Постановление по делу № Ф05-7847/2025 от 17.06.2025

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

17.06.2025

Дело № А41-60964/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2025 года

Арбитражный суд Московского округа в составе:

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: С.Ю. Дацука, В.В. Петровой,

при участии в заседании:

от истца общества с ограниченной ответственностью «Клиника на Соколе»– ФИО1 по доверенности от 15.05.2025,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью Лечебно-диагностический центр «Медицина» – ФИО2 по доверенности от 01.08.2024,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью Лечебно-диагностический центр «Медицина»

на решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2025 года по делу № А41-60964/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Клиника на Соколе»

к обществу с ограниченной ответственностью Лечебно-диагностический центр «Медицина»

о взыскании авансовых платежей по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Лечебно-диагностический центр «Медицина» к обществу с ограниченной ответственностью «Клиника на Соколе» о взыскании убытков,

на Соколе» о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Клиника на Соколе» (далее также – ООО «Клиника на Соколе») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр «Медицина» (далее также – ООО ЛДЦ «Медицина») о взыскании авансовых платежей по договору аренды нежилого помещения №ЛДЦ-05/24 от 15.05.2024 в размере 1 787 500,00 рублей, неустойки в размере 18 150,00 рублей за период с 02.06.2024 по 04.07.2024 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 781,00 рублей с 05.07.2024 с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательств.

Для совместного рассмотрения принят встречный иск о взыскании 1 982 413,93 рублей убытков.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2025 года, первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО ЛДЦ «Медицина» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) против доводов кассационной жалобы возражал.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. В качестве обоснования первоначального иска указано на непередачу арендатору арендодателем предмета аренды. При этом ООО ЛДЦ «Медицина» настаивает на том, что ООО «Клиника на Соколе» отказалось от приемки нежилых помещений вследствие утраты интереса истца к аренде данного нежилого помещения.

Заявитель указывает, что судами сделаны ошибочные выводы о том, что ООО ЛДЦ «Медицина» не доказало факта передачи спорного помещения ООО «Клиника на Соколе», а также попыток его передачи арендатору, что нотариально заверенная переписка сторон в мессенджере не может быть принята в качестве надлежащего доказательства, поскольку положения договора не предусматривают обмен сторонами юридически значимыми сообщениями через мессенджер, в самой переписке от арендатора переписку вел Николай, его полномочия суду неизвестны, иного из материалов дела не следует.

Заявитель указал на ошибочность выводов судов о том, что арендодатель нарушил свое обязательство по передаче нежилого помещения арендатору в указанный в договоре срок, так как сторонами не подписан передаточный акт. Для того, чтобы передать арендатору помещение, в том числе ключи от помещения, арендатор должен явиться для приемки помещения. Без явки арендатора в помещение для его приемки по результатам осмотра арендодатель не имеет законных оснований требовать от арендатора принятия этого помещения и подписания передаточного акта.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2020 года № 305-ЭС20-4196 по делу № А40-285997/2018 в случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает, в том числе и принудительное вселение арендатора. При отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ.

Заявитель указал, что условиями заключенного договора аренды нежилого помещения, в том числе пунктом 2.1, не предусмотрена обязанность арендодателя направления арендатору письменного уведомления или какого-либо другого извещения о готовности помещения к сдаче-приемке и приглашения арендатора. Исходя из закрепленных договором условий приема-передачи помещения обязанностями арендодателя являлись подготовка помещения к передаче, включая составление соответствующего акта, а для исполнения обязанности арендодателем по передаче помещения в аренду арендатор согласно статье 328 ГК РФ должен выполнить свои обязанности по явке в помещение, его осмотру и подписанию подготовленного акта.

Заявитель отметил, что неявку в помещение для его приемки и проверки его готовности к сдаче подтвердил в суде и представитель истца, что подтверждает аудиозапись судебного заседания от 10.09.2024, при этом не сообщив каких-либо причин своего бездействия по приемке помещения и не представив ни одного доказательства в подтверждение своих доводов о неготовности помещения к сдаче в аренду. Вывод судов о нарушении арендодателем обязанности по сдаче помещения арендатору не подтвержден материалами дела, основан лишь на безосновательных утверждениях истца по первоначальному иску. Между тем в дело представлены доказательства в обоснование довода о готовности помещения к передаче арендатору в установленный срок. В частности, после подписания договора и, рассчитывая на добросовестность арендатора, арендодатель прекратил деятельность медицинского центра (расторг договоры с контрагентами, уволил с возмещением заработной платы сотрудников медицинского центра, вывез медицинское оборудование) и подготовил помещение к сдаче в аренду арендатору и соответствующий акт приема-передачи, что подтверждается находящимися в материалах дела подготовленным и подписанным арендодателем актом приема- передачи помещения от 01.06.2024, актом осмотра помещения с фотофиксацией от 02.06.2024 и перепиской с представителями арендатора, в которой уже 31.05.2024 было заявлено о расторжении договора арендатором. Совокупность этих доказательств подтверждает то, что помещение было освобождено от имущества арендодателя и готово к передаче в аренду.

Заявитель также отметил, что после проведения арендодателем всех подготовительных мероприятий по сдаче помещения в аренду, но до подписания акта приема-передачи. арендатор перестал исполнять условия договора. А именно, не стал выполнять безусловное обязательство, предусмотренное пунктом 3.3 договора, не передал в течение трех дней с момента подписания 15.05.2024 договора документы на государственную регистрацию. Объяснение представителя истца по первоначальному иску о том, что истец по первоначальному иску собирался представить на государственную регистрацию договор вместе с актом приема-передачи, противоречит условиям договора (на регистрацию договор должен был быть представлен по 18.05.2024, а сдача-приемка помещений в аренду – не позднее 01.06.2024) и свидетельствует в совокупности обстоятельств о незаинтересованности и преднамеренном уклонении арендатора от исполнения своих обязанностей по исполнению договора.

На имя собственника и генерального директора арендодателя до установленной договором даты приемки помещения стали поступать сообщения о нежелании арендовать помещение, предложения заключить соглашение о расторжении договора, включив в него условие о продаже находящегося у арендодателя медицинского оборудования по заниженной цене, что подтверждается нотариально заверенной перепиской сторон, представленной в материалы дела ответчиком.

Учитывая, что арендодателем были проведены все мероприятия по сдаче помещения в аренду арендатору и невозможность найти другого арендатора за короткий срок, арендодатель настаивал на выполнении арендатором взятых на себя обязательств по договору аренды и принятии помещения 1 июня 2024 года, либо расторжении договора по соглашению сторон, но только при включении в соглашение о расторжении договора условия о возмещении арендодателю понесенных им убытков и покупке оборудования по рыночной цене. Арендатор согласился на условия расторжения договора арендодателя, обещал подготовить текст соглашения, но так и не передал его арендодателю.

Учитывая, что на 1 июня 2024 года арендатор так и не подписал соглашение о расторжении договора на согласованных условиях, не уведомлял официально арендодателя о потере интереса и расторжении на этом основании договора, арендодатель подготовил акт приема-передачи помещения и ждал арендатора в подготовленном к сдаче помещении, что подтверждается актом и фотоматериалами, находящимися в материалах дела. Однако ни один из представителей арендатора не прибыл по адресу нежилого помещения в установленную договором дату.

Впоследствии, 04.06.2024, т.е. уже на второй рабочий день после 01.06.2024, фактически сразу, арендатор опять сообщил, что готов подписать соглашение о расторжении договора на предложенных арендодателем условиях, но вместо получения от арендатора подписанного согласованного сторонами соглашения арендодатель получил уведомление о расторжении договора аренды и проект соглашения о расторжении договора аренды на условиях, не выгодных арендодателю. В качестве основания расторжения договора арендатор указал надуманное основание: нарушение арендодателем обязанности по передаче помещения в аренду 1 июня 2024 года (в субботу). При таких обстоятельствах направление арендатору подготовленного акта сдачи-приемки помещения было лишено смысла. Это подтверждает утрату арендатором интереса к аренде к моменту истечения срока сдачи-приемки объекта аренды.

Арендатор, действуя недобросовестно вопреки положениям статьи 10 ГК РФ, еще до подписания акта приема-передачи помещения, решив не исполнять договор (не подавать документы на государственную регистрацию, не принимать помещение и не подписывать акт приема-передачи), о чем свидетельствуют находящиеся в деле доказательства, придумал как предлог не соответствующее действительности основание расторжения договора, предусмотренное пунктом 3.12 договора (арендодатель не передал в срок помещение), которое позволяло ему расторгнуть договор без оплаты обеспечительного платежа и возмещения убытков. При этом, заявляя данное основание для расторжения договора, арендатор не представил ни одного доказательства, подтверждающего неготовность арендодателя сдать помещение в установленный договором срок.

Заявитель указал, что указанные обстоятельства суды не исследовали.

Заявитель также указал, что суды ошибочно посчитали переписку сторон в мессенджере WhatsApp ненадлежащим доказательствам по причине отсутствия в договоре возможности такой переписки и неизвестностью полномочий ведущего переписку со стороны арендатора. Само по себе использование мессенджера в деловой переписке сотрудниками истца и ответчика, взаимодействующих при исполнении договора, не противоречит федеральному закону (в том числе, статье 165.1 ГК РФ), в связи с чем материалы такой переписки не могут быть признаны недопустимыми доказательствами по части 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу того лишь обстоятельства, что этот способ передачи сообщений не был поименован в договоре. Согласно материалам дела истец по первоначальному иску не отрицал, что вопросы, связанные с исполнением договора, обсуждались в указанном мессенджере, признавал, что они относились к спорному договору, ссылался на эту переписку как письменное доказательство в своих отзывах на встречный иск и на апелляционную жалобу.

Использованный сторонами мессенджер с технической точки зрения позволяет вести обмен любой информацией, в том числе позволяет идентифицировать стороны переписки, осуществить фиксацию текста сообщения и факта его доставки адресату; все это в совокупности указывает на то, что материалы соответствующей переписки могут иметь такое же доказательственное значение, как и электронные письма, направленные сторонами друг другу по адресам электронной почты. Факт ведения переписки в мессенджере истец не отрицал, а также не заявлял о фальсификации материалов такой переписки, не приводил конкретных доводов об установлении каких-либо обстоятельств, свидетельствовавших о невозможности идентифицировать то или иное сообщение переписки сторон либо об искажении содержания указанных сообщений.

Заявитель также отметил, что суды первой и апелляционной инстанций сделали ошибочный вывод о том, что ответчик по первоначальному иску, заявляя встречный иск, не представил доказательств причинения ему реального ущерба, совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Доказательства причинения убытков были представлены ответчиком вместе со встречным иском, также были представлены доказательства подготовки помещений к сдаче в аренду. Более того, после отказа истца от договора арендодателем были проведены мероприятия по уменьшению убытков: размещены объявления о сдаче помещения в аренду третьим лицам в АВИТО и ЦИАН, что подтверждает сам истец.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15 мая 2024 года между ООО Лечебно-диагностический центр «Медицина» (далее - арендодатель) и ООО «Клиника на Соколе» (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № ЛДЦ-05/24 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 141707, Московская область, г. Долгопрудный, бульвар Новый, д. 18, пом. XXI, кадастровый номер: 50:42:0010310:3136, площадью 414,3 (четыреста четырнадцать целых три десятых) кв.м., расположенное на 1-м этаже (далее – помещение) в состоянии на момент акта приема-передачи, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электро-безопасности, а арендатор обязуется принять его в аренду и осуществлять его коммерческую эксплуатацию.

20 мая 2024 года арендатором во исполнение условий пункта 4.5 договора на счет арендодателя перечислены авансовые арендные платежи совокупно за три месяца аренды помещения - за октябрь, ноябрь, декабрь 2024 года в размере 1 650 000, 00 рублей, а также арендный платеж в размере 137 500,00 рублей за первый месяц аренды помещения.

Всего на 20 мая 2024 года арендатором арендодателю перечислено 1 787 500,00 рублей.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязан не позднее 01 июня 2024 года подготовить помещение к передаче, включая составление акта приема-передачи помещения в аренду, согласно пункту 1.6 договора и передать арендатору по указанному акту помещение в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора.

Однако арендодателем помещение арендатору в срок до 01 июня 2024 года не передано.

Пунктом 3.12 договора установлено, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут во внесудебном одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора в случаях, если арендодатель не передает помещение арендатору в срок, предусмотренный настоящим договором.

04.06.2024 арендатором направлено уведомление арендодателю (по электронной почте и почтой России) о досрочном одностороннем внесудебном расторжении договора с требованием вернуть уплаченные в счет договора аренды платежи на сумму 1 787 500,00 рублей. Арендодатель проигнорировал уведомление от арендодателя и денежные средства не возвратил. Арендатор уведомил о том, что договор считается расторгнутым с 04.07.2024.

Факт получения указанного письма арендодателем в судебном заседании не оспаривался.

Истец по первоначальному иску считает, что договор аренды нежилого помещения № ЛДЦ-05/24 от 15 мая 2024 года расторгнут с 04 июля 2024 года на основании пункта 3.12 договора.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Таким образом, отличительной особенностью исполнения данного вида договора является оформление передачи нежилых помещений передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

Истец по первоначальному иску начисли ответчику по первоначальному иску неустойки в размере 18 150,00 рублей за период с 02.06.2024 по 04.07.2024 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 781,00 рублей за 05.07.2024 с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательств.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным иском.

В обоснование встречного иска указано, что арендатор односторонним отказом от принятия помещения в аренду по договора аренды № ЛДЦ-05/24 от 15.05.2024 причинил убытки арендодателю в размере 1 982 413,93 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме и отказывая во встречном иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 15, 309, 310, 330, 395, 398, 450.1, 606, 611, 612, 655, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств, в том числе в пунктах 2, 3, 48, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в том числе в пункте 12, исходили, в частности, из того, что:

1) требование о взыскании денежных средств в размере 1 787 500,00 рублей подлежит удовлетворению, поскольку:

пунктом 3.12 договора установлено, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут во внесудебном одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора в случаях, если арендодатель не передает помещение арендатору в срок, предусмотренный настоящим договором;

арендодателем помещение арендатору в срок до 01 июня 2024 года не передано;

арендатор правомерно на основании статьи 450.1 ГК РФ, пункта 3.12 договора в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, договор прекратил действовать 04 июля 2024 года;

арендодатель обязан вернуть авансовые платежи и арендный платеж за первый месяц аренды, поскольку договор аренды прекратил действовать, у арендатора в силу статьи 611 ГК РФ не возникла обязанность платить арендную плату, так как помещения в аренду не переданы);

2) требование о взыскании неустойки в размере 18 150,00 рублей за период с 02.06.2024 по 04.07.2024 подлежит удовлетворению, поскольку:

в соответствии с пунктом 5.3 договора при задержке передачи арендатору помещения арендодатель по письменному требованию арендатора обязан выплатить последнему неустойку в размере 0,1% от суммы ежемесячной фиксированной арендной платы за каждый день задержки исполнения соответствующего обязательства;

арендодателем помещение арендатору в срок до 01 июня 2024 года не передано;

арендатор правомерно начислил арендодателю неустойку на основании пункта 5.3 договора, статьи 330 ГК РФ;

3) требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 781,00 рублей за 05.07.2024 с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательств подлежит удовлетворению, поскольку:

спорный договор прекратил действовать 04.07.2025;

у арендатора возникла обязанность вернуть уплаченные арендатором спорные денежные средства;

с 05.07.2024 начисляются проценты по статье 395 ГК РФ на сумму невозвращенных спорных денежных средств;

арендатор правомерно начислил арендодателю проценты на основании статьи 395 ГК РФ;

4) встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку:

согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии с пунктом 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления;

из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности;

арендодателем помещение арендатору в срок до 01 июня 2024 года не передано;

не доказано наличие совокупности обстоятельств, необходимых в силу статьи 15 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков. Встречные исковые требования являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 стать 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 3.12 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если арендодатель не передает помещение арендатору в срок, предусмотренный настоящим договором.

В силу пункта 5.3 договора арендодатель вправе требовать уплаты неустойки при задержке передачи арендатору помещения арендодателем.

Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Между тем судами надлежащим образом на дано оценки положениям пунктов 3.2 и 5.3 договора.

Для решения вопроса о том, имел ли арендатор основания для одностороннего отказа от договора, а также о том, имелись ли основания для начисления неустойки, судам надлежало установить, что арендодатель нарушил обязанность по передаче арендатору помещения, а именно, что, в данном случае, арендодатель уклонялся от передачи помещений арендатору.

Передача помещения в аренду предполагает не только действия арендатора по предоставлению объекта аренды арендатору во владение или пользование, но и действия арендатора по приему объекта аренды во владение или пользование.

Если предмет аренды не передан в аренду, то, в данном случае, это может быть связано с уклонением арендодателя от передачи помещения в аренду либо уклонением арендатора от приема помещения в аренду.

Суды не указали конкретные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что арендодатель уклонялся от передачи объекта аренды арендатору.

Суды, указав на обязанность арендатора передать помещение в аренду, не исследовав обстоятельства возможного уклонения от принятия в аренду помещения арендатором, на которые указал арендодатель, ошибочно возложив на арендодателя бремя доказывания того, что он не нарушил обязательства по передаче объекта аренды арендатору, а именно, возложив на арендодателя бремя доказывания отрицательного факта, сделали преждевременные выводы о наличии оснований для одностороннего отказа арендатора от договора в силу пункта 3.12 договора, о наличии оснований для взыскания неустойки в силу пункта 5.3 договора.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2020 года № 305-ЭС20-4196 по делу № А40-285997/2018 согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора.

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

При отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов о том, что встречные исковые требования являются необоснованными не подлежащими удовлетворению.

Судам надлежало установить, кто уклонялся от приема-передачи помещения в аренду, арендодатель или арендатор, а также имел ли арендатор основания для одностороннего отказа от договора.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем, в том числе возмещения убытков (статьи 393, 393.1 ГК РФ).

Арендодателем в данном случае заявлен встречный иск о возмещении убытков, в обосновании требований которого, в частности, указано на то, что арендодатель предпринял все необходимые действия для подготовки передачи в аренду предмета аренды, но в связи с отказом от приема в аренду помещения, арендодатель был вынужден разметить объявления о сдаче в аренду в специализированных средствах массовой информации.

Судам надлежало дать оценку тем обстоятельствам, что арендатор отказался от договора, арендодатель, не согласившись с основаниями отказа арендатора от договора, а также, не имея права на иск, основанный на статье 308.3 ГК РФ, предпринял действия по поиску нового арендатора, тем самым стороны фактически прекратили арендные отношения.

Судам надлежало установить, сдано ли в аренду спорное помещение новому арендатору, поскольку:

в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ);

если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов об удовлетворении требования по первоначальному иску о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ.

В случае прекращения действия спорного договора авансовые платежи, включая платеж за первый месяц аренды, подлежат в данном случае возврату арендатору.

При установлении судами безосновательного одностороннего отказа арендатора от договора подлежит установлению дата прекращения действия спорного договора, а также дата возникновения обязательства арендодателя вернуть авансовые платежи, включая арендный платеж за первый месяц аренды.

При установлении судами безосновательного одностороннего отказа арендатора от договора также подлежит установлению наличие либо отсутствие оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ, в том числе с учетом наличия встречных требований – требования о возврате авансовых платежей и требования о взыскании убытков, а также сформированной правовой позиции о ретроспективном эффекте (обратной силе) зачета (пункт 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 декабря 2001 года № 65), пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2024 № 305-ЭС24-12236 по делу № А40-47109/2023).

При этом следует учитывать, что:

для зачета в силу статьи 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6).

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ (абзац первый пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6).

Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете (абзац второй пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6).

Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете (абзац первый пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6).

Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату (абзац второй пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6).

Указанным обстоятельствам судами надлежащей оценки не дано.

Суд кассационной инстанции также отмечает преждевременность вывода судов о том, что представленная в материалы дела переписка в отношении спорного договора в мессенджере не может быть принята в качестве надлежащего доказательства, поскольку положения договора не предусматривают обмен сторонами юридически значимыми сообщениями через мессенджер, в самой переписке от арендатора переписку вел «Николай», его полномочия суду неизвестны, иного из материалов дела не следует.

Судами не учтено, в частности, следующее.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ). Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение, не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным (пункт 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В пункте 9.5 договора стороны установили, что юридически значимые сообщения направляются заказным письмом, курьерской доставкой, по электронной почте или иным способом связи по следующим адресам (адреса электронной почты, телефоны сторон указаны в данном пункте договора).

Таким образом, в данном пункте стороны прямо предусмотрели возможность иного средства связи, под которое подпадает использование мессенджеров. Кроме того, участники переписки вели ее в том числе, с использованием технических средств (телефонов и пр.), идентифицируемых по номерам телефонам, указанным в договоре.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что пункт 9.5 договора не содержит указания на исключительность установленных сторонами в данном пункте способов связи и адресов, в том числе номеров телефонов.

Суд первой инстанции, отклоняя переписку в мессенджере, указывая на то, что переписку от арендатора вел «Николай», его полномочия неизвестны, не учел следующее.

Исходя из положений статей 182, 183 ГК РФ, полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Учитывая, что стороны, в том числе арендатор, ссылаются на спорную переписку в обоснование заявленных доводов, спорная переписка с соблюдением правил идентификации субъектов подлежала оценке судами.

Указанным обстоятельствам судами надлежащей оценки не дано.

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2025 года по делу №А41-60964/24 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Ю.В. Архипова

Судьи

С.Ю. Дацук

В.В. Петрова