Решение по делу № А57-4141/2025 от 27.01.2026 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

27 января 2026 года

Дело №А57-4141/2025

Резолютивная часть решения оглашена 13 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2026 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 19.02.2024), г. Саратов,

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

Общество с ограниченной ответственностью «Мальва» ИНН: <***>,

Комитет по управлению имуществом г. Саратова,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области

ФИО2,

о признании самовольной постройкой, о признании отсутствующим права,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 13.08.2025, ФИО4, по доверенности от 13.08.2025, ФИО5, по доверенности от 13.08.2025,

от ответчика – ФИО1 - лично, паспорт обозревался,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1:

- о признании самовольной постройкой – нежилое здание с кадастровым номером 64:48:050216:1228 по адресу: <...> зд. 97Б, расположенное на земельном участке площадью с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:050215:1 по адресу: <...> з/у 97Б, и на земельном участке площадью 23 кв. м, прилегающим к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050243:28, государственная собственность на которые не разграничена;

- о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ФИО1 на объект недвижимости - нежилое здание площадью 54,9 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050216:1228, расположенное по адресу: <...> зд. 97Б;

- о возложении на ФИО1 обязанности в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 50 кв. м с кадастровым номером 64:48:050215:1, расположенным по адресу: <...> з/у 97Б, и земельным участком площадью 23 кв. м, прилегающим к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050243:28 государственная собственность на которые не разграничена, путём сноса за свой счет одноэтажного строения с информационной вывеской «Аптека Вита», осуществляющего деятельность по реализации фармацевтической продукции;

- в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ФИО1 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с восьмого дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения искового заявления по основаниям, изложенным в отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из искового заявления, 14.01.2025 специалистом отдела муниципального земельного контроля комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» проведено выездное обследование объекта: земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1, расположенного по адресу: <...> з/у 97Б.

Визуально установлено, что объект недвижимости одноэтажный. Общая фактическая площадь одноэтажного строения с информационной вывеской «Аптека Вита», осуществляющего деятельность по реализации фармацевтической продукции, составляет 64,9 кв. м. Документальная площадь - 54,9 кв. м. Фактическая площадь превышает документальную на 10 кв. м. Часть строения размещена на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Площадь самовольно занимаемого земельного участка составляет 23 кв. м. Часть строения размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1. Площадь занимаемого земельного участка - 41,9 кв. м.

По сведениям, полученным из ЕГРН, в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1 располагается объект недвижимости - нежилое здание площадью 54,9 кв. м с кадастровым номером 64:48:050216:1228. Собственником данного объекта недвижимости является ФИО1.

Земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 64:48:050215:1, расположенный по адресу: <...> з/у 97Б, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Земельный участок общей площадью 23 кв. м, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050215:1, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Истец также указывает, что исходя из заключения эксперта, объект с кадастровым номером 64:48:050216:1228 является некапитальным строением.

Уточняя исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из перечня требований истцом исключено требование о признании самовольной постройкой – нежилого здания с кадастровым номером 64:48:050216:1228 по адресу: <...> зд. 97Б, расположенного на земельном участке площадью с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:050215:1 по адресу: <...> з/у 97Б, и на земельном участке площадью 23 кв. м, прилегающим к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050243:28, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем, поскольку от указанного неимущественного требования истец в предусмотренном законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах порядке не отказался, судом указанное требование подлежит рассмотрению.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В пункте 52 Постановления от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом законодатель устанавливает три основания применения указанного способа защиты.

К одному из таких случаев, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

При этом требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Наличие в реестре записи о праве собственности на некапитальное строение накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества.

Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12576/11).

Соответственно, при государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. В таких случаях нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из указанных норм, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 18.08.2025 по делу №А57-4141/2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России.

Эксперты, изучив материалы дела и проведя исследование, представили в материалы дела №А57-4141/2025 экспертное заключение №2482/2483/5-3-25 от 20.11.2025, в котором сделали следующие выводы:

Ответ на вопрос 1.

Одноэтажное нежилое здание имеет фактическую площадью 39,0 кв.м. (по состоянию на дату экспертного осмотра - 01.10.2025 и 06.11.2025), площадь застройки составляет 41,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> зд.97Б (спорный объект). Является объектом некапитального строительства, не имеет прочно связанным с землей, имеет постоянное подключение к инженерно-техническим сетям (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение), перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба.

Некапитальное строение не имеет степень капитальности.

Ответ на вопрос 2.

Данное понятие «реконструкция» не подходит к исследуемому строению некапитального строительства.

Были проведены работы по уменьшению общей площади некапитального объекта строительства с 54,9 кв.м., до 39,0 кв.м.

Ответ на вопрос 3.

Спорный объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и Правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

При размещении исследуемого объекта требования, предъявляемые к охранным зонам и защитным зонам на момент строительства были соблюдены.

Объект угрозу жизни и здоровью граждан, иных лиц не создает.

Ответить на вопрос относительно соответствия экологическим нормам и правилам, выходит за пределы компетенции эксперта специальности 16.1.

Ответ на вопрос 4.

Исследуемый объект с кадастровым номером 64:48:050216:1228 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1 с учетом допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных и следовательно не нарушает права и интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей.

Ответ на вопрос 5.

Исследуемый объект с кадастровым номером 64:48:050216:1228 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1. Следовательно, в проведении работ по демонтажу (сносу) объекта с кадастровым номером 64:48:050216:1228 в части наложения на соседние земельные участки – нет необходимости.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания относиться к экспертным заключениям, полученным по результатам судебных экспертиз, критически у суда отсутствуют.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд отмечает, что экспертные заключения соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы экспертов понятны, мотивированы проведенными осмотрами, исследованиями, не имеют вероятностного характера.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В результате анализа материалов дела суд пришел к выводу, что доказательств, для опровержения выводов экспертов, лицами, участвующими в деле, не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности сделанных экспертами выводов в рамках настоящего дела.

Заключения экспертов соответствуют требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертами вопросов, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 64:48:050216:1228 по адресу: <...> з/д. 97Б было признано в судебном порядке решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.04.2003 по делу № А57-3195/2003-4. Ответчик полагает, что спорный объект является капитальным.

По смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначения

Согласно заключению эксперта №2482/2483/5-3-25 от 20.11.2025 исследуемый объект недвижимости - одноэтажное нежилое здание, 1998 года постройки (технический паспорт БТИ от 02.07.2025г. (т. 3, л.д.140): общей фактической площадью 39,0 кв.м., площадью застройки 41,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> зд. 97 Б имеет следующие конструктивные характеристики:

- Фундамент - бетонный ленточный (тех.паспорт БТИ от 02.07.2025) - скрытые работы, на момент проведения экспертизы вскрышные работы не проводились;

- Стены - металлический каркас с утеплением обшитый профлистом и пластиковые стеклопакеты;

- Перегородки - металлические, обшитые гипсокартоном;

- Перекрытия - металлические;

- Крыша - металлочерепица;

- Полы - полы бетонные, покрытые керамогранитной плиткой;

- Проемы оконные - пластиковые;

- Проемы дверные - пластиковые;

- Внутренняя отделка - улучшенная;

- Внутренние санитарно-технические устройства - электроосвещение центральное, водопровод центральный, канализация центральная, отопление от электрического котла;

- прочие работы – прилегающая территория благоустроена.

Однако, наличие металлического каркаса с утеплением обшитый профлистом и пластиковых стеклопакетов, перегородок металлических, обшитых гипсокартоном на бетонном ленточном фундаменте не свидетельствует о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Напротив, из имеющихся в материалах дела документов следует, что указанный объект является сборной конструкцией, что не исключает фактической возможности ее разборки и повторной сборки.

Кроме того, согласно пояснений эксперта ФИО6, опрошенной в ходе судебного заседания, подтверждён ранее изложенный вывод о некапитальности спорного объекта.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Учитывая существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Определение правового режима объекта, то есть, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

По договору №675 аренды земельного участка от 07.04.1999 Администрация г. Саратова передала в пользование на условиях аренды на (срок) 10 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 64:48:050215:01, площадь 50 кв.м., расположенный по адресу: на пересечении ул. 2Садовой и ул. Б.Садовой – под (наимен. объекта) предприятие(я) торговли и общественного питания мини–магазин в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка в качественном состоянии как он есть согласно приложению №1.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.04.2003 по делу № А57-3195/2003-4 за обществом с ограниченной ответственностью «Феррум-С» признано право собственности на нежилое одноэтажное помещение (отдельно стоящее здание магазина - мини-маркета) общей площадью 54, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. 2 Садовой и ул. Б. Садовой.

По договору купли-продажи недвижимого имущества №8 от 16.05.2005 ООО ПКФ «Феррум-С» передало в собственность ФИО7 и ФИО2 по ½ доли в праве на здание магазина, металлическое, со стеклопакетами, одноэтажное, общей площадью 54, 9 кв.м. (п. 1.1. Договора).

По договору купли-продажи недвижимого имущества №1 от 20.10.2006 ФИО7 передал в собственность ФИО2 ½ доли в праве на здание магазина, металлическое, со стеклопакетами, одноэтажное, общей площадью 54, 9 кв.м. (п. 1.1. Договора).

По договору аренды земельного участка №Ар 17-284/ф-к от 05.07.2017 в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация муниципального образования «Город Саратов» предоставила в аренду сроком на три года ФИО2 земельный участок площадью 50 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050215:1 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение улиц 2-я Садовая и ул. Б.Садовая в Октябрьском районе, занимаемый магазином.

По договору купли-продажи недвижимости (нежилое помещение) от 20.12.2023 ФИО2 передал в собственность ФИО1 здание, назначение: нежилое, общая площадь 54, 9 кв.м., инв. №63:401:001:010228190, лит. А, этаж 1-й, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.04.2003 по делу № А57-3195/2003-4 за обществом с ограниченной ответственностью «Феррум-С» признано право собственности на нежилое одноэтажное помещение (отдельно стоящее здание магазина - мини-маркета) общей площадью 54, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. 2 Садовой и ул. Б. Садовой

В названом решении не нашли отражения выводы суда о капитальности спорного объекта, судебная экспертиза, в том числе для разрешения указанного вопроса, судом не назначалась.

Необходимо отметить, что вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены судом ранее при разрешении иного спора, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело.

В том случае, если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 16.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 года N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях") и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов (см. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2017 года N 307-ЭС15-19016 по делу N А56-12248/2013).

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что объект не обладает признаками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, необходимость резки металлического каркаса при демонтаже и наличие бетонного ленточного фундамента не являются достаточным основанием для отнесения спорного объекта к объектам недвижимости, так как неразборное основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте), а укорачивание элементов в результате резки может быть устранено их заменой, так как предполагается, что любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов: стоек, листов и т.д.

Указанные в экспертном заключением технические характеристики спорного объекта свидетельствуют об отсутствии признаков прочной связи с землей, наличие бетонного ленточного фундамента не позволяет отнести объект к недвижимости, поскольку фактически надземная часть объекта представляет собой металлический каркас с утеплением обшитый профлистом и пластиковые стеклопакеты.

Данные характеристики предполагают простоту его возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению павильона.

Также и наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат такого признака.

Таким образом, само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации капитального объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 02.07.2025, представленного ответчиком в материалы дела следует, что спорное нежилое здание имеет общую площадь 54,9 кв.м., площадь застройки 59 кв.м. и следующие технические характеристики: фундамент бетонный ленточный, стены смешанные, перекрытия металл. Согласно экспликации указанного технического паспорта (том 3 л.д. 146) спорный объект выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1.

Тогда как согласно заключению эксперта №2482/2483/5-3-25 от 20.11.2025 одноэтажное нежилое здание имеет фактическую площадью 39,0 кв.м. (по состоянию на дату экспертного осмотра - 01.10.2025 и 06.11.2025), площадь застройки составляет 41,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> зд.97Б., также спорный объект за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1 не выходит.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела площадь спорного объекта уменьшилась на 15,9 кв.м., что также подтверждает простоту возведения объекта, часть которого была демонтирована, а сам объект стал располагаться в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050215:1.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отличие от зданий, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости, спорный объект - не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при их перемещении. Материалы, из которого он изготовлен, при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

При таких обстоятельствах, не доказано возведение объекта изначально как объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476, недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость.

Понятие «объект недвижимости» в отличие от термина «объект капитального строительства» (специального понятия градостроительного законодательства) является правовой категорией, подлежащей установлению исходя из совокупности признаков судом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1160/13).

Оценив имеющееся в материалах дела экспертное заключение, судом установлено, что спорный объект имеет бетонный ленточный фундамент и возведен на основе металлического каркаса с утеплением, что не подтверждает его капитальность.

При этом, имеющееся в материалах дела заключение экспертизы является одним из доказательств, и в силу статьи 71 АПК РФ оценено судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у спорного объекта признаков объекта недвижимого имущества, ввиду чего требование в части признания отсутствующим права подлежит удовлетворению.

При этом, следует отметить, что признание права отсутствующим само по себе не означает лишение ответчика права собственности на имущество, поскольку характеристики сборно-разборной конструкции не утрачивают полезные свойства после их демонтажа, соответствующие материалы (имущество) продолжают являться собственностью ответчика.

Ответчик указывает, что на протяжении практически 20 лет, Администрация города Саратова, либо продлевала, либо заключала новый договор аренды земельного участка с предыдущими собственниками. Так же Администрацией города Саратов ежеквартально выставляется счет на оплату аренды земельного участка, которая оплачивается.

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050215:1 обременение в виде аренды не значится.

Вместе с тем, нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и 6 недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку спорный объект, принадлежащий ответчику, не являлся капитальным, его собственник, в соответствии с положениями статей 1, 10. 12, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 1, 7, 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - ответчик не являлся лицом, которому предоставлено исключительное право на приобретение спорного участка в аренду.

Таким образом, установлено, что объект является некапитальным, что послужило основанием к удовлетворению требований администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности, кроме того, ответчик не являлся лицом, которому предоставлено исключительное право на приобретение спорного участка в аренду, ввиду чего ответчик занимает спорный земельный участок без законных на то оснований.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (статья 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

С учетом изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования истца об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 50 кв. м с кадастровым номером 64:48:050215:1, расположенным по адресу: <...> з/у 97Б, и земельным участком площадью 23 кв. м, прилегающим к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050243:28, путем сноса за свой счет одноэтажного строения.

Истцом также заявлено требование о взыскании астрента - 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 указано, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

По смыслу статей 308.3 и 330 ГК РФ судебная неустойка направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных материальных последствий. В данном случае следует учитывать обеспечительную функцию неустойки как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота.

Согласно первому абзацу пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Исходя из второго абзаца пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Суд считает необходимым в целях понуждения к исполнению решения присудить ответчику судебную неустойку в размере 2000 руб. в день по истечении месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению ввиду следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Довод о пропуске срока судом признается несостоятельным, поскольку спор об устранении нарушенного права собственника является разновидностью негаторного иска, в связи с чем на требования рассмотренные судом в рамках настоящего дела срок исковой давности в силу статьи 208 ГК РФ не распространяется.

Кроме того, истец о нарушенном праве, в частности об отсутствии у объекта признаков капитальности истец узнал в ходе рассмотрения настоящего дела по итогам проведения судебной экспертизы.

В отношении требований истца о признании спорного объекта самовольной постройкой, судом установлено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в части 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме того, по смыслу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании самовольной постройкой спорного объекта удовлетворению не подлежат.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов» - удовлетворить в части.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на объект недвижимости - нежилое здание площадью 54,9 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050216:1228, расположенный по адресу: <...> зд. 97Б.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 50 кв. м с кадастровым номером 64:48:050215:1, расположенным по адресу: <...> з/у 97Б, и земельным участком площадью 23 кв. м, прилегающим к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050243:28, путем сноса за свой счет одноэтажного строения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 2 000 рублей в день по истечении месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 000 руб.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Федеральному бюджетному учреждению Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) с депозитного счета суда денежные средства за проведение экспертизы по следующим реквизитам ИНН <***> КПП 645001001, УФК по Саратовской области (ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России л/с 20606У34489), КБК 00000000000000000130, ОКТМО 63701000, р/с <***>, Отделение Саратов Банка России/УФК по Саратовской области г. Саратов, к/с 03214643000000016000, БИК 016311121, в размере 164 372 руб., уплаченные на основании платежного поручения №1182 от 05.08.2025.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области возвратить Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в размере 1 890 руб., уплаченные на основании платежного поручения №1182 от 05.08.2025, при предоставлении плательщиком заявления о возврате денежных средств с депозитного счета суда с приложением действительных платежных банковских реквизитов получателя.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в размере 164 372 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова