14RS0035-01-2023-007525-69

Дело № 2-5812/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 25 июля 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Жирковой Н.В., при секретаре Лыткиной А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска (далее – ДИЗО ОА) обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику мотивируя тем, что 22 августа 2018 года между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №, площадью 112 кв.м., расположенный по адресу: ____ передан ответчику в аренду для использования под магазин. 01.04.2019 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2018. 26.05.2021 между истцом и ФИО1 заключен новый договор аренды № №. Обязательства по внесению арендных платежей ответчиком не исполняются, задолженность составила 4 790 397,97 руб., в том числе арендные платежи за период с 01.04.2019 по 25.05.2021 в размере 3 735 182,70 руб. и неустойка в размере 1 055 215,27 руб. за период с 16.04.2019 по 25.05.2021. Истец просит взыскать с ответчика указанную сумму задолженности.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просит удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, направил представителя по доверенности ФИО4, который в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласился, суду пояснил, что за период с 01.04.2019 по 25.05.2021 подлежит взысканию сумма задолженности по арендным платежам в размере 1 927 069 рублей, неустойка в размере 177813, 74 рублей за период с 02.10.2020 по 25.05.2021 с учетом пропуска срока исковой давности; также заявил ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ. Кроме того, указал, что ФИО1 не мог пользоваться арендованным земельным участком по вине арендодателя, который длительное время не согласовывал документы для использования земельного участка по назначению, соответственно, ответчик был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, относительно предмета иска Департамента градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации г. Якутска по доверенности ФИО5 исковых требований поддержала, просила иск удовлетворить, пояснила, что ответчик не с даты заключения договора аренды смог использовать земельный участок, т.к. ненадлежащим образом оформлял документы, отказы со стороны органа местного управления были мотивированные, ответчиком не обжаловались.

Представитель истца ФИО3 с доводами стороны ответчика не согласилась, пояснила, что срок исковой давности не подлежит применению, т.к. ответчик фактически признал задолженность по договору аренды и срок начал исчисляться заново, ответчик не мог пользоваться земельным участком, т.к. ненадлежащим образом оформлял документы на строительство здания магазина, вины в указанном со стороны истца не имеется, из поданных документов ответчика следует, что им не согласованы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что 22 августа 2018 года, в результате проведенного аукциона на право заключения договора аренды, между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды № №, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №, площадью 112 кв. м., расположенный по адресу: ____ передан ответчику в аренду для использования под магазин.

01.04.2019 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей № № по договору аренды от 22.08.2018 №.

26.05.2021 между истцом и ФИО1 заключен новый договор аренды № 09-1/2021-0156 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 112 кв. м., расположенного по адресу: ____ 26.05.2021 подписан акт приема-передачи земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором указано, что по результатам осмотра участок признан пригодным для использования в целях расположения магазина.

После заключения договора аренды ФИО1 обратился в адрес ответчика с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 02.06.2020 ДГиТИ ОА г.Якутска был выдан мотивированный отказ в связи с несоответствием предоставленных документов требованиям к строительству установленным ГПЗУ от 03.07.2018 в части границ отведенного земельного участка, отсутствием разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. 26.01.2021 ДГиТИ ОА г. Якутска дан мотивированный отказ в предоставлении разрешения на строительство здания магазина, т.к. проектируемое здание выходит за пределы отведенного земельного участка, не соответствует максимальной 60% в зоне Ж-2А, не представлены документы, предусмотренные законом.

11.11.2020 ответчик обратился с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства. 13.01.2021 выдано разрешение на отклонение от предельных параметров.

29.03.2021 ФИО1 выдано разрешение на строительство.

Далее после получения разрешения на строительство ответчик своевременно не представлял документы для продления срока действия разрешения на строительство.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что виновных действий со стороны истца в невозможности использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды земельного участка, не совершено. Длительное строительство здания магазины и благоустройство земельного участка связано с действиями и желаниями ответчика.

23.11.2022 ответчик обратился к истцу с заявлением о возможности изменения либо секвестрования основного долга и начисления пеней в сумме 5993317, 13 рублей по договору аренды земельного участка, просил исключить пени по основному долгу в размере 2258134, 43 рублей и основного долга в размере 3735182, 70 рублей в виду невозможности использования земельного участка по прямому назначению.

Письмом от 20.12.2022 истцом отказано в снятии начисления арендных платежей по договору передачи прав и обязанностей №№ по договору аренды от 22.08.2018 №№ в связи с отсутствием правовых оснований.

Письмом от 27.01.2021 ФИО1 просил ответчика предоставить отсрочку по уплате арендных платежей и согласовать график платежей задолженности по договору аренды: 31.12.2021 1 млн. руб., 31.12.20221 1 млн. руб., 31.12.2023 1 млн. руб., 31.12.2024 1 млн. руб., 31.12.2025 – 781985, 49 руб.

Письмом от 20.04.2021 в адрес истца ФИО1 просил продлить срок аренды земельного участка под строительство магазина до ввода объекта в эксплуатацию на срок до 30.07.2021, просит предоставить отсрочку по арендным платежам и согласовать следующий график платежей: 31.12.2021 500000 руб., 31.12.2022 1000000 рублей, 31.12.2023 1000000 руб., 31.12.2024 1000000 рублей, 31.12.2025 1000000 рублей, 31.12.2026 1000000 рублей.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

В связи с признанием ответчиком суммы задолженности в письменной форме пропуска срока исковой давности истцом не допущено.

30.03.2023 истец направил в адрес ответчика уведомление о задолженности по арендным платежам, выставлен счет на оплату по договору аренды земельного участка.

Ответчик ФИО1 с условиями договора аренды земельного участка был согласен, о чем свидетельствуют его подпись в договоре аренды. Согласно условиям договора ответчик обязалась своевременно вносить арендные платежи.

По условиям договора аренды, начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и вносится арендатору 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября (п. 2.3). Ежегодный размер арендной платы составляет 1 736 741 рубль (п.2.2). Арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи в установленные сроки (п. 3.2.7). В случае неуплаты в установленные сроки платы за землю начисляется неустойка в размере 0,05 % от суммы недоимки за каждый просроченный день (п. 5.2).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По условиям договора аренды, начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Системное толкование положений подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 2, ч. 6 ст. 30, чч. 1, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон руководствуясь статьями 8, 12, 309, 310, 322, 323, 363, 367, 424, 425, 611, 612, 614 ГК РФ, статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что договор аренды подписан сторонами, земельный участок передан в фактическое владение, пользование и принят истцом, учитывая, что отсутствуют обстоятельства, которые лишали бы арендатора возможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, а именно осуществление незаконных действий (бездействий) арендодателем, которые привели к невозможности осуществления арендатором использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался не представлено, суд приходит к вводу об отсутствии оснований освобождения ответчика от выплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Условие договора о размере арендной платы сторонами согласовано. Истцом предъявлена к взысканию сумма по неисполнению ответчиком обязательство по договору № 9-4/2019-025 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по договору аренды составляет 3 735 182,70 руб. указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом к взысканию предъявлена неустойка за период с 16 апреля 2019 года по 25 мая 2021 года в сумме 1 055 215,27 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу закона достаточным условием для снижения неустойки в отношении должника – физического лица, являются установленные судом обстоятельства несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, а также обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Заявляя ходатайство о снижении неустойки, представитель ответчика ссылался на тот факт, что земельный участок был предоставлен в аренду для строительства магазина. Распоряжением Окружной администрации г.Якутска от 24.03.2020 №с 430р на арендные платежи начисляемые с 01.01.2020 по 01.10.2020 была предоставлена отсрочка уплаты, а пени за указанный период не начислялись. Также ссылается на тот факт, что с момента оформления договора, до окончательного оформления объекта недвижимости, в целях которого заключался договор аренды, прошел значительный промежуток времени.

Суд, в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки до 500 000 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в местный бюджет в сумме 29 376 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-234 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ____ рождения, паспорт ___ в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска, ОГРН <***>, задолженность по договору №№ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в размере 4235182 рублей 70 копеек, а именно сумма основного долга в размере 3735182 рублей 70 копеек с 01.04.2019 по 25.05.2021, пени в размере 500000 рублей.

Взыскать ФИО1, ____ рождения, паспорт гражданина ___ в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 29376 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Жиркова