Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
04 апреля 2025 годаДело № А56-117534/2024
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимчук П.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
Истец: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им.проф. ФИО1»
Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Луан"
об обязании освободить часть нежилого помещения Nº2-Н (комнаты Nº4-8,16), расположенного на 1 этаже в нежилом здании с кадастровым номером Nº78:31:0001259:1007 по адресу: Санкт-Петербург, Набережная реки Мойки, д. 61, лит. А, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, переданного ООО «ЛУАН» во временное владение и пользование (аренду) по Договору аренды федерального недвижимого имущества Nº10500AM19033 от 21.09.2019, о взыскании задолженности по Договору аренды федерального недвижимого имущества Nº10500AM19033 от 21.09.2019 за нарушение срока возврата Объекта аренды в размере 21 483 785 ,20 руб.
при участии
согласно протоколу судебного заседания от 26.03.2025,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им.проф. ФИО1» (далее – истец, Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Луан" (далее – ответчик, Общество) об обязании освободить часть нежилого помещения Nº2-Н (комнаты Nº4-8,16), расположенного на 1 этаже в нежилом здании с кадастровым номером Nº78:31:0001259:1007 по адресу: Санкт-Петербург, Набережная реки Мойки, д. 61, лит. А, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, переданного ООО «ЛУАН» во временное владение и пользование (аренду) по Договору аренды федерального недвижимого имущества Nº10500AM19033 от 21.09.2019, о взыскании задолженности по Договору аренды федерального недвижимого имущества Nº10500AM19033 от 21.09.2019 за нарушение срока возврата Объекта аренды в размере 21 483 785 ,20 руб.
Определением суда от 02.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 26.03.2025.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве; ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
По смыслу и содержанию части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).
При решении вопроса о допуске лица в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо. Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику.
Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.
Ответчиком не представлено доказательств того, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности Управления Росимущества.
В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.
Между Университетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества №10500АМ19033 от 21.09.2019 (далее - Договор аренды). По условиям Договора, Университет передал Обществу во временное владение и пользование (аренду) федеральное недвижимое имущество - часть нежилого помещения №2-Н (комнаты №4-8,16), расположенного на 1 этаже в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001259:1007 по адресу: Санкт-Петербург, Набережная реки Мойки, д. 61, лит. А, являющемся объектом культурного наследия федерального значения (далее - Объект аренды). Общая площадь переданного в аренду Объекта 244,6 кв.м.
Объект аренды используется Арендатором под торговые помещения (разрешенное использование - размещение магазина одежды).
Объект аренды был передан Арендатору по акту приема-передачи от 21.09.2019.
Согласно п. 2.2 Договора срок аренды, закончился 20.09.2024.
Как указал истец, в адрес Арендатора неоднократно направлялись уведомления о прекращении арендных отношений с указанием, что помещение будет использоваться для нужд университета в соответствии с целями деятельности, заключение договора аренды на новый срок не предполагается, в частности уведомление исх. №1816 от 08.08.2024 (направлено посредством заказного письма с описью вложения и объявленной ценностью Почтой России (трек №80081599281441)); уведомление исх. №2031/01 от 12.09.2024 (направлено посредством заказного письма с описью вложения и объявленной ценностью Почтой России (трек №80082001260115)); требование о необходимости освободить объект аренды и перечислении арендной платы, рассчитанной в соответствии с п. 6.2.5. Договора аренды исх. №2272/01 от 15.10.2024 (направлено посредством заказного письма с описью вложения и объявленной ценностью Почтой России (трек №80096102395171)).
Раздел 4 Договора содержит обязательства Сторон по порядку возврата Объекта Арендодателю. Так, в соответствии с п. 4.1. Договора, до дня подписания Сторонами Акта возврата Объекта в соответствии с пунктами 3.1.7., 3.3.16. Договора, Арендатор обязан освободить помещения Объекта и подготовить Объект с передаче Арендодателю не позднее дня окончания срока аренды.
Согласно п. 4.2. Договора, передача Объекта от Арендатора к Арендодателю осуществляется по Акту возврата Объекта в день окончания срока аренды, установленного пунктом 2.2. Договора.
В ходе осуществления Арендодателем приемки Объекта аренды 20.09.2024 установлено, что Объект аренды Арендатором не освобожден, деятельность Арендатора не прекращена, Объект аренды продолжает эксплуатироваться, руководство / уполномоченный представитель Арендатора в момент комиссионной приемки отсутствовали. В помещениях Объекта аренды на 20.09.2024 присутствует персонал магазина, в торговом зале присутствуют покупатели.
Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора, ответчик продолжает использовать объект аренды под размещение торговых помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2.2 Договора срок аренды, закончился 20.09.2024.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по правилам статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае, уведомлениями, направленными арендатору о прекращении арендных отношений с указанием, что помещение будет использоваться для нужд университета в соответствии с целями деятельности, заключение договора аренды на новый срок не предполагается, от 08.08.2024, от 12.09.2024 и от 15.10.2024, арендодатель выразил несогласие на продление договора после истечения срока его действия.
Из материалов дела следует, что за Университетом объект недвижимости (предмет аренды) закреплен на праве оперативного управления на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 20.10.2011 N 683-р.
В соответствии с решением Федерального агентства связи (Россвязь - Учредитель Истца в 2019 году) от 04.07.2019 №СЧ-П30-5305 согласован вопрос передачи Университетом в аренду спорных нежилых помещений по ранее указанному договору.
Передача в аренду спорного объекта недвижимости согласована МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области с учетом передачи Объекта в аренду сроком до 5 лет путем проведения аукциона на право заключения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
Истцом по результатам проведения открытого аукциона по извещению №150819/00023192/01 от 06.09.2019 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: Санкт-Петербург наб. р. Мойки дом 61 лит. А общей площадью 244,6 кв.м. в соответствии с п. 142 приказа ФАС России от 10.02.20140 №67 победителем признан участник №1 - ООО «ЛУАН», предложивший наиболее высокую цену договора. Комиссией было принято решение о заключении договора аренды помещения с ООО «ЛУАН».
Основанием для заключения договора послужило письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 14.08.2019 №78-ЕФ-03/20131, в соответствии с которым был согласован проект решения Россвязи о передаче в аренду нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения «меблированные комнаты ФИО2», площадью 19836,5 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 61, лит. А, кадастровый номер №78:31:0001259:1007, РНФИ П12780016986, находящемся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленном на праве оперативного управления за Истцом.
Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Согласно части 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 этой же статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Статьей 296 ГК РФ предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Минцифры России письмом от 05.04.2024 исх. № СК-П18-248258 поддержало инициативу истца в использовании спорных нежилых помещений в образовательной деятельности для развития и поддержки образовательных программ среднего профессионального и высшего образования, в связи с чем, истец вправе принять решение об использовании помещения по иному назначению, чем передача помещения во временное владение и пользование за плату.
В Уведомлениях Университет сообщил Обществу о том, что в соответствии с пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ им принято решение об ином распоряжении занимаемым арендатором помещениями, а именно об использовании их в соответствии с уставными целями деятельности Университета, а также предложило освободить занимаемые помещения и передать их по акту арендодателю.
Кроме того, в соответствии частью 9 ст. 17.1 Закона №153-Ф3 «О защите конкуренции» Арендатор права на неоднократное перезаключение договоров аренды, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, законодательством РФ, не имеет.
В связи с изложенным, основания для заключения договора аренды на новый срок отсутствовали, договор является прекращенным с 20.09.2024.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку, доказательств освобождения арендуемого помещения и подписания передаточного акта ответчиком в материалы дела не представлено, требования истца в части обязания освободить нежилое помещение являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.
Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Условиями договора аренды (пункт 6.2.5) предусмотрено, что в случае нарушения срока возврата Объекта аренды, предусмотренного пунктом 3.3.16 Договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя стоимость арендной платы, установленной Договором или Уведомлением Арендодателя, в двукратном размере за каждый день нарушения срока возврата.
Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения сроков возврата Объекта, начисление Университетом неустойки является правомерным.
Согласно расчету истца, неустойка за нарушение сроков возврата Объекта составила 21 483 785, 20 руб., исходя из следующего: 573 094 руб. 63 коп. (размер ежемесячной арендной платы по договору) х 2 х 20 дней просрочки (с 21.09.2024 по 01.10.2024 включительно).
Расчет судом проверен, признан обоснованным и арифметически правильным. При этом, суд исходит из буквального толкования положений п.п.6.2.5 и 5.1. Договора аренды, в связи с чем, ссылка ответчика о необходимости расчета неустойки исходя из стоимости арендной платы за один день, судом отклоняется.
Более того, правомерность расчета неустойки, исходя именно из стоимости арендной платы за месяц подтверждена многочисленным судебными актами по делам с участием Университета и аналогичными условиями договора (в частности, при рассмотрении дела № А56-62957/2024, № А56-55096/2024).
Ответчик ходатайствовал о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера взыскиваемой неустойки.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, проверив расчет, представленный истцом, пришел к выводу об обоснованности применения штрафных санкций в отношении ответчика по праву и наличии оснований для их уменьшения в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 69 Постановления N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
При этом, к выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из анализа всех обстоятельств дела, пришел к выводу о возможности снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации начисленной неустойки и уменьшил сумму неустойки до 700 000 руб.
В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доказательств наличия каких-либо неблагоприятных последствий для истца, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства, что требовало бы в целях компенсации таких последствий взыскание неустойки в полном объеме, истцом не представлено в материалы дела.
Таким образом, исковые требования в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.
Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Луан" освободить часть нежилого помещения №2-Н (комнаты №4-8,16), расположенного на 1 этаже в нежилом здании с кадастровым номером №78:31:0001259:1007 по адресу: Санкт-Петербург, Набережная реки Мойки, д. 61, лит. А, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, переданного Обществу с ограниченной ответственностью "Луан" во временное владение и пользование (аренду) по Договору аренды федерального недвижимого имущества №10500AM19033 от 21.09.2019.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Луан" в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им.проф. ФИО1» неустойку в размере 700 000 руб., а также 489 838 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Титова М.И.