дело № 2-75/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2022 года г. Вязьма Смоленской области
Вяземский районный суд Смоленской области в составе:
председательствующего – судьи Вяземского районного суда Смоленской области Красногирь Т.Н.,
при секретаре Зуевой С.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО5 о признании договора недействительным, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, уточнив исковые требования (л.д.82-86 том № 6), обратилась в суд с иском к ФИО3, ИП ФИО5 о признании договора недействительным, взыскании денежных средств.
Требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности по 1/2 доле принадлежит здание конторы (без проходной) общей площадью 355,1 кв.м. с кадастровым номером ХХХ, расположенное по адресу: .
Соглашение о порядке владения зданием между собственниками не заключалось.
Осенью 2020 года ей (истцу) стало известно, что здание сдается в аренду. В сети интернет была найдена информация о том, что в нем располагалось изначально кафе «Старый Город» - ООО «Вязьма-Шанс», которое прекратило свою деятельность 30 марта 2017 года, затем магазин «Продукты из Армении» и кафе-бистро «101 вкус», деятельность которых ведет ИП ФИО5
ФИО1 незамедлительно направила исполнительным органам кафе «101 вкус» требование об освобождении помещения.
Осуществлением деятельности подтверждается товарно-кассовыми чеками, в которых указан ИНН ФИО5 и место осуществления предпринимательской деятельности – . Ею (истцом) также была произведена фотосъемка вывесок и помещений здания.
Доказательствами размещения в принадлежащем ей (истцу) на праве общей собственности здании кафе и магазинов являются скриншоты страниц «Кафе 101 вкус» и «Продукты из Армении» в социальных сетях ВКонтакте, Одноклассниках, а также на сервисах Яндекс Карты и Трипадвизор.
Согласно представленной информации, кафе и магазин функционируют длительное время, не менее трех лет.
Кроме того, по данным выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, ряд организаций пользуются юридическим адресом здания, то есть помещения также сдаются в аренду: ООО «ГИПАР», ООО «Вяземские консервы», ООО «Инвест Холдинг ЛТД», ООО «Вяземский Леспроминвест», ООО «Агропромышленное объединение «Вязьмасельхозпрод», ООО «Вяземский Мясокомбинат», ООО «Инвест Холдинг КО».
Согласия на заключение договора аренды она (истец) никому не давала ни в устной, ни в письменной форме. Предполагает, что между ответчиками фактически сложились арендные отношения, которые они в силу недобросовестности скрывают. Предположение основано на утверждениях ФИО6, сделанных ранее в исковом заявлении по разделу здания.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание возражения истца на отзыв ФИО6, имеются основания для признания сделок в отношении спорного помещения, совершенных между ФИО3 и ИП ФИО5, недействительными, в силу притворности и заключения их без согласия с другим сособственником имущества общей долевой собственности.
По результатам судебной экспертизы можно сделать вывод о размере дохода, который должна была получить она (ФИО1), если бы ответчики вели себя добросовестно.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП ФИО5 использует помещение первого этажа в полном объеме в своих предпринимательских целях, разместив там кафе и магазин, что подтверждается ответами ИФНС, заключениями двух судебных экспертиз, скриншотами интернет страниц кафе и магазина ответчика.
Площадь первого этажа по данным технического паспорта составляет 182 кв.м.
В результате проведенных исследований судебный эксперт пришел к выводу, что право пользования 1 кв.м. в месяц здания с кадастровым номером ХХХ по адресу: , составляет в отношении первого этаже: с 1 ноября по 31 декабря 2018 года – от 399 руб./1кв.м. в месяц; с 1 января по 31 декабря 2019 года – 375 руб./1кв.м. в месяц; с 1 января по 31 декабря 2020 года – 381 руб./1кв.м. в месяц; с 1 января по 31 декабря 2021 года – 396 руб./1кв.м. в месяц; с 1 января по 24 января 2022 года – 396 руб./1кв.м. в месяц.
ФИО5 использует помещение первого этажа с 29 ноября 2018 года, что подтверждается карточкой регистрации контрольно-кассовой машины ХХХ, ХХХ от 29 ноября 2018 года, направленной ИФНС № 2 по Смоленской области на запрос Симоновского районного суда г. Москвы. Согласно последнему абзацу указанного ответа, документы о регистрации юридических лиц по указанному адресу в ИФНС отсутствуют.
На 25 июля 2022 года ИП ФИО5 пользуется имуществом истца более 43 месяцев.
С 29 ноября по 31 декабря 2018 года – 399 руб./1кв.м. в месяц, срок использования 1 месяц 2 дня. 182 кв.м. (площадь первого этажа здания) х 399 руб./м2 (стоимость право пользования) = 72618 руб./мес.; 72618/30 дней (количество дней в ноябре)=2 420,6 рублей в лень; 2460,6х2=4 841,2 рублей (2 дня ноября 2018 года), итого за 2018 год – 77 459,2 рублей. С 1 января по 31 декабря 2019 года – 375 руб./1кв.м. в месяц, срок использования 12 месяцев, итого за 2019 год: 375х182х12=819 000 рублей. С 1 января по 31 декабря 2020 года – 381 руб./1кв.м. в месяц, итого за 2020 год: 182х381х381=832 104 рубля. С 1 января по 31 декабря 2021 года – 396 руб./1кв.м. в месяц, итого за 2021 год: 182х396х12=864 864 рублей. С 1 января по 25 июля 2022 года – 396 руб./1кв.м. в месяц, 182х396х6=432 432 рублей (72072 в месяц). За 25 дней июля 2022 года – (182х396)/31х25=58 122 рубля 50 копеек. Итого за 2022 год – 490 554 рубля. Итого за исковой период всего 3 083 981 рубль 70 копеек (77459,2+819000+832104+864864+490554).
Ее (истца) доля составляет 1 541 991 рубль (3083981,7/2). Учитывая, что ФИО3 единолично получала доход от распоряжения помещением, являющегося общей долевой собственностью, доля доходов неполученных ФИО1 составляла 1 541 991 рубль.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующие компенсации.
Невозможность использования второго этажа установлена экспертизой по делу № 2-118/2021 в силу его аварийности. Заключением судебной экспертизы по настоящему делу также подтверждена невозможность использования помещениями второго этажа в силу аварийности.
Следует отметить, что ИП ФИО5 не мог не знать о долевой собственности ФИО1 и ФИО3 так как являясь субъектом предпринимательской деятельности, вступая в договорные отношения, должен был провести тщательную проверку потенциального партнера относительно арендуемого имущества и наличия у него правомочий на сдачу имущества в аренду, сведения о собственниках являются общедоступными в ЕГРН.
Доводы о том, что никто не препятствует ей (ФИО1) в пользовании помещением опровергаются поведением ответчиков после принятия иска по рассматриваемому спору. Одним из исковых требований заявлено требование об освобождении помещения. До рассмотрения дела ею (истцом) в адрес исполнительных органов кафе «101 вкус» направлено требование об освобождении помещения, которое до настоящего времени не исполнено.
При таких обстоятельствах, она (истец) вправе предъявить требование о солидарном взыскании с ФИО3 и ИП ФИО5 денежных средств в размере 1 541 991 рубля.
Ссылаясь на данные обстоятельства, нормы права, просит: признать недействительным договор, заключенный между ФИО3 и ФИО5, о предоставлении помещения с кадастровым номером ХХХ в пользование по любым основаниям; обязать ИП ФИО5 после вступления в законную силу решения по настоящему делу освободить помещение с кадастровым номером ХХХ, расположенное по адресу: ; взыскать солидарно с ФИО3 и ИП ФИО5 доход от использования спорного здания за время владения с 29 ноября 2018 года по 25 июля 2022 года в размере 1 541 991 рубль; взыскать с ИП ФИО5 плату за пользование помещением в размере 72 072 рублей ежемесячно до дня фактической передачи ей помещения включительно; взыскать с ФИО3 и ИП ФИО5 в возврат уплаченной государственной пошлины 24 179 рублей 50 копеек.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 уточненные требования ФИО1 поддержала по основаниям и доводам, изложенным в иске, дополнительно указав, что ответчиками не представлено доказательств проведения работ в здании; приобщенные ответчиками документы о несении расходов не могут быть приняты во внимание, поскольку не доказана их относимость к настоящему спору, эти чеки могут служить доказательством ремонта где угодно, а не в спорном помещении. Доводы ответчика о том, что суд должен учитывать расходы ответчика, связанные с использованием имущества, а именно размер неотделимых улучшений, произведенных ответчиком за период нахождения имущества у него в пользовании, полагает несостоятельными, поскольку последним не представлено никаких доказательств согласования производства работ по неотделимым улучшениям спорного имущества, а также никаких доказательств осуществления указанных неотделимых улучшений и доказательств, подтверждающих их размер, объем, перечень и стоимость работ. Определенная в ходе судебной экспертизы плата за пользование помещением вполне может быть квалифицирована в качестве дохода, который недобросовестный владелец должен был извлечь. Иные недобросовестные действия ответчиков, в том числе по заключению фиктивного договора купли-продажи по цене вдвое превышающей реальную стоимость, не имеют правового значения для настоящего спора. ФИО5 неоднократно и незаконно использует помещение и должен его освободить. Представленный договор простого товарищества давно истек, доказательств иного хотя бы формального законного нахождения ФИО5 в здании, ответчиками не представлено.
Ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 уточненные требования ФИО1 не признал по основаниям и доводам, изложенным в возражении (л.д.135-140 том № 3), согласно которым, с 27 марта 2014 года ФИО3 и ФИО1 являются долевыми собственниками в общей долевой собственности (по 1/2 доли) здания по адресу: . До ноября 2020 года здание, как на первом этаже, так и на втором этаже находилось в ненадлежащем состоянии, что не позволяло его использовать; здание технологически не было присоединено к сетям теплоснабжения, разрушалось. В таком состоянии здание не обладало коммерческой ценностью и чтобы оно не разрушалось, стало обладать коммерческой ценностью, необходимо было нести затраты на его ремонт. 1 июня 2020 года ФИО3 заключила с ФИО5 со сроком до 31 декабря 2021 года договор простого товарищества в целях восстановления первого этажа здания, по условиям которого: ФИО3 в качестве вклада предоставила долю в праве общей долевой собственности в размере 1/2 на здание в пределах площади 165,6 кв.м. на период с 1 июня 2020 года по 31 декабря 2021 года; ФИО5 в качестве вклада обязался нести расходы на закупку строительных материалов и ремонт первого этажа здания. ФИО5 в рамках договора простого товарищества произвел ремонтные работы на первом этаже здания, затраты на которые составили 490 051 рубль 83 копейки. В результате первый этаж здания стало возможно использовать. Считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как пользование осуществлялось в части здания, не превышающей по размеру площадь, приходящуюся на долю ФИО3 При этом ФИО1 никто не препятствовал в пользовании зданием. Истец предъявила исковые требования по настоящему спору после того, как ФИО3 с ФИО5 произвели ремонтные работы, после которых стало возможно использовать первый этаж здания. До этого момента ФИО1 не проявляла интереса к зданию, не пользовалась им, не участвовала в расходах на содержание. При этом ФИО3 за счет предоставления своего вклада в виде 1/2 доли в простое товарищество обеспечила проведение ремонта на первом этаже здания, чтобы оно не разрушалось, а первый этаж можно было бы использовать в дальнейшем. ФИО3 не препятствовала ФИО1 в пользовании зданием, ФИО1 не была заинтересована в использовании здания, никогда не обращалась к ФИО3 с требованием об определении порядка пользования зданием. Следовательно, ФИО3 с ФИО5, использующие только часть здания – комнаты с 1 по 13 первого этажа, общей площадью 165,6 кв.м., в пределах площади, приходящейся на долю ФИО3 (1/2 от 355,1 кв.м. – 177,55 кв.м.), не обязаны оплачивать компенсацию ФИО1, которая не использовала здание и не предпринимала никаких мер для использования здания. Таким образом, считает, что иск ФИО3 удовлетворению не подлежит, поскольку ответчики не препятствовали истцу в использовании здания, а сами использовали часть здания в пределах площади, приходящейся на долю ФИО3
Ответчик ИП ФИО5 не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в представленных ранее возражениях на исковое заявление (л.д.210-217 том № 4), требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска ФИО1, считает, что исковые требования не подтверждены надлежащими доказательствами, заявлены ошибочно и с представлением суду недостоверных обстоятельств дела. Так, истцом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что он осуществлял пользование зданием с кадастровым номером ХХХ в части 182 кв.м. в течение периода с 1 декабря 2018 года по 24 января 2022 года. В обоснование иска ФИО1 утверждает, что он осуществлял пользование помещением здания с 1 декабря 2018 года ссылаясь на карточку регистрации контрольно кассовой машины от 29 ноября 2018 года, патенты за 2018, 2019 и 2020 годы, реестр уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, которые были представлены налоговым органом. Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ВЯЗЕМСКИЕ КОНСЕРВЫ» 50% доля в уставном капитале Общества принадлежит ФИО5, данное Общество располагается по адресу: . При этом по данному адресу, согласно сведений из Росреестра в ЕГРН, имеются государственные записи о значительном количестве объектов недвижимости. По адресу: , зарегистрированы такие общества, как: ООО «ГИПАР», ООО «ВЯЗЕМСКИЕ КОНСЕРВЫ», ООО «ИНВЕНТ ХОЛДИНГ ЛТД», ООО «ВЯЗЕМСКИЙ ЛЕСПРОМИНВЕСТ», ООО «АГРОПРОМЫШЛЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ ВЯЗЬМАСЕЛЬХОЗПРОД», ООО «ВЯЗЕМСКИЙ МЯСОКОМБИНАТ», ООО «ИНВЕНТ ХОЛДИНГ КО». ФИО1 ссылается в иске на то, что этим компаниям также сдаются помещения здания конторы. Однако как следует из сведений из ЕГРН и ЕГРЮЛ адресом обладают различные объекты недвижимости, а не только здание конторы, обладающее кадастровым номером ХХХ. Следовательно, сведения отраженные в карточке ККМ, патентах и в реестре уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности не свидетельствуют о том, что он (ИП ФИО5) осуществляет пользование частью здания конторы с ноября 2018 года. Аналогично, распечатки сайтов, на которые ссылается истец, не содержат достоверной информации об использовании части здания конторы в размере 182 кв.м. ИП ФИО5, как не содержат информации о лице, осуществляющим использование части здания, не отражают сведения, что именно он (ИП ФИО5) осуществлял какую-либо деятельность в здании в период, на который ссылается истец. Кроме того, полагает, что такие распечатки не соответствуют требованиям относимости и допустимости, так как не заверены в нотариальном порядке. ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что он (ИП ФИО5) осуществлял пользование частью здания конторы площадью 182 кв.м. Напротив, ФИО3 представлены сведения, что он осуществляет пользование частью здания конторы в пределах 1/2 доли, принадлежащей ФИО3, - в пределах 165,6 кв.м., то есть помещениями первого этажа без помещения лестничной клетки (178,1 кв.м. – 12,5 кв.м.=165,6 кв.м.) с ноября 2020 года в соответствии с договором простого товарищества. Фактически он (ИП ФИО5) осуществлял пользование частью здания конторы с ноября 2020 года в пределах 165,6 кв.м. вместо другого долевого собственника здания – ФИО3 При этом от такого использования выгоду получала ФИО1 как долевой собственник в виде неотделимых улучшений, им произведенных. Поскольку у ФИО3 в 2020 году не было возможности за свой счет произвести ремонт помещения первого этажа, она заключила с ним (ИП ФИО5) договор простого товарищества, по условиям которого он должен произвести ремонт первого этажа здания конторы, а ФИО3 вместо себя предоставляет ему возможность пользоваться частью здания в пределах 1/2 доли ей принадлежащей (в пределах 165,6 кв.м.). Согласно чекам на строительные материалы, он (ФИО5) понес расходы в размере 438 179 рублей 10 копеек, которые пошли на улучшение имущества, принадлежащего ФИО1 и ФИО3 Истец ссылается на притворность договора простого товарищества, утверждая, что договор простого товарищества в действительности прикрывает договор безвозмездного пользования, однако не обосновывает его притворность. Ремонтные работы части здания конторы проводились им (ФИО5) силами рабочих, которых привлекал по устным договорам с оплатой наличными денежными средствами. Полагает необоснованно, в чем заключается интерес ФИО3 и его интерес сдавать в безвозмездное пользование часть здания конторы. При этом фактически он (ФИО5) осуществлял пользование частью здания вместо ФИО3 (как если принимать во внимание условия договора простого товарищества, так и в случае, если сделать вывод о безвозмездном использовании части здания конторы), что не свидетельствует о нарушении прав ФИО1, так как ФИО3 является собственником здания, обладающим правом пользования частью здания. ФИО1 никогда не сдавала помещение конторы и не была заинтересована в нем, так как состояние, как первого, так и второго этажа не позволяло извлекать из него выгоды. Только после выполнения ремонта за его счет помещение потенциально стало экономически привлекательным. Он (ФИО5) смог обеспечить от своей же организации «Вяземские консервы» коммунальными ресурсами, которые также необходимы были для защиты здания от разрушения. Истец ссылаясь на ст. 303 ГК РФ не представила доказательств того, что он (ИП ФИО5) получил поступления, которые не могли не быть приобретены в силу особенностей имущества. Также не представлено доказательств, что у ФИО1 имелись конкретные предпосылки в виде уже заключенных договоров об использовании имущества, свидетельствующие о сложившейся и приносящей стабильные результаты практики его эксплуатации. ФИО1, как и П.А., после приобретения здания в собственность в 2014 году никогда не сдавали помещение в аренду, не извлекали из него доходы. Здание на протяжении многих лет разрушалось: отсутствовали коммуникации, обваливалась крыша, происходили прорывы труб. Истец не обладает статусом индивидуального предпринимателя, что говорит о том, что она не могла сдавать здание конторы в пользование и получать какие-либо доходы от здания. Таким образом, считает, что ФИО1 не учтено, что под доходами следует понимать не любые абстрактно определяемые поступления, которые могли быть получены при эксплуатации того или иного имущества, а те поступления, которые либо не могли быть приобретены в силу особенностей имущества, либо для получения которых имелись конкретные предпосылки в виде уже заключенных договоров об использовании имущества, сложившейся и приносящей стабильные результаты практики его эксплуатации. Он (ФИО5) достиг предварительной договоренности с ФИО3 о покупке 1/2 доли в здании конторы, в целях сохранения права пользования на часть здания конторы, однако из-за недобросовестных действий истца в отношении здания наложены обеспечительные меры, которые наложены после получения ФИО1 уведомления ФИО3 о намерении продать долю. ФИО3 в конце декабря 2021 года направила уведомление ФИО1 о продаже третьему лицу для реализации ФИО1 преимущественного права покупки. В январе 2022 года во время судебного заседания суду и ФИО1 была доведена информация о том, что ФИО3 намерена продать ему (ФИО5) долю, что будет означать переход к нему права собственности и недопустимости в таком случае обязании освобождения его из здания конторы. В целях воспрепятствования перехода права собственности на долю, ФИО1 инициировала фиктивный спор с одновременным заявлением о принятии обеспечительных мер, направленных на запрет перехода права собственности. Таким образом, полагает, что инициированный ФИО1 в феврале 2022 года спор препятствует разрешению настоящего спора, так как между ним и ФИО3 достигнуты договоренности о переходе права собственности на 1/2 долю в его (ФИО5) пользу.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № 2-118/2021, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
В соответствии со статьями 209, 210 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с положениями статьи 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам.
Статья 301 ГК РФ предусматривает право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
В силу статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1). Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2).
Судом установлено и следует из материалов дел, с 27 марта 2014 года ФИО3 и ФИО1 являются общедолевыми собственниками, по 1/2 доли у каждой, двухэтажного нежилого помещения – здания конторы (без проходной) общей площадью 355,1 кв.м. с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: (л.д. 10-11 том № 1, л.д.118-120 том № 3).
С 25 сентября 2018 года ФИО5 является индивидуальным предпринимателем (л.д.115-118 том № 1).
В соответствии с абзацем вторым пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2019 года № 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» допустимыми доказательствами являются в том числе сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в информационно-телекоммуникационной сети (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения. Такие распечатки подлежат оценке судом при рассмотрении дела наравне с прочими доказательствами (статья 67 ГПК РФ, статья 71 АПК РФ).
Как указывает истец ФИО1, осенью 2020 года ей стало известно, что принадлежащее ей на праве общей долевой собственности здание конторы (без проходной) сдается в аренду; в сети интернет была найдена информация о том, что в нем располагалось изначально кафе «Старый Город» (ООО «Вязьма-Шанс», которое прекратило свою деятельность 30 марта 2017 года), затем магазин «Продукты из Армении» и кафе-бистро «101вкус», деятельность которых ведет ИП ФИО5
Данные обстоятельства подтверждаются товарно-кассовыми чеками, в которых указан ИНН ответчика ИП ФИО5, место осуществления предпринимательской деятельности: , фотосъемкой вывесок и помещений здания, скриншотами страниц кафе «101вкус» и «Продукты из Армении» в социальных сетях ВКонтакте, Одноклассниках, сервисах Яндекс Карты и Трипадвизор (л.д.16-68 том № 1, л.д.16-135 том № 2, л.д.144-150,157 том № 4).
В свою очередь ответчик ИП ФИО5 указывает, что распечатки сайтов, на которые ссылается истец, а также сведения, отраженные в карточке ККМ, патентах и в реестре уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности (л.д.56-91 том № 3), не свидетельствуют о том, что он осуществляет пользование частью здания конторы с ноября 2018 года; данные документы не содержат достоверной информации об использовании им части здания конторы в размере 182 кв.м., как не содержат информации о лице, осуществляющим использование части здания, не отражают сведения, что именно он осуществлял какую-либо деятельность в здании в период, на который ссылается истец.
Согласно выпискам из ЕГРЮЛ (л.д.69-105 том № 1, л.д. 218-226 том № 4) по адресу: , также расположены: ООО «ГИПАР» (офис 7), учредители Общества Г.Ц., П.А.; ООО «ВЯЗЕМСКИЕ КОНСЕРВЫ» (офис 5), учредитель Общества ФИО5; ООО «ИНВЕНТ ХОЛДИНГ ЛТД», учредитель Общества Курило В.В.; ООО «ВЯЗЕМСКИЙ ЛЕСПРОМИНВЕСТ», учредители Общества ФИО7, ФИО8; ООО «АО «ВЯЗЬМАСЕЛЬХОЗПРОД» (помещение 2), учредители Общества ФИО9, Курило В.М., ФИО10; ООО «ВЯЗЕМСКИЙ МЯСОКОМБИНАТ», учредитель Общества А.Г., В.П., З.Ф., Г.Ц.; ООО «Заславль».
Решением Вяземского районного суда Смоленской области от 25 июня 2021 года по делу № 2-118/2021 (л.д.211-215 том № 2 дела № 2-118/2021) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о разделе в натуре здания конторы с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: , и отказано в удовлетворении встречных исковых требования ФИО1 к ФИО3 о разделе в натуре здания конторы по тому же адресу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленской областного суда от 16 ноября 2021 года (л.д.28-32 том № 3 дела № 2-118/2021) решение Вяземского районного суда Смоленской области от 25 июня 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.
Из мотивировочной части апелляционного определения от 16 ноября 2021 года следует нижеследующее.
Согласно техническому паспорту на часть здания конторы от 5 сентября 2006 года общая площадь здания составляет 355,1 кв.м. По данным технического паспорта на здание конторы (без проходной) от 4 марта 2021 года площадь внутренних помещений увеличена до 356,2 кв.м., задание состоит из двух частей (А и А1), имеет пристройку.
Из заключения судебной строительной экспертизы от 25 мая 2021 года № 20-Э-21 СМК АОК 04, проведенной ООО «Агентство оценки ФИО11 и Компании» по ходатайству сторон с целью выяснения технической возможности раздела здания конторы, исходя из размера долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, технический раздел здания конторы возможен только по первому этажу, техническое состояние второго этажа не позволяет эксплуатировать помещение по назначению до проведения капитального ремонта, обеспечить равноценный доступ к местам общего пользования и общим коммуникациям без проведения дополнительных работ – перепланировки и переустройства помещений невозможно, пристроенное помещение в осях «6-7/А-Б» не стоит на кадастровом учете и на него не зарегистрированы права, равноценный доступ к инженерным коммуникациям и санитарным приборам возможно организовать при условии постановки на кадастровый учет возведенного в процессе эксплуатации здания в осях «6-7/А-Б» и признании права собственности на самовольную постройку. Также видно, что в процессе эксплуатации к зданию пристроено одноэтажное здание с габаритными размерами 1,5х5,52м, год строительства не установлен, пристроенное помещение не поставлено на кадастровый учет, права на него не зарегистрированы. В помещении расположен санитарный узел и входной тамбур. Кроме того, в основном здании были проведены работы по закладке нескольких оконных проемов, пробивке дверных проемов в наружной несущей стене, выполнено переустройство инженерных сетей. После реконструкции площадь здания стала составлять 356,2 кв.м. Все строительные работы производились без разрешения и согласования с компетентными организациями. С учетом того, что пристроенное помещение не поставлено на кадастровый учет, права на него не зарегистрированы, эксперт указанное помещение не принимал во внимание при проведении экспертизы, указал, что при таких данных общая площадь здания составляет 348,4 кв.м.
Таким образом, в настоящее время технические характеристики существующего объекта недвижимости отличаются от технических характеристик объекта, находящегося в долевой собственности сторон. В установленном законом порядке изменения характеристик спорного здания не узаконены, объект является самовольной постройкой. При таких обстоятельствах невозможно осуществление раздела такого имущества.
Наличие указанного несоответствия между объектом зарегистрированных прав сторон и фактически существующим объектом недвижимости является объективным препятствием к его разделу. Раздел и выдел в счет доли в праве собственности несуществующего (самовольного) объекта недвижимости нормами действующего законодательства не предусмотрены. Более того, реконструкция спорного здания требует согласия всех собственников помещений в нем, которое в материалы дела не представлено. Требований о сохранении здания в перепланированном, реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект не заявлялось.
С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в апелляционном определении от 16 ноября 2021 года полагала, что по смыслу статьи 222 ГК РФ стороны не приобрели право собственности на реконструированный объект и не вправе им распоряжаться, что исключает возможность раздела имущества и выдела из него доли по правилам статьи 252 ГК РФ, предполагающей наличие права собственности у заинтересованного лица.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
При этом в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-118/2021 года истец ФИО3 указывала, что на протяжении продолжительного периода времени первый этаж используется истцом, на котором она за свой счет обеспечивала текущий ремонт и подключила коммуникации, а именно: электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение. На основании договоров аренды сдавала первый этаж в пользу третьих лиц в пределах принадлежащей ей доли.
Вместе с тем, как утверждает ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4, а также ответчик ИП ФИО5, между ответчиками не заключались договоры аренды здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ, расположенным по адресу: , а заключался на срок с 1 июня 2020 года по 31 декабря 2021 года договор простого товарищества.
Из условий договора простого товарищества, заключенного 1 июня 2020 года между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Товарищ 1) и ФИО3 (Товарищ 2) на срок до 31 декабря 2021 года включительно (л.д.142 том № 3), следует, Товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления ремонта первого этажа (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ (п.1 договора). Вклад Товарища 1 в общее дело: обязанность за свой счет выполнить работы по ремонту первого этажа (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ (п. 2 договора). Вклад Товарища 2 в общее дело: право пользования в пределах 1/2 доли с кадастровым номером ХХХ (первый этаж за исключением лестничной клетки) до 31 декабря 2021 года (п. 3 договора). Товарищ 1 вносит вклад в общее дело в следующем порядке: до 1 ноября 2020 года с использованием своих ресурсов и денежных средств закупает строительные материалы и организует выполнением ремонта первого этажа (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ (п. 4 договора). Товарищ 2 вносит вклад в общее дело в следующем порядке: с 1 ноября 2020 года предоставляет возможность до 31 декабря 2021 года использовать первый этаж (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ в счет выполненного ремонта (п. 5 договора). Стоимость вкладов Товарищей равны и оцениваются по 500 000 рублей (п. 6 договора). Товарищи согласились с тем, что пользование имуществом в целях совместной деятельности осуществляет Товарищ 1 по своему усмотрению в интересах Товарищей (п. 7 договора). Ведение общих дел Товарищей возлагается на Товарища 1, который: закупает строительные материалы и организует выполнение ремонта первого этажа (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ; в счет затрат на выполнение ремонта осуществляет с 1 ноября 2020 года по 31 декабря 2021 года использование первого этажа (за исключением лестничной клетки) здания с кадастровым номером ХХХ; представляет общие интересы Товарищей в отношениях с третьими лицами, организует и ведет с ними переговоры по вопросам совместной деятельности; совершает сделки в рамках совместной деятельности, подписывает договоры, акты и прочие документы без предварительного согласования с ними, осуществляет все расчеты; оформляет и хранит все необходимые документы, которые относятся к совместной деятельности в рамках договора (п. 8 договора).
В подтверждении условий исполнения указанного договора простого товарищества ИП ФИО5 предоставлены светокопии товарных и фискальных чеков на общую сумму 438 179 рублей 10 копеек (л.д.236-241 том № 4, л.д.1-185 том № 5).
20 октября 2020 года ФИО1 посредством телеграфной связи направлялось ФИО3 уведомление (л.д.12 том № 1), следующего содержания: «Начиная с апреля 2014 года Вы сдаете в аренду здание, расположенное по адресу: . Особо обращаю Ваше внимание, что здание находится в общей долевой собственности, а именно по 50 процентов доли принадлежат Вам и мне. Однако до настоящего времени Вы не передали мне 50 процентов суммы от полученных Вами денежных средств за аренду. Требую в срок до 1 ноября 2020 года вернуть причитающиеся мне денежные средства».
1 ноября 2020 года между ООО «Вяземские консервы» (Организация) и ФИО3 (Собственник) заключен договор на оказание услуг по отоплению и техническому обслуживанию систем отопления (л.д.143-145 том № 3), по условиям которого, Организация обязуется предоставить, а Потребитель оплатить следующие коммунальные услуги: отопление – поддержание в нежилых помещениях Собственника, расположенных по адресу: (двухэтажное здание конторы), площадью 355,1 кв.м., отапливаемых по присоединенной сети, плюсовой температуры воздуха. По согласованию сторон договора даты отопительного сезона установлены с 1 ноября 2020 года по 15 апреля 2021 года; размер платы за отопление за месяц устанавливается в сумме 1 500 рублей.
28 декабря 2021 года ФИО3 в адрес ФИО1 направлялось в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ уведомление о намерении ФИО3 продать свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – здание конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ общей площадью 355,1 кв.м., расположенное по адресу: , постороннему лицу по цене 4 400 000 рублей (л.д.186,187 том № 4).
В техническом паспорте от 5 сентября 2006 года, изготовленном до проведения реконструкции здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ, отражены его характеристики: общая площадь 355,1 кв.м., из которой площадь первого этажа – 178,1 кв.м., площадь второго этажа – 177 кв.м. (л.д.12-24 том № 1 дела № 2-118/2021); по данным технического паспорта по состоянию на 4 марта 2021 года площадь первого этажа, с учетом пристройки, - 182 кв.м., второго этажа – 174,2 кв.м., общая площадь – 356,2 кв.м. (л.д.30,57-63 том № 1 дела № 2-118/2021, л.д.14-21 том № 4)
Согласно отчету оценщика АНО Единой службы судебных экспертиз «МСК-Эксперт» от 17 января 2022 года (л.д.47-142 том № 4) об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения площадью 182 кв.м., расположенного в здании с кадастровым номером ХХХ по адресу: , оценка проведена по состоянию на: 1) 1 января 2019 года – 31 декабря 2019 года, 2) 1 января 2020 года – 31 декабря 2020 года, 3) 1 января 2021 года – 31 декабря 2021 года. Исследование в отчете были проведены в период с 24 декабря 2021 года по 17 января 2022 года. В результате проведенных исследований и расчетов оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения стоимости округленно составляет 512 рублей за 1 кв.м. в месяц.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика ИП ФИО5 определением Вяземского районного суда Смоленской области от 15 февраля 2022 года (л.д.223-225 том № 5) была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости права пользования одним квадратным метром в месяц здания с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: , проведение которой поручено экспертам ООО «ГОССТАНДАРТОЦЕНКА», с постановкой на разрешение следующих вопросов:
1. Какова рыночная стоимость права пользования одним квадратным метром в месяц здания с кадастровым номером ХХХ за период с 1 ноября 2020 года по 31 декабря 2021 года?
2. Какова рыночная стоимость права пользования одним квадратным метром в месяц здания с кадастровым номером ХХХ за период с 1 декабря 2018 года по 24 января 2022 года?
3. Какова рыночная стоимость права пользования одним квадратным метром в месяц здания с кадастровым номером ХХХ за период с 1 ноября 2020 года по 31 декабря 2021 года с учетом ограничений по использованию имущества, связанных с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации?
4. Какова рыночная стоимость права пользования одним квадратным метром в месяц здания с кадастровым номером ХХХ за период с 1 декабря 2018 года по 24 января 2022 года с учетом ограничений по использованию имущества, связанных с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации?
Согласно выводам заключения экспертов № С0423/Э-22 от 25 мая 2022 года ООО «ГОССТАНДАРТОЦЕНКА» (л.д.1-60 том № 6):
по первому вопросу: право пользования одним квадратным метром за период с 1 ноября по 31 декабря 2020 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 381 рубль, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 309 рублей, 2 этаж/среднее состояние – 332 рубля, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 269 рублей; за период с 1 января по 31 декабря 2021 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 396 рублей, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 321 рубль, 2 этаж/среднее состояние – 345 рублей, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 279 рублей;
по второму вопросу: право пользования одним квадратным метром за период с 1 декабря по 31 декабря 2018 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 399 рублей, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 311 рублей, 2 этаж/среднее состояние – 339 рублей, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 264 рубля; право пользования одним квадратным метром за период с 1 января по 31 декабря 2019 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 375 рублей, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 293 рубля, 2 этаж/среднее состояние – 320 рублей, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 250 рублей; право пользования одним квадратным метром за период с 1 января по 31 декабря 2020 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 381 рубль, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 309 рублей, 2 этаж/среднее состояние – 332 рубля, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 269 рублей; право пользования одним квадратным метром за период с 1 января 2021 года по 24 января 2022 года с учетом НДС составляет: 1 этаж/среднее состояние – 396 рублей, 1 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 321 рубль, 2 этаж/среднее состояние – 345 рублей, 2 этаж/требует капитального ремонта (без отделки) – 279 рублей;
по третьему вопросу: ответ на вопрос № 1 идентичен ответу на вопрос № 3; по четвертому вопросу: ответ на вопрос № 2 идентичен ответу на вопрос № 4. Данное обстоятельство связано с тем, что в стоимость на рынке аренды коммерческой недвижимости уже учитываются ограничения по режиму повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Иными словами, рынок реагирует на указанные выше обстоятельства, и данная реакция отражена в цене предложения.
Также в данном экспертом заключении отражено, что эксперту поставлен вопрос относительно здания, а именно определения рыночной стоимости права пользования 1 кв.м. Здание, являющееся объектом экспертизы, двухэтажное. Стоимость, согласно справочной литературы, а также анализу рынка, показывает, что цена права пользования помещения на 1-м этаже отличается от цены права пользования помещения, расположенного на 2-м этаже здания. Так как эксперту не указана конкретная часть здания, где находится запрашиваемый 1 кв.м, эксперт в своих выводах указывает стоимость в разрезе права пользования 1 кв.м. 1-го и 2-го этажа.
При проведении осмотра указанного выше объекта, стороны дали пояснения, что какое-то время состояние данного здания было непригодным и находилось в аварийном состоянии. Исходя из этого, эксперт поясняет следующее. Если состояние помещения будет установлено судом как аварийное, то стоимость права пользования 1 кв.м будет составлять 0 рублей, так как пользоваться и находится в помещение, которое аварийное, невозможно. Если помещение не является аварийным, а требует проведения ремонтных работ, то стоимость определяется с учетом данных обстоятельств. Эксперт в своих выводах указывает стоимость права пользования помещением в разрезе состояния «без отделки» и «среднее состояние», согласно шкале справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО12. Данное обстоятельство обусловлено следующими факторами: дата определения стоимости – ретроспективная; в процессе осмотра стороны пояснили, что помещение подвергалось ремонту, однако установить точную дату проведения ремонта эксперту не удалось. Следовательно, эксперт не может установить в какой период помещение имело состояние «без отделки» и «среднее состояние», в связи с чем стоимости, учитывая фактор состояния, указаны в разрезе двух величин на период с 1 декабря 2018 года по 24 января 2022 года.
Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 59, 60, 67 ГПК РФ). Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств дела. Выводы экспертов основаны на материалах дела, подробно мотивированы; эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Разрешая заявленные истцом ФИО1 требования о взыскании солидарно с ответчиков ФИО3 и ИП ФИО5 доход от использования нежилого здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ по адресу: , за время владения с 29 ноября 2018 года по 25 июля 2022 года в размере 1 541 991 рубля, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.
По смыслу статьи 247 ГК РФ денежная компенсация представляет собой одну из форм реализации права владения и пользования (но не распоряжения) объектом общей долевой собственности. При этом право требования от участников долевой собственности, владеющих общим имуществом, денежной компенсации возникает у заинтересованного лица лишь при невозможности предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Невозможность означает, что полностью исключена любая физическая возможность предоставления во владение и пользование участника долевой собственности части этого объекта.
Сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.
Компенсация, предусмотренная пунктом 2 статьи 247 ГК РФ, представляет собой возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
Таким образом, только ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе требовать выплаты компенсации.
Неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества в пределах своей доли.
Следовательно, при отсутствии объективной возможности предоставления в пользование части имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности собственник на основании пункта 2 статьи 247 ГПК РФ вправе поставить вопрос о возмещении только тех реальных потерь, которые он понес в связи с невозможностью реализовать свое право на владение и пользование соответствующей частью имущества, а предусмотренная данной нормой компенсация является способом возмещения убытков, которые несет сособственник из-за невозможности владеть и пользоваться причитающейся ему частью имущества.
Исходя из общих правил доказывания в силу статей 12, 35, 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия таких имущественных потерь возложено на истца.
Судом установлено, что соглашения о порядке владения и пользования имуществом – нежилым зданием конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ, находящимся в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3 (по 1/2 доли у каждой), между сторонами не заключалось, не закреплен такой порядок и судебным решением.
При этом истцом ФИО1 не представлено доказательств о невозможности реализовать свои права по владению и пользованию принадлежащей ей 1/2 долей в праве общей долевой собственности нежилого здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ; ответчик ФИО3 осуществляла распоряжение только частью данного имущества, которая не превышала по размеру площадь, приходящуюся на ее долю; истцом ФИО1 не представлены доказательства наличия имущественных потерь в результате объективной невозможности осуществления ею полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на ее долю, вследствие действий другого сособственника – ответчика ФИО3
Не использование истцом ФИО1 своей доли общего имущества в целях извлечения дохода, но при этом намерение получить половину дохода от ответчика ФИО3 от ее доли имущества, суд расценивает как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).
Также, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем подпункта «б» пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
Таким образом, по смыслу данных разъяснений, истец, который просит выдать ему в пользование нежилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчика, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом.
Разрешая заявленные истцом ФИО13 требования о признании недействительным договора, заключенного между ФИО3 и ФИО5, о предоставлении помещения с кадастровым номером ХХХ в пользование по любым основаниям, суд не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, согласно которому, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ, согласно которому договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств заключения между ответчиками договора аренды здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ, сам договор в материалах настоящего дела отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В соответствии с абзацем седьмым пункта статьи 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока договора простого товарищества.
Договор простого товарищества, заключенный 1 июня 2020 года между ИП ФИО5 и ФИО3, прекратил свое действие 31 декабря 2021 года.
При отсутствии предмета искового требования о признании недействительным договора, заключенного между ФИО3 и ФИО5, о предоставлении помещения с кадастровым номером ХХХ в пользование по любым основаниям (конкретного договора), оснований для его удовлетворения не имеется.
Разрешая заявленные истцом ФИО13 требования о возложении на ответчика ИП ФИО5 обязанности после вступления в законную силу решения по настоящему делу освободить помещение с кадастровым номером ХХХ, расположенное по адресу: , суд не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.
2 ноября 2020 года ФИО1 в адрес исполнительных органов управления сетевых кафе-бистро «101вкус» направлялось требование в срок до 9 ноября 2020 года незамедлительно освободить занимаемые помещения, расположенные в здании по адресу: , поскольку с ней, как с собственником данного здания, вопрос организации, размещения и открытия сетевого кафе-бистро «101вкус» никогда не обсуждался, договора аренды не заключались (л.д.39,40 том № 4).
12 ноября 2020 года ФИО1 в адреса ИП ФИО5, ООО «ВЯЗЕМСКИЕ КОНСЕРВЫ» направлялось требование от 11 ноября 2020 года (л.д.172-173,174-175 том № 4), в котором требовала незамедлительно в срок до 20 ноября 2020 года освободить занимаемые помещения, расположенные в здании по адресу: . В данном требовании также излагала следующую информацию: в помещениях здания ими организовано и длительное время работают сетевое кафе-бистро «101вкус», магазин «Продукты из Армении», а также юридические адреса ИП ФИО5 и ООО «Вяземские консервы»; обращает внимание, что данное здание принадлежит ей на правах собственности; с ней, как с собственником, никакого договора аренды они не заключали.
Как было установлено судом и указывалось выше, с 27 марта 2014 года ФИО3 и ФИО1 являются общедолевыми собственниками (по 1/2 доли у каждой) двухэтажного нежилого помещения – здания конторы (без проходной) общей площадью 355,1 кв.м. с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: .
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В нормах пунктов 1 и 2 статьи 244 ГК РФ указано, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу пункта 1 статьи 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Такого соглашения между участниками общей собственности, а именно между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, достигнуто не было, при этом ответчик ФИО3 просит в удовлетворении иска ФИО1, в том числе к ответчику ИП ФИО5 отказать.
Кроме того, исходя из положений статьи 301 ГК РФ, истцом по виндикационному иску должны быть доказаны наличие права собственности или иное вещное право на истребуемое имущество, факт нахождения этого имущества у ответчика и незаконность такого владения.
Пунктом 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество.
В рассматриваемом случае имущество находится в общей долевой собственности, выделение долевой в натуре не произведено, порядок пользования долями сособственниками не определен.
Истец ФИО1 настаивает на удовлетворении иска в указанной части, в то время как второй сособственник – ответчик ФИО3, как указывалось выше, в удовлетворении, в том числе данного требования просит отказать.
Истец ФИО1 не является заинтересованным лицом в исходе спора об освобождении нежилого помещения, поскольку обладает лишь правом собственности на долю истребуемого имущества, которая не может быть самостоятельным объектом виндикации; сособственник – ответчик ФИО3 не предоставляла истцу право на предъявление иска о виндикации всего объекта общей долевой собственности.
Как указывает истец ФИО1, она предполагает, что между ответчиками ФИО3 и ИП ФИО5 фактически сложились арендные отношения, которые они в силу недобросовестности скрывают; предположение основано на утверждении ответчика ФИО6, сделанного ранее в исковом заявлении по разделу здания.
Вместе с тем, вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом ФИО1 в материалы настоящего дела не представлен договор аренды, в то же время при наличии договора, срок которого истек, ответчик ИП ФИО5 не может являться незаконным пользователем части нежилого помещения – здания конторы (без проходной) с кадастровым номером ХХХ, которой распорядилась ответчик ФИО3 в пределах размера площади, приходящейся на ее долю.
Требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ИП ФИО5 платы за пользование помещением в размере 72 072 рублей ежемесячно до дня фактической передачи ей помещения включительно производны от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано, в связи с чем также не подлежат удовлетворению.
Поскольку суд отказывает в удовлетворении заявленных ФИО1 требований в полном объеме, то отсутствуют основания для взыскания в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО3, ИП ФИО5 в пользу истца в возврат уплаченной государственной пошлины 24 179 рублей 50 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО5 о признании договора недействительным, взыскании денежных средств отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Т.Н. Красногирь
29.07.2022-объявлена резолютивная часть решения,
04.08.2022-составлено мотивированное решение,
06.09.2022 – решение вступает в законную силу