07.2021 г. между долевыми собственниками квартиры ФИО2, ФИО3 и ней 28.07.2021 года было заключено письменное соглашение о задатке к предварительному договору купли- продажи недвижимости. В соответствии с соглашением она передала ФИО2 и ФИО3 деньги в сумме 50000 рублей, что подтверждается их собственноручной распиской. Договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчика ФИО2 С учетом положений ст.ст. 380, 381, 429 ГК РФ при таких обстоятельствах, задаток должен быть возвращен в двойном размере.
Заочным решением Ленинского районного суда г.Костромы от 11.04.2022 года исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере 100 000 рублей удовлетворены. Судом решено взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 750 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1600 руб., а всего 52 350 руб. (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят руб.); взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 750 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1600 руб., а всего 52 350 руб. (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят руб.).
Определением Ленинского районного суда г.Костромы от 05 августа 2022 года указанное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что решила приобрести квартиру. Агентство заключило с ней договор. 22 июня пришел ответ, что ипотека одобрена на 200 000 руб. больше, чем она запрашивала. На ответчиков вышло агентство, оно занималось документацией. Когда подобрали квартиру, позвонили из агентства, что можно посмотреть квартиру. Посмотрев 28.07.2021 года квартиру с мужем, сыном, риелтором, продавцом ФИО2, они сразу согласились её купить. В тот же день поехали в агентство недвижимости, оформили договор о задатке, она (истец) передала деньги наличными. Потом подписали предварительный договор, где были обозначены даты. Созванивалась риелтор с ФИО2, она сама ей не звонила. Ответчики отказались продавать квартиру без объяснения причины. До настоящего времени задаток не возвращен.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что когда они договаривались, им (ответчикам) нужно было до 08 августа выйти на сделку, срочно продать квартиру, чтобы купить другое жилье, у них был встречный вариант. Риэлтор пообещала, что до этой даты всё сделает, они поверили на слово, но риэлтор не успела провести оценку, в результате чего они не смогли купить другую квартиру. В предварительном договоре купли – продажи указали срок до 01 сентября 2021 года, так как им устно пояснили, что успеют раньше. 30 августа она приходила в агентство вернуть задаток, но деньги не приняли. Цена на квартиру сначала была выше, потом она снизила цену в связи с тем, что нужно было срочно продать квартиру, но риэлтор не успела. Отметила, что не отказывается вернуть задаток в течение месяца.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвуют, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, имеется отчет о получении судебного извещения, заявлений и ходатайств не направила.
Представитель третьего лица ООО «Перспектива24-Кострома» в судебное заседания не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, причина неявки не известна.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Судом установлено, что 21 июня 2021 года между ФИО1 (принципал) и ООО «Перспектива24-Кострома» (агент) заключен агентский договор №, в соответствии с которым принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск (подбор) объекта недвижимого имущества – квартиры с ориентировочной стоимостью 2 200 000 руб. (п.1.1., п.1.2).
28 июля 2021 года между теми же сторонами заключено соглашение об изменении агентского договора №, в котором указаны характеристики объекта недвижимости - квартира по адресу: ..., пр....ю 49,4 кв.м., изменена стоимость объекта недвижимости с 2 200 000 руб. до 2 570 000 руб.
В тот же день между ФИО1 и ООО «Перспектива24-Кострома» подписан отчет о частичном исполнении агентского договора №, из которого следует, что агент осуществил поиск и нахождение объекта недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: ...
28 июля 2021 г. между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №, по условиям которого стороны обязались в срок до 01 сентября 2021 года заключить договор купли – продажи недвижимого имущества, а именно квартиры по адресу: ... общей площадью 49,4 кв.м., находящейся в общей долевой собственности (п.1.1. договора).
Стороны договора обязуются совершить все необходимые действия по заключению основного договора купли-продажи недвижимости, а также по государственной регистрации перехода права собственности (представить в полномочный орган все необходимые документы, подписать заявления и т.д., получить документы, удостоверяющие проведение государственной регистрации прав) (п.2.2 договора).
В силу п.2.3. договора стороны во исполнение п.2.2 настоящего договора обязаны к моменту заключения основного договора купли-продажи недвижимости иметь в своем распоряжении все необходим документы.
Цена продаваемого недвижимого имущества по основному договору купли-продажи недвижимости составляет 2 570 000.00 рублей, которые покупатель обязан уплатить продавцу в следующем порядке: 50 000 рублей уплачиваются в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением; 750 000 рублей уплачиваются за счет собственных средств, 1 770 000 рублей уплачивается за счет кредитных средств кредитора, перечисляемых на счет, открытый на имя ФИО2 (п.3.1, 3.2 договора).
В соответствии с п.3.5 и 3.6 договора сумма задатка не возвращается в случае, если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок установленный п.1.1 настоящего договора, т.е. до 01.09.2021. В случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного п.1.1 настоящего договора в срок до 01.09.2021 включительно по вине Продавца, сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.
Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем будут осуществляться по подписываемому Сторонами передаточному акту не позднее 20.08.2021 года (п.4.3 договора).
В случае, если в будущем какая-либо из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор купли-продажи в судебном порядке (п.6.2 договора). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается сторонами в письменной форме (п.6.3 договора).
Между сторонами предварительного договора 28.07.2021 года заключено соглашение к предварительному договору № о передаче задатка от покупателя к продавцу в размере 50 000 руб. в качестве обеспечения исполнения предварительного договора купли –продажи ... ....
Из пункта 3 соглашения о задатке следует, что сумма задатка подлежит возврату в двойном размере в случае, если обязательства по заключению основного договора купли – продажи недвижимости не будут исполнены по вине продавца в срок, установленный п.1.1 предварительного договора, то есть до 01.09.2021 года.
В пункте 4 соглашения о задатке сказано, что в случае невозможности заключения основного договора купли–продажи недвижимости в собственность покупателя по независимым от сторон обстоятельствам, стороны признают авансом переданную сумму в качестве задатка, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение трех дней с момента наступления такого обстоятельства.
Задаток в сумме 50 000 руб. ФИО2 и ФИО3 получили полностью 28.07.2021 года, претензий не имеют, что отражено в соглашении о задатке.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов ФИО2 и ФИО3 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснила, что она работала риелтором в агентстве ООО «Перспектива24-Кострома», истица обратилась в агентство для оказания услуги по подбору квартиры, подбирали с ее сыном Павлом. Заключили договор с агентством. Выбрали квартиру, нашли через Авито. Созвонились, договорились о просмотре, все обсудили, вышли на квартиру с сыном истца Павлом, ему понравилась. Повторно смотрели уже с истцом. Пришли к тому, что нужно выходить на задаток. Было два собственника, передали задаток, обговорили детали сделки. Осталось отметить на «Домклик», что выбрали квартиру, заказать оценку и готовиться к сделке. Ответчики были согласны на продажу, но на сделку не вышли. Продавец начала говорить, что не получается, они также хотели купить другую квартиру, ответчик сказала, что квартира «ушла» от нее, новый вариант не нашла, не может купить другую, потом сказала, что у нее украли деньги в размере 700 000 руб., просила продлить срок. Но у истца поджимали сроки одобрения ипотеки. Елена готова была купить квартиру, все было подготовлено, есть переписка о встречах, о передаче задатка. Истец не стала ждать, попросила вернуть задаток. Предварительный договор сторонами не продлялся. Сделка не состоялась по вине продавца.
Из пояснений истца ФИО1, а также показаний свидетеля ФИО4 следует, что ФИО2 и ФИО3 отказались от заключения основного договора купли-продажи в одностороннем порядке. Доказательств обратного суду не представлено. Сведений о заключении между истцом и ответчиками основного договора купли-продажи, а также о продлении срока его действия, в материалах дела не имеется.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь статьями 309, 310, 381, статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры не был заключен между сторонами по вине ответчиков, в связи с чем с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию сумма задатка в размере 100 000 руб.
Оснований для признания внесенной ответчиками денежной суммы в размере 50 000 руб. в качестве аванса и возврате её от продавца к покупателю в соответствии с положениями п.7.4 предварительного договора купли – продажи не имеется, так как указанные в данном пункте обстоятельства не возникли.
Поскольку в предварительном договоре купли – продажи от 28.07.2021 года определен срок заключения основного договора до 01.09.2021 года, ссылка ответчика ФИО2, что основной договор не был заключен в связи с неисполнением риэлтором договоренности оформить сделку ранее данного срока не влияет на правоотношения истца и ответчиков, поскольку доказательств того, что между ними имела место иная договоренность относительно сроков исполнения обязательств, не имеется.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 321 ГК РФ, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
Таким образом положения ст. 321 ГК РФ, по сути, устанавливает презумпцию равенства долей всех сокредиторов и (или) содолжников, но является диспозитивной, поскольку из закона, иных правовых актов или договора может вытекать иное, под которым в данной статье следует понимать солидарность прав требования (ст. 326 ГК) или обязанностей (ст. 322 - 325 ГК) либо неравенство долей в них, а также предоставление одним кредиторам предпочтения в очередности осуществления прав требования перед другими или субсидиарный характер обязанностей одних должников по отношению к обязанностям других (ст. 399 ГК).
Из п. 1 ст. 322 ГК РФ следует, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Поскольку ни законом, ни договором между сторонами не предусмотрена солидарная ответственность по обязательствам между сторонами предварительного договора купли - продажи, а также учитывая, что квартира находится в долевой собственности ответчиков ФИО2 и ФИО3 по ? доле за каждым, суд приходит к выводу о том, что задаток подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца не в солидарном, а в долевом порядке по ? доли с каждого ответчика, то есть по 50 000 руб. с каждого ответчика, с чем в ходе рассмотрения дела согласилась истец ФИО1
В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).
Согласно представленной квитанции № от dd/mm/yy, истцом ФИО1 оплачено адвокату Белову В.А. 1500 руб. за составление искового заявления в районный суд.
Учитывая категорию дела, время, затраченное на составление искового заявления, результата рассмотрения дела, соблюдая необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, суд считает необходимым взыскать с ответчиков судебные издержки по оплате юридических услуг за составление иска в сумме 1 500 рублей по 750 руб. с каждого ответчика.
Кроме того, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3 200 руб. по 1600 руб. с каждого ответчика.
Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка в размере 100 000 рублей удовлетворить.
Взыскать с ФИО2, dd/mm/yy г.р., паспорт № № в пользу ФИО1, dd/mm/yy г.р., паспорт № сумму задатка в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 750 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1600 руб., а всего 52 350 руб. (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят руб.).
Взыскать с ФИО3, dd/mm/yy г.р. паспорт № в пользу ФИО1, dd/mm/yy г.р., паспорт № сумму задатка в размере 50 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 750 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1600 руб., а всего 52 350 руб. (пятьдесят две тысячи триста пятьдесят руб.).
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Суслова Е.А.
Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2022 года