ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ФИО1 ул., д. 4, <...> http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

19 мая 2025 года Дело № А11-2422/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2025. Постановление в полном объеме изготовлено 19.05.2025.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А., судей Гущиной А.М., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Большаковой Т.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.02.2025 по делу № А11-2422/2022,

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>) о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от 30.05.2022 № КУВД-001/2022-6099151, № КУВД-001/2022-6099152,

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 30.10.2022 № 33 АА 2429832 сроком действия десять лет, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области – ФИО4 по доверенности от 27.12.2024 № 25 сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

арбитражного управляющего ФИО5 – лично на основании паспорта гражданина РФ,

и

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, Предприниматель) обратился с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление), изложенных в уведомлениях об отказе в государственной регистрации, от 30.05.2022 № КУВД-001/2022-6099151, № КУВД-001/2022-6099152. Одновременно заявитель просил суд обязать Управление устранить допущенное нарушение его прав.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - ФИО6), общество с ограниченной ответственностью «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие ВОС» (далее – Общество, ООО «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие ВОС»), конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие ВОС» ФИО5 (далее – ФИО5), индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее- ИП ФИО7).

Решением от 21.02.2025 (с учетом определения об опечатке от 21.02.2025) Арбитражный суд Владимирской области признал незаконными оспариваемые решения Управления. Одновременно арбитражный суд обязал Управление в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать по договору купли-продажи нежилого здания и доли в праве собственности на земельный участок от 17.02.2022 переход права собственности на имущество: нежилое здание общей площадью 226,6 кв.м, 1 этажное, кирпичное, кадастровый номер 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для эксплуатации промышленных зданий», общей площадью 7459кв.м, кадастровый номер 33:25:000108:1013, находящиеся по адресу: <...>. Кроме того, суд взыскал с Управления в пользу Предпринимателя судебные расходы в сумме 600руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность

обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Управление настаивает на законности оспариваемых решений ввиду несоответствия представленных документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, а также ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимости. Считает, что суд первой инстанции не принял во внимание его доводы, не исследовал надлежащим образом представленные в материалы дела доказательства, что привело к принятию незаконного судебного акта.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО7 указывает на обоснованность доводов апелляционной жалобы и наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В отзывах на апелляционную жалобу ИП ФИО2 и ФИО5 возражают по доводам заявителя жалобы, считая их несостоятельными, просят решение суда первой инстанции оставить его без изменения, апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Управления, ИП ФИО2 и арбитражный управляющий ФИО5 поддержали доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее.

Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 131, 166, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и исходил из того, что Управление не доказало законность и обоснованность своих решений.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела

доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого

решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъясняет в пункте 15, что рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам,

регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Из пункта 17 вышеуказанного постановления, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Отсутствие вины органов и лиц, наделенных публичными полномочиями, в нарушении прав, свобод и законных интересов административного истца (заявителя) не является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (заявления).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином

государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным

Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статья 26 Закона № 218-ФЗ перечисляет основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Так, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Установлено по делу, что по сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 33:25:000108:1030 (нежилое здание, общей площадью 226,6кв.м, 1 этажное, кирпичное) принадлежит на праве собственности ООО «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых».

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 33:25:000108:1013, в котором обществу с ограниченной ответственностью «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых»

принадлежит доля в праве общей долевой собственности в размере 1661/7459.

Сособственниками земельного участка с кадастровым номером 33:25:000108:1013 также являются ФИО6 и ФИО2

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 15.11.2019 по делу № А11-8186/2019 ООО «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

В рамках дела о банкротстве Общества конкурсный управляющий должника ФИО5 разместил в ЕФРСБ 22.11.2021 объявление № 7713697 о проведении первых торгов (открытого аукциона) с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества и уступке прав требования должника единым лотом в составе:

- нежилого здания (гараж), 1-этажное, площадь 226,6 кв.м, кадастровый номер 33:25:000108:1030, расположено по адресу: Владимирская область,

г. Гусь-Хрустальный, ул. Осьмова, д.20;

- 1661/7459 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7459 кв.м., кадастровый номер 33:25:000108:1013, расположен по адресу: Владимирская область, г. Гусь-Хрустальный,

ул. Осьмова, д.20; - права требования возврата дебиторской задолженности в размере

134 136 рублей 44 копеек к ФИО8, установленных определением Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2020 по делу

№ А11-8186/2019.

ИП ФИО7 подал 05.01.2022 заявку на участие в данном аукционе, оплатил задаток в размере 157 613 рублей 64 копеек.

Согласно протоколу об определении участников торгов от 14.01.2022 № 68516-1 к участию в аукционе по продаже имущества и уступке прав требования должника зарегистрирована и допущена заявка единственного участника ФИО7

Протоколом от 21.01.2022 № 68516-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 торги признаны несостоявшимися.

По результатам проведенных торгов ООО «Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» (продавец) и ФИО6, ФИО9 (покупатели) заключили 17.02.2022 договор купли-продажи нежилого здания и доли в праве собственности на земельный участок, согласно которому продавец продает, а покупатели ФИО6 и ФИО2 приобретают нежилое здание с кадастровым номером 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:25:000108:1013.

ИП ФИО2 обратился 17.02.2022 в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права на имущество нежилое здание

общей площадью 226,6кв.м, 1 этажное, кирпичное, кадастровый номер 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 7459 кв.м, кадастровый номер 33:25:000108:1013, категория- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных зданий, находящиеся по адресу: <...>.

Управление приняло решения (уведомления) от 28.02.2022 о приостановлении государственной регистрации права с указанием на то, что согласно статей 250 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае продажи с публичных торгов не применяются правила преимущественного права покупки продаваемой доли, которые были применены сторонами договора, а должны применяться специальные нормы Закона о банкротстве. Также государственным регистратором сделан вывод, что представленная сделка содержит признаки ничтожности, поскольку осуществлена с нарушением требований пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и в обход требований части 17 статьи 110 Закона о банкротстве.

В связи с этим государственный регистратор предложил в срок до 28.05.2022 устранить причины, послужившие основанием для принятия решений о приостановлении регистрации.

30.05.2022 регистрирующий орган принял решения

№№ КУВД-001/2022-6099151, КУВД-001/2022-6099152 об отказе в осуществлении регистрационных действий, поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в уведомлениях от 28.02.2022.

Полагая, что решения Управления от 30.05.2022 №№ КУВД-001/2022-6099151, КУВД-001/2022-6099152 не соответствуют требованиям действующего законодательства, нарушают права и законные интересы,

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По результатам повторного рассмотрения спора суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному заключению об обоснованности заявленных требований исходя из следующего.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов, а статьей 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) - специальные нормы о порядке продажи имущества должника.

Порядок продажи имущества должника в ходе процедуры конкурсного производства регулируется статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В рамках дела о банкротстве Общества проведены торги по продаже имущества (нежилого здания и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) и уступке прав требования должника единым лотом.

Торги признаны несостоявшимися, поскольку к участию в торгах был допущен только один участник ИП ФИО7

Конкурсный управляющий Общества ФИО5 направил оферту о заключении договора купли-продажи имущества в адрес ФИО6 и ФИО2 в целях реализации участниками общей долевой собственности на земельный участок преимущественного права покупки недвижимого имущества, находящегося в границах этого земельного участка, по цене, сформированной в ходе проведения открытых торгов.

По результатам рассмотрения оферты Общество, с одной стороны, и ФИО6 и ФИО2, с другой стороны, заключили договор купли-продажи недвижимости.

Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли, принадлежащей должнику.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности, принудительно продаваемой на торгах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Предметом торгов являлось нежилое здание (гаражи), принадлежащее должнику на праве собственности полностью, и 1661/7459 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (статьи 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Таким образом, доля в праве общей собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на здание, расположенное на нем, и наоборот.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода

от долевой собственности как нестабильного юридического образования

и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Установлено, что определением Арбитражного суда Владимирской области от 20.01.2021 в рамках дела № А11-8186/2019 утверждено Положение № 1 о порядке, условиях и сроках продажи имущества Общества в редакции от 23.06.2020, предложенной конкурсным управляющим.

Решением собрания кредиторов должника от 19.11.2021 утверждены изменения и дополнения № 2 в Положение № 1 о порядке, условиях и сроках продажи имущества, согласно пункту 3.38 раздела 3 которого участник(и) общей долевой собственности в праве собственности на земельный участок (далее - Участник(и)) имеют преимущественное право покупки недвижимого имущества, расположенного в границах этого земельного участка, в том числе отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности, по цене, сформированной в ходе проведения открытых торгов как в форме аукциона, так и в форме публичного предложения, на прочих равных условиях, в том числе условиях о сроке оплаты имущества и моменту перехода права собственности на него, о чем организатор торгов уведомляет таких участников, а также лицо, признанное победителем открытых торгов либо единственного участника торгов, направлением оферты в форме юридически значимого сообщения в срок, не превышающий пяти календарных дней с даты подведения итогов торгов. Срок рассмотрения оферты Участником(ами) составляет пять календарных дней, в случае отказа от акцепта оферты или неполучения организатором торгов извещения об акцепте от Участника(ов), договор подлежит заключению с лицом, определенным покупателем имущества по итогам проведения открытых торгов. В случае акцепта Участником(ами) оферты организатора торгов, договор подлежит заключению организатором торгов с ним (и) незамедлительно после получения извещения об акцепте с установлением цены имущества, равным цене, сформированной в ходе проведения торгов, при этом обязательным условием договора является внесение покупателем задатка в размере десяти процентов от цены договора на расчетный счет должника непосредственно перед его заключением. В случае заключения договора имущества с Участником(ами), задаток внесенный победителем (единственным участником) торгов, подлежит возврату в порядке и в срок, указанные в пункте 3.23 Положения.

Решение собрания кредиторов от 19.11.2021 о внесении изменений и дополнений в Положение в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано. Доказательств обратного в деле не имеется, как и доказательств признания внесенных в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника изменений и дополнений незаконными либо существенного нарушения закона при принятии решения собрания кредиторов о внесении изменений и дополнений в Положение.

При этом информация, содержащаяся в пункте 3.38 Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества, указывалась в объявлении № 7713697 о проведении торгов, опубликованном 22.11.2021 в ЕФРСБ, то есть была доведена до сведения участников торгов.

Поскольку торги по продаже имущества Общества признаны несостоявшимися (к участию в торгах был допущен только один участник), конкурсный управляющий Общества в соответствии с Положением о продаже имущества должника (с учетом внесенных в него изменений и дополнений, утвержденным решением собрания кредиторов должника) направил участникам общей долевой собственности в праве собственности на земельный участок ФИО2 и ФИО6 оферту, которую они приняли и заключили договор купли-продажи объектов недвижимости.

Вступившими в законную силу определениями Арбитражного суда Владимирской области от 17.03.2023 и от 22.04.2024 по делу

№ А11-8186/2019 установлено, что денежные средства от продажи имущества в размере 1 442 000 рублей поступили в конкурсную массу должника и распределены в соответствующем порядке, задаток за участие в торгах возвращен ИП ФИО7 04.02.2022.

Таким образом, договор купли-продажи от 17.02.2022 имущества должника заключен в соответствии с утвержденным Положением о порядке, условиях и сроках продажи имущества, по цене, определенной по результатам торгов, в отсутствие нарушений действующего законодательства и чьих-либо прав. Кроме того, договор купли-продажи недвижимого имущества исполнен.

Установлено, что ИП ФИО7 обращался в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Обществу, ФИО6 и

ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 17.02.2022 нежилого здания (гаража) и 1661/7459 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, обязании заключить с ним договора купли-продажи недвижимого имущества с ним.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А11-4166/2022 ИП ФИО7 отказано в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 17.02.2022 нежилого здания (гаража) и 1661/7459 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного между Обществом, ФИО6 и ФИО2

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2025 по делу № А11-4166/2022 указанный судебный акт оставлен без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО7 – без удовлетворения.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее

рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009

№ 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснило в пункте 2, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Принимая во внимание аналогичную совокупность собранных в настоящем деле и в деле № А11-4166/2022 документальных доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки договора купли-продажи от 17.02.2022 нежилого здания (гаража) и 1661/7459 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного между Обществом, ИП ФИО6 и ИП ФИО2, и расценивает позицию Управления как направленную на преодоление вступившего в законную силу законного и обоснованного судебного акта.

В данном случае на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены заявление от 17.02.2022, публикации от 27.11.2021, от 29.01.2022, протоколы от 14.01.2022, от 21.01.2022, объявление о проведении торгов от 22.11.2021, извещение от 28.11.2021, договор купли-продажи от 17.02.2022, квитанции от 16.02.2022, решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.11.2019 по делу

№ А11-8186/2019, Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества от 23.06.2020, приложения №№ 1, 2, 4 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества, протокол собрания кредиторов от 19.11.2021 № 11, изменения и дополнения от 11.11.2021 в Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества, оферта от 25.01.2022, платежные поручения от 01.02.2022, от 16.02.2022, объявление о банкротстве от 27.11.2021, от 29.01.2022, извещение о торгах от 28.11.2021, протокол о результатах проведения торгов от 21.01.2022, протокол об определении участников торгов от 14.01.2022.

Таким образом, Управление располагало всеми необходимыми документами и сведениями для осуществления правовой экспертизы по представленному договору купли-продажи и принятия законного и обоснованного решения.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела документальные доказательства, применив нормы материального и процессуального права, суд

апелляционной инстанции заключает, что в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными торгов и договора купли-продажи Управление не вправе было ссылаться на указанные обстоятельства как на основание для приостановления и последующего отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Управление не доказало наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора купли- продажи, о несоответствии формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, при которых был возможен отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

У Управления отсутствовали законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на здание и долю в праве собственности на земельный участок по представленным документам.

Позиция Управления, что на момент принятия оспариваемых решений отсутствовал вступивший в законную силу судебный акт по

делу № А11-4166/2022 по иску ИП ФИО7 к Обществу,

ИП ФИО2, ИП ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи, соответственно, заявитель не лишен возможности повторно обратиться в регистрирующий орган с новым заявлением, приложив этот судебный акт, признается несостоятельной, юридически неверной, основанной на неправильном толковании Федерального закона № 218-ФЗ, разъяснений пункта 17 Постановления № 21 и поддерживаемой без учета факт ликвидации Общества-продавца и исключения сведений о нем из ЕГРЮЛ.

Установлено, что Общество прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Владимирской области от 17.03.2023 по делу № А11-8186/2019 о прекращении конкурсного производства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись 24.04.2023.

С учетом этого обстоятельства суд признает несостоятельным указание Управления на несоблюдение сторонами сделки нотариальной формы договора купли-продажи, поскольку оно приведено уже в процессе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции в возражениях на заявление ИП ФИО2 от 03.04.2024 (том 2 л.д.63) и не делалось ни в решениях о приостановлении государственной регистрации, ни в оспариваемых решениях.

При установленных обстоятельствах в их совокупности оспариваемые решения Управления противоречат требованиям действующего законодательства, разъяснениям высшей судебной инстанции об их применении, вступившему в законную силу судебному акту по делу

№ А11-4166/2022 и нарушают права ИП ФИО2 в сфере осуществления предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований.

Арбитражный суд Владимирской области законно и обоснованно удовлетворил требования Предпринимателя.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться, в том числе, указание на признание ненормативного акта недействительным, решения незаконным, и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом предмета спора и установленных фактических обстоятельств дела суд первой инстанции правильно определил правовосстановительную меру по делу, которая обеспечивает защиту нарушенных прав заявителя.

Руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд правильно разрешил вопрос о распределении судебных расходов по делу.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Управления признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.02.2025 по делу № А11-2422/2022 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба Управления – без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.02.2025 по делу № А11-2422/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья Т.А. Захарова

Судьи А.М. Гущина

Т.В. Москвичева