Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-14349/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Сириной В.В.,

Щанкиной А.В.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» на постановление от 05.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи ФИО1, ФИО2, ФИО3) по делу № А70-14349/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании убытков, по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» о взыскании долга и неустойки.

В судебном заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя ФИО4 – ФИО5 по доверенности от 26.08.2022; общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» - ФИО6 по доверенности от 01.08.2024.

Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее –предприниматель) о взыскании 585 000 руб. в счет оплаты проведения экспертиз по оценке рыночной стоимости строительно-монтажных работ, 13 880 866,97 руб. расходов на произведение строительно-монтажных работ по ремонту объекта аренды, 2 016 669 руб. компенсации уплаченных арендных платежей, 4 570 850,66 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также 128 266,93 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Предприниматель обратился со встречным иском о взыскании с общества 1 700 000 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2022 года, 5 737 500 руб. неустойки за период с 11.05.2022 по 28.04.2023 с последующим начислением начиная с 29.04.2023 по день вынесения судом решения, а также неустойки со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактической оплаты долга, 60 188 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 02.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу общества взыскано 2 668 512,52 руб. убытков, а также 20 766,42 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением от 05.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в первоначальном иске, частичном удовлетворении встречных требований путем взыскания с общества в пользу предпринимателя 1 344 446 руб. задолженности, 4 537 505, 25 руб. неустойки с дальнейшим начислением неустойки с 29.04.2023 по дату фактического исполнения обязательства в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приводятся следующие доводы: при проведении судебного заседания посредством использования системы веб-конференции апелляционным судом не идентифицированы личности представителей участвующих в деле лиц; судом допущено неверное толкование условий спорного договора, сделан необоснованный вывод о том, что компенсация стоимости неотделимых улучшений возможна только в случае расторжения договора по инициативе арендодателя; пункт 5.2.2 договора не подлежит применению, поскольку арендодателем допущено ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в части проведения капитального ремонта; судом не принято во внимание, что договором обязанность по проведению капитального ремонта арендатором согласована не была, при этом сторонами договора не был согласован капитальный ремонт крыши; возлагая на общество обязанность по оплате арендных платежей суд не учел обстоятельства передачи арендодателем арендатору имущества в состоянии, не позволяющем использовать его в планируемых целях; дефекты крыши не могли быть выявлены при осмотре объекта на стадии заключения договора аренды, поскольку осмотр проводился в зимнее время; не учтен тот факт, что проект договора аренды был предложен арендодателем, установившим основные его условия, при этом арендатор принимал попытки согласовать иные условия договора, в том числе, в части размера неустойки.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу просит оставить изложенные в ней требования без удовлетворения, общество представило возражения на отзыв.

Определением от 17.04.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв, сторонам спора предложено представить пояснения относительно соблюдения установленного пунктом 4.2.3 договора порядка согласования видов строительно-монтажных работ, их объема и стоимости.

Обществом и предпринимателем представлены испрашиваемые судом округа пояснения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в представленных ими документах.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах изложенных в кассационной жалобе доводов, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2022 № 1, на основании которого стороны обязались не позднее 28.02.2022 заключить договор аренды нежилого строения (производственный корпус) общей площадью 2833,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, тер. Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, кадастровый номер 89:12:111001:125.

На основании договора аренды обществу во временное владение и пользование передано за плату указанное нежилое строение (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами на 6 лет (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 объект считается переданным в аренду арендатору и возвращенным арендодателю с момента (даты) подписания акта приема-передачи (возврата), если иной момент не указан в самом акте.

Размер арендной платы и порядок расчетов предусмотрен разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячная стоимость арендной платы составляет 850 000 руб., НДС не начисляется. При этом в стоимость арендной платы входит отопление и холодное водоснабжение объекта.

Как указано в пунктах 4.2 - 4.2.4 договора, арендодатель уменьшает размер арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, на сумму строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить для начала эксплуатации объекта арендатором на следующих условиях:

- общая стоимость строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить для начала эксплуатации объекта, составляют ориентировочно 15 000 000 руб. Вместе с тем, стоимость арендной платы подлежит уменьшению только на сумму не более 6 400 000 руб.;

- все строительно-монтажные работы выполняются арендатором (или привлеченными им лицами) за счет средств арендатора, которые возмещаются арендодателем путем уменьшения арендной платы;

- конкретные виды строительно-монтажных работ их объем и стоимость согласовываются сторонами путем подписания двустороннего соглашения, которое согласовывается сторонами в течение 1 месяца с даты подписания договора;

- арендатор приглашает представителя арендодателя для участия на стороне арендатора в приемке выполненных работ у подрядчика.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора уменьшение суммы арендной платы осуществляется в следующем порядке:

- стоимость строительно-монтажных работ делится на 36 месяцев: 6 400 000 руб. (предельная стоимость возмещения): 36 мес. = 177 777 руб.;

- сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1 договора на протяжении 36 месяцев ежемесячно (начиная с первого месяца) уменьшается на 177 777 руб. в счет списания возмещения арендатору стоимости строительно-монтажных работ;

- после возмещения стоимости строительно-монтажных работ арендная плата подлежит уплате в размере, указанном в пункте 4.1 договора.

Арендатор производит выплату арендной платы за пользование объектом ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в безналичной форме на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.3 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2022 (приложение № 1 к договору). Указано, что объект пригоден для использования в полном объеме без каких-либо ограничений (с учетом пункта 4.2 договора).

Соглашением о согласовании строительно-монтажных работ от 01.03.2022 № 1 стороны определили их стоимость в размере 6 086 300, 45 руб.

Пунктом 5.2.9 регламентирована обязанность арендодателя по обеспечению удаления в зимний период образовавшихся на крыше объекта снежных масс, наледи и сосулек, которые также подлежат уборке и вывозу в надлежащие места утилизации.

Арендатор, в свою очередь, обязался в зимний период времени возмещать арендодателю согласованные сторонами затраты на производимую арендодателем уборку крыши объекта от снежных масс, образования наледи, сосулек в местах, где их падение может представлять опасность жизни и здоровью находящимся вблизи объекта людей, либо повредить имущество третьих лиц. В случае если стороны не согласуют стоимость затрат на очистку крыши, наледи и т.д. арендатор самостоятельно и за свой счет производит очистку мест скопления снега и наледи, а арендодатель освобождается от обязанности, указанной в пункте 5.2.9 договора (пункт 5.5.9 договора).

В соответствии с пунктом 8.3 договора таковой может быть расторгнут, в том числе, в случае создания арендодателем препятствий (прямых или косвенных) в пользовании арендатором объектом.

Как утверждает общество, в ходе производства работ по ремонту внутренних помещений в период таяния снега и выпадения осадков в виде дождя с 06.04.2022 по 10.05.2022 обнаружились обширные течи кровельного покрытия, в связи с чем в письме от 25.04.2022 общество потребовало предпринимателя осуществить капитальный ремонт кровельного покрытия либо рассмотреть вопрос о дополнительном уменьшении обществу размера арендной платы.

В ответном письме предприниматель в удовлетворении указанных требований общества отказал.

Общество инициировало проведение независимых экспертиз с целью определения рыночной стоимости капитального ремонта кровли, устройства ограждения и обустройства подъездных путей, а также капитального ремонта внутренних помещений. По результатам проведения исследований, отраженных в заключениях от 27.05.2022 №№ 03-05-22, 04-05-22, 05-05-22, стоимость завершения работ для начала осуществления производственной деятельности общества составляет 65 831 602,30 руб.

Ссылаясь на невозможность продолжения выполнения строительно-монтажных работ, согласованных сторонами в договоре по причинам невыполнения арендодателем условий пунктов 5.2.4, 5.2.7, 5.2.9 договора, а также несоразмерности стоимости строительно-монтажных работ, оговоренных договором, и определенных экспертными заключениями от 27.05.2022, общество в претензии от 09.06.2022 потребовало: возместить 585 000 руб. расходов на проведение экспертиз, 5 552 969, 45 руб. расходов на произведенные строительно-монтажные работы; 2 016 669 руб. уплаченных арендных платежей, а также расторгнуть договор на основании подпункта «в» пункта 8.3 договора, указав, что имущество арендатора вывезено, ключи от объекта переданы арендодателю.

Акт возврата помещения подписан сторонами 01.07.2022, в акте зафиксирован частичный демонтаж составных частей объекта аренды, неработоспособное состояние помещения, строительный мусор, в пункте 5 акта указано, что помещение нуждается в проведении ремонтно-восстановительных работ. На акте возврата от 01.07.2022 имеется рукописная отметка о передаче ключей в количестве 2 шт. арендодателю 30.05.2022. Арендатор также указал на несогласие с пунктами 5 и 6 акта (нуждаемость в проведении ремонта, необходимость составления дефектной ведомости).

Поскольку изложенные в претензии требования предпринимателем в добровольном порядке не были исполнены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Предприниматель, ссылаясь на наличие на стороне общества обязанности по внесению арендной платы за май, июнь 2022 года, а также неустойки за просрочку исполнения обязательств, предусмотренной пунктом 6.7 договора, обратился со встречным иском.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 08.02.2023 Арбитражного суда Тюменской области в целях установления соответствия произведенных в здании работ работам, указанным в документах, представленных в качестве доказательств их проведения, а также определения видов работ, необходимых для приведения здания в состояние, указанное в техническом паспорте, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания ФИО7.» ФИО7.

Результаты исследования, изложенные в заключении от 18.04.2023 № 230310, судом в качестве надлежащего доказательства не приняты ввиду недостаточности выводов, в связи с чем определением от 04.12.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО8, на разрешение эксперта поставлены аналогичные вопросы.

Согласно заключению эксперта от 26.02.2024 № 001/СЭ-2024 физические объемы оказанных услуг, выполненных работ, количество использованного материала, соответствуют данным, указанным в актах о приемке выполненных работ от 31.03.2022 № 1 и от 05.05.2022 № 2; стоимость работ, необходимых для приведения производственного корпуса в состояние, указанное в техническом паспорте на данный объект, на момент производства экспертизы, составляет 6 139 119, 41 руб.

По ходатайству общества определением от 21.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО9. На разрешение эксперта суд поставил вопросы, касающиеся фактической толщины бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания производственного корпуса, а также определения стоимости восстановительного ремонта здания на момент передачи с учетом коэффициента износа, отражающего фактическое состояние здания на момент передачи предпринимателем обществу.

В заключении эксперта от 23.07.2024 № 014/СЭ-2024 экспертом изложен вывод о том, что фактическая толщина бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания составляет 110 мм; полная стоимость всех фактически выполненных работ и использованных материалов на дату экспертного осмотра 25.06.2024 (2 квартал 2024 года) с учетом расхождения фактической толщины бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания с толщиной, указанной в актах выполненных работ КС-2 № 1 от 31.03.2022 и КС-2 № 2 от 05.05.2022, составляет 13 880 866, 97 руб.; также указано, что определить стоимость восстановительного ремонта здания на момент передачи с учетом коэффициента износа, отражающего фактическое состояние здания на момент передачи предпринимателем обществу в условиях отсутствия технического освидетельствования и проектно-технической документации на искомую дату, а именно на 01.03.2022, не предоставляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.

Основываясь на результатах дополнительной экспертизы, общество уточнило требование о взыскании расходов на проведение ремонтных работ в порядке статьи 49 АПК РФ.

При вынесении решения суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 309, 310, 431, 451, 606, 612, 614, 616, 655, 709 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных обществом требований (6 086 300, 45 руб. согласованные работы – 2 528 902,93 руб. долг по арендной плате с пени – 888 885 руб. льгота по арендной плате), отказав во встречном иске.

Восьмой арбитражный апелляционный суд при повторном рассмотрении спора с выводами суда первой инстанции не согласился. Учитывая положения статей 1, 15, 309, 329, 330, 393, 404, 420, 421, 431, 450.1, 606, 611, 614, 616, 622, 1064 ГК РФ, разъяснения, данные в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), правовую позицию, приведенную в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор № 66), проанализировав фактические обстоятельства дела, протолковав условия договора, констатировал необходимость отмены решения суда.

Признав необоснованным утверждение общества о невыполнении предпринимателем обязанности по капитальному ремонту кровли здания, поскольку таковое принято в аренду в отсутствие возражений со стороны общества в состоянии, требующем проведения ремонтных работ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанный недостаток напрямую с действиями предпринимателя не связан.

Дав оценку условиями договора, суд пришел к выводу о том, что компенсация стоимости неотделимых улучшений при расторжении договора предусмотрена только при его расторжении по инициативе арендодателя; признав также не согласованными надлежащим образом в установленном договором порядке конкретные виды строительно-монтажных работ их объем и стоимость, признав подтвержденными проведение работ по актам приемки, подписанными между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО10, учтя согласованный в договоре порядок уплаты арендных платежей, апелляционный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречного иска, взыскав с общества задолженность в сумме 1 344 446 руб. и договорную неустойку в сумме 4 537 505, 25 руб. с последующим ее начислением, в удовлетворении требований общества отказал.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приводимым в кассационной жалобе мотивам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Обзора № 66).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Из материалов дела следует, что здание принято по акту приема-передачи, подписанным сторонами договора, в котором претензий относительно технического и иного состояния объекта арендатором не заявлено, отмечено, что здание подлежит использованию в соответствии с целевым назначением с учетом пункта 4.2 договора.

По утверждению общества, использование спорного здания стало невозможным по причине наличия в имуществе недостатков, которые не могли быть обнаружены при принятии имущества в аренду. Так, при проведении работ в апреле – мае 2022 года в здании обнаружены течи кровельного покрытия, в связи с чем податель жалобы считает, что предпринимателем предоставлено помещение, не пригодное для ведения в нем деятельности.

Из обстоятельств спора усматривается, что здание сдавалось предпринимателем в аренду в состоянии, требующем проведения ремонтных работ. Это учтено при заключении договора и отражено в разделе 4, в котором стороны согласовали порядок учета расходов арендатора на проведение строительно-монтажных работ при определении размера арендной платы.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при совокупной и полной оценке которых он руководствуется правилами об относимости и допустимости.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора арендатор, ссылаясь на наличие в арендуемом здании недостатков, не позволяющих эксплуатировать его по назначению, в условиях принятия помещения по акту приема-передачи без предъявления возражений и проведения предварительного осмотра здания с составлением предварительной сметы расходов на ремонтные работы, должен доказать, что недостатки помещения, с которыми заявитель связывает невозможность его использования, носили скрытый характер и не могли были быть им обнаружены при его приемке и заключении договора аренды.

Сторонами не оспаривается, что до заключения договора аренды здание осматривалось обществом, осмотры проводились с ноября 2021 года с привлечением сметчика общества, препятствий в проведении осмотров предприниматель не чинил, недостоверной информации относительно состояния помещения не предоставлял, напротив, сторонами договора признавалась необходимость проведения работ, что нашло свое отражение и в договоре.

Интерес общества состоял в получении в аренду для ведения производственной деятельности здания, аналогов которому, по утверждению общества, на тот момент в городе Ноябрьске не было, интерес предпринимателя, приобретшего здание на торгах, - в получении имущественной выгоды от сдачи имущества в аренду в имеющемся состоянии с учетом компенсации затрат арендатора на проведение ремонтных работ, ограниченной суммой в 6 400 000 руб.

В статье 1 ГК РФ, определяющей основные начала гражданского законодательства, указано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, апелляционный суд, руководствуясь приведенными нормативными положениями, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, пришел к обоснованному выводу о том, что стороны изначально пришли к соглашению о том, что помещения производственного комплекса нуждаются в ремонте, в связи с чем предусмотрели особый порядок произведения строительно-монтажных работ и их возмещение арендатору.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Доказательств принятия исчерпывающих мер к проверке фактического состояния здания до заключения договора аренды либо существенного изменения этого состояния после заключения договора по причинам, связанным с ненадлежащим исполнением арендодателем обязательств по договору, обществом не приведено. Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что надлежащие меры по оценке стоимости ремонта помещений здания приняты обществом лишь в мае 2022 года посредством заключения договоров на проведение экспертиз с ФИО11, по результатам которых общество пришло к выводу о том, что стоимость завершения работ для начала осуществления производственной деятельности в здании составляет 65 831 602, 30 руб., при этом до заключения договора таковые оценивались обществом в 15 000 000 руб.

Не находят своего подтверждения доводы общества о том, что недостатки кровельного покрытия не могли быть обнаружены на момент предварительных осмотров здания и его принятия в аренду, проведение осмотров в зимний период не свидетельствует о том, что недостатки носили скрытый характер. В любом случае обществу, которому была очевидна необходимость проведения в здании ремонтных работ, не возбранялось провести соответствующие исследования до заключения договора, оценив должным образом состояние здания и сопоставив все риски перед вступлением в арендные правоотношения. Следует отметить, что в качестве дополнительных видов деятельности общества в данных Единого государственного реестра юридических лиц указаны: «Строительство жилых и нежилых зданий», «Разборка и снос зданий», «Производство прочих строительно-монтажных работ», «Производство штукатурных работ», «Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки», «Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки», что также презюмирует наличие у общества возможности надлежаще обследовать объект аренды.

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Ссылка общества на неприменение судом положений статьи 616 ГК РФ не принимается судом округа и отклоняется в связи со следующим.

Статьей 616 ГК РФ определено общее правило о распределении между сторонами обязательств по содержанию арендуемого имущества, в соответствии с которым арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2), если иное не установлено законом или договором аренды.

Указанная норма позволяет сторонам договора согласовать условие, отличное от общего правила о том, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель за свой счет.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 5.5.7 договора установлено, что арендатор с письменного согласия арендодателя осуществляет капитальный ремонт, обязанность по произведению текущего ремонта возложена на арендатора пунктом 5.5.6.

Принимая во внимание, что характер работ, которые надлежало осуществить арендатору в спорном здании, не уточнен при заключении договора, при этом необходимость их проведения не оспаривается, учитывая вышеприведенные положения договора, оснований для вывода о неисполнении предпринимателем обязанности арендодателя по осуществлению капитального ремонта у суда апелляционной инстанции не имелось, и, как следствие применение к спорным отношениям пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Рассматривая настоящий спор, суд верно исходил из того, что с учетом особенности технического состояния спорного имущества, стороны, реализуя принцип свободы договора в порядке статьи 421 ГК РФ включили в договор положения, предусматривающие специальный порядок возмещения стоимости ремонтных работ, что не является формой злоупотребления гражданскими правами.

В равной степени в отсутствии доказательств наличия явного неравенства преддоговорных возможностей, вынужденного вступления субъекта предпринимательской деятельности в договорные отношения, недопустим отказ в применении к отношениям сторон основанных на законе и согласованных ими условий договора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Таким образом, истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

В настоящем случае из буквального толкования пункта 5.2.2 договора следует, что арендодатель в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя обязан возместить арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений с учетом износа и за минусом фактически возмещенной стоимости строительно-монтажных работ арендодателем в порядке пункта 4.2.1 договора (суммы, на которую уменьшена арендная плата).

С учетом изложенного, окружной суд считает, что суд апелляционной инстанции, толкуя по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора в совокупности с иными его условиями, пришел к верному выводу о том, что фактически сторонами согласовано условие о возложении на арендодателя обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений в случае расторжения договора по его инициативе.

Суд округа считает, что компенсация стоимости ремонтных работ арендатору в случае расторжения договора по его инициативе была бы возможна в ситуации нарушения арендодателем условий договора аренды, что явилось основанием для отказа от договора, однако данные обстоятельства своего подтверждения в ходе рассмотрения спора не нашли.

Основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В настоящем случае договор расторгнут по инициативе арендатора, который сослался на положения подпункта «в» пункта 8.3 договора – создание арендодателем препятствий в пользовании арендатором объектом.

Вместе с тем, как проанализировано выше, невозможность использования здания арендатором в причинной связи с действиями арендодателя не состоит.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

Таких обстоятельств судом при рассмотрении спора не установлено.

В свете вышесказанного, апелляционный суд, сопоставляя размер обязательств сторон, учитывая, что акт приема-передачи подписан сторонами 01.07.2022, правомерно констатировал наличие на стороне общества обязанности по внесению арендной платы за указанный период, определив ее размер в порядке, согласованном в разделе 4 договора посредством ее уменьшения на стоимость ремонтных работ, проведение которых арендатором подтверждено надлежащими доказательствами, а также договорную неустойку.

При этом судом учтено, что течь крыши могла быть следствием непроведения очистки крыши от снега и наледи.

Так, арендодатель в силу пункта 5.2.9 договора обязался в зимний период времени обеспечивать удаление образовавшихся на крыше объекта снежных масс, наледи и сосулек, которые также подлежат уборке и вывозу в надлежащие места утилизации.

Арендатор же обязался в зимний период времени возмещать арендодателю согласованные сторонами затраты на производимую арендодателем уборку крыши объекта от снежных масс, образования наледи, сосулек в местах, где их падение может представлять опасность жизни и здоровью находящимся вблизи объекта людей, либо повредить имущество третьих лиц. В случае если стороны не согласуют стоимость затрат на очистку крыши, наледи и т.д. арендатор самостоятельно и за свой счет производит очистку мест скопления снега и наледи, а арендодатель освобождается от обязанности, указанной в пункте 5.2.9 договора (пункт 5.5.9 договора).

С момента заключения договора аренды (март 2022 года) очистка крыши не осуществлялась, при этом в отсутствие согласованной стоимости возмещения именно арендатор является лицом, обязанным самостоятельно и за свой счет производить уборку мест скопления снега и наледи.

Кроме того, заявляя о наличии на стороне арендодателя обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений, истец по первоначальному иску не представил доказательств того, что произведенные ремонтные работы представляют собой неотделимые улучшения по смыслу статьи 623 ГК РФ, т.е. арендованное помещение существенно улучшено за счет произведенных обществом работ и в результате дальнейшей его эксплуатации будет иметь большую ценность для собственника.

Суд кассационной инстанции полагает, что произведенная судом оценка соответствует положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

В кассационной жалобе заявитель обращает внимание на неравенство преддоговорных возможностей, в результате чего размер неустойки, начисляемой арендатору, согласован в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, вместе с тем, данное обстоятельство не лишало общество права воспользоваться механизмом снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, однако такого ходатайства при рассмотрении спора заявлено не было.

В пункте 71 Постановления № 7 разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Общество не относится к лицам, в отношении которых суд может рассматривать вопрос о снижении договорной санкции по собственной инициативе.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом апелляционной инстанции. Между тем, судом апелляционной инстанции дано верное толкование условиям договора, спор разрешен при правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Положения статей 286 – 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Утверждения заявителя о наличии процессуальных нарушений, что выразилось в ненадлежащей идентификацией Восьмым арбитражным апелляционным судом участников судебного заседания, проводимого посредством системы веб-конференции, отклоняются.

Из имеющейся в материалах дела видеозаписи судебного заседания усматривается, что интересы общества представляла ФИО6 на основании доверенности от 01.08.2024, представителем предпринимателя в судебном заседании давались пояснения через учетную запись ФИО5 в отсутствие видеотрансляции, при этом апелляционная коллегия констатировала отсутствие возражений со стороны общества относительно участия представителя предпринимателя в процессе подобным образом. Возражений относительно участия представителя общества ФИО6 в судебном заседании через учетную запись директора общества также заявлено не было.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 05.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-14349/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи В.В. Сирина

А.В. Щанкина