Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
30 января 2026 года Дело № А40-170658/24-54-910
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 30 января 2026 года
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мерзляковой Е.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-ДОНЕЦКАЯ» (108823, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. ПОСЕЛЕНИЕ РЯЗАНОВСКОЕ, Ш. РЯЗАНОВСКОЕ, Д. 31, К. 2, ПОМЕЩ. 538Н, КОМ. 5, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 26.09.2022, ИНН: <***>)
о взыскании 239 520 826 руб. 53 коп. задолженности по договору от 03.02.2015
№ М-04-046278 аренды земельного участка за период с 01.07.2021 по 31.12.2022,
40 211 766 руб. 62 коп. пеней за период с 06.07.2021 по 30.09.2023,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности от 27.12.2024 № ДГИ-Д-850/24 (паспорт, диплом)
от ответчика – ФИО2 по доверенности от 18.12.2024 № 31.12.2026-5399-24 (паспорт, диплом),
судебное заседание проводилось с перерывами с 08.09.2025 по 19.09.2025, с 19.09.2025 по 24.09.2025, с 24.09.2025 по 03.10.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением
к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МОССТРОЙСНАБ» (далее – АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ») о взыскании
239 520 826 руб. 53 коп. задолженности по договору от 03.02.2015 № М-04-046278 аренды земельного участка за период с 01.07.2021 по 31.12.2022,
40 211 766 руб. 62 коп. пеней за период с 06.07.2021 по 30.09.2023.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК
«САМОЛЕТ-ДОНЕЦКАЯ».
Определением суда от 13.11.2024 произведена замена ответчика - АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МОССТРОЙСНАБ» на ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-ДОНЕЦКАЯ»
(далее – ООО «СЗ «Самолет-Донецкая», ответчик).
Представитель ответчика представил отзыв на исковое заявление и дополнения
к нему, в которых не возражал против взыскания с него пеней за период с 06.07.2021 по 23.01.2023 в размере, не более 12 303 966 руб. 80 коп., заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования,
а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел
к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом (арендодатель)
и АО СЗ «МОССТРОИСНАБ» (арендатор) заключен договор аренды от 03.02.2015
№ М-04-046278 (далее – договор), с учетом дополнительных соглашений от 06.10.2015, 18.05.2018, 07.05.2019, 02.09.2020, 29.03.2021, 12.07.2022 на земельные участки общей площадью 263 244 кв. м: 77:04:0003016:1455, 77:04:0003016:1472, 77:04:0003016:1446, 77:04:0003016:1448, 77:04:0003016:1449, 77:04:0003016:1450, 77:04:0003016:1451, 77:04:0003016:1452, 77:04:0003016:1453, 77:04:0003016:1454, 77:04:0003016:1457, 77:04:0003016:1458, 77:04:0003016:1459, 77:04:0003016:1460, 77:04:0003016:1461, 77:04:0003016:1462, 77:04:0003016:1463, 77:04:0003016:1464, 77:04:0003016:1465, 77:04:0003016:1466, 77:04:0003016:1467, 77:04:0003016:1468, 77:04:0003016:1469, 77:04:0003016:1470, 77:04:0003016:1471, 77:04:0003016:1447
с адресным ориентиром: Москва, ул. Донецкая, вл. 30 для целей проектирования
и строительства (реконструкции) сроком до 21.03.2027.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 07.05.2019 земельный участок 17 с кадастровым номером 77:04:0003016:1462 площадью
31 469 кв. м предоставляется в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 29.05.2015
№ RU77-155000-015329, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); деловое управление (4.1); магазины (4.4); общественное питание (4.6); здравоохранение (3.4); бытовое обслуживание (3.3); обслуживание автотранспорта (4.9); социальное обслуживание (3.2); банковская и страховая деятельность (4.5).
Пунктом 4.30 договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок 17 с кадастровым номером 77:04:0003016:1462 по договору после изменения цели его предоставления для строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 %
от кадастровой стоимости земельного участка и 60 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 830 183 205 руб. 95 коп. в соответствии
с кадастровым паспортом от 10.04.2018 № 77/ИСХ/18-1102266.
Согласно пункту 4.31 договора ответчик обязан оплатить арендную плату
в размере, указанном в п. 4.30 договора, за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях:
Рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка предоставляется сроком на 6 лет, но не более чем до даты ввода
в установленном порядке объекта в эксплуатацию.
На весь срок действия рассрочки на сумму платежа начисляются проценты
в размере действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату распоряжения от 18.04.2018 № 11936.
Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами.
Проценты начисляются ежеквартально на сумму неуплаченной арендной платы за первой год срока аренды земельного участка и вносятся совместно с платежами по основному долгу.
Пунктом 4.31.6 договора стороны установили график платежей:
- 49 638 037,52 руб. - в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения
от 18.04.2018 № 11936;
- 49 011 076,25 руб. - до 05 июля 2018 г.;
- 48 384 114,97 руб. - до 05 октября 2018 г.;
- 47 757 153,70 руб. -до 05 января 2019 г.;
- 47 130 192,42 руб. - до 05 апреля 2019 г.;
- 46 503 231,15 руб. - до 05 июля 2019 г.;
- 45 876 269,87 руб. - до 05 октября 2019 г.;
- 45 249 308,60 руб. - до 05 января 2020 г.;
- 44 622 347,32 руб. - до 05 апреля 2020 г.;
- 43 995 386,04 руб. -до 05 июля 2020 г.;
- 43 368 424,77 руб. - до 05 октября 2020 г.;
- 42 741 463,49 руб. - до 05 января 2021 г.;
- 42 114 502,22 руб. - до 05 апреля 2021 г.;
- 41 487 540,94 руб. - до 05 июля 2021 г.;
- 40 860 579,67 руб. - до 05 октября 2021 г.;
- 40 233 618,39 руб. - до 05 января 2022 г.;
- 39 606 657,12 руб. - до 05 апреля 2022 г.;
- 38 979 695,84 руб. - до 05 июля 2022 г.;
- 38 352 734,57 руб. - до 05 октября 2022 г.;
- 37 725 773,29 руб. - до 05 января 2023 г.;
- 37 098 812,02 руб. -до 05 апреля 2023 г.;
- 36 471 850,74 руб. - до 05 июля 2023 г.;
- 35 844 889,47 руб. - до 05 октября 2023 г.;
- 35 217 928,19 руб. - до 05 января 2024 г.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии условиями договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую арендодателю арендную плату.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно условиям дополнительных соглашений от 03.05.2024 и от 26.03.2025 к договору ответчик должен был оплатить в адрес истца за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления на цель, связанную со строительством, сумму в размере 304 294 082 руб. 07 коп., что стонами не оспаривается.
Как указал истец, в счет погашения задолженности ответчиком была оплачена арендная плата только в размере 169 520 826 руб. 53 коп. платежным поручением от 13.02.2024 № 119.
Из расчета истца следует, что в нарушение принятых на себя обязательств ответчик не оплатил арендную плату за период с 01.07.2021 по 31.12.2022, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 239 520 826 руб. 53 коп.
В целях досудебного порядка разрешения дела истец направил ответчику претензию от 18.10.2023 № 33-6-1129401/23-(0)-1, которая последним оставлена без удовлетворения.
Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия,
как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускается.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).
ООО «СЗ «Самолет-Донецкая» в пользу Департамента были осуществлены следующие платежи по оплате арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления, на цель, связанную со строительством:
- сумма в размере 169 520 826 руб. 53 коп. (платежное поручение № 119
от 13.02.2024);
- сумма в размере 131 532 263 руб. 12 коп. (платежное поручение № 77
от 06.02.2024);
- сумма в размере 7 517 146 руб. 28 коп. (платежное поручение № 1211
от 19.12.2024).
Всего на указанные цели была оплачена сумма в общем размере
308 570 235 руб. 93 коп.
Таким образом, у ООО «СЗ «Самолет-Донецкая» имеется переплата в размере
4 276 153 руб. 86 коп. по оплате арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления, на цель, связанную со строительством
по спорному договору.
Отсутствие задолженности по оплате арендной платы подтверждаются также выпиской из ФЛС № 1742248/24 от 31.05.2024, выданной в пользу «МОССТРОЙСНАБ», актом сверки расчетов (изменение цели предоставления ЗУ)
№ 47320/25 от 17.03.2025, информационным расчетом истца.
В связи с этим требование истца о взыскании арендной платы за землю за период с 01.07.2021 по 31.12.2022 в размере 239 520 826 руб. 53 коп. является необоснованным, что подтверждает и сам истец в своих пояснениях к судебному заседанию от 08.09.2025, предоставив суду доказательства отсутствия данной задолженности у ответчика.
Согласно пункту 7.2 договора, в случае несвоевременного внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств истец начислил пени в размере 40 211 766 руб. 62 коп. за период с 06.07.2021
по 30.09.2023.
Согласно статье 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В рассматриваемом случае санкция сторонами согласована в договоре, факт просрочки внесения арендной платы документально подтвержден и установлен материалами дела.
Между тем судом установлено и не опровергнуто истцом, что пени за просрочку внесения арендной платы в заявленном размере были рассчитаны без учета сумм,
на которые была снижена задолженность в результате рассмотрения дел
№№ А40-264033/22 и А40-292527/23.
Кроме того, как следует из информационного расчета истца, размер пеней
за просрочку внесения арендной платы в спорный период составляет
28 265 673 руб. 83 руб. Доказательств правомерного начисления пеней в большем размере в материалы дела не представлено.
Также судом установлено, что 27.12.2022 между ответчиком
и АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» подписано соглашение о переводе долга
№ 013-22/00268, согласно которому АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» передает ответчику обязательства по оплате задолженности по арендной плате за первый год аренды после изменения цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003016:1462 для осуществления строительства (реконструкции), возникшей до даты уступки прав по договору аренды от АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» к ответчику
(то есть до 07 .12.2022).
В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Письмом от 23.01.2023 АО СЗ «МОССТРОЙСНАБ» запросило согласие истца на заключение указанного соглашения о переводе долга.
Однако истец такого согласия не дал, в связи с чем указанное выше соглашение о переводе долга не принимается судом во внимание.
Доводы ответчика о наличии вины истца в просрочке с 23.01.2023 по 30.09.2023 ввиду несогласования соглашения о переводе долга судом отклоняются,
как необоснованные, поскольку одобрение перевода долга является правом кредитора, а не обязанностью. Отсутствие реализации такого права не может налагать на истца неблагоприятные последствия неисполнения ответчиком своих обязательств.
Конррасчет пеней, представленный ответчиком, не принимается судом
во внимание, поскольку составлен в нарушение условий договора и фактических обстоятельств дела.
В то же время судом установлено, что часть обязательств по оплате пеней в размере 4 276 153 руб. 86 коп. была прекращена зачетом встречных однородных требований в силу статьи 410 ГК РФ.
Так, письмом от 09.04.2025г. Исх. №01-05/22008 «О корректировке суммы задолженности по оплате арендной платы по договору аренды № М-04-046278
от 03.02.2015» ответчик направил в адрес истца соответствующее заявление о зачете имеющейся переплаты в размере 4 276 153 руб. 86 коп.
Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 ГПК РФ, статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ,
часть 1 статьи 64, части 1-3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168,
части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск
на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.
В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными,
с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте
7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснил, что статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Предъявляемые к зачету требования должны быть встречными, однородными с требованиями, против которых они предъявляются к зачету, и бесспорными. Зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований, то есть на момент заявления о зачете указанные требования не должны оспариваться.
Из представленных в материалы дела доказательств не следует об оспаривании сторонами предъявленных к зачету сумм и самого произведения зачета в момент
его совершения, в связи с чем суд признал зачет требований состоявшимся
в соответствии со статьей 410 ГК РФ.
С учетом произведенного зачета и произведенного судом перерасчета, требование истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению в размере 23 989 520 руб. 01 коп.
Оценив соразмерность суммы пеней, с учетом заявления ответчика о снижении
их размера на основании статьи 333 ГК РФ, руководствуясь положениями статьи
333 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 69, 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установив,
что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности пеней, начисленных из расчета 1/300 ставки рефинансирования
ЦБ РФ, последствиям нарушения обязательств по оплате, суд не усмотрел оснований для снижения размера пеней по правилам статьи 333 ГК РФ.
Исходя из изложенного, иск подлежит удовлетворению частично, с ответчика
в пользу истца следует взыскать пени в размере 23 989 520 руб. 01 коп., а в остальной части иска надлежит отказать.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-ДОНЕЦКАЯ»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
пени в размере 23 989 520 (двадцать три миллиона девятьсот восемьдесят девять тысяч пятьсот двадцать) руб. 01 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-ДОНЕЦКАЯ»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 142 948 (сто сорок две тысячи девятьсот
сорок восемь) руб.
Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья А.А. Гладилина