И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
РЕШЕНИЕ
21.12.2023 Дело № А40-181285/23-11-1340
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2023
Решение в полном объеме изготовлено 21.12.2023
Судья Дружинина В.Г. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.
провел судебное заседание по иску
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АЛЬТЕРА ПАРК" (125167, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2014, ИНН: <***>)
К ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)
о признании.,
в заседании приняли участие:
от истца: Сударь А.А. по доверенности от 04.08.2023, паспорт,
от ответчика: ФИО1 по доверенности от 20.11.2023, паспорт,
УСТАНОВИЛ:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АЛЬТЕРА ПАРК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ о признании прекратившим действие с 24.11.2021 года договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019.
Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между ООО «Специализированный застройщик «Альтера Парк» (далее - Истец, Арендатор) и ТУ Росимущества по г. Москве (далее - Ответчик, Арендодатель) заключен договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21,10.2019, в соответствии с которым Истцу для строительства жилого многоквартирного дома предоставлен в аренду находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером № 77:07:0010002:4606.
Земельный участок с кадастровым номером № 77:07:0010002:4606 сформирован для целей строительства и эксплуатации жилых домов, что следует из корректировки проекта межевания территории квартала района Раменки, ограниченного Мосфильмовской улицей, земельными участками с кадастровыми номерами 77:07:0010002:4607, 77:07:0010002:24, 77:07:0010002:1014, утвержденной Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15.11.2017 г. № 38500.
На указанном участке Ответчиком возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:07:0010002:5770, с присвоением адреса 119285, <...>.
Ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-183000-010388-2021 от 29.10.2021.
После получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию 24.11.2021 года зарегистрировано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Альтера Парк» на расположенную в здании квартиру № М601 (кадастровый номер 77:07:0010002:6159), о чем в ЕГРН была внесена запись № 77:07:0010002:6159-77/060/2021-1 от 24.11.2021.
Истец указывает, что указанное помещение является первым помещением в здании, на которое было оформлено право собственности.
Истцом направлено письмо за исх. Х«19/384 от 18.04.2023 с просьбой о юридическом оформлении прекращения с 24.11.2021 договора аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019.
Вместе с тем, как указывает Истец, Ответчик направил проект соглашения о расторжении договора аренды, в котором неверно указал дату прекращения договора - 27.05.2022 (дату регистрации общей собственности собственников в многоквартирном доме).
Кроме того, Ответчик в своем письме за исх. 77-08/267-ЛК от 03.05.2023 неправомерно начислил арендную плату за периоды с 24.11.2021 по 27.05.2022 на основании недействующего договора аренды.
В отзыве Ответчик также возражает против удовлетворения исковых требований со ссылкой на ст. 42 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которой государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в связи с чем, им на основании ст. 413 ГК РФ правомерно направлено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2019 №Д-22/ДА2019-64з с 2705.2022г.
Однако, согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Данное разъяснение корреспондирует с нормами ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании вышеприведенных норм договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019 прекратил свое действие 24.11.2021, при этом такое прекращение закон связывает именно с наступлением конкретного юридического факта - регистрацией права собственности на помещение в возведенном на участке многоквартирном доме.
Кроме того, волеизъявление сторон договора в данном случае не является необходимым условием для его прекращения, и подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды имеет не правоустанавливающий, а исключительно декларативный характер.
При этом Ответчик в письме № 77-08/292-ЛК от 15.05.2023 указал в качестве даты прекращения рассматриваемого договора - 27.05.2022, т.е. дату регистрации общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не дату регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что не соответствует правовым нормам и выводам из судебной практики.
Действующее правовое регулирование не связывает возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с его государственной регистрацией, напротив, указывая на его возникновение в силу закона и на право подтверждающий характер его государственной регистрации.
Так, согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Таким образом, исходя из системного толкования вышеприведенных норм и судебной практики, договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019 прекратил свое действие 24.11.2021 года.
Тем не менее, Ответчик отказывается считать договор аренды прекращенным в дату регистрации права собственности на первое помещение и неправомерно начисляет арендную плату за период с 24.11.2021 до 27.05.2022 на основании недействующего договора, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов сторон.
Истцом в адрес Ответчика направлены письма за исх. №19/384 от 18.04.2023 и за Исх. № 25/385 от 29.05.2023 с требованием о прекращении договора аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019 с даты регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, т.е. с 24.11.2021.
Вместе с тем, Ответчик с позицией Истца в своем письме за исх. 77-08/292-ЛК от 15.05.2023не согласился и отказался от юридического оформления расторжениядоговора с даты регистрации права собственности на первое помещение, указав впроекте дополнительного соглашения дату регистрации общей долевой собственностисобственников многоквартирного дома, т.е. 27.05.2022, что не соответствуетвышеприведенным правовым нормам и разъяснениям судебных органов.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, исходя из системного толкования вышеприведенных норм и судебной практики, договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019 прекратил свое действие 24.11.2021 года, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы по госпошлине по делу относятся на Ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, на основании ст. ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ и ст. ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать прекратившим действие с 24.11.2021 договор аренды № Д-22/ДА2019/64з от 21.10.2019.
Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АЛЬТЕРА ПАРК" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2014, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек).
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья:
В.Г. Дружинина