ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

2 октября 2023 года

город Севастополь

Дело № А84-7236/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2023

В полном объёме постановление изготовлено 02.10.2023

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст» – ФИО1, представитель на основании доверенности от 14.01.2021 б/н;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - ФИО2, представитель на основании доверенности от 22.03.2023 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 октября 2022 года по делу № А84-7236/2021 (судья Минько О.В.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.09.2006 года за период с 01.01.2015 по 30.11.2020 года, на сумму 6 166 318 (шесть миллионов сто шестьдесят шесть тысяч триста восемнадцать) руб. 51 коп., в том числе: арендная плата – 4 192 499,28 руб., пеня – 1 167 232,07 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 806 587,16 руб.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды, в части нарушения сроков освоения (застройки) предоставленного в аренду земельного участка, предусмотренные договором аренды, а также ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.10.2022 в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент поимущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования к обществу удовлетворить в полном объёме.

В качестве оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований апеллянт указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и при неполном выяснении имеющихся в деле обстоятельств.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в порядке и в пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст» (арендатор) 18 сентября 2006 года был заключён договор аренды земельного участка общей площадью 1,6970 га кадастровый номер 8536400000:03:001:0065, расположенного по адресу: <...>. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке 23.10.2006 года за № 040665900163.

Земельный участок был предоставлен Обществу в аренду для строительства и обслуживания производственной базы с отнесением к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения (п. 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, договор заключён на 25 лет.

Согласно условиям, изложенным в пункте 4.1 договора аренды следует, что в соответствии Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 года № 1348, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1,5 % от денежной оценки земельного участка.

Из условий содержания пункта 4.2. договора аренды следует, что величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту составляет: а) за период строительства 27 809,84 грн.; б) на последующий период 66 743,63 грн.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше чем в течение двух лет от даты приёма-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже двух лет от даты приёма-передачи земельного участка.

В соответствии с содержанием пункта 4.4. договора аренды, арендная плата за землю оплачивается ежемесячно в течение 30-ти календарных дней, следующих за последним календарным днём от чётного периода (налоговой) месяца в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счёт города в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.

В соответствии с условиями пункта 4.5. договора аренды, начисление арендной платы за землю осуществляется с учётом индексов инфляции.

Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчёту в срок до 01 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

Согласно пункту 4.7. договора аренды, в случае нарушения, предусмотренных настоящим договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путём увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2, определённый в соответствии с Методикой, и при меняющейся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 10 % нормативной денежной оценки.

В соответствии с пунктом 4.9. договора аренды, за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Содержанием подпункта г) пункта 9.2.2. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению – в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка.

Согласно Акту приёма-передачи земельного участка от 21 сентября 2006 года, Севастопольский городской Совет, выступающий в качестве арендодателя, передал Обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст», а последний принял земельный участок площадью 1,6970 га. Передача земельного участка была осуществлена на основании договора аренды земельного участка от 18.09.2006 года.

Дополнительным соглашением от 06 октября 2011 года о внесении изменений в договор аренды земли, стороны внесли в договор аренды земельного участка от 18.09.2006 года изменения, в том числе:

Пунктом 2.3. договора аренды была изменена нормативная денежная оценка арендуемого Обществом земельного участка, которая составила 5 580 325,31 грн.

Пункт 4.2. договора аренды изложен в следующей редакции:

- «п.4.2. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчётам составляет: 5 580 325,31 х 0.03=167 409,80 грн.».

Подпункт г) пункта 9.2.2. договора аренды изложен в следующей редакции:

- «завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в течение 5 (пяти) лет со дня принятия решения городского Совета от 13.09.2011 года № 1474, до 13.09.2016 года».

Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды земли от 30 января 2013 года стороны внесли в договор аренды земельного участка от 18.09.2006 года изменения, в том числе:

Пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции:

- «Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 05.07.2006 года № 417 передаёт, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания производственной базы с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи энергетики, обороны и другого назначения, который находится по адресу: <...> (адрес уточнён в соответствии с адресной справкой УКиА СГГА от 16.07.2008 года № 4106/5-2)».

Пунктом 2.3. договора аренды нормативная денежная оценка арендуемого Обществом земельного участка с 01.01.2012 года была определена в размере 8 093 671,80 грн.

Согласно пункту 4.3. договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 242 810,15 грн.

Пункт 4.7. договора аренды был изложен в следующей редакции:

- «В срок до 20 февраля текущего года ежегодный расчёт арендной платы, согласованный с арендодателем, предоставляется арендатором государственной налоговой инспекции по месту расположения земельного участка».

Из указанного пункта договора (п.4.7.) были исключены условия о применении поправочного коэффициента 2 к размеру годовой арендной платы за нарушение сроков освоения (застройки) земельного участка.

В то же время условия, предусматривающие повышенный размер арендной платы за нарушения роков освоения земельного участка были включены в пункт 4.8 договора аренды, который был изложен в следующей редакции:

- «В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка».

Пунктом 4.12. договора аренды предусмотрено взыскание пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога согласно законодательству Украины в соответствии с Дополнительным соглашением от 30 января 2013 года.

Согласно пункту 4.9. договора аренды, в соответствии с внесёнными изменениями на основании Дополнительного соглашения от 30.01.2013 года определены основания для пересмотра и порядок пересмотра размера арендной платы.

Из обстоятельств дела также следует, что в период с 24.08.2018 по 23.09.2018 года был осуществлен раздел земельного участка, предоставленного Обществу в аренду на основании договора аренды от 18.09.2006 года общей площадью 1,6970га (16 970 кв.м.) в качестве исходного земельного участка и в его границах образовано два новых смежных земельных участка: земельный участок площадью 8 535 кв.м. кадастровый номер 91:2:003001:750 и земельный участок площадью 8 436 кв.м. кадастровый номер 91:02:003001:58.

Образованный путём раздела земельный участок площадью 8 535 кв.м. кадастровый номер 91:2:003001:750 был передан истцом в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО3 в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя № 2028 от 24.09.2018 года.

Второй земельный участок общей площадью 8 436 кв.м. кадастровый номер 91:02:003001:58, образованный в результате раздела исходного земельного участка общей площадью 1,6970 га остался в аренде у ООО «Сапфир-Траст» на основании договора аренды земельного участка от 18.09.2006 года.

Так же из обстоятельств дела следует, что договор аренды земельного участка от 18.09.2006 года с целью приведения его в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации был переоформлен в порядке требований пункта 13 статьи 3 Закона Севастополя № 46, путём заключения между Департаментом по имущественным и земельным отношениям, как арендодателем и Обществом (арендатор) 22 мая 2019 года нового Договора аренды земельного участка № 461, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь (далее Договор аренды № 461), объектом аренды по которому является земельный участок с кадастровым номером 91:02:003001:58 площадью 8.436 кв.м., расположенный по адресу: ул. Вакуленчука, 31 в г.Севастополе.

В свою очередь договор аренды земельного участка от 18.09.2006 года между сторонами в силу закона (абзаца 3 части 13 статьи 3 Закона Севастополя № 46) считается расторгнутым.

Учитывая, что спор между сторонами относительно земельных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 18.09.2006 года приходится на период с 01.01.2015 по 30.11.2020 года, спорные правоотношения подпадают под регулирование законодательства Российской Федерации, в частности норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.

После вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации и образовании в составе Российской Федерации двух новых субъектов Федерации: Республики Крым и города федерального значения Севастополя, в соответствии с п. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», до 01 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отношений в области градостроительной деятельности (с учетом особенностей, предусмотренных частью 1.4 настоящей статьи) могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 года № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Из пункта 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС следует, что положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 10 ЗС № 46, порядок определения нормативной цены земли в отношении земельных участков устанавливается Правительством Севастополя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 ЗС № 46, порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, устанавливается Правительством Севастополя.

Из содержания пункта 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 года № 88-ПП (ред. от 01.04.2016) «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» (утратило силу с 30.04.2019г.), следует, что с 01.01.2015 года арендная плата за пользование земельными участками рассчитывалась с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей с 01.01.2012 года, переведённой в рублях по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015 года. Курс гривны, установленный ЦБ РФ на 01.01.2015 года составлял 3,55525руб. за одну гривну.

Истец, в качестве обоснования заявленных к Обществу требований, привёл следующие доводы.

Размер годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 12.09.2016 года составил 863 250,80 руб. (8 093 671,80 грн. х 0,03 х 3,55525) с учётом курса национальной валюты Украины – гривны к рублю, установленного Центральным Банком России на 01.01.2015.

Из условий подпункта г) пункта 9.2.2. договора аренды от 18.09.2006 года и дополнительного соглашения от 06.10.2011 года, которым были внесены изменения в подпункт г) пункта 9.2.2. договора аренды от 18.09.2006 года, следует, что срок завершения освоения (застройки) Обществом арендуемого земельного участка был продлён до 13.09.2016 года.

В случае нарушение установленных сроков застройки земельного участка для Общества наступают негативные правовые последствия в виде трёхкратного увеличения размера начисленной годовой арендной платы, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка, что закреплено в пункте 4.8. договора аренды от 18.09.2006 года с учётом дополнительного соглашения от 30.01.2013 года.

Учитывая, что Общество нарушило условия договора аренды 2006 года в части несоблюдения арендатором срока завершения освоения предоставленного ему в аренду земельного участка, установленного подпунктом г) пункта 9.2.2. договора аренды 2006 года, в редакции дополнительного соглашения от 06.10.2011 года, что предполагает трёхкратное увеличение размера начисленной годовой арендной платы (пункт 4.8 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2013г.), истец произвёл перерасчёт арендной платы за период с 13.09.2016 по 23.08.2018 года с учётом положений, закреплённых в последней редакции пункта 4.8 договора аренды 2006 года, предусматривающих трёхкратное увеличение размера годовой арендной платы, что согласно представленным в материалы дела расчётам составляет 2 589 752,40 руб. (8 093 671,80 х 0,03 х 3 х 3,55525).

За период с 24.08.2018 по 23.09.2018 года (период раздела исходного земельного участка и образовании в его границах двух новых земельных участков), годовая арендная плата за образованные путём раздела новые земельные участки согласно представленным истцом расчётам составила 3 809 854,02 руб. (42 331 711,32 х 0,03 х 3).

За период с 24.09.2018 по 31.12.2018 года годовая арендная плата за арендуемый земельный участок составила 1 863 607,74 руб. (20 706 752,52 х 0,03 х 3).

За период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года с учётом индексации на коэффициент инфляции 4,3% годовых размер годовой арендной платы за арендуемый земельный участок согласно представленным расчётам составила 1 943 742,87 руб. (1 863 607,74 х 1,043).

За период с 19.04.2019 по 31.12.2019 года размер годовой арендной платы без учёта трёхкратного увеличения размера арендной платы, согласно условиям пункта 4.8 договора аренды от 2006 года, составил 496 962,06 руб. (20 706 752,52 х 0,024), где: 20 706 752,52 руб. кадастровая стоимость арендуемого Обществом земельного участка кадастровый номер 91:02:003001:58, площадью 8 436 кв.м.; 0,024 (2,4%) – размер годовой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка в процентах.

Таким образом, в результате ненадлежащего исполнения арендатором (ООО «Сапфир-Траст») обязанностей по договору аренды от 2006 года образовалась задолженность Общества по уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 по 30.11.2020 года на общую сумму 6 166 318 (шесть миллионов сто шестьдесят шесть тысяч триста восемнадцать) руб. 51 коп., в том числе: задолженность по арендной плате – 4 192 499,28 руб., начисленная за просрочку уплаты арендной платы пеня – 1 167 232,07 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 806 587,16 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил их следующего.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости о Договоре аренды земельного участка № 461 от 22 мая 2019 года, заключённого между истцом (арендодатель) и Обществом, (арендатор) в порядке переоформления ранее заключенного договора аренды земельного участка от 18.09.2006 года, сведения о новом договоре аренды № 461 были внесены в ЕГРН 16 июня 2019 года, следовательно, с 16.06.2019 года Договор аренды земельного участка от 18.09.2006 года считается расторгнутым по основаниям, предусмотренным законом (п.13 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 года № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя»).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 2 статьи 453 ГК РФ пришёл к выводу, что обязательства Общества как арендатора земельного участка по договору аренды от 18.09.2006г., в том числе, связанные с обязательствами по оплате арендных платежей с 16.06.2019 года являются прекращенными. Одновременно с этим у Общества возникли обязательства перед истцом как арендодателем по уплате арендных платежей в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 91:02:003001:58 площадью 8.436 кв.м., расположенного по адресу: ул. Вакуленчука, 31 в г. Севастополе на условиях, предусмотренных уже новым договором аренды № 461 от 22.05.2019 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к выводу, что требования истца о взыскании с Общества арендных платежей за период с 16.06.2019 по 30.11.2020 года по договору аренды от 18.09.2006 года удовлетворению не подлежат в связи с их необоснованностью.

Кроме того, на основании представленных в материалы дела Обществом письменных доказательств - платежных поручений за 2020 и 2021 годы, суд первой инстанции пришёл к выводу, что задолженность Общества по уплате арендных платежей за арендуемый земельный участок перед истцом по новому договору аренды № 461 отсутствует, имеются лишь текущие обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды № 461, что не оспаривается истцом.

Судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с данной позицией суда первой инстанции относительно необоснованности заявленных истцом денежных требований к Обществу по уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды от 2006 года за период с 16.06.2019 по 30.11.2020 года в связи с расторжением договора аренды 2006 на основании прямого указания закона – абзаца 3 пункта 13 статьи 3 ЗС № 46 и одновременным возникновением у Общества, как арендатора, обязательств по новому договору аренды 461 от 22.05.2019 года (ч.2 ст. 8.1, ч.2 ст.609 ГК РФ).

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований по уплате задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 16.06.2019 года, суд первой инстанции исходил из следующего.

Приведённые истцом расчёты размера начисления годовой арендной платы за аренду земельного участка по договору аренды от 18.09.2006 года, в основу которых положено трёхкратное увеличение размера годовой арендной платы (пункт 4.8. договора аренды) за несоблюдение арендатором срока освоения (застройки) арендуемого земельного участка не основаны на требованиях действующего законодательства и содержат недостоверные сведения о величине годовой арендной платы как за период с 13.09.2016 по 23.08.2018 года, так и за периоды с 24.08.2018 по 23.09.2018 года (период раздела исходного земельного участка и образовании в его границах двух новых земельных участков), с 24.09.2018 по 31.12.2018 года, а также за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года с учётом индексации на коэффициент инфляции 4,3 % годовых.

В качестве правового обоснования суд первой инстанции сослался на положения ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3), постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановление Правительства Севастополя от 11.02.2015 года № 88-ПП (ред. от 01.04.2016) «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года».

Вместе с тем, судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с правовой позицией суда первой инстанции по тем основаниям, что она не учитывает закрепленные в гражданском законодательстве принципы свободы договора, действия нормы права во времени.

Так, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно положениям пункта 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В силу положений пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, в силу закреплённого в гражданском законодательстве принципа диспозитивности (свободы договора), стороны по договору вправе определять любые его условия, которые не противоречат действующему законодательству, в том числе и в отношении условий, предусматривающих увеличенный размер начисления годовой арендной платы как меры гражданско-правовой ответственности за допущенные стороной (арендатором) нарушения относительно не соблюдения сроков застройки арендуемого земельного участка.

Кроме того, учитывая, что условия, соглашение по которым сторонами было достигнуто в пункте 4.8 договора аренды от 18.09.2006 года в редакции дополнительного соглашения к договору от 30.01.2013 года, предусматривающие ответственность арендатора за нарушение установленного срока освоения (застройки) арендуемого земельного участка в виде трёхкратного увеличения размера годовой арендной платы, были определены сторонами по правилам действовавшего на тот момент законодательства Украины, следовательно данные условия договора аренды от 18.09.2006 года сохраняются для сторон при исполнении договора аренды и в период действия законодательства Российской Федерации (п.2 ст. 422 ГК РФ).

Изложенная правовая позиция судебной коллегии апелляционной инстанции относительно сохранения условий договора аренды от 18.09.2006 года в правовом поле законодательства Российской Федерации основана также и на положениях Федерального Закона ФЗ-52 от 30.11.1994 года в редакции от 21.11.2022 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно части 1 статьи 21 которого условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При таких обстоятельствах, приведенные истцом расчёты размера начисленной годовой арендной платы по договору аренды от 18.09.2006 года в основу которых положено трёхкратное увеличение размера годовой арендной платы на основании последней редакции пункта 4.8. договора аренды за несоблюдение Обществом как арендатором срока освоения (застройки) арендуемого земельного участка за период с 13.09.2016 по 23.08.2018 года, за период с 24.08.2018 по 23.09.2018 года (период раздела исходного земельного участка и образовании в его границах двух новых земельных участков), за период с 24.09.2018 по 31.12.2018 года, а также за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 года с учётом индексации на коэффициент инфляции 4,3% годовых, являются обоснованными.

В то же время, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводам об обоснованном применении судом первой инстанции последствий пропуска истцом сроков исковой давности в связи с заявлением ответчика о применении таких сроков по заявленным требованиям за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года в качестве самостоятельного основания для отказа истцу в иске в данной части.

Согласно положениям статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно части 1 статьи 204 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности не течёт со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года в связи с пропуском сроков исковой давности, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что истец является стороной по договору аренды от 18.09.2006 года, это предполагает его осведомлённость как участника спорных правоотношений о моменте (дате) нарушения его прав со стороны ответчика.

Обращение истца в суд с настоящим иском только 07.12.2021 свидетельствует о пропуске им сроков исковой давности по заявленным требованиям за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года включительно.

При таких обстоятельствах, требования истца к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды от 18.09.2006 года, образовавшейся за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года включительно, не подлежат удовлетворению по основаниям истечения срока исковой давности по защите нарушенного права за указанный спорный период.

В то же время, после заявления ответчика в судебном заседании о применении к заявленным требованиям последствий пропуска сроков исковой давности истец в судебное заседание предоставил новый расчёт задолженности по договору аренды от 2006 года, в котором приведён расчет образовавшейся задолженности по арендным платежам Общества за период с 06 декабря 2018 по 31 июля 2019 года в размере 398 289,70 руб.

Кроме того, истцом также был представлен в материалы дела расчёт начисленной пени (Приложение № 1), согласно которому начисленная сумма пени составила 445 420,81руб. за период с 18 декабря 2018 по 16 июля 2019 года и расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами (Приложение № 2), согласно которому сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 198 959,24руб. за период с 06 декабря 2018 по 31 июля 2019 года. Всего общая сумма задолженности по арендным платежам и начисленным штрафным санкциям составила 1 042 669,75руб.

Так же из представленных истцом расчётов задолженности по арендной плате в указанный период следует, что Общество осуществляло ежемесячно арендные платежи в соответствии с начисленной ему арендодателем арендной платы в размере 71 937,57 руб.

При этом, согласно представленному в материалы дела акту сверки арендных платежей по договору аренды от 18.09.2006 года за период с 01.01.2015 года по состоянию на 30.09.2020 года, подписанному со стороны истца заместителем директора департамента, заместителем начальника отдела договоров и администрирования платежей Управления земельных отношений, начальником отдела экономики и финансов, бухгалтерского учета и отчетности – главным бухгалтером, задолженность Общества по уплате арендных платежей за период с 13.09.2016 по 19.06.2019 года (договор аренды от 18.09.2006 г. расторгнут в связи с заключением нового договора аренды № 461 от 22.05.2019г. и его государственной регистрации 16.06.2019г. в ЕГРН) отсутствовала.

В представленном в материалы дела акте сверки арендных платежей по договору аренды от 18.09.2006 года за период с 01.01.2015 года по состоянию на 30.09.2020 года отражены сведения о начисляемой арендной плате без учёта пункта 4.8 договора аренды от 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 2013 года о трёхкратном увеличении размера годовой арендной платы при нарушении арендатором установленного договором срока освоения (застройки) земельного участка. То есть, акт сверки арендных платежей по договору аренды от 18.09.2006 года за период с 01.01.2015 года по состоянию на 30.09.2020 года не учитывает повышенный размер годовой арендной платы, предусмотренный условиями пункта 4.8 договора аренды от 18.09.2006 года.

В свою очередь, представленные суду истцом новые расчёты задолженности Общества по арендной плате по договору аренды от 18.09.2006 года с учётом применения последствий пропуска истцом сроков исковой давности за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года включительно свидетельствуют, что указанная истцом в расчётах задолженность по арендным платежам непосредственно учитывает повышенный размер (трехкратный) начисленной годовой арендной платы в соответствии с пунктом 4.8 договора аренды 2006 года и её величина (размер) за указанный период рассчитана с учётом тех арендных платежей, которые осуществляло Общество в спорный период без учёта положений пункта 4.8 договора аренды 2006 года.

В то же время судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться в полном объёме с новыми расчётами задолженности по арендным по договору аренды от 18.09.2006 года представленными истцу по следующим основаниям.

Как уже было указано выше, требования истца по договору аренды от 18.09.2006 года за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года заявлены за пределами сроков исковой давности. В указанные сроки полностью попадают требования за ноябрь 2018 года, а также 6 (шесть) календарных дней декабря 2018 года. В то же время в новых расчётах истца общая сумма задолженности по арендным платежам рассчитана с учётом ноября 2018 года и 6 (шести) дней декабря 2018 года. Следовательно, общая сумма образовавшейся задолженности по арендным платежам согласно новым расчётам (398 289,70руб.) подлежит уменьшению за счёт суммы указанной истцом за ноябрь 2018 года (сальдо на конец периода) в сумме 83 363,08руб., а также суммы за 6 (шесть) дней декабря 2018 года в размере 16 134,79 руб. (155 300,65 – 71 937,57):31 х 6= 16 134,79руб.), что составляет 289 791,83руб.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды от 18.09.2006 года составляет 289 791,83руб.

Осуществляя судопроизводство по рассмотрению апелляционной жалобы, судебная коллегия проверяет законность, обоснованность и мотивированность принятого решения судом первой инстанции, в том числе, устанавливает правильно ли определён характер спорных правоотношений, закон, регулирующий спорные правоотношения, как следствие проверяет правильность определения обстоятельств, имеющих значение для дела, подлежащих доказыванию при осуществлении судопроизводства по делу, допустимость и относимость доказательств по делу, полноту и объективность исследования представленных в дело доказательств и обоснованность их оценки.

В соответствии с частью 1 статьей 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из обстоятельств дела следует, что основанием для обращения истца с иском в суд стал спор между истцом и ответчиком относительно правомерности начисления и взыскания с Общества как арендатора повышенного размера арендных платежей за спорный период на основании условий, предусмотренных пунктом 4.8 договора аренды от 18.09.2006 года в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2013 года.

В соответствии с буквальным содержанием пункта 4.8 Договора аренды от 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2013 года о внесении изменений в договор аренды от 18.09.2006 года следует, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определённых проектной документацией, разработанной и утверждённой в установленном порядке, и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

Исходя из правовой природы условий, предусмотренных пунктом 4.8 договора аренды 2006 года следует, что данная договорная оговорка является одновременно мерой обеспечения обязанности арендатора (Общества) освоить (застроить) арендуемый земельный участок в установленные сроки и мерой гражданско-правовой ответственности в случае нарушения арендатором установленных сроков освоения земельного участка в виде взыскания годовой арендной платы в трехкратном размере. В этом случае обязанность арендатора освоить (застроить) арендуемый земельный участок является основным обязательством Общества перед арендодателем, что подпадает под действие положений статьи 329 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В то же время, в силу статьи 4 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 42 своего постановления от 24.03.2016 года № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Из абзаца 1 части 1 статьи 394 Гражданского кодекса РФ следует, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Как уже было указано выше, в соответствии с пунктом 4.12 договора аренды от 18.09.2006 года, в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2013 года, стороны определи неустойку в виде пени, взимаемую за несвоевременное внесение арендной платы в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

При таких обстоятельствах, учитывая приведённые выше нормы права, определяющие основания для начисления процентов за неправомерное удержание денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате (ч.1 ст. 395 ГК РФ), а также правовую позиции Пленума Верховного суда, изложенную в постановлении № 7 следует, что требования истца о взыскании с Общества процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ в размере 198 959,24руб. согласно представленным Расчетам (Приложение №2) удовлетворению не подлежат в связи с отсутствие для этого правовых оснований.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с расчётами пени, предоставленные истцом в Приложении № 1, поскольку Департаментом неверно указана базовая сумма для начисления пени, что следует из сведений, содержащихся в новом расчёте задолженности по арендной плате с учётом применения последствий истечения сроков исковой по заявленным требованиям за период с 01.01.2015 по 06.12.2018 года включительно, в части раздела начисления арендных платежей в спорный период, начиная с 07.12.2018 года с учётом ежемесячных арендных платежей арендатора (Общества) в размере 71 937,57руб.

Таким образом, базовая сумма, относительно которой должны осуществляться расчеты пени, определяется из разницы начисленной арендной платы за отчётный месяц за вычетом оплаченной арендной платы Обществом за отчётный месяц.

Так, с 01.12.2018 по 31.12.2018 года начислено - 155 300,65 руб. оплачено Обществом 71 937,57 руб., задолженность по арендной плате составила за декабрь 2018 года - 83 363,08 руб. Следовательно, базовой суммой для расчёта пени является сумма в размере 83 363,08 руб. Учитывая количество дней просрочки - 20 дней с 31.01.2019 по 19.02.2019 года и процентную ставку - 0,059178 %, следует, что сумма пени составит 986,65 руб. (83 363,08 руб. х 0,059178 % х 20 дней = 986,65 руб.).

За период с 20.02.2019 по 28.02.2019 года количество дней просрочки составило 9 (девять) дней, процентная ставка - 0,059178 %. Сумма пени за указанный период составляет 443,99 руб. (83 363,08 руб. х 0,059178 % х 9 дней = 443,99 руб.).

За период с 01.01.2019 по 31.01.2019 года сумма начисленной арендной платы составила 166 726,16 руб., оплачено Обществом - 71 937,57 руб., задолженность по арендной плате составила за январь 2019 года - 94 788,59 руб. Количество дней просрочки составило 21 день с 01.03.2019 по 21.03.2019 года, процентная ставка - 0,059178 %. Учитывая общую сумму задолженности нарастающим итогом и за предыдущий месяц в размере 83 363,08 руб. Сумма пени за указанный период составляет 2 213,96 руб. (94 788,59руб. + 83 363,08руб.) х 0,059178 % х 21 день = 2 213,96 руб.).

За период с 22.03.2019 по 30.03.2019 года количество дней просрочки составило 9 (девять) дней, процентная ставка - 0,059178 %. Сумма пени за указанный период составляет 948,84 руб. (94 788,59руб. + 83 363,08руб.) х 0,059178 % х 9 дней = 948,84 руб.).

За период с 01.02.2019 по 28.02.2019 года сумма начисленной арендной платы составила 166 726,16 руб., оплачено Обществом - 71 937,57 руб., задолженность по арендной плате составила за январь 2019 года - 94 788,59 руб. Количество дней просрочки - 19 дней с 31.03.2019 по 18.04.2019 года процентная ставка - 0,059178 %. С учётом увеличения задолженности нарастающим итогом за предыдущие месяцы сумма начисленной пени составит 3 068,89 руб. (94 788,59 руб. + 83 363,08 руб. + 94 788,59 руб.) х 0,059178 % х 19 дней = 3 068,89руб.).

За период с 19.04.2019 года по 30.04.2019 года количество дней просрочки составило 12 дней, процентная ставка – 0,059178 % по 25.04.2019 года, с 26.04.2019 года – 0,057534 %. Сумма пени составит 1 915,81 руб. (94 788,59руб. + 83 363,08руб. + 94 788,59 руб.) х 0,059178 % х 7 дней = 1 130,64 руб.) + (94 788,59 руб. + 83 363,08 руб. + 94 788,59 руб.) х 0,057534 % х 5 дней = 785,17руб.).

За период с 01.03.2019 по 31.03.2019 года сумма начисленной арендной платы составила 166 726,16 руб., оплачено Обществом - 71 937,57 руб., задолженность по арендной плате составила за март 2019 года – 94 788,59руб. Количество дней просрочки составило 16 дней с 01.05.2019 по 16.05.2019 года, процентная ставка – 0,057534%. Сумма начисленной пени составит 3 385,11 руб. (94 788,59 руб.+ 83 363,08 руб. + 94 788,59 руб. + 94 788,59 руб.) х 0.057534 % х 16 дней = 3 385,11 руб.).

За период с 17.05.2019 по 30.05.2017 года количество дней просрочки – 14 дней, процентная ставка – 0,057534 %, сумма начисленной пени составит 2 961,97 руб. (94 788,59 руб.+ 83 363,08 руб. + 94 788,59 руб. + 94 788,59 руб.) х 0.057534 % х 14 дней = 2 961,97 руб.).

За период с 01.04.2019 по 30.04.2019 года сумма начисленной арендной платы составила 113 752,54 руб., оплачено Обществом - 71 937,57 руб., задолженность по арендной плате составила за апрель 2019 года - 41 814,97 руб. Количество дней просрочки с 31.05.2019 по 16.06.2019 года составило 17 дней, процентная ставка - 0,57534 %. Сумма начисленной пени составляет 4 005,66 руб. (94 788,59 руб.+ 83 363,08 руб. + 94 788,59 руб. + 94 788,59 руб.+ 41 814,97 руб.) х 0.057534 % х 17 дней = 4 005,66 руб.).

Таким образом, общая сумма пени за просрочку исполнения Обществом по договору аренды от 18.09.2006 года обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.12.2018 по 16.06.2019 года, подлежащей взысканию с Общества составляет 19 930,88 руб. (986,65 руб. + 443,99 руб.+2 213,96 руб.+ 948,84 руб .+ 3 068,89 руб. + 1 915,81 руб. + 3 385,11 руб. + 2 961,97 руб.+ 4 005,66 руб. = 19 930,88 руб.).

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктами 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 октября 2022 года по делу № А84-7236/2021 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.09.2006 в размере 289 791 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот девяносто один) рубль 83 копейки, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 19 930 (девятнадцать тысяч девятьсот тридцать) рублей 88 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир-Траст» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 703 (две тысячи семьсот три) рубля 88 копеек.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Н.И. Сикорская

А.А. Тарасенко