Решение по делу № 2-1755/2025 от 19.12.2025 - о взыскании агентского вознаграждения, судебных расходов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

Дело № 2-1755/2025

УИД: 26RS0017-01-2025-002552-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» о взыскании агентского вознаграждения, судебных расходов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» о взыскании агентского вознаграждения, судебных расходов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, именуемым «Принципал» с одной стороны и ним, именуемым «Агент» с другой стороны, заключен агентский договор № по продаже объекта недвижимого имущества.

В соответствии с условиями указанного Договора, он взял на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени Принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих Принципалу на праве собственности объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 совершены следующие действия:

осуществлен поиск покупателей объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>;

проведены переговоры по мирному урегулированию спора о расторжении предварительного договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в рамках гражданского дела №, рассматриваемого в Кисловодском городском суде <адрес>. В процессе мирного урегулирования спора, истец - ФИО3 отказался от заявленных исковых требований к ФИО2, отказ от исковых требований принят судом, определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено;

заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЮГ БЕЗОПАСНОСТЬ» на проведение технического обследования зданий (сооружений), расположенных по адресу: <адрес>, с целью определения возможности их дальнейшей эксплуатации. Стоимость услуг составила 475 000 рублей, выполнение услуг подтверждается актом о приемке выполненных работ (оказанных услуг) от ДД.ММ.ГГГГ;

заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО4 на подбор клиентов и продажу нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес> смежных с ними строений (помещений);

заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Экспертно-кадастровый центр на КМВ» на проведение кадастровых работ и оказание юридических услуг, а именно вынос границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

проведено подписание Приложения № и Приложения № к агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ о закреплении ФИО3, а также ФИО5, ФИО6 и ФИО7 и остальных потенциальных покупателей в статусе Покупателей со стороны Агента;

в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведены показы Объектов продажи Покупателям со стороны Агента (и их представителям);

в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведены переговоры о заключении с ФИО3 договоров купли-продажи Объектов продажи.

В соответствии с условиями Договора, цена реализации Объектов продажи составила 558 000 000 рублей. В соответствии с условиями п. 3.1. Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, агентское вознаграждение составляет 7.3 % от покупной цены Объектов, установленной Принципалом, что составляет 40 734 000 рублей. Агентское вознаграждение, установленное п. 3.1. Договора, выплачивается одновременно с выплатой полной стоимости объекта, указанной в п. 3.1. Договора.

По имеющимся у истца сведениям, сделка по продаже спорного недвижимого имущества состоялась ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано за покупателем - ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» со стороны Агента, т.е. с предоставленным истцом покупателем. Однако, свои обязательства по выплате вознаграждения ФИО2 до настоящего времени не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ, истцом в адрес ФИО2 направлен Отчет агента, который был лично им получен. ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика направлено досудебное требование о выплате агентского вознаграждения, однако, оно осталось без надлежащего исполнения со стороны ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ истцом от ФИО2 получены возражения на Отчет агента, из содержания которых усматривается, что ответчик не согласен с доводами, содержащимися в указанном Отчете. С указанными возражениями нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

На основании п. ДД.ММ.ГГГГ Агентского договора в течение 10 дней с даты исполнения поручения по Договору, Агент обязан предоставить Принципалу отчет об исполнении поручения. Фактически, сведения о совершении ответчиком сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества от истца тщательно скрывались, в связи с чем, он, по объективным причинам не имел возможности предоставить агентский отчет в сроки, обусловленные Договором.

Вместе с тем, не предоставление в указанный в Договоре срок Агентского отчета, не лишает истца права предоставить Отчет позднее и требовать оплаты вознаграждения за выполненные в интересах Принципала работы.

Полагает, что получение Агентом вознаграждения, за многочисленные, фактически выполненные в интересах Принципала действия, не может быть поставлено в зависимость от заключения Принципалом договора купли-продажи, поскольку Принципал в таком случае не лишен возможности отказаться от дальнейшей реализации недвижимого имущества, а Агент в свою очередь, лишен возможности получить вознаграждение за проделанную работу.

Также просил учесть, что с ним не было согласовано снижение стоимости продаваемых объектов.

В соответствии со ст. 1006 ГК РФ именно принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре.

Стороны при заключении Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 3.3. установили следующий порядок уплаты Агентского вознаграждения – выплата Агентского вознаграждения производится путем перечисления денежных средств Покупателем на расчетный счет Агента. В п. 3.1. Агентского договора стороны пришли к соглашению, что Агентское вознаграждение составляет 7.3 % от покупной цены объекта, установленной Принципалом. Агентское вознаграждение, исходя из указанных процентов вознаграждения, прибавляется к цене объекта, указанной в п.п. 1.3. Договора. Агентское вознаграждение является неотъемлемой частью объявляемой стоимости объекта и объявляется всем потенциальным покупателям и Покупателям со стороны Агента, как общая стоимость объекта, складывающаяся из цены Принципала и Вознаграждения Агента.

В соответствии с п. 3.2. Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, Агентское вознаграждение, установленное п. 1.3. договора выплачивается Покупателем одновременно с выплатой полной стоимости объекта, указанной в п.1.3. Договора в пользу Принципала. Полная стоимость объекта выплачивается Принципалу на условиях основного договора купли-продажи объекта. Покупатель должен был перечислить Агентское вознаграждение на расчетный счет Агента, а стоимость покупаемого объекта выплатить Принципалу, на условиях договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку спорное недвижимое имущество было реализовано ФИО2 в пользу покупателя со стороны Агента - ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Агентское вознаграждение в соответствии с условиями п.3.1., 3.2., 3.3. Договора ФИО3 на расчетный счет истца не перечислено. Считает, что требования, заявленные к ФИО2 о взыскании Агентского вознаграждения обоснованны и законны, поскольку юридические и фактические действия в рамках Агентского договора он выполнял по поручению Принципала, от его имени и в его интересах.

Истцом проводились переговоры с ФИО3 по вопросу заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, фактически подтверждаются пояснениями ответчика, изложенными в возражениях на Отчет Агента. Доводы ответчика о том, что переговоры были безуспешными и безрезультатными, в результате чего ФИО3 было предъявлено исковое заявление в Кисловодский городской суд <адрес>, а истец участия в рамках гражданского дела не принимал, также не имеют правового значения, поскольку предметом Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ не являлось представление Принципала в Кисловодском городском суде.

В соответствии с ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

С учетом уточненных исковых требований порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 агентское вознаграждение по Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 734 000 (сорок миллионов семьсот тридцать четыре тысячи) рублей, а также судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 186 202 (сто восемьдесят шесть тысяч двести два) рубля и государственную пошлину в размере 10 000 (десять тысяч) рублей по заявленным требованиям о применении обеспечительных мер; признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО», применив последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители ФИО8 и ФИО9 заявленные исковые требования с уточнениями поддержали в полном объеме. В предоставленных суду объяснениях указали, что в Департамент юридической безопасности обратился ответчик ФИО2 лично с просьбой помочь ему в реализации принадлежавших ему объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>. В связи с таким волеизъявлением ФИО2 между истцом и ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ был заключен Агентский договор №. В рамках исполнения принятых обязательств по агентскому договору им были совершены действия, а точнее оплачены работы по выносу границ земельного участка, что необходимо для реализации объектов недвижимого имущества. Также он совершил юридически значимые действия по подбору покупателей спорного недвижимого имущества, заключив в этих целях договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4 Также, им был заключен договор и оплачены работы по техническому обслуживанию зданий, подлежавших реализации в интересах ФИО2 В последствии ФИО2 уведомил его о том, что им ранее заключен предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества с ФИО3 и, в связи с этим, ФИО2 попросил помощи о мировом разрешении ситуации с этим предварительным договором, поскольку заключать основной договор купли-продажи недвижимого имущества он не намеревался, считая этот договор кабальной сделкой. Спор по поводу предварительного договора купли-продажи находился уже в производстве Кисловодского городского суда и было возбуждено гражданское дело в суде первой инстанции. Поскольку, истцом, были приняты обязательства по агентскому договору, он решил совершить юридически значимые действия по мировому урегулированию правовых разногласий между ФИО2 и ФИО3 В этих целях он вместе с ФИО2 встретились с ФИО3, встречи были неоднократны. В результате всех совершенных действий ФИО3 отказался от исковых требований и производство по делу было прекращено. Размер агентского вознаграждения подлежит расчету исходы из той цены спорных объектов недвижимого имущества, который указан в Агентском договоре, поскольку он, как агент, не давал своего согласия на изменение цены договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества, то есть исходя из цены в размере 558 000 000 рублей.

В судебное заседание ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО2- ФИО10, представитель ответчика ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО», представитель третьего лица – ООО «Кондитер» ФИО11, ФИО3, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Ходатайств об отложении судебного заседания не поступало (л.д.71-87).

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Повестка является одной из форм судебных извещений и вызовов. Лица, участвующие в деле, извещаются судебными повестками о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий. Вместе с извещением в форме судебной повестки или заказного письма лицу, участвующему в деле, направляются копии процессуальных документов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом предприняты меры к извещению ответчиков, их представителей, третьих лиц о времени и месте слушания дела. Стороны несут неблагоприятные последствия того, что они, не проявив необходимую добросовестность и осмотрительность, не обеспечили своевременное получением ими почтовой корреспонденции по адресу их регистрации.

Доказательств, подтверждающих неполучение сторонами судебной корреспонденции в связи с нарушением правил доставки почтовой корреспонденции, в деле не имеется.

Так же отсутствуют доказательства наличия каких-либо уважительных причин невозможности получения направленных судом судебных повесток суду, что свидетельствует о том, что ответчики, их представители, третьи лица самостоятельно распорядилась принадлежащими им процессуальными правами, предусмотренными статьей 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явившись за получением судебных повесток, и, как следствие, в судебное заседание.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (статьями 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также, исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд, при изложенных обстоятельствах, с учетом мнения истца и его представителей, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, в отсутствие ответчиков, их представителей, третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства от ответчика ФИО2 поступили возражения, согласно которым, он с исковыми требованиями не согласен, считает их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В обоснование своей позиции указал, что на дату подписания агентского договора, сторонами не были согласованы сведения о существенных условиях сделки по продаже недвижимого имущества, поскольку не определены характеристики и конкретные данные продаваемых объектов, полное наименование, отличительные признаки по каждому объекту, договорная цена по каждому объекту. В п. 1.3. договора указана общая стоимость объектов недвижимого имущества, но не указана стоимость каждого конкретного объекта. Также, в договоре не сказано о том, что Приложение № и Приложение № являются неотъемлемой частью Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. ДД.ММ.ГГГГ Агентского договора в течение 10 дней с даты исполнения поручения по Договору, Агент обязан предоставить Принципалу отчет об исполнении поручения, что ФИО1 сделано не было. Таким образом, данный отчет является неосновательным и бездоказательным, не соответствует нормам законодательства, а также условиям договора. Единственным поручением, данным истцу по Агентскому договору, было реальное достижение положительного результата, путем проведения агентом необходимых действий по заключению ФИО2 договора купли-продажи объектов с покупателем исключительно со стороны Агента.

Договорная цена купли-продажи объектов по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО3 была в два раза ниже цены продажи, ложно указанной в п. 2 Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Снижение цены продаваемого имущества произошло с уведомления и согласия Агента. Из существа Агентского договора прямо и однозначно вытекает, что агентское вознаграждение уплачивается Агенту конкретно и непосредственно за счет покупателя, а следовательно, с учетом того, что покупатель не является стороной Агентского договора, в соответствии с положениями ст. 166, 168, 308 ГК РФ Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Также, считает, что в середине февраля 2023 года ФИО1 по своей инициативе и в своих интересах проводил переговоры с ФИО3, а не с целью исполнения условий агентского договора. Агентский договор по существу сам по себе является ничтожной сделкой, которая в силу ч.1 ст.167 ГК РФ недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий.

В агентском договоре не прописаны условия п.2.10, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по этому пункту. Между тем, в п.ДД.ММ.ГГГГ имеется ссылка на п.2.10, которого в договоре нет. Содержащееся в спорном отчете утверждение о том, что ФИО2 был обязан возместить Агенту все расходы по исполнению действий, является ложным. ФИО3 являлся покупателем со стороны Принципала, Агент отношения к заключенному предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости не имел, в связи с чем, и требование об оплате по агентскому договору не подлежит удовлетворению. Что касается требования истца о признании сделки купли-продажи недействительной, также считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку права истца данным договором не нарушены, он стороной сделки не являлся и оснований для признания ее недействительной не имеется.

В представленных суду возражениях ответчик ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» указывает, что истцом ФИО1 заявлено необоснованное требование о признании сделки недействительной и данное исковое требование не подлежит удовлетворению.

Указывает, что выбор способа защиты права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса, в противном же случае у истца отсутствует право на предъявление иска.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 3 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Считает также, что истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать, предусмотренный законом, способ защиты нарушенного права.

Истец ФИО1 не является стороной оспариваемого договора купли-продажи. При этом, истцом не указана ни одна норма права, которая предоставляла бы ему как агенту, право оспаривать сделку, совершенную принципалом с третьим лицом. Права и обязанности истца ФИО1 вытекают исключительно из агентского договора и регулируются Главой 52 ГК РФ, которая не содержит такого основания.

Кроме того, для признания сделки недействительной требуются основания, строго установленные законом, предусмотренные статьями 168-172 и статьями 173-179 ГК РФ, но нарушение условий агентского договора к ним не относится.

Считает, что истец ФИО1 в предъявленном исковом заявлении не привел ни одного правового основания для признания сделки недействительной, а равно не приведено ни одного доказательства недействительности оспариваемой сделки. Таким образом, истцом ФИО1 не доказано и не обосновано каким образом, заключенный договор купли-продажи, нарушает его права и охраняемые законом интересы. Также, ответчик указывает и на то, что истец ФИО1, заявляя требование о применении последствий недействительности сделки, то есть, требуя привести стороны в первоначальное состояние, не вправе одновременно заявлять требование и о взыскании агентского вознаграждения, так как договор купли-продажи будет аннулирован, а, следовательно, все действия по агентскому договору станут фактически неисполненными.

В представленных суду нотариально удостоверенных объяснениях третье лицо ФИО3 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ им с ответчиком ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества гостиницы «Кавказ», расположенных по адресу: <адрес>24. Согласно условиям предварительного договора, стороны договора обязаны в будущем заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. На момент заключения данного предварительного договора он не был знаком с истцом ФИО1 и он не принимал какого-либо участия в переговорах между ним и ответчиком ФИО2 по заключению предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а равно в переговорах сторон о заключении в будущем основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества. После отмены ареста на недвижимое имущество, принятых судом общей юрисдикции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» и ответчиком ФИО2 был заключен основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества гостиницы «Кавказ». ФИО1 не вступал ни с ним лично, ни с представителем ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» в переговоры относительно заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав объяснения истца и его представителей, заслушав показания свидетелей, обозрев материалы гражданского дела № – 895/2023, оценив все доказательства в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и, вследствие неосновательного обогащения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункты 1, 2 статьи 10 Гражданского Кодекса РФ).

В силу требований приведенных правовых норм, поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, в этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Согласно статьям 11 и 12 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее – суд) в соответствии с их компетенцией. Защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе и, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (пункт 2).

В соответствии со статьей 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения, принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что первоначально ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества:

нежилого здания – гостиницы, общей площадью – 5 879.7 кв.м., литер «В», инвентарный №, этажность 12 этажей, кадастровый (или условный номер) №, расположенного по адресу: РФ, <адрес> №;

нежилого здания – гостиницы, общей площадью – 2 770.4 кв.м., литер «В2», инвентарный №, этажность – 5 этажей, кадастровый (или условный номер) №, расположенного по адресу: РФ, <адрес> №;

сооружения – резервуара, площадью (вместимостью) – 1 000.0 куб.м., литер «IV», инвентарный №, кадастровый (или условный номер) №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, участок Георгиевское плато;

сооружения – водопроводной сети, площадью/протяженностью – 276.0 м., литер «I», инвентарный №, кадастровый (или условный номер) №1, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, участок Георгиевское плато;

сооружения - канализационной сети, площадью/протяженностью – 22.0 м., литер «II», инвентарный №, кадастровый (или условный номер) №, расположенного по адресу. РФ, <адрес>, участок Георгиевское плато;

сооружения – канализационной сети, площадью/протяженностью – 99.1 м., литер «III», инвентарный №, кадастровый (или условный номер) №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, участок Георгиевское плато;

земельного участка, площадью – 8 884.0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, <адрес> №; с целевым назначением: под туристско-оздоровительный комплекс «Гостиница «Кавказ»;

земельного участка, площадью – 8 289.0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, <адрес> №; с целевым назначением: под туристско-оздоровительный комплекс «Гостиница «Кавказ»;

земельного участка, площадью – 2000,0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, <адрес> №; с целевым назначением: под туристско-оздоровительный комплекс «Гостиница «Кавказ».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Кисловодский городской суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами.

В силу пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Из содержания пункта 2 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует также, что правила главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации «Возмездное оказание услуг» применяются и к договорам агентирования.

Положения главы 52 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют правоотношения по агентированию.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Статьей 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и вправе заключить его на условиях как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми нормативными актами.

Согласно положениям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Существенным условием агентского договора является предмет, в том числе оказание посреднических услуг, к которым относятся как нематериальные услуги, так и юридические и фактические действия. Для определения предмета договора агентирования достаточно указания общих полномочий агента. Никаких ограничений по роду и характеру действий, совершаемых агентом, законом не предусмотрено, что позволяет принципалу поручать агенту осуществление любых действий. По смыслу статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий, либо в общем виде, с передачей агенту общих полномочий на совершение юридически значимых действий, направленных на достижение оговоренной принципалом цели, - продажа и покупка объекта недвижимости.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, (принципал) и ФИО1 (агент) заключен агентский договор № по продаже объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ, принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>.

По условиям договора, Принципал поручает Агенту действовать от имени и за счет Принципала с целью продажи объектов недвижимости, указанных в агентском договоре.

Как усматривается из материалов дела, в рамках агентского договора на продажу недвижимого имущества обязанности истца были выполнены в полном объеме, а именно был осуществлен поиск покупателей объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>; проведены переговоры по мирному урегулированию спора о расторжении предварительного договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в рамках гражданского дела №, рассматриваемого в Кисловодском городском суде <адрес>.

В процессе мирного урегулирования спора, истец - ФИО3 отказался от заявленных исковых требований к ФИО2, отказ от исковых требований принят судом определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, производство по делу прекращено.

Истцом ФИО1, в рамках агентского договора, был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЮГ БЕЗОПАСНОСТЬ» на проведение технического обследования зданий (сооружений), расположенных по адресу: <адрес>, с целью определения возможности их дальнейшей эксплуатации.

Стоимость услуг составила 475 000 рублей, выполнение услуг подтверждается актом о приемке выполненных работ (оказанных услуг) от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен договор с ИП предпринимателем ФИО4 на подбор клиентов и продажу нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, проспект им. Дзержинского, <адрес> смежных с ними строений (помещений).

Истцом заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Экспертно-кадастровый центр на КМВ» на проведение кадастровых работ и оказание юридических услуг, а именно вынос границ земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, проспект им. Дзержинского, <адрес>.

Договоры оплачены истцом ФИО1, что подтверждается представленными суду подлинниками квитанций.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13, которая является руководителем «Экспертно-кадастрового центра» по КМВ, пояснила, что к ней обратился ФИО1 за проведением работ по выносу границ земельного участка по <адрес> кадастровым номером объекта №. Геодезисты выехали на объект, там находилось несколько человек на объекте, показали расположение объекта. Был составлен акт выноса границ участка, приблизительно в марте 2023 года. Ей известно, что ФИО2 хотел продать не только эти объекты недвижимости, но и другие, где также проводились работы с участием ее специалистов. От имени ФИО2 действовал ФИО1 Оплату по договору производил ФИО1

Свидетель ФИО14 пояснила, что она работает в ООО «ЮГ Безопасность». С истцом знакома, он обращался в организацию за проведением работ по техническому осмотру сооружений гостиницы «Кавказ». В результате проведенного исследования было составлено заключение по возможности эксплуатации и ремонтопригодности объектов недвижимости. Пр этом на объекте были незнакомые люди, возможно покупатели, которые интересовались состоянием здания, каждый раз это были разные люди, некоторые подходили к ней и спрашивали ее экспертное мнение по качеству здания. Доступ к зданию осуществлял ФИО1, охрана пропускала его совместно с другими лицами.

Не доверять показаниям допрошенных свидетелей ФИО14 и ФИО15 у суда нет оснований, поскольку их показания противоречий не содержат, объективно согласуются между собой с доводами истца, а также с исследованными судом материалами дела. В исходе дела свидетели не заинтересованы.

В результате исполнения агентского договора с возможными покупателями, подписано Приложение № и Приложение № к агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ о закреплении ФИО3, а также ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в статусе Покупателей со стороны Агента.

Приложение № к Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ содержит наименования и характеристики объектов недвижимого имущества – здания, сооружения и земельные участки, с указанием кадастрового номера каждого объекта недвижимого имущества.

Приложение № к Агентскому договору № содержит перечень покупателей со стороны Агента, в том числе и указанные на третье лицо ФИО3, как на покупателя недвижимого имущества со стороны агента.

Указанные Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, также, как и Приложения №№ и 2, являющиеся неотъемлемой частью Агентского договора, содержат в себе реквизиты и подписи сторон договора – Принципала ответчика ФИО2 и агента истца ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 (Продавец) и ООО «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавцом приняты обязательства передать, а Покупателем принять в собственность земельные участки и объекты недвижимого имущества (пункт 1 Договора) в том числе:

нежилое здание гостиница, двенадцать этажей, площадью 5.879,7 метров квадратных; нежилое здание гостиница, пять этажей, площадью 2.770,4 метров квадратных и расположенных по адресу: <адрес>;

земельный участок, площадью 8.884 метров квадратных, вид разрешенного использования туристско-оздоровительный комплекс «гостиница Кавказ»; земельный участок, площадью 8.289 метров квадратных, вид разрешенного использования туристско-оздоровительный комплекс «гостиница Кавказ»; земельный участок, площадью 2.000 метров квадратных, вид разрешенного использования: туристско-оздоровительный комплекс «гостиница Кавказ», расположенных по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества установлена в размере 290.900.000 рублей (пункт 4 Договора).

При этом, данный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержит положений о том, что заключен во исполнение условий Предварительного Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ то есть не содержит сведений о том, что волеизъявление сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ направленно на установление и прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость договора установлена 299 900 000 рублей.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.2.3.7. Принципал обязуется в течение срока действия договора не вступать в отношения с представителями покупателей со стороны Агента, либо с аффилироваными лицами покупателей со стороны Агента или их представителями по предмету настоящего договора без ведома и согласия Агента.

Как усматривается из п.2.6. агентского договора, Принципал обязуется в период действия настоящего договора не передавать объекты в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его не дарить и не отчуждать иным способом без уведомления Агента.

В нарушение указанных пунктов договора, Принципал продал объекты недвижимости, найденному Агентом покупателю по условиям договора. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Уведомлений, о намерении продать недвижимое имущество, перечисленное в агентском договоре, согласно п.2.6. договора Принципал в адрес Агента не направлял. Достоверных, неопровержимых доказательств обратного в материалах дела не имеется и стороной ответчика не предъявлялись.

ДД.ММ.ГГГГ агентом истцом ФИО1 направлен отчет Принципалу ФИО2 о ходе исполнения Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором агент указывает об исполнении агентского договора – осуществление поиска покупателей объектов недвижимого имущества; проведение переговоров по мировому разрешению спора, рассматриваемого в рамках гражданского дела № года, находившегося в производстве Кисловодского городского суда, в результате исполнение обязанностей агента производство по гражданскому делу определением суда было прекращено в связи с отказом истца ФИО3 от иска;

агентом ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор с ООО «Юг Безопасность» на проведение технического осмотра здания и сооружений; агентом ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4 на подбор клиентов и продажу нежилых помещений; агентом ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор № с ООО «Экспертно-кадастровый центр на КМВ» на проведение кадастровых работ;

агентом составлены и подписаны Приложения №№ и 2 к Агентскому договору, которыми закреплен статус ФИО3, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в качестве Покупателей со стороны Агента; в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ агентом проведены показы объектов недвижимого имущества Покупателям со стороны Агента, их представителям; в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ агентом проведены переговоры о заключении с ФИО3 договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества.

В возражениях на отчет агента ФИО1 ответчик принципал ФИО2 указывает, что агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, в связи с чем сделка не влечет за собой каких-либо юридических последствий. Агентский договор был составлен ФИО1 и заключен им по настоятельной просьбе самого истца ФИО1 На дату подписания агентского договора сторонами не были согласованы существенные условия сделки по продаже недвижимого имущества гостиницы «Кавказ» относительно характеристик отчуждаемых объектов недвижимого имущества, что не позволяет установить подлежащее продаже недвижимое имущество. Приложения № и №, изготовленные агентом истцом ФИО1 в разное время, разнятся по содержанию и агентский договор не содержит условия о том, что эти Приложения являются неотъемлемой частью агентского договора. Указывает также, что отчет агента является единственным, который был предоставлен принципалу за истекший срок в 731 день в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В реальной действительности агентом не были исполнены какие-либо результативные действия.

Также в возражениях ФИО2 указывает на то, что им не выдавалась доверенность, предоставляющая ФИО1 права на представление интересов принципала в правовых отношениях с третьим лицом ФИО3 Переговоры, проведенные в середине февраля 2023 года по инициативе агента, по вопросу расторжения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним, ФИО2, и ФИО3, были безуспешными и безрезультативными. В связи с безрезультативностью таких переговоров ФИО3, по вине агента ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ в суд было подано исковое заявление, на основании которого судом было возбуждено гражданское дело № года. Агент ФИО1 при рассмотрении указанного гражданского дела никакого участия не принимал, его, ФИО2, интересы в судебном разбирательстве не представлял. После длительной переписки между ним, ФИО2, и ФИО3 был заключен новый предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО16, который занимается куплей-продажей объектов недвижимости, пояснил, что летом 2021 познакомились ФИО2 и ФИО3 Он давно знаком с ФИО3 и зятем ФИО2 Курманом. О том, что гостиница «Кавказ» продавалась известно. ФИО3 просил назначить время для подписания предварительного договора и внесения задатка. Ранее предметом спора этот договор был, так как он уклонялся от внесения оплаты. На встрече присутствовала супруга ФИО3, ФИО17 со своей стороны сам вел разговоры в его офисе, он проверял каждую запятую договора, сверял, но в итоге договор подписали в октябре 2021 года. Ему известно, что на момент подписания договора ФИО2 находился в розыске. Со слов ФИО3 ему известно о том, что со стороны ФИО2 есть юристы, с которыми он просил организовать встречу.

Их данных письменных доказательств следует, что ФИО1 принимал участие в переговорах между ФИО2 и ФИО3 по поводу продажи объектов недвижимости, что опровергает пояснения ФИО3 о том, что с ФИО1 он не встречался, никаких переговоров не вел.

К выводу о совершении истцом агентом ФИО1 юридических и фактических действий по организации переговорных процессов и юридическому сопровождению сделки между Принципалом ФИО2 и Покупателем со стороны агента ФИО3, суд пришел исходя из имеющихся в материалах настоящего гражданского дела и исследованного судом Приложения № к Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего сведения о привлечении ФИО3 в качестве покупателя недвижимого имущества самим агентом. При этом, указанное Приложение № подписано Принципалом ответчиком ФИО2 и не содержит каких-либо разногласий, а равно возражений по поводу действий агента по привлечению им покупателя третьего лица ФИО3

Таким образом, обязательства Агента, установленные п.2.8. агентского договора, суд считает исполненными.

Таким образом, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается выполнение работ истцом ФИО1 (агентом) в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 направлено досудебное требование о выплате агентского вознаграждения. Указанное требование оставлено без исполнения. Доказательств обратного, суду не предоставлено.

Ответчик ФИО2 взятые на себя обязательства не исполнил, оплата за услуги по договору до настоящего времени не произведена.

При разрешении данного спора, суд учитывает положения с. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд, установив, что агентом ФИО1 были совершены юридические и фактические действия по организации переговорных процессов и юридическому сопровождению между Принципалом ФИО2 и Покупателем, приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика ФИО2 в пользу истца агентского вознаграждение в размере 7,3%, исходя из цены недвижимого имущества в размере, установленной договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 299 900 000 рублей (п.4), что составляет 21 892 700 рублей.

В остальной части в сумме 18 841 300 рублей суд считает необходимым в иске отказать.

К указанному выводу суд приходит также с учетом того обстоятельства, что, как установлено из объяснений истца ФИО1, согласующихся, как с Приложением № к Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении ФИО3 покупателем со стороны агента, так и пунктом 1.3 Агентского договора №, согласно которым цена объекта может быть уменьшена с согласия Принципала и при уменьшении цены объекта пропорционально уменьшается и вознаграждение агента.

Довод возражений ответчика ФИО2 о предоставлении агентом истцом ФИО1 отчета с нарушением срока, суд считает не состоятельным, как основанном на неправильном толковании норм права, поскольку возможность выплаты агентского вознаграждения по смыслу статьи 1006 Гражданского кодекса РФ не ставится в прямую зависимость от предоставления агентских отчетов при доказанности факта оказания услуг.

Возражения представителя ФИО10 о том, что ответчик ФИО2 самостоятельно заключил договор-купли продажи недвижимого имущества, что подтверждается протоколом осмотра доказательств, суд считает не состоятельным, поскольку осмотренное доказательство (протокол осмотра доказательств врио обязанности нотариуса Кисловодского нотариального округа ФИО18) в виде изображения само по себе однозначно не свидетельствует о том, указанным фотоизображением запечатлено действие по подписанию договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом, само по себе подписание договора, если оно и запечатлено на фотоизображении, однозначно не свидетельствует о том, что агентом истцом ФИО1 не исполнялись обязательства агента, предшествующие непосредственному подписанию договора купли-продажи.

Требование истца о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» ДД.ММ.ГГГГ, применив последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Данное обстоятельство обусловлено правовой природой правоотношений по заключению договора между договаривающимися сторонами. Наделение таким правом любого заинтересованного лица приведет к нарушению стабильности гражданского оборота, поскольку станет возможным постороннее вмешательство в правоотношения сторон помимо их воли.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий недействительности сделки может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон все полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ).

В рассматриваемом случае, истец не представил доказательств того, что оспариваемая им сделка нарушает его законные права, охраняемые законом интересы, а также незаконно возлагает на него какие-либо обязанности.

При таком положении, доказательств того, что признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» ДД.ММ.ГГГГ каким-либо образом повлияет на права истца, истец не привел. Доказательств того, что совершая спорную сделку, стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес, истцом также не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом представленных по делу доказательств, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в данной части.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 106 000 рублей и 10 000 рублей за ходатайство о наложении обеспечительных мер, которое судом удовлетворено, что подтверждается платежными поручениями.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу истца ФИО1 расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины в части удовлетворенных требований в размере 103 000 рублей, отказав во взыскании остальной части в сумме 3 000 рублей (оспаривание договора купли-продажи), а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей по заявлению о принятии обеспечительных мер.

Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета города-курорта Кисловодска государственную пошлину в размере 25 624 рубля.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» о взыскании агентского вознаграждения, судебных расходов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 892 700 рублей, в остальной части в сумме 18 841 300 рублей - отказать.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 и Обществу с ограниченной ответственностью «Клинический санаторно-курортный комплекс «АКВАЛОО» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами: №, №, №, №, 26:34:020304:19, №, №, №, №, №, расположенного по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции и взыскании судебных расходов – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины в части удовлетворенных требований в размере 103 000 рублей, отказав во взыскании остальной части в сумме 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей по заявлению о принятии обеспечительных мер.

Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета города-курорта Кисловодска государственную пошлину в размере 25 624 рубля.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.01.2026.

Судья А.В.Коротыч