Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-256020/22-28-1895

05 октября 2023 г.

резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2023года

полный текст решения изготовлен 05 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Серебряковой В.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕРЕБРЯНЫЙ СОКОЛ"

(124482, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ САВЕЛКИ, ЗЕЛЕНОГРАД Г., ЗЕЛЕНОГРАД Г., ЦЕНТРАЛЬНАЯ ПЛ., Д. 3, ПОМЕЩ. 3, КОМ. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 12.04.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 27.07.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва) ФИО3, удостоверение, доверенность от 10.11.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва)

в судебном заседании был объявлен перерыв с 06.09.2023г. по 13.09.2023г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕРЕБРЯНЫЙ СОКОЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи №59-7890 от 11.08.22г., нежилого помещения площадью 84,5 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7788 и площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7789.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик в иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

Как указывает истец в обоснование иска, ООО "Серебряный Сокол" (далее - Истец) является арендатором недвижимого имущества по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1628, площадью 84,5 кв. м., с кадастровым номером: 77:10:0006004:7788, и площадью 8,8 кв. м., с кадастровым номером: 77:10:0006004:7789, (далее - Объект 1), на основании Договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 25.03.2020 г. № 00-00306/20 с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - Ответчик). Истец является субъектом малого предпринимательства г. Москвы.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 9.06.2022 г. истец обратился в Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого объекта, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений - нежилого помещения площадью 84,5 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7788 и площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7789, установлена в размере 7 956 000 руб.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, 5.11, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора исключены, пункты 1.1, 3.1, 3.4., 7.5 изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 5 873 428 руб. в соответствии с отчетом LM 1142.4.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

Согласно ответу Департамента городского имущества г. Москвы от 31.08.2022 года № 33-5-65202/22-(0)-5, Истцу отказано в предоставлении государственной услуги.

Истцом Досудебной претензией от 07.09.2022 года предложено Ответчику в добровольном порядке принять условия Договора купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий.

Однако, Ответчик оставил указанное обращение без ответа.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Серебряный Сокол» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР"- ФИО4 с постановкой следующего вопроса:

1)какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 84, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0006004:7788 и площадью 8, 8 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0006004:7789, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1628 по состоянию на 29 июня 2022 года?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 12-04-23/02-3, согласно которому:

-рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 84, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0006004:7788 и площадью 8, 8 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0006004:7789, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1628 по состоянию на 29 июня 2022 года составляет 9 506 000 руб. с НДС, 7 921 667 руб. без НДС.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Иных ходатайств сторонами не заявлено.

После получения заключения эксперта истец требование уточнил по цене Департамента городского имущества города Москвы, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022 № M240-1897-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 27.07.2022 № 485/468-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Ответчик также просил установить стоимость на основании отчета от 21.07.2022 № M240-1897-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки «Аверс».

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Вместе с тем, в период производства по делу истец заявил, что не возражает против изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.4 договора в редакции ответчика, в связи с чем названные пункты подлежат изложению в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

В отношении остальных спорных пунктов Договора суд отмечает следующее.

Пункт 3.8 договора противоречит положениям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем подлежит исключению, а протокол разногласий в соответствующей части принятию в редакции истца.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога – объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем п. 7.8 договора подлежит изложению в редакции истца – исключению полностью.

Положения п. 8.7 противоречат положениям ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным, в связи с чем подлежат исключению.

Суд приходит к выводу, что требование покупателя об исключении пунктов 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.7, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, 5.11, 7.7, 7.10, 7.11, 7.12 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2.1.2. Договора "не позднее одного рабочего дня с даты получения от продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющую права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать эту закладную усиленной квалифицированной подписью и направить продавцу".

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 488 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Кроме этого, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел N 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

Суд считает возможным п. 2.1.2 исключить.

П. 5.4 договора в редакции ответчика предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности, п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре, однако истец не согласен с тем, что ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

П. 1 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

3) иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Пункт 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ;

нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 ГК РФ);

иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечисленные в п. 2 ст. 351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами. Поскольку со стороны истца эти случаи не согласованы, суд соглашается с исключением п. 5.4 из условий договора.

Пункт 2.1.6.1 подлежит изложению в редакции ООО «Серебряный Сокол» «Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью объекта, выступает города Москва», поскольку страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения объекта, в связи с чем получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели, является необоснованным, ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, что будет являться в том числе самостоятельным источником дохода продавца.

Согласно п. 2.1.6.5 Договора "неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора".

Однако отказ в выплате страхового возмещения может быть произведен страховой компанией неправомерно и покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление объекта может быть объективно невозможно в течение года.

Таким образом, требование об исключении пунктов 2.1.6.4, 2.1.6.5 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Положения п. 3.7 договора в редакции продавца противоречат положениям ст. 5 федерального закона N 159-ФЗ, поскольку право на рассрочку покупателю, предусмотрено законом, и не может быть ограничено, более того, получение продавцом денежных средств по встречному обязательству/вам, срок исполнения которых не наступил, не влечет перехода права собственности на них от покупателя к продавцу.

В соответствии с п. 4.7 покупатель на время нахождения объекта в залоге у продавца вправе передавать объект, п. 4.7.2 в аренду без согласия, но с письменного уведомления продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии)

- в случае предоставления покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу продавца (п. 3 ст. 368 ГК РФ) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора) и повременных платежей за весь период аренды объекта или оформления независимой банковской гарантии арендатора за покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях;

- в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 договора, в размере, полностью покрывающим соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача объекта в аренду возможна исключительно с согласия продавца.

Указанный пункт договора в редакции продавца противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, а также ст. 29 Закона "Об ипотеке" в части нарушения прав собственника в части пользования вещью больше, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя. В связи с чем данный пункт подлежит исключению.

Что касается п. 5.8 договора в редакции продавца, по которому предусматривается право любого третьего лица при погашении задолженности покупателя, перевести на себя права и обязанности по договору купли-продажи, то они противоречат положениям закона N 159-ФЗ, поскольку такие права не предоставлены для продавца имущества, размещение информации публично, не подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом, может повлиять на коммерческую деятельность покупателя, в части ее дестабилизации.

Положения договора в части установления штрафа за его ненадлежащее исполнение - уклонение от заключения договора страхования на объект или (и) непредставление продавцу копии страхового полиса - штраф в размере 1% цены объекта (п. 5.10) подлежат исключению по тем же основаниям, что и ранее указанный п. 5.3.

Пункт договора 5.11 подлежит исключению в силу того, что сторонами договора не может быть ограничено право стороны на заявление по суду ходатайства об уменьшении размера штрафных санкций.

Удовлетворяя требования истца об изложении пункта 7.5 договора в его редакции, суд отмечает, что, во-первых, при обилии прав ответчика на возможность внесудебного расторжения договора, последний не предполагает указанного права для покупателя, что как минимум не соответствует балансу интересов сторон; во-вторых, условие о сроке, согласно которому договор считается расторгнутым, не содержит условий о том, когда уже перечисленные покупателем денежные средства должны быть ему возвращены; в-третьих, как уже указывалось судом ранее, оформление закладной не является обязательным для преимущественного права выкупа.

Требование об исключении пункта 7.7 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.7. если право собственности покупателя на объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взаимен имущество либо продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения.

В указанной части коллегия принимает позицию истца, и исходит из того, что положения договора противоречат ст. 2 ГК РФ, ст. 420 ГК РФ, договор устанавливает права и обязанности вытекающие из гражданских, а не публичных правоотношений, и понуждение к заключению договора, в данном случае на заведомо невыгодных для покупателя условиях, не допускается (ст. 421 ГК РФ).

Требование об исключении пункта 7.11 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.11 Договора "в случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

В соответствии со ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье - жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Выкупаемый объект является нежилым помещением.

П. 7.12 в части регулирования отношений сторон в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом поворота исполнения (ст. 325 ГК РФ) не требуется, противоречат положениям ст. 432, 433, 452 ГК РФ поскольку договор в таком случае считается незаключенным.

Пункт 7.10 подлежит исключению, поскольку противоречит положениям п.5 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи, путем принятия пунктов 1.1, 3.1, 3.4 в редакции ответчика; пунктов 2.1.6.1, 7.5 - в редакции истца; а пункты 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, 5.11, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 подлежат исключению.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются судом на основании статьи 110 АПК РФ и относятся судом на ответчика.

Принимая во внимание позицию истца и то обстоятельство, что суд урегулировал разногласия в части цены в редакции ответчика, расходы по экспертизе суд относит на истца.

На основании статей 1, 8, 12, 190, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕРЕБРЯНЫЙ СОКОЛ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возникшие при заключении Договора купли-продажи №59-7890 от 11.08.22г., нежилого помещения площадью 84,5 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7788 и площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 77:10:0006004:7789. изложив:

1. Пункт 1.1. изложить в редакции Департамента городского имущества г. Москвы: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1628, площадью 84,5 кв. м., с кадастровым номером: 77:10:0006004:7788, и площадью 8,8 кв. м., с кадастровым номером: 77:10:0006004:7789, а Покупатель принять и оплатить это имущество»;

2. Пункт 2.1.2 исключить;

3. Пункт 2.1.6.1 изложить в редакции ООО «Серебряный Сокол» «Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью объекта, выступает города Москва»;

4. Пункт 2.1.6.4 исключить;

5. Пункт 2.1.6.5 исключить;

6. Пункт 3.1. изложить, в редакции Департамента городского имущества г. Москвы: «Цена Объекта составляет 7 956 000 (семь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 кои., в том числе: Объекта 1 - 7 206 000 (семь миллионов двести шесть тысяч) руб. 00 коп., Объекта 2 - 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022 № M240-1897-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр опенки «Аверс», и экспертным заключением от 27.07.2022 № 485/468-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящихся в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов,, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (п. 3.1 Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

7. Пункт 3.4 изложить в редакции Департамента городского имущества г. Москвы: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 94 714 (девяносто четыре тысячи семьсот четырнадцать) руб. 29 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

8. Пункт 3.7 исключить;

9. Пункт 3.8 исключить;

10. Пункт 4.7.2 исключить;

11. Пункт 5.3 исключить;

12. Пункт 5.4 исключить;

13. Пункт 5.8 исключить;

14. Пункт 5.10 исключить;

15. Пункт 5.11 исключить;

16. Пункт 7.5 изложить в редакции ООО «Серебряный Сокол»: «в случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта»;

17. Пункт 7.7 исключить;

18. Пункт 7.8 исключить;

19. Пункт 7.10 исключить;

20. Пункт 7.11 исключить;

21. Пункт 7.12 исключить;

22. Пункт 8.7 исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "СЕРЕБРЯНЫЙ СОКОЛ" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина