Решение по делу № А40-264683/2024 от 04.09.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

04 сентября 2025 г. Дело № А40-264683/24-180-1680

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 04 сентября 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет помощник ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.07.2015)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (199034, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7, ПР-КТ БОЛЬШОЙ В.О., Д. 18, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 2 ЧАСТЬ ПОМЕЩ. 48-Н КАБИНЕТ 206, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купили-продажи №59-9375 от 28.03.2024г.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО3 дов. от 12.08.2024

от ответчика – ФИО4 дов. от 25.11.2024

от третьего лица – неявка, извещен

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.07.2015) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора № 59-9375купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 53,9 кв.м., с кадастровымномером 77:05:0004015:2596, утвердив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 7 789 058 (семь миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 112-ОЭ от 26.05.2025 года (далее - Заключение), выполненным экспертом ФИО5 (ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз»), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 92 726 (девяносто две тысячи семьсот двадцать шесть) руб. 88 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Определением от 05.03.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО6 и/или ФИО7 и/или ФИО5 и/или ФИО8, перед экспертами поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, площадью 53,9 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0004015:2596 по состоянию на 08.02.2024г. без учета НДС?».

Суд предупредил экспертов уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

27.05.2025 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 на праве аренды использует объект недвижимого имущества:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 53,9 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0004015:2596 (далее – Объект), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.10.2024 года № КУВИ-001/2024-264666432, а также договором аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00600/19 от 08.05.2019 года.

19.04.2019 года Объект передан Истцу по акту приема-передачи. Срок действия договора аренды с 12.04.2019 года по 12.04.2029 года.

08.02.2024 года Истец, желая воспользоваться правом на приобретение Объекта в собственность, обратился в Департамент городского имущества города Москвы (далее – Ответчик) с соответствующим заявлением.

В соответствии с положениями ст. 3, 4 и ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 159), Ответчиком вынесено Распоряжение от 27.03.2024 № 36144 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 53,9 кв. м», в котором отражено преимущественное право Истца на приобретение Объекта.

28.03.2024 года на основании указанного распоряжения Ответчиком был подготовлен проект договора № 59-9375 купли-продажи недвижимости – Объекта (далее – Договор).

В соответствии с п. 3.1. Договора цена продажи Объекта недвижимости определена в размере 10 078 000 (десять миллионов семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 февраля 2024 г. № М169-516-П/2024 (далее – Отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 04 марта 2024 г. № 01/367-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», цена является окончательной, согласованной Сторонами Договора, изменению не подлежит.

Распоряжение № 36144 от 27.03.2024 и проект Договора поступили в адрес Истца 28.03.2024 года в виде электронных документов.

По смыслу ст. 4 ФЗ 159 Договор должен быть заключен в течение 30 (тридцати) дней со дня получения Истцом предложения о его заключении и (или) проекта Договора.

Истец посчитал, что указанная в п. 3.1. проекта Договора цена определена оценщиком ООО «Аналитик Центр» неверно и значительно превышает реальную рыночную стоимость Объекта. В частности, оценщик неправильно подобрал объекты-аналоги, в связи с чем неверно рассчитал рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Не согласившись с предложенной Ответчиком ценой Договора, по заданию Истца независимым оценщиком ООО «Компания оценки и права» 22.04.2024 года подготовлен Отчет № 2024/694 об оценке рыночной стоимости Объекта. Оценщик определил рыночную стоимость Объекта по состоянию на 08.02.2024 года в размере 5 936 800 (Пять миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч восемьсот) рублей без учета НДС.

27.04.2024 года на основании данных отчета № 2024/694 Истцом составлен Протокол разногласий к Договору, в котором Истец выразил свое несогласие с формулировкой п. 3.1. и п. 3.4. Договора и предложил Ответчику согласовать содержание пунктов в следующей редакции:

- п. 3.1. «Цена Объекта составляет 5 936 800 (Пять миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч восемьсот) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22 апреля 2024 г. № 2024/694 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 70 676,19 (семьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть) руб. 19 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

27.04.2024 года Истец посредством Портала государственных услуг направил Ответчику Уведомление о разногласиях, возникших при заключении Договора, с приложением Протокола разногласий и отчета об оценке № 2024/694 от 22.04.2024 года. Обращение Истца зарегистрировано за вх. № ДГИ-Э-67209/24.

Истец также указывает, что в мае и в июне 2024 года в адрес Истца от Ответчика поступили письма по поводу уведомления Истца о разногласиях и обращения Истца с Протоколом разногласий. Ответчик рекомендовал Истцу направить Протокол разногласий Ответчику путем нажатия соответствующей кнопки в «личном кабинете» на портале государственных услуг с однозначной формулировкой: «Направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости в Департамент городского имущества города Москвы». При этом Ответчик ссылался на Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 года № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент). Направляя документы в апреле 2024 года, Истец уже совершал именно те действия, которые предлагает ему Ответчик. Однако вместо рассмотрения Протокола разногласий, Ответчик направлял Истцу информацию с общими фразами, которую Истец расценивает, как отписки и желание Ответчика затянуть или сделать невозможным выкуп Объекта Истцом.

20.09.2024 года Истец вновь направил Ответчику Уведомление о разногласиях, возникших при заключении Договора, с приложением Протокола разногласий и отчета об оценке № 2024/694 от 22.04.2024 года. На данное обращение Ответчик снова ответил отказом.

Истец также ссылается на то, что желает воспользоваться преимущественным правом выкупа Объекта и не отказывается от заключения Договора, однако считает, что указанная в п. 3.1 и п. 3.4. проекта Договора цена определена неверно и значительно превышает реальную рыночную стоимость Объекта. Данное обстоятельство нарушает права Истца, а именно предполагает необоснованное увеличение расходов на приобретение Объекта в собственность.

В силу п. 8 ст. 4 ФЗ 159 одним из способов защиты нарушенных прав для Истца является законодательно предусмотренная возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости Объекта, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ 135) результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 ФЗ 135 в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из системного толкования ст. 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных положений ФЗ 135 и ФЗ 159 следует, что при реализации Истцом преимущественного права на приобретение Объекта в случае неподписания им предложенного Ответчиком проекта Договора, направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту Договора (который является новой офертой), и отклонения Ответчиком данного протокола, Истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Суд предупредил экспертов уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

27.05.2025 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, площадью 53,9 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0004015:2596 по состоянию на 08.02.2024 без учета НДС, составляет: 7 789 058 (Семь миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) руб. без учёта НДС.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Лаборатория судебных экспертиз» (105064, город Москва, Нижний сусальный переулок, д. 5 стр. 19 офисный центр "Деловой") ФИО5

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.07.2015) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора № 59-9375 купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 53,9 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0004015:2596, утвердив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 7 789 058 (семь миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 112-ОЭ от 26.05.2025 года (далее - Заключение), выполненным экспертом ФИО5 (ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз»), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.07.2015) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 15 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова