Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

01 декабря 2025 года Дело № А40-181679/25-23-1113

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 декабря 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ПИК-КОМФОРТ СИРИУС»

к АО «АКТИВ-РЕСУРС»

о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 8Н, с кадастровым номером 77:17:0110114:2134, отсутствующим,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 22.09.2025г.),

от ответчика – не явился,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПИК-КОМФОРТ СИРИУС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «АКТИВ-РЕСУРС» (далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 8Н, с кадастровым номером 77:17:0110114:2134, отсутствующим.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 147,7 кв.м. по адресу: <...>, пом. 8Н, с кадастровым номером 77:17:0110114:2134 (дата внесения записи 15.11.2023).

Многоквартирный жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию ООО «Специализированный застройщик Середнево» согласно разрешению Мосгосстройнадзора от 12.04.2022 № 77-246000-010722-2022.

Управлением Росреестра по Москве представлены по запросу суда материалы регистрационного дела, согласно которым право собственности на помещение приобретено ответчиком на основании заключенного с ООО «Специализированный застройщик Середнево» договора купли-продажи от 28.09.2023.

Согласно п. 1 договора, наименование помещения – объединенная диспетчерская служба.

Согласно сведениям ГИС ЖКХ истец является управляющей компанией многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, р-н Филимонковский, ул Усадебный Парк, д. 1.

В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-20516 от 17.07.2020, управляющая компания вправе действовать в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома в отношении общего имущества собственников, в том числе, в части устранения нарушенного права, не связанного с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пп. а) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений жилого дома.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом представлено в материалы дела заключение специалиста № 2025.03-026/3 от 03.07.2025, выполненное экспертом ООО «ДЖИ.Ю.КОНСАЛТИНГ» ФИО2, согласно которому:

1. Спорное помещение является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

2. В спорном помещении, расположенном по адресу: г. Москва, <...>, помещение 8Н (г. Москва, Филимонковское пос., 25 квл, д. 1, корп. 2, помещение 8Н) (кадастровый номер 77:17:0110114:2134), находятся инженерные коммуникации, оборудование, необходимые для постоянного использования и технического обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, также данное помещение является общедомовым имуществом.

Ответчиком не оспаривается нахождения в помещении общедомовых коммуникаций, которые обслуживают более одного помещения, а именно: комплекс системы противопожарной защиты и системы видеонаблюдения, на что прямо указано в отзыве на исковое заявление.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Доказательств принятия собственниками помещений многоквартирного жилого дома решения о передаче спорных помещений во владение иных лиц в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Следовательно, указанные спорные помещения в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ принадлежат собственникам помещений многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца. Аналогичная позиция изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

В п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска.

В Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4) изложена правовая позиция, согласно которой при разрешении спора собственника помещения в здании в отношении помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений здания, судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав собственников помещений многоквартирного жилого дома посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Учитывая нахождение спорного помещения во владении и иных собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе истца при осуществлении функций управляющей компании, что также подтверждается фотоматериалами, имеющимися в заключении специалиста, оснований считать, что такие помещения не находятся во владении собственников помещений судом при рассмотрении дела не установлено.

Следовательно, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права в соответствии с положениями ст.ст. 304, 305 ГК РФ, приведенными разъяснениями и правовыми позициями.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 8Н, с кадастровым номером 77:17:0110114:2134, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, находится во владении собственников, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 290, 304, 305 ГК РФ, ст.ст. 36, 161 ЖК РФ, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 289, 290, 291, 304, 305 ГК РФ, ст.ст. 36, 161 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности АО «АКТИВ-РЕСУРС» (ИНН <***>) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 8Н, с кадастровым номером 77:17:0110114:2134.

Взыскать с АО «АКТИВ-РЕСУРС» (ИНН <***>) в пользу ООО «ПИК-КОМФОРТ СИРИУС» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин