Решение по делу № А58-9121/2022 от 17.06.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...> тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

город Якутск

17 июня 2025 года Дело № А58-9121/2022 Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2025

Мотивированное решение изготовлено 17.06.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Семёновой У.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Еремеевой Л.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 29.10.2022 № 2715 к обществу с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 623 375, 75 рублей основной долг по договору аренды от 02.02.2021 № 4/21, 50 202, 64 рублей пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.12.2021 по 10.01.2023, 185 026, 31 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги по договорам на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, 99 237, 05 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных ресурсов за период с 23.03.2021 по 31.03.2025,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) 702 524 рублей убытков, 1 440 000 рублей упущенной выгоды, а также 125 000 рублей судебных расходов на проведение экспертизы и 36 060 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>), общества с ограниченной ответственностью «Предприятие Тепловодоснабжения» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

На судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (в режиме онлайн);

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 1 от 01.06.2024, срок действия до 01.06.2025 (в режиме онлайн);

третьи лица: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 29.10.2022 № 2715 к обществу с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора от 02.02.2021 № 4/21, о взыскании 729 458, 70 рублей задолженности по арендной плате, в том числе 692 658 рублей основной долг, 36 800, 70 рублей пени, 178 640, 08 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги.

Определением суда от 27.12.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском, принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественных отношений» муниципального района «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) о взыскании 1 172 082,74 рублей расходов на ремонтно-строительные работы, 1 440 000 рублей упущенной выгоды.

Определением суда от 16.02.2023 принято уточнение исковых требований о взыскании 817 020,93 рублей задолженности по арендной плате, в том числе 764 489,20 рублей основной долг, 52 531,71 рубль пени, 225 947,98 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги.

Определением суда от 16.03.2023 произведена замена ответчика по встречному иску муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений» муниципального образования «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) на Администрацию муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия).

Определением суда от 17.07.2023 в качестве свидетеля привлечен ФИО4.

Определением суда от 25.08.2023 ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" о назначении экспертизы удовлетворено. Проведение

экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Интеллект" ФИО5, ФИО6. Данным определением производство по делу приостановлено.

Определением суда от 14.02.2024 срок проведения экспертизы продлен до 20.02.2024.

20.02.2024 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) поступило заключение эксперта.

Определением суда от 18.03.2024 возобновлено производство по делу.

Определением суда от 19.11.2024 изменено наименование Администрации муниципального образования "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) на Администрацию муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия).

Определениями суда от 19.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Предприятие Тепловодоснабжения» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Принято уточнение требований:

-Администрации муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 817 020,93 рублей задолженности по арендной плате, в том числе 764 489,20 рублей основной долг, 52 531,71 рубль пени, 225 947,98 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги, 39 000 рублей судебных расходов по изготовлению рецензии;

- общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) встречных исковых требований от 04.06.2024, 02.11.2024, в части взыскания 705 524 рублей убытков.

Определением суда от 10.12.2024 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, адрес: 678175, Республика Саха (Якутия), Мирнинский улус, <...>).

Определением суда от 20.03.2025 принято уточнение первоначальных исковых требований о взыскании в бюджет района 275 712,62 рублей компенсации за коммунальные услуги (электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

06.05.2025 от ответчика поступило уточнение встречных исковых требований. 15.05.2025 от истца поступило дополнение к иску. 19.05.2025 от истца поступило уточнение исковых требований.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители сторон выступили с пояснениями.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает:

- уточнение первоначальных исковых требований о взыскании 273 212, 64 рублей компенсации за потребленный ресурс по договорам № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022;

- уточнение встречных исковых требований о взыскании о взыскании 702 524 рублей убытков, 1 440 000 рублей упущенной выгоды, а также судебных расходов на проведение экспертизы в размере 125 000 рублей и 36 060 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв с 12 час. 19 мин. 19.05.2025 года до 28.05.2025 года 10 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена в сети Интернет.

После перерыва с 10 час. 30 мин. 28.05.2025 года судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем судебного заседания Еремеевой Л.Н., при участии сторон, присутствовавших до перерыва:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (в режиме онлайн);

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 1 от 01.06.2024, срок действия до 01.06.2025 (в режиме онлайн).

Через канцелярию суда поступили отзыв ответчика на иск, уточнение истцом исковых требований.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв с 15 час. 24 мин. 28.05.2025 года до 09.06.2025 года 12 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена в сети Интернет.

После перерыва с 10 час. 30 мин. 28.05.2025 года судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем судебного заседания Еремеевой Л.Н., на судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (в режиме онлайн);

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 1 от 01.06.2024, срок действия до 01.06.2025 (в режиме онлайн); ФИО7 по доверенности от 06.12.2022, срок действия до 06.12.2025 (в режиме онлайн);

третьи лица не явились, извещены.

Через канцелярию суда поступили ходатайство экспертной организации об оплате услуг за проведение экспертизы, ходатайство ответчика о приобщении документов к материалам дела, ходатайство истца о приобщении документов к материалам дела.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв с 12 час. 19 мин. 09.06.2025 года до 16.06.2025 года 11 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена в сети Интернет.

После перерыва с 11 час. 30 мин. 16.06.2025 года судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем судебного заседания Еремеевой Л.Н., на судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (в режиме онлайн);

от ответчика: не явились, извещены; третьи лица не явились, извещены.

Суд руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Через канцелярию суда поступило уточнение истцом исковых требований № 1949 от 11.06.2025.

В судебном заседании представитель истца уточнил требования, просит взыскать с ответчика 623 375, 75 рублей основной долг по договору аренды от 02.02.2021 № 4/21,

50 202, 64 рублей пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.12.2021 по 10.01.2023, 185 026, 31 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги по договорам на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, 99 237, 05 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных ресурсов за период с 23.03.2021 по 31.03.2025.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает уточнение первоначальных исковых требований о взыскании 623 375, 75 рублей основной долг по договору аренды от 02.02.2021 № 4/21, 50 202, 64 рублей пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.12.2021 по 10.01.2023, 185 026, 31 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги по договорам на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, 99 237, 05 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных ресурсов за период с 23.03.2021 по 31.03.2025.

Истцом также было заявлен отказ в части требования расторжения договора аренды № 4/21 от 02.02.2021.

Суд считает, что отказ истца от иска в части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, подписан полномочным лицом.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Исходя из вышеназванных норм права, суд считает возможным принять отказ истца от иска в части расторжения договора аренды № 4/21 от 02.02.2021 и прекратить производство по делу в указанной части.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

02.02.2021 между Администрацией муниципального образования «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) (далее - истец, арендодатель) в лице муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений» и обществом с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» (далее - ответчик, арендатор) заключен договор аренды № 4/21 муниципального нежилого фонда, согласно которому

арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за соответственную плату имущество: нежилое здание (далее – объект), общей площадью 63, 5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 14:16:020203:122.

Объект передается арендатору для многофункционального использования.

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды устанавливается с 02.02.2021 г. по 01.02.2026 г.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды, арендная плата устанавливается в размере 76 962 рублей в месяц без учета НДС.

По п.5.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату не позднее 05 числа текущего месяца на расчетный счет местного бюджета МО «Мирнинский район» РС(Я).

В случае нарушения сроков оплаты арендных платежей арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки (п. 6.2 договора аренды).

Также согласно п. 4.4.16 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора арендатор обязан возместить причиненные убытки арендодателю (п. 6.1 договора).

Как указывает истец, на момент подписания акта от ответчика никаких замечаний к техническому состоянию объекта не поступило.

Согласно акту, ответчику передано нежилое помещение, год постройки - 1985, пo адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, площадью 63,5 кв.м., для многофункционального использования) с указанием состояния конструктивных элементов и технического состояния инженерного оборудования как удовлетворительное.

Как указывает истец, он понес бремя содержания принадлежащего ему имущества, что подтверждает договорами на водоотведение № 1300-ВО от 22.12.2021, на теплоснабжение № 1300-Т от 24.01.2021, на холодное водоснабжение № 1300-В от 22.01.2021 и муниципальным контрактом № 01302 от 25.01.2021 на энергоснабжение.

Заключенными между истцом и ответчиком договорами на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, абонент (истец) принимает на себя обязательства по уплате за электроэнергию и коммунальных платежей в 2021, 2022 гг. за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение нежилого здания, а субабонент (ответчик) обязуется возмещать понесенные абонентом расходы.

Согласно п. 3.1 договоров № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022 расходы по оплате услуг возмещаются исходя из фактических объемов теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.

По п. 3.2 договоров № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022 расчетным периодом является месяц, возмещение субабонент обязан производить в течение 10 календарных дней с момента получения расчетных документов, но не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным, на основании счета-фактуры, счета на оплату и акта оказанных услуг (расчета), выставленных абонентом.

Заключенными между истцом и ответчиком договорами на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, абонент (истец) принимает на себя обязательства по уплате за электроэнергию в 2021, 2022 гг., а субабонент (ответчик) обязуется возмещать понесенные абонентом расходы.

Согласно п. 3.1 договоров № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, расходы по оплате услуг возмещаются исходя из фактических объемов электроэнергии.

По п. 3.2 договоров № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, расчетным периодом является месяц, возмещение субабонент обязан производить в течение 10 календарных дней с момента получения расчетных документов, но не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным, на основании счета-фактуры, счета на оплату и акта оказанных услуг (расчета), выставленных абонентом.

Ответчиком частично возмещены расходы арендодателя за коммунальные услуги по договору 14/21-ТХВ от 25.02.2021 на сумму 28 734, 20 рублей, по договору № 13/21-Э от 25.01.2021 на сумму 25, 20 рублей.

Согласно односторонним актам сверки за период с 01.01.2021 по 18.10.2022 задолженность ответчика перед истцом за потребленную электроэнергию составила 8 222, 58 рублей, за коммунальные услуги в период с 01.01.2021 по 18.10.2022 составила 170 418, 22 рублей.

В связи с отсутствием оплаты арендных платежей, а также расходов по оплату коммунальных и эксплуатационных услуг истец обратился к ответчику с претензиями № 1973 от 02.08.2021, № 1904 от 29.07.2022, № 1739 от 13.07.2022, № 1478 от 16.06.2022, № 1202 от 17.05.2022, № 0659 от 21.03.2021.

Письмом от 07.07.2021 арендатор сообщил, что при производстве работ по ремонту внутренних помещений объекта, при демонтаже старой облицовки стен, а также полового покрытия обнаружились дефекты: по всему периметру стен, у потолка внутри помещения видны подтеки воды, приведшие к появлению грибка и вследствие этого к полному разрушению штукатурки. Кроме того, вследствие протечки кровли и стен половое

покрытие, выполненное из досок с ДСП намокло и также покрылось грибком и подлежит замене. Утеплитель пола также намок, имеет следы образования грибка.

06.09.2021 между муниципальным казенным учреждением «Комитет имущественных отношений» МО «Мирнинский район» Республика Саха (Якутия) и обществом с ограниченной ответственностью «Север Хом» заключён контракт № 0116300000221000168 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: <...> (ремонт кровли).

Платежными поручениями № 895, № 896 от 27.10.2024 истцом оплачены ремонтные работы подрядчику в размере 160 020, 88 рублей.

Письмом от 15.12.2021 ответчик сообщил о несогласии с выставленными счетами за ХВС и отопление, в связи с тем, что по ХВС и водоотведение отсутствует по сегодняшний день, просит пересчитать оплату за отопление в соответствии с датой фактического подключения здания к сетям отопления.

Письмом от 25.03.2022 ответчик предупредил истца об обнаружении течи кровли по северной стене, просит принять меры по устранению течи для возможности окончания капитального ремонта.

Ответным письмом на претензию от 04.04.2022 ответчик пояснил, что кафе, под которое арендовалось данное помещение не открыто, по причине невозможности закончить ремонт зала из-за течи кровли. Кроме того, осенью прошлого года отсутствовало отопление данного помещения до ноября месяца и водоснабжение. Просит рассмотреть вопрос об отмене арендной платы до устранения течи кровли и получения разрешения на технологическое присоединение.

Письмом от 03.08.2022 арендатор просил у истца отменить арендную плату и произвести взаиморасчет по вложенным средствам в ремонт и восстановление здания с задолженностью по арендной плате, так как возможности продолжить ремонт и открыть кафе до сих пор не предоставлено.

Письмом от 26.09.2022 № 8276 с номером входящего 2738-8276 от 27.09.2022 ответчик просит договор аренды считать расторгнутым с 29.08.2022.

Постановлением от 04.10.2022 № 1357 истец расторг договор аренды нежилого помещения № 04/21 от 02.02.2021.

12.10.2022 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда от 02.02.2022 № 4/21, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор аренды с 29.08.2022, арендатор обязался оплатить сумму задолженности за возмещение расходов по оплате коммунальных услуг и провести сверку расчетов не позднее 30.10.2022 г., возврат арендованного имущества осуществлен 12.10.2022 г.

Уведомлением № 2591 от 17.10.2022 истец сообщил о расторжении договора аренды № 04/21 от 02.02.2021, о необходимости возврата объекта аренды с подписанием акта приема-передачи.

28.11.2022 г. стороны подписали акт приема-передачи, с указанием показаний приборов учета и описания конструктивных элементов и их состояния.

В связи с отсутствием оплаты арендных платежей, а также расходов по оплату коммунальных и эксплуатационных услуг истец обратился в суд с настоящим уточненным иском о взыскании 817 020,93 рублей задолженности по арендной плате, в том числе 764 489,20 рублей основной долг, 52 531,71 рубль пени, 275 712, 62 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги.

Ответчик в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв в материалы дела, где указал, что объект был приобретен в феврале 2021 года, арендатор сразу не мог обнаружить строительные недостатки и дефекты здания, которые вскрылись в результате ремонтных работ.

При обнаружении недостатков конструктивных элементов здания, а именно: плесень на стенах под зашитыми ПВХ панелями, сгнивший пол, протекающая крыша, общество обратилось к администрации о проведении капитального ремонта здания, конкретно: кровли, чтобы в дальнейшем провести ремонт и не повредить новый ремонт. Также в ходе проведения ремонтных работ было обнаружено отсутствие подключения холодного водоснабжения и канализации к зданию, о чем не было указано при приемке здания по договору аренды. Восстановить ХВС и канализацию ответчик смог только в октябре 2021 года.

Как указывает ответчик, администрация, зная о течи кровли сформировала техническое задание для размещения муниципального контракта на проведение ремонта кровли арендованного здания. Ремонт кровли был произведен сторонней подрядной организацией в октябре 2021 года, после чего арендатор доделывал косметический ремонт. В декабре 2021 г. был закончен ремонт помещения кухни и было закуплено профессиональное кухонное оборудование. Но выяснилось, что к зданию не подведено

трехфазное электричество напряжением 380 В и данное оборудование подключить невозможно, хотя в здании имелся вводной автомат на 380 В.

На запрос арендодателю был получен ответ, что арендатор сам должен подать заявку на техническое присоединение к энергосетям. В январе 2022 г. заявка на техническое присоединение была подана в ЗЭС АК «Якутскэнерго», и через месяц после подачи заявки специалисты ЗЭС ответили, что подавать заявку должен собственник помещения, о чем ответчик был извещен. Собственник помещения подал заявку на техническое присоединение только в августе 2022 года, а само подключение после оплаты должно осуществляться в течение 6-ти месяцев после подписания договора. В этот момент с 29.08.2022 года была достигнута договоренность о расторжении договора.

В период действия договора общество с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» произвело ремонтные работы на сумму 1 172 082, 74 рублей, заключив договор на проведение ремонтно-строительных работ № 04/04-2022 от 04.04.2021 с подрядной организацией обществом с ограниченной ответственностью «Сервисстрой».

В подтверждение также представлен локальный ресурсный сметный расчет № 1 от 04.04.2021, счет № 00017 от 30.08.2021, акт № 0017 от 30.08.2021, акты сверок с обществом с ограниченной ответственностью «Сервисстрой».

Претензией от 26.10.2022 арендатор потребовал произвести зачет понесенных им затрат при ремонте здания в размере 1 172 082, 74 рублей и перерасчета арендной платы.

В связи с несением затрат на ремонт здания и невозможностью из-за действий арендодателя получать прибыль от заведения общепита, общество с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» обратилось в арбитражный суд с уточненным встречным иском о взыскании 702 524 рублей убытков и 1 440 000 рублей упущенной выгоды.

Администрация муниципального образования "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила отзыв в материалы, просит во встречном иске отказать.

Третьим лицом обществом с ограниченной ответственностью «Предприятие тепловодоснабжения» представлены пояснения от 14.01.2025 № Ю/1912 в материалы дела, согласно которым факт подключения объекта по адресу: РС(Я), <...>, кадастровый номер 14:16:0202203:122 к сетям подачи тепловой энергии и холодного водоснабжения:

– в 2021 году подтверждается актами по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон к договору № 1/15-Т теплоснабжения от 02.02.2021, договору № 1/15-ВО водоотведения от 30.12.2020, договору № 1/15-В

холодного водоснабжения от 30.12.2020, Актом о подаче теплоносителя и холодного водоснабжения от 27.01.2021, Актом допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии и ХВС от 09.12.2021;

– в 2022 году подтверждается актами по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон к договору № 1300-Т теплоснабжения от 24.01.2022, договору № 1300-В холодного водоснабжения от 22.12.2021, договору № 1300-ВО от 22.12.2021 водоотведения, показаниями приборов учета, переданными потребителем за апрель 2022, июнь 2022, сентябрь 2022, ноябрь 2022.

Отключение объекта МКУ «КИО» от сетей холодного водоснабжения выполненное с видимым разрывом, подтверждается актом от 22.10.2021 и не оспаривается РСО. Подключение было выполнено. Согласно акту допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии и ХВС от 09.12.2021, произведен технический осмотр приборов учета тепловой энергии, ХВС- узел учета допущен в эксплуатацию с 08.12.2021. Показания прибора ITELMA WFK2 (ХВС) № 21-491396 на момент допуска: (00000,082). В период с 22.10.2021 по 08.12.2021 начисления не производились.

Обществом с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» в целях установления причины течи кровли, возможности использования здания после проведения капитального ремонта и соответствия сметной стоимости видов работ по текущему ремонту фактически произведенным работам, определения их объема и стоимости заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 25.08.2023 ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" о назначении экспертизы удовлетворено.

Обществом с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» в целях всестороннего и правильного рассмотрения дела заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля ФИО4 – начальника ОРЭМИ МКУ «Комитет имущественных отношений» МО «Мирнинский район». Определением суда от 17.07.2023 указанное ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании 16.10.2024 присутствовал свидетель ФИО4, свидетель дал расписку о предупреждении свидетеля за дачу заведомо ложных показаний 307 УК РФ, за отказ от дачи показаний 308 УК РФ, свидетель ответил на вопросы сторон и суда.

Исследовав доводы и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их

совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Проанализировав условия договора, суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержит существенные условия, соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Признание договора заключенным является основанием возникновения обязательств в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в т.ч. в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если

договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Между тем, ответчик не выполнил своих обязательств по договору аренды нежилого помещения. Ответчиком частично оплачены арендные платежи в размере 153 924 рублей платежными поручениями 10.01.2022 и 04.05.2022, а также 22 111, 98 рублей истцом учтены при излишне взысканной задолженности по делу № А58-8562/2021.

Постановлением от 04.10.2022 № 1357 истец расторг договор аренды нежилого помещения № 04/21 от 02.02.2021.

Согласно п. 8.3 договора аренды расторжение договора аренды осуществляется после уведомления арендодателем арендатора о расторжении договора, на основании решения арендодателя. Арендатор обязан освободить занимаемый объект в течение 10 календарных дней со дня получения арендатором уведомления.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора, подтвержден материалами дела.

Соглашением от 12.10.2022 г. стороны установили, что возврат арендованного имущества осуществлен 12.10.2022 г.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание пункты 5.1, 5.4 спорного договора, проверив расчет задолженности и признав его верным, учитывая отсутствие доказательств оплаты арендатором арендной платы в полном объеме, факта расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю только 12.10.2022, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.12.2021 по 12.10.2022 в размере 623 375, 75 рублей.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется

до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ) (п. 66).

Постановлением Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем, условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (ч.3).

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку при расторжении договора основное обязательство не прекратилось, арендованное помещение не возвращено арендодателю, то неустойка подлежит дальнейшему начислению.

Учитывая установленный факт просрочки оплаты арендатором арендной платы за период с 01.12.2021 по 12.10.2022, пункт 6.2 договора, суд, проверив расчет неустойки, признал его неверным по дате начала начисления неустойки и размеру ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом пункта 5.4 договора срок оплаты по договору до 5 числа текущего месяца, так как последний день срока приходится на нерабочий день – 05.12.2021, 05.01.2022, 05.02.2022, 05.06.2022, 05.11.2022, следовательно, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день – 06.12.2021, 10.01.2022, 07.02.2022, 06.06.2022, 07.11.2022, соответственно, пени подлежат начислению с 07.12.2021, 11.01.2022, 08.02.2022, 07.06.2022, 08.11.2022.

Истец в расчете неустойки применил ставку рефинансирования Центрального Банка России по периодам действия ставки, между тем, пунктом 6.2 договора аренды, стороны не установили какую ставку рефинансирования Центрального Банка России будут использовать, в связи с чем, суд применяет ставку рефинансирования Центрального Банка России, действующую на дату уплаты арендных платежей.

Период просрочки

Задолженность с по дней Ставка Формула Неустойка

76 962,00

07.12.2021

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

76 962,00

07.12.2021

10.01.2022

8.5

76 962,00 × 35 × 1/300 × 8.5%

763, 21 р.

0,00

10.01.2022

Оплата задолженности на 76 962,00 руб.

76 962,00

11.01.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

76 962,00

11.01.2022

07.02.2022

76 962,00 × 28 × 1/300 × 14%

1 005, 64 р.

153 924,00

08.02.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

153 924,00

08.02.2022

05.03.2022

153 924,00 × 26 × 1/300 × 14%

1 867, 61 р.

230 886,00

06.03.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

230 886,00

06.03.2022

05.04.2022

230 886,00 × 31 × 1/300 × 14%

3 340, 15 р.

307 848,00

06.04.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

307 848,00

06.04.2022

04.05.2022

307 848,00 × 29 × 1/300 × 14%

4 022, 55 р.

230 886,00

04.05.2022

Оплата задолженности на 76 962,00 руб.

230 886,00

05.05.2022

230 886,00 × 1 × 1/300 × 16%

246, 28 р.

307 848,00

06.05.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

307 848,00

06.05.2022

06.06.2022

307 848,00 × 32 × 1/300 × 16%

5 253, 94 р.

384 810,00

07.06.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

384 810,00

07.06.2022

05.07.2022

384 810,00 × 29 × 1/300 × 16%

5 951, 73 р.

461 772,00

06.07.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

461 772,00 06.07.2022 05.08.2022 31 16 461 772,00 × 31 × 1/300 × 16% 7 634, 63 р.

538 734,00

06.08.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

538 734,00

06.08.2022

05.09.2022

538 734,00 × 31 × 1/300 × 16%

8 907, 07 р.

615 696,00

06.09.2022

Новая задолженность на 76 962,00 руб.

615 696,00

06.09.2022

05.10.2022

615 696,00 × 30 × 1/300 × 16%

9 851, 14 р.

645 487,74

06.10.2022

Новая задолженность на 29 791,74 руб.

645 487,74

06.10.2022

10.01.2023

645 487,74 × 97 × 1/300 × 16%

33 048, 97 р.

623 375,76

11.01.2024

Оплата задолженности на 22 111,98 руб.

Сумма основного долга: 623 375,76 руб.

Сумма неустойки: 81 892, 92 руб.

Но поскольку применительно к статьям 8, 9, 49 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в том числе в отношении их размера, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в исчисленной истцом сумме – 50 202, 64 рубля.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Суду предоставлено право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Именно в ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию неустойки может служить только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 73 этого же Постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом суд учитывает, что размер неустойки определен законом как способ обеспечения исполнения обязательств, в силу чего ответчик, допуская нарушение взятых на себя обязательств по договору в срок, в должной мере был осведомлен о последствиях нарушения обязательства.

Предположение о том, что у истца отсутствуют любые негативные имущественные последствия (действительный ущерб) от ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, ничем не доказаны.

Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательств в срок оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется (статьи 9, 65 АПК РФ).

Ответчик не раскрыл суду, почему истец не будет иметь имущественных потерь, что размер неустойки значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Вместе с тем, ответчики не представил доказательства исключительности (экстраординарности) сложившейся ситуации.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При этом суд отмечает, что с экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников.

Таким образом, ответчиком не доказана возможность и необходимость уменьшения размера ответственности.

Истцом также заявлено уточненное требование о взыскании 284 238, 16 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги, поскольку ответчик самостоятельно коммунальные услуги не оплачивал, затраты истца на коммунальные услуги не компенсировал.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12

информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Следовательно, указанные расходы подлежат уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.

Согласно п. 4.4.16 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

Между истцом и ответчиком заключены договоры на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022.

По п. 3.2 вышеуказанных договоров расчетным периодом является месяц, возмещение субабонент обязан производить в течение 10 календарных дней с момента получения расчетных документов, но не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным, на основании счета-фактуры, счета на оплату и акта оказанных услуг (расчета), выставленных абонентом.

Как следует из материалов дела, истец самостоятельно производил оплату за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение на основании заключенных договоров и выставленных поставщиками счетов.

Задолженность за услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению:

- в 2021 году по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021 составляет 56 536, 21 руб. за период со 02.02.2021 по 31.12.2021 (без учета периода проведения капитального ремонта с 06.09.2021 по 26.10.2021), пени в размере 45 488, 55 рублей за период с 21.03.2021 по 18.03.2025 (с учетом частичной оплаты);

- в 2022 году по договору № 30/22-ТХВ от 22.03.2022 составляет 121 153, 55 руб. за период с 01.01.2022 по 28.11.2022, пени в размере 50 034, 33 рублей за период с 21.04.2022 по 31.03.2025.

Задолженность за услуги электроэнергии:

- в 2021 году по договору № 13/21-Э от 25.02.2021 составляет 5 032, 06 руб. за период со 02.02.2021 по 31.12.2021 (без учета периода проведения капитального ремонта с

06.09.2021 по 26.10.2021), пени в размере 2 494, 84 рублей за период с 21.07.2021 по 18.03.2025 (с учетом частичной оплаты);

- в 2022 году по договору № 31/22-Э от 22.03.2022 составляет 2 279, 29 руб. за период с 01.01.2022 по 28.11.2022, пени в размере 1 219, 33 рублей за период с 21.04.2022 по 31.03.2025.

В качестве доказательства наличия долга истец представил договоры на водоотведение № 1300-ВО от 22.12.2021, на теплоснабжение № 1300-Т от 24.01.2021, на холодное водоснабжение № 1300-В от 22.01.2021 и муниципальный контракт № 01302 от 25.01.2021 на энергоснабжение, а также выставленные счета ресурсоснабжающих организаций: № ПТ00-003716 от 28.02.2021 на сумму 362, 76 руб., № ПТ00-004755 от 28.02.2021 на сумму 17 981, 44 руб., № ПТ00-007621 от 31.03.2021 на сумму 16 019, 82 руб., № ПТ00-008067 от 31.03.2021 на сумму 813, 06 руб., № ПТ00-008278 от 31.03.2021 на сумму 362, 76 руб., № ПТ00-010372 от 30.04.2021 на сумму 813, 06 руб., № ПТ00-010488 от 30.04.2021 на сумму 362, 76 руб., № ПТ00-010224 от 30.04.2021 на сумму 10 363, 85 руб., № ПТ00-013669 от 31.05.2021 на сумму 6 440, 63 руб., № ПТ00-013392 от 31.05.2021 на сумму 813, 06 руб., № ПТ00-013584 от 31.05.2021 на сумму 362, 76 руб., № 9021 от 30.06.2021 на сумму 16, 19 руб., № ПТ00-017637 от 30.06.2021 на сумму 813, 06 руб., № ПТ00-018416 от 30.06.2021 на сумму 362, 76 руб., № ПТ00-021424 от 31.07.2021 на сумму 364,43 руб., № ПТ00-021602 от 31.07.2021 на сумму 643, 39 руб., № ПТ00-0022545 от 31.08.2021 на сумму 772, 07 руб., № ПТ00-0022457 от 31.08.2024 на сумму 364, 43 руб., № ПТ00-027424 от 30.09.2021 на сумму 6 285, 96 руб. (с учетом корректировки), № ПТ00-0025030 от 30.09.2021 на сумму 364, 43 руб., № ПТ00-0024918 от 30.09.2021 на сумму 772, 07 руб., № ПТ00-029403 от 31.10.2021 на сумму 258, 67 руб., № ПТ-00-029048 от 31.10.2021 на сумму 12 672, 50 руб., № ПТ00-032499 от 30.11.2021 на сумму 19 523, 46 руб., № ПТ00-038253 от 31.12.2021 на сумму 13, 21 руб., № ПТ00-037537 от 31.12.2021 на сумму 3 262, 19 руб., № ПТ00-038235 от 31.12.2021 на сумму 6, 24 руб., № ПТ00-002678 от 31.01.2022 на сумму 364, 43 руб., № ПТ00-003177 от 31.01.2022 на сумму 772, 07 руб., № ПТ00-002609 от 31.01.2022 на сумму 24 493, 07 руб., № ПТ00-005699 от 28.02.2022 на сумму 19 523, 46 руб., № ПТ00-0059994 от 28.02.2022 на сумму 772,07 руб., № ПТ00-006484 от 28.02.2022 на сумму 364, 43 руб., № ПТ00-009799 от 31.03.2022 на сумму 14 117, 25 руб., № ПТ00-012750 от 30.04.2022 на сумму 81, 48 руб., № ПТ00-013698 от 30.04.2022 на сумму 172,63 руб., № ПТ00-012875 от 30.04.2022 на сумму 9 978, 26 руб., № ПТ00-017024 от 31.05.2022 на сумму 364, 43 руб., № ПТ00-016831 от 31.05.2022 на сумму 772,07 руб., № ПТ00-017231 от 31.05.2022 на сумму 6 233, 30 руб., № ПТ00-019874 от 30.06.2022 на сумму 2 626, 79 руб., № ПТ00-0028053 от 30.09.2022 на сумму 7 925, 86 руб., № ПТ00-032417 от 31.10.2022 на

сумму 14 660, 80 руб., № ПТ00-0134987 от 30.11.2022 на сумму 22 586, 65 руб., № 3217 от 28.02.2021 на сумму 24, 44 руб., № 4676 от 31.03.2021 на сумму 308, 32 руб., № 6123 от 30.04.2021 на сумму 1 159, 63 руб., № 11930 от 31.08.2021 на сумму 120, 14 руб., № 13402 от 30.09.2021 на сумму 531, 98 руб., № 14862 от 31.10.2021, № 16364 от 30.11.2021 на сумму 3 259, 81 руб., № 10604 от 31.12.2021 на сумму 27, 86 руб., № 1799 от 31.01.2022 на сумму 13, 48 руб., № 6252 от 28.02.2022 на сумму 1 835, 09 руб., № 4715 от 31.03.2022 на сумму 13, 64 руб., № 6177 от 30.04.2022 на сумму 68, 89 руб., № МООМ010820 от 31.05.2022 на сумму 106, 67 руб., № МООМ022792 от 31.07.2022 на сумму 206, 71 руб., № МООМ029198 от 31.08.2022 на сумму 6, 95 руб., № МООМ040736 от 30.09.2022 на сумму 27, 86 руб.

Истцом ответчику выставлены счета и акты об оказании услуг:

- по договору № 13/21-Э от 25.02.2021: счет, акт № 00ГУ-000015 от 26.02.2021 на сумму 25, 20 руб. за период с 28.01.2021 по 25.02.2021, счет, акт № 00ГУ-000354 от 12.10.2021 на сумму 120, 14 руб. за август 2021, № 00ГУ-000458 от 10.12.2021 на сумму 105, 60 руб. за сентябрь, октябрь 2021 (с корректировками сумм за февраль, март, июнь 2021), счет, акт № 00ГУ-000042 от 24.03.2022 на сумму 3 323, 68 руб. за ноябрь, декабрь 2021;

- по договору № 31/22-Э от 22.03.2022: счет, акт № 00ГУ-000043 от 25.03.2022 на сумму 1 848, 558 руб. за январь, февраль 2022, счет, акт № 00ГУ-000285 от 27.09.2022 на суму 213, 66 руб. за июль, август 2022;

- по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021: счет, акт № 00ГУ-000014 от 26.02.2021 на сумму 22 218, 54 руб. за период январь-февраль 2021, счет, акт № 00ГУ-000031 от 18.03.2021 на сумму 17 195, 09 руб. за период март 2021, счет, акт № 00ГУ000105 от 30.04.2021 на сумму 11 539, 11 руб. за период апрель 2021, счет, акт № 00ГУ-000159 от 04.06.2021 на сумму 7 615, 89 руб. за май 2021, счет, акт № 00ГУ-000196 от 29.06.2021 на сумму 1 175, 27 руб. за июнь 2021, счет, акт № 00ГУ-000211 от 30.06.2021 на сумму 1 466, 46 руб., счет, акт № 00ГУ-000226 от 22.07.2021 на сумму 1 139, 20 руб. за июль 2021 (с корректировками сумм за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2021), счет, акт № 00ГУ-000225 от 22.07.2021 на сумму 16, 18 руб., № 00ГУ-000281 от 13.09.2021 на сумму 1 136, 48 руб. за август 2021, № 00ГУ-000501 от 10.12.2021 на сумму 29 593, 92 руб. (с корректировками сумм за январь - ноябрь 2021), № 00ГУ-000044 от 25.03.2022 на сумму 23 858, 73 руб. за декабрь 2021;

- по договору № 30/22-ТХВ от 22.03.2022: счет, акт № 00ГУ-000045 от 25.03.2022 на сумму 36 515, 43 руб. за январь, февраль 2022, счет, акт № 00ГУ-000115 от 20.05.2022 на сумму 22 194, 92 руб. за период март, апрель 2022, № 00ГУ-000201 от 06.07.2022 на сумму

7 369, 78 руб. за май 2022, № 00ГУ-000245 от 08.08.2022 на сумму 3 763, 26 руб. за июнь 2022, счет, акт № 00ГУ-000415 от 28.11.2022 на сумму 43 625, 05 руб. за период с 01.09.2022 по 28.11.2022.

Судом установлено, что возмещение в спорный период арендатором арендодателю стоимости коммунальных услуг теплоснабжению, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения осуществлялось не должным образом, вследствие чего у ответчика образовался долг, подтвержденный документально.

Суд не принимает довод ответчика об отсутствии коммунального ресурса (водоснабжение и водоотведение) в 2021 году, поскольку материалами дела подтверждается наличие указанного ресурса, в том числе пояснением третьего лица ООО «Предприятие тепловодоснабжения» от 14.01.2025 № Ю/1912, в период с 22.10.2021 по 08.12.2021 ресурс не поставлялся, в связи с чем, взыскание не начислялось.

Истец также вычел из расчета период проведения ремонта с 06.09.2021 по 26.10.2021.

Довод ответчика об отсутствии трехфазного электричества напряжением 380 В, суд также отклоняет поскольку условиями договора не предусмотрено наличие электричества напряжением на 380 В.

Суд, проверив расчет стоимости коммунальных услуг, признает его неверным.

Как указано в помесячном расчете истца от 15.05.2025 по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, 22 218, 54 рубля начислено за февраль 2021 года, тогда как договор аренды начал своей действие со 02.02.2021, а не с 01.02.2021.

Таким образом, размер задолженности по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021 составляет 55 852, 48 рублей (19 157,26 (с учетом корректировочного акта № ООГУ-00000017 от 18.03.2025)/ 28 * 27 = 18 473, 07 руб. за февраль 2021 года).

При этом, истец в уточнении исковых требований от 19.05.2025 указывает о необходимости исключения из расчет периода с 01.01.2021 по 02.02.2021, но не производит пропорцию заявленной суммы.

Суд производит расчет неустойки по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, с учетом корректировок за февраль, октябрь, декабрь 2021 года по корректировочному акту № ООГУ-00000017 от 18.03.2025.

С учетом пункта 3.2 договора срок оплаты по договору не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным, так как последний день срока приходится на нерабочий день –

20.03.2021, 20.06.2021, следовательно, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день – 22.03.2021, 21.06.2021, соответственно, пени подлежат начислению с 23.03.2021, 22.06.2021.

По п. 4.2 договора неустойка рассчитывается в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ключевой ставки ЦБ РФ.

Период просрочки

Задолжен- Став-ность с по дней ка Формула Неустойка

18 473,07

23.03.2021

Новая задолженность на 18 473,07 руб.

18 473,07

23.03.2021

20.04.2021

5.5

18 473,07×29×1/300×5.5

98,22 р.

35 668,16

21.04.2021

Новая задолженность на 17 195,09 руб.

35 668,16

21.04.2021

20.05.2021

5.5

35 668,16×30×1/300×5.5

196,17 р.

47 207,27

21.05.2021

Новая задолженность на 11 539,11 руб.

47 207,27

21.05.2021

17.06.2021

5.5

47 207,27×28×1/300×5.5

242, 33р.

30 012,18

17.06.2021

Оплата задолженности на 17 195,09 руб.

30 012,18

18.06.2021

17.06.2021

5.5

30 012,18×0×1/300× 5.5%

0,00 р.

18 473,07

17.06.2021

Оплата задолженности на 11 539,11 руб.

18 473,07

18.06.2021

21.06.2021

18473,07×4×1/300×20 %

49,26 р.

26 088,96

22.06.2021

Новая задолженность на 7 615,89 руб.

26 088,96

22.06.2021

20.07.2021

26088,96×29×1/300 × 20%

504, 39р.

27 264,23

21.07.2021

Новая задолженность на 1 175,27 руб.

27 264,23

21.07.2021

20.08.2021

27264,23×31×1/300 × 20%

563, 46р.

28 403,43

21.08.2021

Новая задолженность на 1 139,20 руб.

28 403,43

21.08.2021

20.09.2021

28 403,43×31×1/300× 20%

587 р.

29 539,91

21.09.2021

Новая задолженность на 1 136,48 руб.

29 539,91

21.09.2021

20.01.2022

122

29539,91×122×1/300× 20%

2402,58р.

52 570,84

21.01.2022

Новая задолженность на 23 030,93 руб.

52 570,84

21.01.2022

20.04.2022

52570,84×90×1/300 ×

3154,25р.

20%

55 852,48

21.04.2022

Новая задолженность на 3 281,64 руб.

55 852,48

21.04.2022

18.03.2025

1063

55852,48×1063×1/300×20%

39580,79р.

Сумма основного долга: 55 852,48 руб.

Сумма неустойки: 47 378, 45 руб.

Но поскольку применительно к статьям 8, 9, 49 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в том числе в отношении их размера, требование в части взыскания неустойки по договору № 14/21-ТХВ от 25.02.2021 подлежит удовлетворению в исчисленной истцом сумме – 45 488, 55 руб.

Суд производит расчет неустойки по договору № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, с учетом корректировок по акту № ООГУ-00000022 от 31.03.2025.

С учетом пункта 3.2 договора срок оплаты по договору не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным, так как последний день срока приходится на нерабочий день – 20.08.2022, следовательно, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день – 22.08.2022, соответственно, пени подлежат начислению с 23.08.2022.

Период просрочки

Задолжен- Став-

ность с по дней ка Формула Неустойка

46 422,72

21.04.2022

Новая задолженность на 46 422,72 руб.

46 422,72

21.04.2022

20.05.2022

46 422,72× 30×1/300×20%

928, 45 р.

68 617,65

21.05.2022

Новая задолженность на 22 194,93 руб.

68 617,65

21.05.2022

20.07.2022

68 617,6 ×61× 1/300×20%

2 790, 45р.

73 734,88

21.07.2022

Новая задолженность на 5 117,23 руб.

73 734,88

21.07.2022

22.08.2022

73 734,88×33×1/300×20%

1 622,17 р.

77 308,41

23.08.2022

Новая задолженность на 3 573,53 руб.

77 308,41

23.08.2022

20.10.2022

77 308,41×59×1/300×20%

3 040, 80р.

77 528,48

21.10.2022

Новая задолженность на 220,07 руб.

77 528,48

21.10.2022

20.12.2022

77 528,48×61×1/300×20%

3 152, 82р.

121 153,55

21.12.2022

Новая задолженность на 43 625,07 руб.

121 153,55

21.12.2022

31.03.2025

832

121153,55×832×1/300×20%

67199,84р.

Сумма основного долга: 121 153,55 руб.

Сумма неустойки: 78 735, 06 руб.

Но поскольку применительно к статьям 8, 9, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в том числе в отношении их размера, требование в части взыскания основного долга и неустойки по договору № 30/22-ТХВ от 22.03.2022 подлежит удовлетворению в исчисленной истцом сумме – 50 034, 33 руб. неустойки.

Суд производит расчет неустойки по договору № 13/21-Э от 25.02.2021:

Период просрочки

Задолжен- Став-ность с по дней ка Формула Неустойка

1 466,46

21.07.2021

Новая задолженность на 1 466,46 руб.

1 466,46

21.07.2021

20.08.2021

1 466,46×31×1/300×20%

30,31 р.

1 482,64

21.08.2021

Новая задолженность на 16,18 руб.

1 482,64

21.08.2021

20.10.2021

1 482,64×61×1/300×20%

60, 28 р.

1 602,78

21.10.2021

Новая задолженность на 120,14 руб.

1 602,78

21.10.2021

20.01.2022

1 602,78×92×1/300×20%

98,30 р.

1 708,38

21.01.2022

Новая задолженность на 105,60 руб.

1 708,38

21.01.2022

20.04.2022

1 708,38×90×1/300×20%

102,50 р.

5 032,06

21.04.2022

Новая задолженность на 3 323,68 руб.

5 032,06

21.04.2022

18.03.2025

1063

5032,06×1063×1/300×20%

3566,05р

Сумма основного долга: 5 032,06 руб.

Сумма неустойки: 3 857, 44 руб.

Но поскольку применительно к статьям 8, 9, 49 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в том числе в отношении их размера, требование в части взыскания неустойки по договору № 13/21-Э от 25.02.2021 подлежит удовлетворению в исчисленной истцом сумме – 2 494, 84 руб.

Суд производит расчет неустойки по договору № 31/22-Э от 22.03.2022.

Период просрочки

Задолжен- Став

ность с по дней -ка Формула Неустойка

1 517,14

21.04.2022

Новая задолженность на 1 517,14 руб.

1 517,14

21.04.2022

20.05.2022

1 517,14×30×1/300 × 20%

30, 34 р.

1 927,16

21.05.2022

Новая задолженность на 410,02 руб.

1 927,16

21.05.2022

20.07.2022

1 927,16×61×1/300 × 20%

78, 37 р.

2 033,83

21.07.2022

Новая задолженность на 106,67 руб.

2 033,83

21.07.2022

22.08.2022

2 033,83×33×1/300 × 20%

44, 73 р.

2 065,63

23.08.2022

Новая задолженность на 31,80 руб.

2 065,63 23.08.2022 20.10.2022 59 20 2 065,63×59×1/300 × 20% 81, 25 р.

2 279,29

21.10.2022

Новая задолженность на 213,66 руб.

2 279,29

21.10.2022

31.03.2025

893

2 279,29×893×1/300×20%

1356, 94 р.

Сумма основного долга: 2 279,29 руб.

Сумма неустойки: 1 591, 63 руб.

Но поскольку применительно к статьям 8, 9, 49 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в том числе в отношении их размера, требование в части взыскания неустойки по договору № 31/22-Э от 22.03.2022 подлежит удовлетворению в исчисленной истцом сумме – 1 219, 33 руб.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании 283 934, 43 руб. (55 852, 48 + 45 488, 55 + 121 533, 55 + 50 034, 33 + 5 032, 06 + 2 494, 84 + 2 279, 29 + 1 219, 33) расходов на коммунальные услуги подлежат удовлетворению частично, в остальной части исковых требований отказать.

Истцом по встречному иску заявлены уточненные встречные исковые требования о взыскании 702 524 рублей убытков, 1 440 000 рублей упущенной выгоды.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статей 616 (пункта 2), 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения

на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков относится к способам защиты гражданских прав.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 и 3 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения убытков, обязано доказать факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Ответчик должен доказать отсутствие оснований для взыскания с него убытков.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех

обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в пункте 5 разъяснил следующее. Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В рамках настоящего дела истец по встречному иску указал, что в связи с обнаружением недостатков конструктивных элементов здания, а именно: плесень на стенах под зашитыми ПВХ панелями, сгнивший пол, протекающая крыша, обратился к администрации о проведении капитального ремонта здания, конкретно: кровли, чтобы в дальнейшем провести ремонт и не повредить новый ремонт, далее в ходе проведения ремонтных работ обнаружил отсутствие подключения холодного водоснабжения и канализации к зданию, невозможности подключения трехфазного электричества напряжением 380 В.

Впоследствии истец по встречному иску расторг договор аренды, при этом понес убытки, связанные с проведением текущего ремонта здания, а также в связи с невозможностью использования помещения для извлечения прибыли, утратил возможность получить доход от использования, принадлежавшего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные интересы не были нарушены.

В целях установления спорных обстоятельств определением суда от 25.08.2023 по делу назначена судебная строительно-экономическая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Определить возможность использования имущества: нежилое здание, общей площадью 63,5 кв.м., расположенное по адресу: РС(Я), <...>, кадастровый номер 14:16:0202203:122 в период с 01.01.2022 по 18.10.2022 по назначению для многофункционального использования в состоянии переданном по договору аренды муниципального нежилого фонда от 02.02.2021 № 4/21? Если использовать указанное помещение по назначению для многофункционального использования в состоянии, переданном по договору аренды муниципального нежилого фонда от 02.02.2021 № 4/21 невозможно, указать причины.

2. Определить объем, стоимость, качественно выполненных работ по договору на выполнение строительных ремонтных работ от 04.04.2021 № 04/04-2021, локальному ресурсному сметному расчету № 1, акту от 30.08.2021, счету от 30.08.2021, нежилого здания, общей площадью 63,5 кв.м., расположенное по адресу: РС(Я), <...>, кадастровый номер 14:16:0202203:122 переданного по договору аренды муниципального нежилого фонда от 02.02.2021 № 4/21, по видам работ: капитальный ремонт, текущий ремонт, перепланировка? В случае если работы выполнены не качественно определить стоимость устранения недостатков.

20.02.2024 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) поступило заключение эксперта, согласно которому сделаны следующий вывод:

По вопросу № 1 ответ экспертов: Возможность использования имущества - нежилое здание, общей площадью 63,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 14:16:020203:122, в период с 01.01.2022 по 18.10.2022 по назначению для многофункционального использования в состоянии, переданном по договору аренды муниципального нежилого фонда от 02.02.2021 № 4/21, отсутствовала по следующим причинам:

1. При осуществлении передачи-приёмки нежилого здания, общей площадью 63,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 14:16:020203:122, имели место скрытые дефекты конструкций и отделочных покрытий. Наличие данного факта не позволило своевременно (при подписании договора аренды) установить техническое состояние здания и отсутствие отдельных систем инженерного обеспечения;

2. До устранения дефектов отсутствовала возможность использования имущества по назначению для многофункционального использования в состоянии, переданном по договору аренды. На объекте были частично выполнены ремонтные работы, которые на дату осмотра были приостановлены. Завершить ремонт арендатор не имел возможности по причине аварийного состояния совмещенной кровли здания.

По вопросу № 2:

Ответ экспертов: 1. Работы, подлежащие исследованию, относятся к работам по «текущему ремонту», часть из которых выполнялись с целью устранения дефектов конструктивных элементов здания, образовавшихся в результате аварийного состоянием конструкций и покрытий совмещенной кровли, в связи с невыполнением обязательств Арендодателем согласно требованиям законодательства и Договора аренды (п. 1.8 на стр. 10 настоящего Заключения);

2. Работы по демонтажу конструктивных элементов (потолков, стен, перегородок, полов) или отсутствующие на дату осмотра (подвергшиеся аварийному воздействию), которые визуальным обследованием установить не представляется возможным, объемы, стоимость и качество указанных работ приняты экспертами по фото- видеоматериалам и документам, имеющимся в материалах дела;

3. Результаты исследования приведены в таблице № 2. Стоимость выполненных и установленных обследованием ремонтных работ составила: 702 524 (семьсот две тысячи пятьсот двадцать четыре) рубля;

4. Расчет стоимости приведен в Локальной смете № 3 (приложение № 1 к настоящему заключению).

Эксперты были вызваны на судебное заседание, в судебном заседании от 26.06.2024 эксперты ответили на вопросы сторон.

09.07.2024 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) поступило откорректированное заключение эксперта, согласно которому стоимость выполненных и установленных обследованием ремонтных работ составила 660 559 рублей.

Как следует из материалов дела, 02.02.2021 стороны подписали акт приема-передачи помещения без замечаний, техническое состояние здания и конструкций, а также инженерного оборудования указано, как удовлетворительное.

04.04.2021 обществом с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» был заключен договор подряда на выполнение строительных работ № 04/04-2021 (текущий ремонт) с обществом с ограниченной ответственностью «Сервисстрой», представлены локальный ресурсный сметный расчет № 1, акт № 0017 от 30.08.2021, счет № 0017 от 30.08.2021 на сумму 1 172 082, 74 рубля.

В связи с чем, 06.09.2021 между муниципальным казенным учреждением «Комитет имущественных отношений» МО «Мирнинский район» Республика Саха (Якутия) и обществом с ограниченной ответственностью «Север Хом» заключён контракт № 0116300000221000168 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: <...> (ремонт кровли).

Ремонтные работы по капитальному ремонту были окончены 26.10.2021, что подтверждается актом о приемке выполненных работ № 1 от 06.10.2021, справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 06.10.2021, актом приемки работ от 26.10.2021. Платежными поручениями № 895, № 896 от 27.10.2024 истцом оплачены ремонтные работы подрядчику в размере 160 020, 88 рублей.

Между тем, суд исследовав материалы дела, пришел к выводу, что недостатки в виде течи кровли, были вызваны действиями самого общества по текущему ремонту.

При подписании акта приема-передачи помещения, первичном осмотре помещения у ответчика отсутствовали замечания по техническому состоянию помещения.

В дальнейшем при демонтаже старой облицовки стен, а также полового покрытия обнаружились дефекты (по всему периметру стен, у потолка внутри помещения видны подтеки воды, приведшие к появлению грибка и вследствие этого к полному разрушению штукатурки), истцом во исполнение статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен контракт № 0116300000221000168 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: <...> (ремонт кровли).

На момент осмотра объекта экспертами состояние объекта исследования по договору аренды было видоизменено проведенными ремонтами, выводы о плесени и грибке основаны на переписке сторон, а именно на письме общества от 07.07.2021, не были представлены для направления эксперту технический паспорт, приложение к договору аренды с описанием технических характеристик объекта, в связи с чем, экспертами техническое состояние здания в период передачи помещения не исследовано.

Согласно заключению эксперта ответ на вопрос № 2 работы, подлежащие исследованию, относятся к работам по «текущему ремонту», между тем, согласно п. 4.4.7 договора аренды № 4/21 от 02.02.2021 арендатор обязан проводить за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта.

При этом суд учитывает, что после расторжения договора с ответчиком, истцом был заключен новый договор аренды № 012.0723.16644 от 07.08.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «Советская аптека Мирный», действующий по настоящее время, недостатков по использованию спорного арендованного помещения с новым арендодателем не имеется.

Невозможность определения исходного состояния помещения является риском арендатора, т.к. в силу пункта 4.4.2 договора он принял на себя обязанность возвратить помещение по акту в исправном состоянии, как оно было на момент подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору, с учетом нормального износа, не требующего проведения косметического (текущего) ремонта.

Размер заявленных истцом требований, подлежащих взысканию в качестве убытков, документально не подтвержден.

Таким образом, истцом по встречному иску не доказаны факт и размер убытков, причинно-следственная связь между понесенными убытками и действиями ответчика по встречному иску, вина ответчика в несении истцом расходов по текущему ремонту здания, в удовлетворении встречного искового требования о взыскании 702 524 рублей убытков отказать.

Истцом по встречному иску также заявлено требование о взыскании 1 440 000 рублей упущенной выгоды.

К определению упущенной выгоды, содержащемуся в пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, введено дополнение в пункте 4 статьи 393, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Это правило призвано исключать получение кредитором искусственных и завышенных доходов.

В абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016

№ 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление № 7) содержатся разъяснения о том, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункт 3 постановления № 7).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также

установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

В обоснование размера упущенной выгоды общество указывает, что планировало начать работу кафе с 01.09.2021, средняя упущенная выгода составляла бы 120 000 рублей в месяц (500 000 руб. доход – 210 000 руб. расходы на материалы и продукты – 80 000 руб. оплата труда – 90 000 руб. аренда помещения и коммунальные услуги), за год работы истец по встречному иску недополучил 1 440 000 рублей.

В данном случае неполучение прибыли явилось коммерческим риском самого истца.

Суд установил, что размер заявленных истцом требований, подлежащих взысканию в качестве убытков, документально не подтвержден.

На основании указанных обстоятельств суд пришел к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для взыскания упущенной выгоды, и как следствие, об отказе во встречных исковых требованиях.

Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов по изготовлению рецензии на заключение экспертизы в размере 39 000 рублей, в подтверждение несения расходов представлено платежное поручение № 2322 от 14.06.2024.

Между тем, расходы истца на проведение данного исследования произведены последним по собственной инициативе, получено вне пределов рассматриваемого дела, оценка рецензии судами не давалась, результаты данной рецензии не были использованы при рассмотрении дела в качестве доказательства, получение данного доказательства не являлось обязательным. При этом само по себе мнение других исследователей не может исключать доказательственного значения экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы. Выводы специалиста основаны только на экспертном заключении. Специалист, составивший заключение, об уголовной ответственности не предупреждался. Непосредственно объект экспертизы с участием сторон не исследовал.

Таким образом, в удовлетворении требования о взыскании 39 000 рублей судебных расходов по изготовлению рецензии на заключение экспертизы в размере 39 000 рублей следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы

относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Пропорциональный размер удовлетворенных требований составляет 99, 97 % (957 512, 82 руб. (размер удовлетворенных требований) / 957 841, 75 руб. (размер заявленных требований).

С ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует взыскать государственную пошлину в размере 22 149, 35 рублей (22 156 рублей * 99, 97 %).

В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Бейт Шемеш» о взыскании судебных расходов за оплату государственной пошлины и проведение экспертизы отказать.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом уточнения встречных исковых требований, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 347 рублей (36 060 – 33 713), уплаченная по чеку-ордеру от 15.12.2022, подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" из федерального бюджета.

В результате зачета первоначального и встречного исковых требований следует взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" в доход федерального бюджета 19 802, 35 (22 149, 35 – 2 347) рублей государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять отказ истца от иска в части расторжения договора аренды от 02.02.2021 № 4/21, в указанной части производство по делу прекратить.

Первоначальный иск удовлетворить частично, в части требований о взыскании 957 512, 82 рублей задолженности, в том числе 623 375, 75 рублей арендных платежей по договору аренды № 4/21 от 02.02.2021 за период с 01.12.2021 по 12.10.2022, 50 202, 64 рубля неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 07.12.2021 по 10.01.2023, 184 697, 38 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги по договорам на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, 99 237, 05 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных ресурсов за период с 23.03.2021 по 31.03.2025.

В остальной части первоначального иска отказать. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации муниципального района "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) 957 512, 82 рублей, в том числе 623 375, 75 рублей арендных платежей по договору аренды № 4/21 от 02.02.2021 за период с 01.12.2021 по 12.10.2022, 50 202, 64 рубля неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 07.12.2021 по 10.01.2023, 184 697, 38 рублей компенсации расходов за коммунальные услуги по договорам на возмещение абоненту расходов по оплате за теплоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение № 14/21-ТХВ от 25.02.2021, № 30/22-ТХВ от 22.03.2022, на возмещение абоненту расходов по оплате за электроэнергию № 13/21-Э от 25.02.2021, № 31/22-Э от 22.03.2022, 99 237, 05 рублей неустойки за просрочку оплаты коммунальных ресурсов за период с 23.03.2021 по 31.03.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бейт Шемеш" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 19 802, 35 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Семёнова У.Н.