Решение по делу № А40-252835/2024 от 02.09.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Москва 02 сентября 2025 г. Дело № А40-252835/24-180-1539

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 г. Решение в полном объеме изготовлено 02 сентября 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет помощник ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТАГЕНТ" (125310, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МИТИНО, ПЕР. АНГЕЛОВ, Д. 6, ЭТАЖ/ПОМ 1/X, КОМ. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2020, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости от 26 августа 2024г. № 59-9860 – нежилого помещения, общей площадью 55,7 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002004:8164, расположенного по адрес: <...>/1

В судебное заседание явились: От истца – ФИО2 дов. от 18.09.2024 От ответчика – ФИО3, дов. № ДГИ-Д-278/25 от 14.04.2025.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТАГЕНТ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении Договора купли-продажи недвижимости от 26 августа 2024 г. № 59-9860 - нежилого помещения, общей площадью 55,7 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0002004:8164, расположенного по адресу: <...>/1

изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет

11 029 000 (Одиннадцать миллионов двадцать девять тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-252835/24-180-1539 является

окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 131 297 (сто тридцать одна тысяча двести девяносто семь) руб. 61 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Определением от 04.06.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" (107023, Г.МОСКВА, ПЕР. СЕМЁНОВСКИЙ, Д. 15, ЭТ 8 ПОМ I КОМ 33Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.05.2011, ИНН: <***>), эксперту ФИО4 и поставить перед экспертом следующие вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 55,7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:08:0002004:8164, по состоянию на 29.08.2024 без учета НДС?

Суд предупредил эксперта уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

11.08.2025 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал. Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «РентАгент» (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 55,7 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0002004:8164, расположенного по адресу: <...>/1 на основании договора аренды от 23.12.2020г. № 00-01070/20, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее -Ответчик).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами

малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Ответчик 29.08.2024 письмом № 33-6-363621/24-(0)-5 обратился к Истцу с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и при согласии подписать проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее - Проект договора) в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - УКЭП) с рассрочкой по оплате - на 7 (Семь) лет.

Истец получил проект договора купли-продажи недвижимости от 26 августа 2024 г. № 59-9860 с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26 июля 2024 г. № М502-2080-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 30 июля 2024 г. № 440/907-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», цена спорного объекта недвижимости составляет 15 107 000 (пятнадцать миллионов сто семь тысяч) руб. 00 коп. с ежемесячными платежами не менее 179 845 (сто семьдесят девять тысяч восемьсот сорок пять) руб. 24 коп.. и

процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

В соответствии с отчетом о рыночной стоимости недвижимого имущества от 19 сентября 2024 г. № 022-09-н-2024/з, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Судебная экспертиза и оценка», цена Объекта недвижимости составляет: 5 458 600 (Пять миллионов четыреста пятьдесят восемь тысяч шестьсот) рублей 00 коп., с ежемесячными платежами 64 983 (шестьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС.

Истец письмом от 26.09.2024 (вх. № ДГИ-1-50805/24) выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий от 23.09.2024г., указав в редакции покупателя (Истца) : 5 458 600 (Пять миллионов четыреста пятьдесят восемь тысяч шестьсот) рублей 00 коп., в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 64 983 (шестьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 15.10.2024 г. № 33-6-363621/24-(0)-7, № 33-6-363621/24-(0)-8, № 33-6-363621/24-(0)-9 согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на

иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Суд предупредил эксперта уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

11.08.2025 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 55, 7 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:08:0002004:8164, по состоянию на 29.08.2024г., составляет: 11 029 000 (Одиннадцать миллионов двадцать девять тысяч) рублей без НДС.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" (107023, Г.МОСКВА, ПЕР. СЕМЁНОВСКИЙ, Д. 15, ЭТ 8 ПОМ I КОМ 33Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.05.2011, ИНН: <***>) ФИО4

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Довод Департамента о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судом, поскольку в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135- ФЗ. Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Ввиду изложенного при рассмотрении спора суд руководствуется результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства и законодательства об оценке.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле,

несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТАГЕНТ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении Договора купли-продажи недвижимости от 26 августа 2024 г. № 59-9860 - нежилого помещения, общей площадью 55,7 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0002004:8164, расположенного по адресу: <...>/1

изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 11 029 000 (Одиннадцать миллионов двадцать девять тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-252835/24-180-1539 является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за

предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТАГЕНТ" (125310, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МИТИНО, ПЕР. АНГЕЛОВ, Д. 6, ЭТАЖ/ПОМ 1/X, КОМ. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2020, ИНН: <***>) 35 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 50 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова