Решение по делу № 3А-1462/2022 от 03.05.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости.

Дело № 3а-206/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 03 мая 2023 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ФИО3, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка площадью 5 810 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 30 683 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 г.;

- земельного участка площадью 9 275 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 19 906 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 г.;

- нежилого помещения площадью 2 343,9 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, пом. 1-17, 22-40, 43-48, 66 и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 49 051 500 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения площадью 5 709,7 кв.м., с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...> пом. 41, 42, 49-65, 67-79, 80-145 и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 104 658 800 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого помещения площадью 260,3 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, офисное помещение 6,10 и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 7 088 200 руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ФИО3 использует на праве аренды земельные участки, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4000001421 от 18 июня 2007 г. и договором безвозмездной передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 апреля 2014 г., а также договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендатора № 4000001509 от 16 ноября 2007 г. и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 16 ноября 2007 г. № 4000001509 от 11 октября 2011 г. Кроме того, ФИО3 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами <№...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Согласно выпискам о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> составляет 66 746 325 руб. 80 коп., земельного участка с кадастровым номером <№...> составляет 32 419 278 руб.50 коп., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> составляет 75 542 865 руб. 68 коп., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> составляет 184 021 118 руб. 73 коп., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> составляет 23 292 331 руб.19 коп. Установленная кадастровая стоимость нежилых помещений и земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Вместе с тем, согласно данным отчета об определении рыночной стоимости от 02 ноября 2022 г. № 503-П-2022, выполненного ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 30 683 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 19 906 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 49 051 500 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 104 658 800 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 7 088 200 руб. По его мнению, результаты государственной кадастровой оценки стоимости этих объектов недвижимости нарушают права ФИО3, затрагивают законные интересы как собственника, арендатора и налогоплательщика, поскольку кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает рыночную.

В отзыве на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В возражении на административный иск ФИО5 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения и удовлетворение требований в части установления кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, величина кадастровой стоимости учреждением не определялась, не рассчитывалась и не утверждалась, указанная кадастровая стоимость земельных участков имеет статус архивной.

После проведения судебной экспертизы в ООО «Р-ГРУПП» в суд поступило заявление ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, в котором он просит рассмотреть дело в отсутствие ФИО3 и его представителя, установить кадастровую стоимость по результатам судебной экспертизы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, неоднократно не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебных заседаний посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1.ч.5.ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 г. № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ч.1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ (п.14).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п.15 ст. 378.2, п.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ, ст. 24.18, абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п.15).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорных объектов недвижимости была проведена на 01 января 2020 г. и 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч.3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что 18 июня 2007 г. администрация муниципального образования г.-к. Геленджик заключила с ООО «Газром трансгаз Нижний Новгород» договор аренды земельного участка № 400001421 площадью 9275 кв.м. с кадастровым номером <№...> категория земельного участка - земли населенных пунктов, распложенного по адресу: <Адрес...> на срок 49 лет для размещения производственной базы (л.д. 40- 43 т. 1).

15 апреля 2014 г. на основании договора безвозмездной передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 июня 2007 г. № 400001421 ООО «Газром трансгаз Нижний Новгород» передало ФИО8 права арендатора на земельный участок площадью 9275 кв.м. с кадастровым номером <№...>), расположенный по адресу: <Адрес...> ( л.д.13-14 т.1).

На основании заключенного с администрацией муниципального образования г. Геленджик договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендатора от 16 ноября 2007 г. № 4000001509, дополнительного соглашения от 11 октября 2011 г. ФИО8 и ФИО9 был передан в аренду земельный участок площадью 5810 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: <Адрес...> на 49 лет для эксплуатации магазина (л.д. 49-52, 31 т.1).

ФИО3 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами <№...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленными в материалы дела ( л.д.17-30 т.1).

Из письма филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 05 апреля 2023 г. № 22-06915-К3/23 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> в размере 66 746 325 руб. 08 коп., с кадастровым номером <№...> размере 32 419 278 руб. 05 коп. была определена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. № 1882 по состоянию на 01 января 2020 г. в соответствии со статьей 18 Федерального закона № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации и является архивной. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <№...> в размере 75 542 865 руб. 68 коп., с кадастровым номером <№...> в размере 184 021 118 руб. 73 коп., с кадастровым номером <№...> в размере 23 292 331 руб. 19 коп. была определена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 по состоянию на 01 января 2021 г. и с 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (л.д. 134-135 т. 2).

Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, исчисление арендных платежей до новой даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта.

Соответственно, у ФИО3 по настоящее время сохраняется право оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 23:40:0410031:46, 23:40:0410031:32 по состоянию на 01 января 2020 г.

Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, ФИО3 обратился в ООО «Альфа Эксперт» для определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Согласно данным, представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 ноября 2022 г. № 503-П-2022, выполненного ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 30 683 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 19 906 000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 49 051 500 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 104 658 800 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 7 088 200 руб.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 12 января 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Р-Групп».

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № N 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-206/2023 от 03 марта 2023 г., выполненному экспертом ФИО10, отчет об оценке от 02 ноября 2022 г. № 503-П-2022, выполненный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2020 г. земельных участков: с кадастровым номером <№...> составляет 46 870 000 руб., с кадастровым номером <№...> составляет 25 399 000 руб., рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 г. нежилых помещений: с кадастровым номером <№...> составляет 59 467 000 руб., с кадастровым номером <№...> составляет 132 788 000 руб., с кадастровым номером <№...> составляет 16 990 000 руб.

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-206/2023 от 03 марта 2023 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-206/2023 от 03 марта 2023 г., не установлены.

Определенная в заключении судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; произведена оценка объектов недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемых объектов недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО10 имеет высшее образование, диплом инженера от 30 июня 2022 г. № 69044 от 30 июня 2000 г. по специальности «Городской кадастр», диплом о профессиональной переподготовке Кубанского государственного технологического университета по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП № 792115 от 17 июня 2005 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 июня 2021 г. № 020770-1 по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы в судебно-экспертной деятельности с 2016 г., документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, существенно влияющих на их стоимость. Определение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости проводилось с применением сравнительного и доходного подходов. При оценке объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами <№...> и <№...> был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. (или 1 сотки) общей площади объекта недвижимости. Эксперт правильно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования – для эксплуатации здания магазина и для размещения производственной базы, категории земель, площади участка, месторасположения. Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами <№...> сравнительным подходом из представленных объектов недвижимости были отобраны объекты, которые в настоящее время встречаются на рынке недвижимости и по которым в достаточной степени доступна информация о цене недвижимости, либо цене предложений. Из общего списка были выбраны аналоги, расположенные в одном населенном пункте - в г. Геленджике, наиболее схожие с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам. При определении рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2020 г. эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. В заключении экспертизы приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Геленджике, произведена оценка земельных участков с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения: скидка на торг в размере соответственно 6,3% и 11,9% (выполнена согласно таб. 122 Справочника оценщика недвижимости под «Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО11 (<...> г.), корректировка на площадь (принята на основании зависимостей, отображенных на рис. 19 Справочника оценщика недвижимости под «Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО11 (<...> г.), корректировка на вид разрешенного использования (согласно табл. 100 Справочника оценщика недвижимости под «Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО11 (<...> г.). Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы с объектами - аналогами не вводились, в связи с совпадением значения их параметров. Расчеты, произведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельных участков. Экспертом подробно описан процесс оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2020 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты их описание и пояснения к ним. В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченной условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов- аналогов.

При оценке объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> был применен доходный подход с применением метода прямой капитализации, поскольку рынок аренды коммерческой недвижимости в районе местоположения объектов экспертизы (<Адрес...>) развит достаточно для применения метода прямой капитализации на дату определения кадастровой стоимости объектов оценки. Для объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> экспертом отобраны предложения по аренде в качестве объектов-аналогов под номерами 2, 3, 4. Для объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> (<Адрес...> экспертом отобраны предложения по аренде в качестве объектов-аналогов под номерами 7, 8, 9. Остальные предложения, отличаются по своим качественным и количественным характеристикам или представляют крайние значения диапазонов. Сведения о возможных аналогах приведены экспертом в таблицах 5 и 6. При определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2021 г. эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, применил корректировки: скидку на торг – 12,0% согласно табл. 168 Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО11 (Нижний Новгород, 2020 г.), корректировку на размер в площади объектов выполнен в соответствии с рис. 77 в указанном Справочнике. Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов - аналогов и объектов экспертизы совпадают.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-206/2023 от 03 марта 2023 г. является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером <№...> – 46 870 000 руб., с кадастровым номером <№...> – 25 399 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 г., с кадастровым номером <№...>– 59 467 000 руб., с кадастровым номером <№...> – 132 788 000 руб., с кадастровым номером <№...> – 16 990 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г., достоверным.

Поэтому заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-206/2023 от 03 марта 2023 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края в отзыве на иск со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).

Часть 2 статьи 41 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Таким образом, доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости в 2020 г. и 2021 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2020 г. и 2021 г., что затрагивает его права и обязанности как собственника и арендатора данных объектов недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 21 декабря 2022 г. (дата подачи иска в суд). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 21 декабря 2022 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 46 870 000 руб., земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 25 399 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 59 467 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 132 788 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 16 990 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что кадастровая оценка спорных объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и в случае удовлетворения исковых требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества -земельного участка площадью 5 810 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 46 870 000 руб. (сорок шесть миллионов восемьсот семьдесят тысяч рублей);

установить в отношении объекта недвижимого имущества -земельного участка площадью 9 275 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 25 399 000 руб. (двадцать пять миллионов триста девяносто девять тысяч рублей);

установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого помещения площадью 2 343,9 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, пом. 1-17, 22-40, 43-48, 66 кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 59 467 000 руб. (пятьдесят девять миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч рублей);

установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого помещения площадью 5 709,7 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> пом. 41, 42, 49-65, 67-79, 80-145 кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 132 788 000 руб. (сто тридцать два миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч рублей);

установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого помещения площадью 260,3 кв.м., с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...>, офисное помещение 6,10 кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 16 990 000 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот девяносто тысяч рублей).

Установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...> подлежит применению с 01 января 2021 г. до 01 января 2023 г.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...> считать 21 декабря 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 19 мая 2023 г.