Дело № 2-1572/2025
УИД: 23RS0058-01-2025-000948-55
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июля 2025 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров купи-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенный 12 января 2015 г. между ФИО1 в лице ФИО4 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенный 04 марта 2015 г. между ФИО2 и ФИО3.
Исковые требования мотивированы тем, что с 30 октября 2014 г. истец являлся собственником жилого помещения (квартиры), общей площадью 55,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. 20 ноября 2014 г. им была выдана доверенность № на имя ФИО4, удостоверенная нотариусом г. Волгограда ФИО5, на право распоряжения своим имуществом, в том числе, и вышеуказанным жилым помещением, с правом заключения договоров продажи, залога, аренды, страхования за цену и на условиях по своему усмотрению. 24 августа 2016 г. истец своим распоряжением отменил указанную доверенность. Данное распоряжение об отмене доверенности № удостоверено нотариусом г. Волгограда ФИО5 В настоящее время истцу стало известно о том, что ФИО4, действуя на основании доверенности, заключила договор купли-продажи указанного жилого помещения (квартиры) с ФИО2 с указанием цены в <данные изъяты> руб. Однако рыночная стоимость данного жилого помещения на указанную дату составляла не менее <данные изъяты> руб., что свидетельствует о заключении ФИО4 сделки на заведомо невыгодных для него – ФИО1 условиях. Кроме того, какая-либо сумма денежных средств от продажи указанного объекта недвижимого имущества ФИО4 ему не передана. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. В последующем ФИО2 заключила договор купли-продажи указанного жилого помещения с ФИО3, о чем 04 марта 2015 г. внесена запись о государственной регистрации права.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО6 выражает несогласие с исковыми требованиями. Указывает, что цена договора определялась на основании соглашения сторон, доказательств занижения стоимости квартиры истцом не представлено. Также истцом не представлено доказательств обращения к ФИО6 с требованием о передаче денежных средств. При этом доверенность предоставляла ей право заключать договор купли-продажи на условиях по своему усмотрению. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, просит применить последствия пропуска срока. Также обращает внимание, что истцу отказано в возбуждении уголовного дела.
Истец ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленных исковые требования.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежаще, об отложении рассмотрения дела не просила, обеспечила явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Поддержала ходатайство о пропуске срока исковой давности.
Ответчики ФИО2, ФИО8 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще и своевременно, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщили, ходатайство об отложении судебного заседания в суд не направили.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Отдела по вопросам миграции отдела полиции (Хостинский район) Управления внутренних дел по городу Сочи Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки в судебное заседание не сообщили.
При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания извещенных надлежаще.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснение сторон, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 2-3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что 30 октября 2014 г. было зарегистрировано право истца на жилое помещение (квартиру), общей площадью 55,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
20 ноября 2014 г. ФИО1 была выдана доверенность №, удостоверенная нотариусом г. Волгограда ФИО5, на имя ФИО4 на право распоряжения своим имуществом, в том числе, и вышеуказанным жилым помещением, с правом заключения договоров продажи, залога, аренды, страхования за цену и на условиях по своему усмотрению.
26 декабря 2014 г. между ФИО1, в лице ФИО6, действующей на основании доверенности № от 20 ноября 2014 г., (продавец) и ФИО2(покупатель) заключен договор купли-продажи в отношении жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №. Согласно п. 3 договора по соглашению сторон стоимость имущества определена в размере <данные изъяты> руб., соглашение о цене является существенным условием договора. Расчет между сторонами произведен до подписания договора (п.4 договора).
Право собственности ФИО2 зарегистрировано 12 января 2015 г.
24 августа 2016 г. истец своим распоряжением отменил указанную доверенность. Данное распоряжение об отмене доверенности № удостоверено нотариусом г. Волгограда ФИО5
Истец полагает, что ФИО4 заключила оспариваемый договор купли-продажи на заведомо невыгодных для него условиях, при этом денежные средства от продажи квартиры ему не передала.
В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В соответствии с положениями ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена…
В силу ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно представленной в материалы дела доверенности № от 20 ноября 2014 г., удостоверенная нотариусом г. Волгограда ФИО5, которой последняя уполномочена управлять и распоряжаться принадлежащим истцу на праве собственности имуществом, в том числе, и спорной квартирой, заключать договоры купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению. Также согласно указанной доверенности ответчику ФИО4 предоставлялось право быть представителем истца в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или его отделах, с правом сдавать и получать необходимые документы, а также право получения денежных средств.
Таким образом, при заключении спорного договора ФИО4 действовала правомерно и в пределах, представленных доверенностью № от 20 ноября 2014 г. полномочий.
При этом ответчиком ФИО4 обоснованно отмечено, что ФИО1 в ней с требованием о передаче денежных средств по спорному договору не обращался. Более того, сам по себе факт неисполнения поверенным обязательств переда доверителем по передаче причитающихся денежных средств от сделки не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Суд относится критически к доводу истца о том, что 24 августа 2016 г. он не имел возможности отменить доверенность на имя ФИО4 Так, согласно приговору Центрального районного суда г. Волгограда от 18 апреля 2017 г. по делу №№ ФИО1 действительно был заключен под стражу 15 декабря 2014 г. Вместе с тем, заключение под стражу не препятствует гражданам совершать волеизъявление относительно своих гражданский прав и обязанностей, в том числе, отменять доверенности на представление своих интересов. При этом мера пресечения в виде содержания под стражей в отношении истца изменена на домашний арест 30 января 2015 г., тогда как распоряжение об отмене доверенности сделано 24 августа 2016 г., то есть спустя более полутора лет после отчуждения права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с нормой п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в соответствии с положениями ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации является возмездным.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Основные положения о заключении договора определены главой 228 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Анализируя указанные нормы права по отношению к договору купли-продажи от 26 декабря 2014 г. суд полагает, что указанный договор в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.
В соответствии с требованиями ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый договор прошел государственную регистрацию права.
При этом, из пояснений истца следует, что он находит сделку недействительной ввиду того, что она была заключена на заведомо невыгодных для него условиях, а также ввиду того, что денежные средства от продажи его квартиры ФИО4 ему не передавались.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так, ответчиком ФИО4 в материалы дела представлены доказательства передачи истцу денежных средств от продажи спорной квартиры, тогда как истцом доказательств обратного в опровержение доводов ответчика суду не представлено.
Не представлено истцом и доказательств того, что о совершенной от его имени сделки ему стало известно лишь в 2024 году.
Напротив, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 03 апреля 2024 г. следует, что ФИО1 обратился с заявлением о совершении преступления 27 мая 2021 г., в котором указал, что его обманным путем лишили недвижимого имущества, в том числе квартиры с кадастровым номером №, то есть на 27 мая 2011 г. истцу достоверно было известно о переходе прав на спорное жилое помещение.
Кроме того, из указанного постановления следует, что каких-либо противоправных деяний в действиях ответчиков не установлено. При этом органы предварительного следствия проводили проверку в части непередачи денежных средств истцу, и было установлено, что денежные средства с продажи принадлежащих ему квартир перечислись бухгалтером ИП ФИО9 – ФИО10 ФИО1 на банковскую карту, о чем в материалы проверки была предоставлена выписка.
При этом ответчиком заявлено ходатайство о применении к заявленным ФИО1 требованиям положений закона о пропуске исковой давности, при рассмотрении которого суд приходит к следующему.
Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 №15 обстоятельства, перечисленные в статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются безусловными основаниями для перерыва течения срока исковой давности; суд при рассмотрении заявления стороны в споре об истечении срока исковой давности применяет правила о перерыве срока давности и при отсутствии об этом ходатайства заинтересованной стороны при условии наличия в деле доказательств, достоверно подтверждающих факт перерыва течения срока исковой давности.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.15 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Вместе с тем п.10 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
В силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).
Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о применении исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи).
Заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.
Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, поскольку ФИО4 стороной оспариваемой сделки не являлась.
Вместе с тем, судом достоверно установлено, что спорный договор заключен ФИО4 26 декабря 2014 г. в соответствии с полномочиями, предоставленными доверенностью от истца, соответствует требованиям закона, а соглашение о цене в размере <данные изъяты> руб. является существенным условием договора. Материалами дела подтверждается факт передачи истцу денежных средств от продажи спорной квартиры.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необоснованности доводов истца о том, что оснований для признания договора купли-продажи от 26 декабря 2014 г. недействительным не имеется. В связи с чем не имеется и оснований для признаний недействительной последующей сделки купли-продажи спорного помещения от между 24 февраля 2015 г. между ФИО11 и ФИО3
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии №) к ФИО2 (паспорт РФ серии №), ФИО3 (паспорт РФ серии №), ФИО4 (паспорт РФ серии №) о признании недействительными договоров купли-продажи – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 августа 2025 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко
На момент публикации решение суда в законную силу не вступило.