РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-297852/24-64-2014
31 октября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2025года
Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.11.2011),
- о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 18.03.2014 № М-03-044596,
при участии до перерыва:
от истца - ФИО2 по дов. от 27.12.2024, диплом
от ответчика - ФИО3 по дов. от 17.12.2024, диплом
при участии после перерыва:
от истца - ФИО4 по дов. от 27.12.2024, диплом
от ответчика - ФИО3 по дов. от 17.12.2024, диплом
Судебное задание проводилось с перерывом с 13.10.2025г. по 17.10.2025г. в порядке ст. 163 АПК РФ.
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.03.2014 № М-03-044596 в размере 1 544 971 руб. 83 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 04.06.2015 по 07.09.2023 в размере 1 192 657 руб. 62 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 07.07.2015 по 07.09.2023 в сумме 352 314 руб. 21 коп.
Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 18.03.2014 № М-03-044596 ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность. Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления по изложенным в нем основаниям.
Ответчик исковые требования признал в части задолженности по договору по договору аренды земельного участка с кадастровым № 77:03:0033013:3888 от 18.03.2014 № М-03-044596 в размере 336 125 рублей 25 копеек, пени в размере 9 607 рублей.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и ООО «ВРС-Девелопмент» (арендатор) был заключен договор от 18.03.2014 № М-03-044596 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, стр. 4,5,6, площадью 289,38 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для экплуатации административно-производственного здания и зданий производственного назначения.
Договор заключен сроком до 31 декабря 2014.
В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ.).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, права собственности на доли в зданиях с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4684 и 77:03:0003013:1094 по адресу город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Соколиная гора, переулок Медовый, Дом 5, Строение 4-5 перешло к ответчику - ИП ФИО1.
Согласно ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 3.2 договора предусматривает, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.
Согласно расчету истца, ответчик, в нарушение условий договора, не исполнил обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, на момент предъявления иска за ним образовалась задолженность за период с 04.06.2015 по 07.09.2023 в размере 1 544 971 руб. 83 коп.
Истец направил ответчику претензию от 28.08.2024 № 33-6-452163/24-(0)-1.
В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2025 по делу № А40-315804/24 установлено, что площадь участка с кад. № 77:03:0003013:3888, необходимая для использования зданий с учетом доли ФИО5 в праве (1/10) составляет: в отношении строения 4 - 205,7 кв.м., в отношении строения 5 -22,91 кв.м. (всего - 228.61 кв.м.).
По настоящему делу задолженность также взыскивается за участок № 77:03:0003013:3888, ФИО1 принадлежит такая же, как и ФИО5, доля в праве (1/10) на те же строения.
Согласно ч. 2 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно абз. 9 п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (утвержден Президиумом ВАС РФ от 27.02.2001) покупатель расположенного на земельном участке объекта недвижимости приобретает право пользования не всем участком, а только той его частью, которая занята приобретенным объектом недвижимости и необходима для его использования.
Согласно экспертному заключению ООО «НЭП» от 22.01.2022 № ЗУЭ/25-1311, площадь участка с кадастровым № 77:03:0003013:3888, необходимая для использования зданий с учетом доли ФИО5 в праве (1/10) составляет: в отношении строения 4 - 205,7 кв.м., в отношении строения 5 - 22,91 кв.м. (всего - 228.61 кв.м.). Указанная экспертиза назначена нотариусом г. Москвы ФИО6 в соответствии со ст. 103 Основ законодательства о нотариате, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, основания не доверять данному заключению отсутствуют.
При этом Девятый Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.03.2024 указал, что согласно экспертному заключению ООО «НЭП» от 06.06.2023 №ЗУЭ/23-750, площадь земельного участка с кадастровым № 77:03:0033013:62, необходимая для эксплуатации строений №3 и №6, составляет 418.9 и 1718 кв.м. соответственно. Данная площадь рассчитана экспертом исходя из: пропорции площади застройки данных зданий к общей площади застройки земельного участка; общей площади земельного участка. Указанная экспертиза назначена нотариусом г. Москвы ФИО7 в соответствии со ст. 103 Основ законодательства о нотариате, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, основания не доверять данному заключению отсутствуют».
Согласно ч. 5 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия (в данном случае - нотариального действия по обеспечению доказательств), не требуют доказывания, если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.
Суд апелляционной инстанции по делу № А40-315804/24, отклоняя доводы участвующих в деле лиц о несогласии с заключением нотариальной экспертизы и необходимости назначения судебной экспертизы, указал в постановлениях от 28.01.2025 по делу № А40-119147/24, от 25.06.2021 по делу № А40-12878/21, от 15.10.2021 по делу № А40-72649/2021, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом не требуют доказывания, если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ответчик не реализовал свое право на оспаривание выводов эксперта в предусмотренном законом порядке; обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. В связи с указанным лицо не имеет права обосновывать свое несогласие с заключением какими-либо рецензиями.
Возможность применения ст. 69 АПК РФ к обстоятельствам, установленным заключением нотариальной экспертизы, подтверждается решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2025 по делу № А40-315804/24, по которому суд принял заключение ООО «НЭП» от 22.01.2022 № ЗУЭ/25-1311, то есть то же заключение, что и представленное ответчиком по настоящему делу.
Судом указано, что согласно экспертному заключению ООО «НЭП» от 22.01.2022 № ЗУЭ/25-1311 площадь участка с кад. № 77:03:0003013:3888, необходимая для использования зданий с учетом доли ФИО1 в праве (1/10) составляет: в отношении строения 4 - 205,7 кв.м., в отношении строения 5 - 22,91 кв.м. (всего - 228.61 кв.м.).
В этой связи обоснованным является осуществление расчета именно исходя из площади 228,61 кв.м., установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2025 по делу № А40-315804/24.
Таким образом, заключением назначенной при совершении нотариального действия экспертизы установлено, что используемая ответчиком площадь земельного участка с кад. № 77:03:0003013:3888. составляет 228.61 кв.м.
В настоящем случае истец постановление нотариуса г. Москвы ФИО6 не оспорил, свое несогласие с выводами ООО «НЭП» обосновывает актом ГИН — документом, составленном не в судебном (нотариальном) порядке, а лицами, не предупрежденными об уголовной ответственности и не обладающими специальными познаниями в сфере землеустройства, более того, являющимися должностными лицами ГИН - государственного органа, подведомственного, как и истец, Правительству Москвы.
В этой связи наличие акта ГИН не опровергает заключение ООО «НЭП», противоречия в выводах ООО «НЭП» отсутствуют, сумма задолженности исходя из данного заключения составляет 336 125 руб. 25 коп.
Между тем, истцом не указано, как именно осуществлен расчет задолженности за каждый из кварталов.
Более того, согласно расчету истца сумма задолженности составляет 344 701,71 руб., между тем, решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2025 по делу № А40-315804/24 установлено, что исходя из площади 228,61 кв.м. сумма арендной платы, подлежащей начислению за период с 01.01.2022 по 07.09.2023. составляет 336 125 руб. 25 коп.
С учетом изложенного, судом принимается во внимание контррасчет ответчика, в котором указано, исходя из каких исходных данных произведен расчет (число дней просрочки - 366 в 2022 году и 250 в 2023 году, кадастровая стоимость участка - 174 104 067,20 руб. в 2022 году и 169 872 352,16 в 2023 году, ставка арендной платы - 1,50%, общая площадь участка- 2968 кв.м., площадь части участка, используемой ответчиком, - 228,61 кв.м.), рассчитанная сумма задолженности равна сумме, установленной по делу № А40-315804/24-336 125 руб. 25 коп.
Поскольку ответчик доказательств оплаты арендной платы в материалы дела не представил, суд считает, что требования истца о взыскании задолженности в размере 336 125 руб. 25 коп. подлежат удовлетворению в связи с отсутствием каких-либо доказательств, подтверждающих факт уплаты денежных средств.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).
Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.
В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Пункт 3 ст. 202 ГК РФ и п. 16 постановления № 43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Правовая позиция о том, что в период соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по требованию приостанавливается и указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности, также нашел свое отражение в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.
Истец просит взыскать задолженность за период с 04.06.2015 по 07.09.2023.
Исковое заявление подано в суд 10.12.2024г. согласно штампу канцелярии на исковом заявлении. Таким образом, с учетом месячного срока на устранение нарушений, установленного претензией, за период с 04.06.2015 по 09.11.2021 требования заявлены за пределами срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала, за который допущена просрочка оплаты, по день уплаты включительно.
Истец начислил пени за период с 07.07.2015 по 07.09.2023 в сумме 352 314 руб. 21 коп.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства; соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии со ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Срок давности по требованию о взыскании арендной платы за с 04.06.2015 по 09.11.2021 истцом пропущен, следовательно, срок давности по требованию о взыскании неустойки, начисленной на сумму арендной платы за указанный период, также пропущен.
Пунктом 2 ч. 3 ст. 9.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что неустойки за неисполнение денежных обязательств на срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, не начисляются.
Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, удовлетворению не подлежит.
Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 был введён мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе ИП.
Таким образом, пени подлежат взысканию за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.09.2023 в сумме 9 607 рублей.
Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении суммы неустойки, поскольку согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника за не исполнение обязательств.
Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статья 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 22.12.2011 г. № 81).
Суд полагает, что ответчик не доказал отсутствие вины, размер возможных убытков, а также не представили доказательств принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства.
Размер неустойки суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению частично.
В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы частично.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 195, 196, 199, 200, 207, 307, 309, 310, 314, 330, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.11.2011) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность в размере 336 125 (триста тридцать шесть тысяч сто двадцать пять) рублей 25 копеек, пени в размере 9 607 (девять тысяч шестьсот семь) рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.11.2011) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 15 966 (пятнадцать тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья Н.А. Чекмаре