Решение по делу № А40-109914/2023 от 22.12.2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-109914/23-191-871

22 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.06.2019)

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" (115432, <...>, ЭТ 1 ПОМ I КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2005, ИНН: <***>)

о взыскании 4 000 000 руб.

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании убытков, причиненные односторонним отказом от предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2023 путем уклонения от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, в размере 12 300 000 руб.,при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" о взыскании 4 000 000 руб.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

ООО «ФОРТУНА» и ИП ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2023, в соответствии с которым ООО «ФОРТУНА» намерено продать ИП ФИО1 нежилое помещение, находящееся по адрес: <...>. ФИО2, д. 15, корп. 1, общей площадью 291,1 кв м кадастровый номер 77:04:0005007:5813; ООО «ФОРТУНА» и ИП ФИО1 обязуются заключить договор купли-продажи в срок до 07.03.2023 на условиях предварительного договора.

В соответствии с предварительным договором ИП ФИО1 оплатил ООО «ФОРТУНА» задаток в размере 2.000.000,00 руб. (платежное поручение № 12 от 20.02.23).

ИП ФИО1 имел достаточно денежных средств для оплаты по заключаемому договору купли - продажи на условиях предварительного договора, что подтверждается справкой АО «АЛЬФА-БАНКА» от 15.03.2023.

При подписании предварительного договора ООО «ФОРТУНА» заверяло и гарантировало ИП ФИО1, что с момента возникновения у ООО «ФОРТУНА» права собственности на нежилое помещение до даты заключения предварительного договора, предписаний от контролирующих органов о нарушении требований законодательства не поступало.

Кроме того, после подписания предварительного договора ООО «ФОРТУНА» заверяло и гарантировало ИП ФИО1, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи ООО «ФОРТУНА» не получало писем о нарушении режима владения и эксплуатации нежилого помещения (письмо б/н от 20.02.23).

ООО «ФОРТУНА» нарушило заверения и гарантии, предоставленные ИП ФИО1 по предварительному договору.

21.02.2023 ООО «ФОРТУНА» уведомило ИП ФИО1 о том, что ООО «ФОРТУНА» получило иск от АО «УРАВЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ГОРОДСКАЯ» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, по адресу <...>. ФИО2, д. 15, корп. 1, в частности демонтаже входной группы с установленным козырьком.

22.02.2023 ООО «ФОРТУНА» уведомило ИП ФИО1 о наличии в адрес ООО «ФОРТУНА» предписания об устранении нарушений (письмо б/н от 10.11.22), ответе ООО «ФОРТУНА» на указанное предписание (запрос от 23.11.23), а также жалобе (обращении) жителя дома по адресу <...>. ФИО2, д. 15, корп. 1 в Правительство Москвы (сообщения в WHATS АРР).

ИП ФИО1 обратился к ООО «ФОРТУНА» с просьбой дать разъяснения и запросил документы, касающиеся обстоятельств, изложенных в предписании и иске к ООО «ФОРТУНА» от АО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ГОРОДСКАЯ» (письмо ИП ФИО1 от 01.03.2023, письмо ИП ФИО1 от 03.03.2023). ООО «ФОРТУНА» не предоставило ИП ФИО1 ни разъяснения, ни каких-либо документов, настаивая на заключении договора купли - продажи нежилого помещения (ответ ООО «ФОРТУНА» от 02.03.2023, ответ ООО «ФОРТУНА» от 03.03.2023). Указанными письма стороны направляли друг другу по электронной почте и Почте России.

07.03.2023 ИП ФИО1 на встрече у нотариуса ФИО3 также не получил от ООО «ФОРТУНА» ни разъяснений, ни документов, касающихся обстоятельств, изложенных в предписании и иске к ООО «ФОРТУНА» от АО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ГОРОДСКАЯ».

В связи с тем, что ООО «ФОРТУНА» нарушило заверения и гарантии по предварительному договору, ИП ФИО1 на основании ст. 431.2 ГК РФ отказался от указанного предварительного договора и потребовал вернуть уплаченный ООО «ФОРТУНА» задаток в двойном размере (отказ от 07.03.23 с отметкой о его вручении ООО «ФОРТУНА»). Однако, ООО «ФОРТУНА» требование ИП ФИО1 не исполнило.

Определением суда от 02.10.2023 к производству суда принять встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании убытков, причиненных односторонним отказом от предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2023 путем уклонения от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, в размере 12 300 000 руб.

Встречные исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

ООО «Фортуна» считает, что предоставленные заверения и гарантии соблюдены, ИП ФИО1 необоснованно не исполнил свои обязательства по Предварительному договору, уклонившись от заключения основного договора, поэтому ИП ФИО1 должен возместить ООО «Фортуна» причиненные этим убытки с зачетом суммы задатка.

Так, по условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 07.03.2023 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, указанных в настоящем предварительном договоре.

27.02.2023 ООО «Фортуна» направило ИП ФИО1 письмо о готовности к заключению основного договора, что подтверждается чеком с описью от 27.02.2023 и отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12741078000152.

01.03.2023 ООО «Фортуна» направило ИП ФИО1 повторное письмо с предложением заключить основной договор, а также с приложением проекта основного договора, что подтверждается чеком с описью от 01.03.2023 и отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12741077026573.

02.03.2023 ООО «Фортуна» направило ИП ФИО1 письмо с запросом итогов рассмотрения ранее направленного проекта основного договора, что подтверждается чеком с описью от 02.03.2023 и отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12741077026740.

03.03.2023 ООО «Фортуна» направило ИП ФИО1 письмо с информацией о времени и месте заключения основного договора, что подтверждается чеком с описью от 03.03.2023 и отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12741077026672.

07.03.2023 ИП ФИО1 предоставил ООО «Фортуна» письменный отказ от исполнения предварительного договора.

Согласно п. 6 предварительного договора, ФИО1 выдает в качестве задатка ООО «Фортуна» денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения.

20.02.2023 ИП ФИО1 оплатил ООО «Фортуна» по платёжному поручению № 12 задаток в указанном размере.

В п. 10 предварительного договора, стороны согласовали, что основной договор купли-продажи нежилого помещения будет заключен по цене 41 300 000 руб. с зачетом суммы задатка.

ООО «Фортуна», заключая предварительный договор со сроком исполнения обязательства по заключению основного договора до 07.03.2023, разумно и добросовестно рассчитывало на получение в этот срок денежных средств в указанном размере, которые предполагалось использовать для исполнения своих обязательств перед третьими лицами.

Отказ ИП ФИО1 вынудил ООО «Фортуна» в крайне сжатые сроки искать нового покупателя нежилого помещения.

В итоге 09.03.2023 ООО «Фортуна» продало нежилое помещение за 27 000 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2023.

Разница в цене составила 12 300 000 руб., что по мнению ООО «Фортуна» является убытком.

Оспаривая первоначальные исковые требования, ответчик отзыве указал, что истец полагает, что ответчиком нарушены заверения, данные при заключении предварительного договора купли-продажи от 15.02.2023, что не соответствует действительности. Истец неверно толкует условия указанного договора.

Так, ООО «ФОРТУНА» 21.02.2023 получила исковое заявление, поданное АО «УК «Городская» в Кузьминский районный суд г. Москвы, уже после заключения договора, ранее получения данного письма ответчик не знал и не мог знать о наличии данного письма. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12505780204198 уведомлений о наличии данного письма почтовая служба не оставляла, лишь совершила попытку вручения. Ответчик же в установленный срок, до истечения срока хранения, получил письмо с иском АО «УК «Городская».

Между тем, АО «УК «Городская» является коммерческой организацией, осуществляющей управление домом по адресу: <...>.

Контролирующим органом в сфере недвижимости является Государственная жилищная инспекция города Москвы, которая согласно п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. №336-ПП «Об утверждении положения о государственной жилищной инспекции города Москвы», является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Инспекции: по региональному государственному жилищному надзору в пределах своей компетенции; по лицензионному контролю за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках предоставления государственной услуги и т.д.

Таким образом, АО «УК «Городская» не является контролирующим органом, о котором идет речь в п. 3 договора, она также не вправе выносить и направлять предписания.

Также ответчик указал, что ответственность в виде возврата полученной по договору денежной суммы (т.е. суммы в размере 2 000 000 руб., а не 4 000 000 руб., как заявляет в исковых требованиях истец) предусмотрена п. 3.2 договора в случае выявления факта недостоверности гарантий и заверений об обстоятельствах и/или неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика в результате которых произойдет утрата истцом права собственности на помещение. Дополнительно в пункте отмечено, что к утрате истцом права собственности относятся исключительно случаи судебного аннулирования права собственности ФИО1 на помещение по обстоятельствам, возникшим до момента подписания настоящего договора.

Ответчик на законных основаниях оставил у себя сумму задатка. Согласно п. 8 договора в случае неисполнения настоящего договора ФИО1, сумма задатка остается у ООО «ФОРТУНА».

В письменных пояснениях истец указал, что ООО «ФОРТУНА» является коммерческой организацией, осуществляет предпринимательскую деятельность, поэтому не может ссылаться на то, что, давая заверения в предварительном договоре, ООО «ФОРТУНА» не знало о наличии указанных иска от 09.02.23, предписания от 10.11.22 и жалобах жителей в его адрес, поэтому не нарушило заверения Предварительного договора.

ООО «ФОРТУНА» знало о наличии указанных предписании от 10.11.22 и жалобах в его адрес, поэтому нарушило заверения предварительного договора. Указанные вывод можно сделать исходя из содержания предписания АО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ГОРОДСКАЯ» от 10.11.22 и запроса ООО «ФОРТУНА» от 23.11.22, который фактически является ответом ООО «ФОРТУНА» на указанное предписание. При этом в запросе ООО «ФОРТУНА» просит АО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» согласовать входную группу с установленным козырьком. Кроме того, из указанного иска следует, что АО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» получила запрос ООО «ФОРТУНА» от 23.11.22 и прилагаемые к нему документы как ответ на предписание от 10.11.22.

Между тем, существенным условием при покупке недвижимости бесспорно является отсутствие произведенной незаконной перепланировки.

В отзыве на встречный иск ответчик по встречному иску указал, что ООО «ФОРТУНА» не доказало, что отказ ИП ФИО1 от предварительного договора является незаконным, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

ООО «ФОРТУНА» нарушило предоставленные ИП ФИО1 заверения и гарантии, так как в адрес ООО «ФОРТУНА» имелись и предписание (письмо б/н от 10.11.22), и иск от об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, по адресу <...>. ФИО2, д. 15, корп. 1, в частности демонтаже входной группы с установленным козырьком, о которых ООО «ФОРТУНА» было известно.

Не получив от ООО «ФОРТУНА» ни разъяснений, ни документов, касающихся обстоятельств, изложенных в указанных предписании и иске, ИП ФИО1 На основании ст. 431.2 ГК РФ отказался от указанного предварительного договора и потребовал вернуть уплаченный ООО «ФОРТУНА» задаток в двойном размере.

Продав нежилое помещение третьему лицу (ФИО4) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2023, ООО «ФОРТУНА» распорядилось принадлежащим на праве собственности нежилым помещением по своему усмотрению.

Сама по себе продажа нежилого помещения третьему лицу (ФИО4) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2023 на условиях отличных от указанных в предварительном договоре не может являться убытками (упущенной выгодой), которые подлежат взысканию с ИП ФИО1

ООО «ФОРТУНА» в письменных возражениях указало, что неверное толкование истцом условий предварительного договора.

Также общество отметило, что будучи профессиональным участником рынка коммерческой недвижимости, ИП ФИО1 перед подписанием предварительного договора запросил все интересующие его документы и всю информацию на нежилое помещение, а ООО «Фортуна» ему их предоставило. Помимо этого, ИП ФИО1 лично побывал и осмотрел нежилое помещение перед заключением договора.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования в полном объеме, во встречном иске просили отказать.

Представители ответчика исковые требования оспорили, просили удовлетворить встречный иск.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между сторонами 15.02.2023 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

По условиям договора ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" принадлежит НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 291,1 кв.м, кадастровый номер: 77:04:0005007:5813.

Указанная недвижимость принадлежит по праву собственности ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" на основании договора купли-продажи нежилого помещения, удостоверенного ФИО3, нотариусом города Москвы, 31.05.2022 по реестру № 31/126-H/77-2022-10-554, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 01.06.2022 сделана запись регистрации № 77:04:0005007:5813-77/051/2022-10, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 01.06.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Кадастровая стоимость нежилого помещения составляет 17 207 191 рубль 72 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-001/2023-35558062, выданной 13 февраля 2023 года Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве.

Согласно п.3 предварительного договора ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" в лице ФИО5 гарантировало и заверило ФИО1 в следующем:

- на момент подписания настоящего Договора ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" обладает действительным и реализуемым правом собственности на Помещение, свободным от прав третьих лиц, за исключением указанных в настоящем Договоре. Помещение никому не отчуждено, в отношении него нет спора, оно не передано в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, не заложено и не обещано, не находится под арестом, не обременено иными правами третьих лиц, за исключением указанных в настоящем Договоре, в отношении Помещения не возбуждено дел в судах;

-ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" не принимало на себя каких-либо обязательств в отношении Помещения, которые в настоящий момент являются не исполненными, и о которых ФИО1 не был бы поставлен в известность в настоящем Договоре;

-ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" на дату заключения настоящего Договора не признано несостоятельным/банкротом в соответствии со ст. 65 ГК РФ и Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в его отношении не введено наблюдение, не назначен и не начал работу внешний арбитражный управляющий, не ведется этап оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства. В отношении ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" отсутствуют основания для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом;

Помещение соответствует установленным эксплуатационным нормам. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" не имеет задолженностей по уплате налогов, иных платежей, связанных с содержанием продаваемого Помещения, в т.ч. коммунальных, эксплуатационных, расходов по техническому обслуживанию Помещения;

-настоящая сделка по отчуждению Помещения не является для ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" сделкой с заинтересованностью;

-с момента возникновения у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" права собственности на указанное Помещение до даты заключения настоящего предварительного договора, предписаний контролирующих органов о нарушении требований законодательства не поступало;

-Помещение обеспечено установленной электрической мощностью в размере 18.88 кВт, а также технической возможностью потребления и договорами на поставку всех необходимых коммунальных ресурсов (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение);

-у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" отсутствуют кредиторы, за исключением ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЭЛМИ" (ОГРН <***>), где ФИО5 является единственным участником;

-На момент заключения настоящего договора Помещение находится во владении и пользовании (краткосрочной аренде, без государственной регистрации):

-Индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-05 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 29 600 (Двадцать девять тысяч шестьсот) рублей в месяц за помещение №63, площадью 16,2 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя -ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-06 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 20/3 года, с арендной платой в размере 34 750 (Тридцать четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей в месяц за помещение №61, площадью 18,9 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения №ГК-02 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 75 000 (Семьдесят пять тысяч) рублей в месяц за помещения № 54,56,56, часть /3, общей площадью 50 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-03 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 79 600 (Семьдесят девять тысяч шестьсот) рублей в месяц за помещения № 64, 65, 656, 66, общей площадью 43,3 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО9 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-01 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 19 430 (Девятнадцать тысяч четыреста тридцать) рублей в месяц за помещения № 66а, 736, общей площадью 12,8 кв.м..расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА'' за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО10 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-04 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 56 300 (Пятьдесят шесть тысяч триста) рублей в месяц за помещения № 69, 71, общей площадью 36,8 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя -ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО11 (ОГРНИП: <***>") на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-09 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 16 000 (Шестнадцать тысяч) рублей в месяц за помещение № 60а, площадью 6 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО12 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-08 от 01.06.2022 г. на срок до 30 апреля 2023 года, с арендной платой в размере 17 000 (Семнадцать тысяч) рублей в месяц за помещение № /Зв, площадью 8 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Общества с ограниченной ответственностью «СИТИЛИНК» (ОГРН: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения №ПКА42988 от 22.07.2022 на срок до 27 июня 2023 года, с арендной платой в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей в месяц за помещение № 62, площадью 16,9 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя - ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц;

-Индивидуального предпринимателя ФИО13 (ОГРНИП: <***>) на основании договора аренды нежилого помещения № ГК-10 от 20.10.2022 г. на срок до 24 сентября 2023 года, с арендной платой в размере 34 500 (Тридцать четыре тысячи) рублей в месяц за помещение № 73а, площадью 15 кв.м., расторжение указанного договора аренды возможно со стороны Арендодателя -ОБЩЕСВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" за 1 (Один) месяц.

Согласно п.3.1. предварительного договора в случае выявления ФИО1 недостоверности хотя бы одной из гарантий и/или хотя бы одного заверения, установленных пунктом 3 Договора. ФИО1 имеет право потребовать от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА»; устранения выявленных нарушений за счет ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА», а ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА» обязано устранить выявленные нарушения за свой счет в разумные сроки, установленные ФИО1 в соответствующем уведомлении, в том числе возместить ФИО1 убытки, вызванные недостоверностью таких гарантии и заверений.

В п. 3.2. предварительного договора стороны согласновали, что в дополнение к указанным в настоящей статье гарантиям и заверениям ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА» гарантирует ФИО1 возврат полученной по настоящему договору денежной суммы в случае выявления факта недостоверности гарантий и заверений об обстоятельствах и/или неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА» перед ФИО1, в результате которых произойдет утрата ФИО1 права собственности на Помещение (к утрате права собственности здесь и далее относятся исключительно случаи судебного аннулирования права собственности ФИО1 на Помещение по обстоятельствам, возникшим до момента подписания настоящего Договора).

Согласно п.5 предварительного договора в связи с невозможностью заключения основного договора купли-продажи ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" в лице ФИО5, ФИО1 заключают предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и обязуются в срок до 07.03.2023 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, указанных в настоящем предварительном договоре.

На основании п.6 предварительного договора ФИО1 выдает в качестве задатка ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения.

В п.п.8, 9 предварительного договора стороны согласовали, что в случае неисполнения настоящего договора ФИО1, сумма задатка остается у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА". В случае неисполнения настоящего договора ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" оно обязано возвратить ФИО1 двойную сумму задатка.

Во исполнение условий договора истом произведена оплата суммы задатка (платежное поручение № 12 от 20.02.2023), что сторонами не оспаривается.

Как указал истец, ООО «ФОРТУНА» нарушило заверения и гарантии, предоставленные ИП ФИО1 по предварительному договору.

Суд находит доводы истца о том, что ответчиком были нарушены заверения и гарантии, предоставленные ИП ФИО1 по предварительному договору несостоятельными.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключение договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 1, пунктов 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу стороны свободны в определении условий договора.

Предпринимательская деятельность осуществляется на риск ее участников, то обстоятельство, что ее участники являются профессионалами в определенной области, позволяет им грамотно оценивать возможные риски и не включать в договор условия, противоречащие их интересам.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

В настоящем случае из буквального толкования условий предварительного договора следует, что ответчик гарантировал истцу о том, что в отношении помещения нет спора, с момента возникновения у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТУНА" права собственности на указанное Помещение до даты заключения настоящего предварительного договора, предписаний контролирующих органов о нарушении требований законодательства не поступало.

Как верно указал ответчик, контролирующим органом в сфере недвижимости является Государственная жилищная инспекция города Москвы, которая согласно п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. №336-ПП «Об утверждении положения о государственной жилищной инспекции города Москвы», является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Инспекции: по региональному государственному жилищному надзору в пределах своей компетенции; по лицензионному контролю за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках предоставления государственной услуги и т.д.

Таким образом, АО «УК «Городская» не является контролирующим органом, о котором идет речь в п. 3 договора.

Более того, на момент подписания предварительного договора ответчик не обладал сведениями о наличии исковых требований АО «УК «Городская» к нему в отношении перепланировки помещения, иного истцом в материалы дела не представлено и не доказано.

Суд отмечает, что исходя из положений п.п. 3.1, 3.2 в случае выявления истцом недостоверности хотя бы одной из гарантий и/или хотя бы одного заверения, установленных пунктом 3 Договора истец имел право потребовать от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА» устранения выявленных нарушений за счет ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРТУНА», в том числе возместить истцу убытки, вызванные недостоверностью таких гарантии и заверений. А случае утраты покупателем права на недвижимое имущество по судебному решению - возвратить уплаченные по договору денежные средства.

Таким образом, предварительным договором не был предусмотрен отказ от договора в связи с нарушением заверений и гарантий.

Более того, суд отмечает, что в письме от 20.02.2023 ответчик сообщил истцу о том, что в случае необходимости демонтажа козырька над входом в помещение ввиду наличия соответствующего предписания органов власти, общество гарантирует производство демонтажа козырька за свой счет.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1, 2 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований части 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно части 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с частью 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В настоящем случае судом установлено, что основной договор купли-продажи недвижимости в установленный срок между сторонами заключён не был.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суд приходит к выводу о том, что переданная по предварительному договору сумма в размере 2 000 000 рублей в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскании 2 000 000 рублей. Условие о невозвратности суммы предварительной оплаты суд признает не соответствующим вышеуказанным нормам права.

Обращаясь в суд со встречным исковым требованием, истец по встречному иску предъявил ко взысканию убытки в виде разницы в стоимости нежилого помещения, подлежащего продаже истцу и стоимость фактической продажи иному лицу.

В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, согласно которым лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным ответчиком нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением.

То есть, истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды, в первую очередь, следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение ответчика стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указал истец по встречному иску, в связи с отказом ответчика 07.03.2023 по встречному иску от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имуществ по цене 41 300 000 руб., он был вынужден 09.03.2023 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с ФИО4 по цене 27 000 000 руб.

Суд учитывает, что истец по встречному иску, занимаясь реализацией помещения, рассматривал нескольких потенциальных покупателей для продажи нежилого помещения, на что было указано представителями истца по встречному иску в судебном заседании.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Из материалов дела не следует, что истец по встречному иску обращался в суд с требованием о понуждении ответчика по встречному иску к заключению основного договора купли-продажи.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В настоящем случае, сторонами основной договор заключен не был, в связи с чем обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Продав нежилое помещение третьему лицу (ФИО4) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2023, сразу после истечения срока на заключение основного договора купли-продажи со ИП ФИО1 А.В, ООО «ФОРТУНА» распорядилось принадлежащим на праве собственности нежилым помещением по своему усмотрению, учитывая свободу договора, определив стоимость имущества по своему усмотрению.

Как верно указал ответчик по встречному иску, сама по себе продажа нежилого помещения третьему лицу (ФИО4) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2023 на условиях отличных от указанных в предварительном договоре не может являться убытками (упущенной выгодой), которые подлежат взысканию с ИП ФИО1 Доказательства того, что истец по встречному иску лишен был возможности реализовать имущество по цене, указанной в предварительном договоре суду не представлены, равно как и не представлены доказательства необходимости срочной продажи имущества. При этом суд учитывает, что у истца по встречному иску имелось несколько потенциальных покупателей, в связи с чем он мог реализовать имущество по цене, не меньше предложенной ИП ФИО1

На основании указанных обстоятельств суд пришел к выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия оснований для взыскания упущенной выгоды, и как следствие, об отказе в удовлетворении встречного иска.

Расходы по госпошлине по иску и встречному иску распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 421, 424, 429, 431, 454, 1102 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" (115432, <...>, ЭТ 1 ПОМ I КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2005, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.06.2019) неосновательное обогащение в размере 2 000 000 (два миллиона) руб., а также расходы по госпошлине в размере 21 500 (двадцать одна тысяча пятьсот) руб.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова