Решение по делу № А40-259770/2024 от 01.11.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

01 ноября 2025 г. Дело № А40-259770/24-180-1626

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 01 ноября 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (111673, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВОКОСИНО, УЛ НОВОКОСИНСКАЯ, Д. 15, К. 7, ПОМЕЩ. 15/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2015, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:05:0002001:9764, общей площадью 87,4 кв. м

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 01.10.2024

От ответчика – ФИО2 дов. от 02.07.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:05:0002001:9764, общей площадью 87,4 кв. м., изложив п. 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19 августа 2024 г. № 750/190-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 86 285 (восемьдесят шесть тысяч двести восемьдесят пять) руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Определением от 26.02.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено Ассоциация "Объединение судебных экспертов" (125310, Москва, ул.Барышиха, д.44, оф.248), экспертам ФИО3, ФИО4, суд поставил перед экспертами следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 87,4 кв.м., с кадастровым номером 77:05:002001:9764, расположенного по адресу: <...>/П, на 05.07.2024 г. без учета НДС?».

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

07 апреля 2025г. Суд заменил эксперта ФИО4 на эксперта ФИО5

21.04.2025 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования с учетом принятого судом уточнения требований поддерживал.

Ответчик поддерживал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

11 ноября 2019 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ГРИНФАРМ» (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01585/19, в соответствии с которым Ответчик передал Истцу в аренду нежилое помещение общей площадью 87,4 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 2-4, 6), кадастровый номер 77:05:0002001:9764. расположенное по адресу: <...> (далее«Объект недвижимости»).

Истец, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 05 июля 2024 года обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения указанного заявления Ответчик, признав за Истцом право преимущественного приобретения Объекта недвижимости, направил Истцу на подписание договор купли-продажи недвижимости № 59-9936. Согласно условиям указанного договора, стоимость Объекта недвижимости, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 15 августа 2024 г. № М560-2250-П/2024. выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертного заключения от 19 августа 2024 г. № 750/190-24. подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», установлена в размере 7 248 000 (Семь миллионов двести сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Истец, не согласившись с упомянутыми отчетом о стоимости и экспертным заключением, посчитав что указанная в них рыночная стоимость Объекта недвижимости является необоснованно завышенной, обратился к Частнопрактикующему оценщику ФИО6 за определением действительной рыночной стоимости Объекта недвижимости. В соответствии с отчетом № Н 09/24/05 от 23.09.2024 г., рыночная стоимость Объекта недвижимости оценена в 5 092 500 (Пять миллионов девяносто две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек.

Истец для урегулирования разногласий во внесудебном порядке, вместе с сопроводительным письмом направил в адрес Ответчика протокол разногласий и отчет об оценке рыночной стоимости № Н 09/24/05 от 23.09.2024 г., изложив пункт 3.1. и 3.4. в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 5 092 500 (Пять миллионов девяносто две тысячи пятьсот) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23 сентября 2024 г. № Н09/24/05 (далее - Отчет), выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО6, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 625 (Шестьдесят тысяч шестьсот двадцать пять) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитывающей в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Письмом № 33-5-79793/24-(0)-10 от 01.10.2024 г. протокол разногласий был отклонен Ответчиком.

Таким образом между Истцом и Ответчиком не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене Объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

номером 77:05:002001:9764, расположенного по адресу: <...>/П, на 05.07.2024 г. без учета НДС?».

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

07 апреля 2025г. Суд заменил эксперта ФИО4 на эксперта ФИО5

21.04.2025 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого: Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 87,4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0002001:9764, расположенного по адресу: <...>/П, на 05.07.2024 г. без учета НДС и с округлением составляет: 16 205 690,00 (Шестнадцать миллионов двести пять тысяч шестьсот девяносто) руб.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает экспертиза подлежит оплате за счет денежных средств, перечисленных на депозитный счет суда.

Между тем, в процессе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования и просит установить цену в соответствии с отчетом Департамента в размере 7 248 000 (семь миллионов двести сорок восемь тысяч) руб. 00 коп.

В отзыве на иск Департамент также считает, что цена подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15 августа 2024 г. № М560-2250-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19 августа 2024 г. № 750/190-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 7 248 000 (семь миллионов двести сорок восемь тысяч) руб. 00 коп.

Таким образом, на момент рассмотрения дела между сторонами отсутствует спор о цене объекта, в связи с чем суд полагает возможным урегулировать разногласия сторон в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15 августа 2024 г. № М560-2250-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19 августа 2024 г. № 750/190-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 7 248 000 (семь миллионов двести сорок восемь тысяч) руб. 00 коп.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15 августа 2024 г. № М560-2250-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19 августа 2024 г. № 750/190-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 7 248 000 (семь миллионов двести сорок восемь тысяч) руб. 00 коп.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, с учетом того, что истец согласился с условиями Департамента.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (111673, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВОКОСИНО, УЛ НОВОКОСИНСКАЯ, Д. 15, К. 7, ПОМЕЩ. 15/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2015, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:05:0002001:9764, общей площадью 87,4 кв. м., изложив п. 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 7 248 000 (семь миллионов двести сорок восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15 августа 2024 г. № М560-2250-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19 августа 2024 г. № 750/190-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова