АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Сыктывкар

29 июня 2025 года Дело № А29-2373/2024

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2025 года, полный текст решения изготовлен 29 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лихопавло М.В., секретарем судебного заседания Бердниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 02 и 11 июня 2025 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Муниципальному образованию муниципального района «Княжпогостский» в лице Управления муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о признании недостоверной стоимости годовой арендной платы,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН: <***>); Администрация МО "Княжпогостский",

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – паспорт,

ФИО4- по доверенности от 09.04.2024 (до перерыва),

оценщик: ФИО5 – паспорт (после перерыва),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к муниципальному образованию муниципального района «Княжпогостский» в лице Управления муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» с требованиями:

- признать недостоверной стоимость годовой арендной платы в размере 297 288 руб. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: <...> (кадастровый номер 11:10:4501041:922), указанную в договоре аренды недвижимого муниципального имущества от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 на основании выводов специалиста – ИП ФИО2 (ИНН: <***>) в отчете от 24.11.2022 № 11-05/1;

- установить стоимость арендной платы по договору № 38/ИП-2022 от 19.12.2022 на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>. Д. 110 (кадастровый номер 11:10:4501041:922) 147 686 руб. за 12 месяцев, т.е. 12 307 руб. 16 коп. ежемесячно на основании выводов специалиста – ИП ФИО3 (ИНН: <***>) в заключении от 23.03.2023 № 23/02/15;

- возложить обязанность на МОМР «Княжпогостский» произвести перерасчет стоимости арендной платы, исходя из расчета в 147 686 руб. за 12 месяцев в счет будущей ежемесячной оплаты арендных платежей по договору аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022;

- взыскать расходы за проведенную экспертом ФИО3 независимую оценку № 23/02/15 от 23.03.2023 в сумме 35000 руб.

Определением суда от 02.08.2024 по настоящему делу назначена судебная экспертиза; проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), срок проведения экспертизы и предоставления заключения в Арбитражный суд Республики Коми установлен 20 сентября 2024 года.

21.10.2024 в суд поступило экспертное заключение № 43/2024 от 14.10.2024.

Определением от 30.10.2024 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 05.12.2024.

Решением Совета муниципального округа «Княжпогостский» от 17.09.2024 № 11 Администрация муниципального образования муниципального района «Княжпогостский» переименована в Администрацию муниципального округа «Княжпогостский» о чем внесена запись в ЕГРН.

Письменным заявлением от 26.11.2024 истец, с учетом экспертного заключения, уточнил исковые требования и просит суд:

- признать недостоверной стоимость годовой арендной платы в размере 297 288 руб. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: <...> (кадастровый номер 11:10:4501041:922), указанную в договоре аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 на основании выводов специалиста – ИП ФИО2 (ИНН: <***>) в отчете от 24.11.2022 № 11-05/1;

- установить стоимость арендной платы по договору № 38/ИП-2022 от 19.12.2022 на объект недвижимости, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>. Д. 110 (кадастровый номер 11:10:4501041:922) 152 267 руб. за 12 месяцев, т.е. 12 688 руб. 91 коп. ежемесячно на основании выводов эксперта – ИП ФИО5 в заключении от 14.10.2024 № 43/2024;

- возложить обязанность на Управление муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) произвести перерасчет стоимости арендной платы, исходя из расчета в 152 267 руб. за 12 месяцев в счет будущей ежемесячной оплаты арендных платежей по договору аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022;

- взыскать расходы за проведенную экспертом ФИО3 независимую оценку № 23/02/15 от 23.03.2023 в сумме 35 000 руб.

Администрация заявила ходатайство об отложении судебного заседания по более поздний срок, в отношении представленной экспертизы указала, что эксперт ФИО5 не провел соответствующего анализа архивных материалов по аренде нежилой коммерческой недвижимости в черте г.Емва и г.Сыктывкар; экспертом не взяты аналоги с коммерчески привлекательных мест, не проведен анализ рынка и показатель среднего значения стоимости коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов, что влияет на расчет стоимости арендной платы; администрации не понятен расчет стоимости величины годовой арендной платы (стр. 30 заключения), каков результат расчета стоимости помещения не указан; на стр. 23 заключения не проведен анализ рынка и аналогов с подбором на соответствие либо несоответствие; администрация считает, что на основании вышеуказанного можно было провести расчет сравнения ставок – был ли проведен анализ архива, если да, то где обоснование отказа от использования данных по аренде; в черте населенных пунктов Республики Коми, таких как Емва, Сыктывкар, Ухта, Микунь на дату оценки было достаточно предложений по аренде; считает что при определении рыночной стоимости помещения можно было бы использовать определение стоимости помещения методом капитализации – для получения объективного результата, а затем использовать метод обратной капитализации для приведения к стоимости аренды.

Управление заявило ходатайство об отложении судебного заседания по более поздний срок, в отношении представленной экспертизы указало, что экспертом ФИО5 допущены нарушения, которые привели к неверному расчету, просит суд обратить внимание на разницу результатов оценки стоимости годовой арендной платы указанного имущества ИП ФИО2 и ИП ФИО5 (в два раза меньше)

Администрация не согласна с выводами эксперта ФИО5 о том, что заключение оценщика ФИО6 не соответствует требованиям законодательства, регулирующим оценочную деятельность, часть выявленных недостатков и нарушений является существенным и повлияли на выводы об определении стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества; в удовлетворении иска просит отказать в полном объеме

18.12.2024 от ИП ФИО2 поступили письменные пояснения, третье лицо указало, что помещение приносит прибыль, при этом подтвердил, что доходным оно не является.

14.02.2025 ИП ФИО5 представлены письменные возражения.

24.03.2025 в ходатайстве от 21.03.2025 № 01-13/1764 ответчик просил признать величину годовой арендной платы, установленной оценщиком ИП ФИО2, в размере 297 288, 00 руб. по состоянию на 21.11.2022 достоверной, иск ФИО1 оставить без удовлетворения.

01.04.2025 представлены письменные возражения на ходатайство ответчика от 21.03.2025 № 01-13/1764, в котором истец поддержал ранее заявленные требования с учетом уточнений, исковое заявление просил удовлетворить.

14.04.2025 ответчиком представлены дополнительные письменные возражения от 11.04.2025 № 01-13/1764.

Принимая во внимание отсутствие доказательств заблаговременного вручения представленных документов истцу, суд отложил судебное заседание на 06.05.2025, затем – на 02.06.2025.

Письменным заявлением от 15.05.2025 с дополнениями от 04.06.2025 Истец, исходя из экспертного заключения № 43/2024 от 14.10.2024 ИП ФИО5, согласно которого рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости расположенного по адресу: 169200, Республика Коми, <...> (кадастровый номер: 11:10:4501041:922) площадью 107 кв.м. (цокольный этаж) по состоянию на 21.11.2022 составляет 152 267 рублей в год, то есть 12 688 рублей 91 копейка ежемесячно, уточнил исковые требования, просит:

- Признать недостоверной стоимость годовой арендной платы в размере297 288 рублей по объекту недвижимости, расположенному по адресу: РеспубликаКоми, <...> (кадастровый номер:11:10:4501041:922), указанную в договоре аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 наосновании выводов специалиста - ИП ФИО2, ИНН:<***> в отчете от 24.11.2022 № 11-05/1.

- Установить стоимость арендной платы по договору аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 для объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Коми,<...> (кадастровый номер:11:10:4501041:922) в размере 152 267 рублей за 12 месяцев, то есть 12 688 рублей 92 копейки ежемесячно на основании выводов эксперта - ИП ФИО5, в заключении от 14.10.2024 № 43/2024, начиная с 01 января 2023 года по 31 декабря 2027 года, то естьдо окончания срока действия договора аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022.

- Взыскать с Управления муниципального хозяйства администрациимуниципального района «Княжпогостский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)в пользу ИП ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по договоруаренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 в сумме 338 382 рубля 24 копейки, являющейсясовокупной разницей между арендной стоимостью арендной платы рассчитанной ИПФИО5 к стоимости арендной платы, рассчитанной ИП ФИО2 запериод с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года.

- Взыскать расходы на произведенную экспертом ФИО3 независимую оценку № 23/02/15 от 23.03.2023 в сумме 35 000 рублей.

Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнение требований частично, поскольку требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств являются новыми, могут быть предметом рассмотрения в самостоятельном иске, в том числе в случае неисполнения судебного акта по настоящему делу (при вступлении его в законную силу).

В судебном заседании 02.06.2025 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 11.06.2025. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, судом установлено следующее.

29.12.2017 между истцом и ответчиком заключался Договор аренды недвижимого муниципального имущества № 01/ИП-2018. В соответствии с указанным договором, установлена арендная плата за нежилые помещения № 11,13,13-1,13-2,14, общей площадью 107 кв.м., расположенные по адресу: Республика Коми, <...> сумме 10 224 рубля 83 копейки ежемесячно. Арендную плату необходимо оплачивать в бюджет МО МР «Княжпогостский» (на счет администрации открытый в УФК по Республике Коми).

Срок действия Договора был определен на период с 01.01.2018 по 31.12.2022.

По истечении вышеуказанного срока, 19.12.2022 между ИП ФИО1 (Арендатор) и МО МР «Княжпогостский» (Арендодатель) был заключен Договор аренды недвижимого муниципального имущества №38/ИП-2022, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование на правах аренды встроенные нежилые помещения № 11,13,13-1,13-2,14, общей площадью 107 кв.м., расположенные по адресу: Республика Коми, <...>, кадастровый номер: 11:10:4501041:922 (Объект аренды) в целях использования под размещение магазина.

Объект аренды является объектом собственности МО МР «Княжпогостский», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись № 11-11-10/025/2014-545 от 20.08.2014.

Срок действия указанного договора с 01.01.2023 по 31.12.2027.

В рамках договора аренды № 38/ИП-2022 от 19.12.2022 установлена арендная плата за нежилые помещения № 11,13,13-1,13-2,14, общей площадью 107 кв.м., расположенные по адресу: Республика Коми, <...> сумме 24 774 рубля ежемесячно. Арендную плату необходимо оплачивать в бюджет МО МР «Княжпогостский» (на счет администрации открытый в УФК по Республике Коми).

При этом, в договоре аренды № 38/ИП-2022 в п. 3.1. указано, что арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается с учетом рыночной стоимости годовой арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика от 24.11.2022 №11-05/1.

В соответствии с отчетом оценщика № 11-05/1, рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 297 288 рублей за 12 месяцев, что превышает более чем в два раза стоимость того же объекта недвижимости по предыдущему договору аренды между теми же сторонами.

В связи с вышеуказанными существенными изменениями стоимости арендной платы одного и того же объекта недвижимости, истец обратился к независимому эксперту независимого агентства «Дельта-авто» - ФИО3 (ИНН: <***>) для проведения объективной оценки стоимости арендной платы арендуемого истцом имущества.

Экспертом ФИО3 проведена экспертиза и дано заключение эксперта № 23/02/15 от 23.03.2023. В соответствии с выводами эксперта ФИО3:

- рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование объектомнедвижимости, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> д. ПО (кадастровый номер: 11:10:4501041:922) по состоянию на21.11.2022 составляет 147 686 рублей;

- в отчете № 11-05/1 от 24.11.2022, выполненном экспертом ФИО2 имеется значительное количество недостатков, которые повлияли на полученные выводы в связи с чем, итоговую величину рыночной стоимости, указанную в отчете № 11-05/1нельзя признать достоверной.

Исходя из заключения эксперта ФИО3 от 23.03.2023 № 23/02/15, рыночная стоимость аренды объекта недвижимости по адресу: Республика Коми, <...> д. ПО (кадастровый номер: 11:10:4501041:922) составляет 147 686 рублей в год, то есть 12 307 рублей 16 копеек ежемесячно.

Таким образом Истец, ссылаясь на недостоверность определения размера арендной платы, определенной экспертом и установленной в договоре аренды, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик отклонил исковые требования Истца как в первоначальном виде, так и после уточнения Истцом исковых требований.

Сообщил, что Эксперт 21.10.2024 направил в суд экспертное заключение № 43/2024 от 14.10.2024 (далее - Заключение), согласно которому стоимость годовой арендной платы за пользование Объектом оценки по состоянию на 21.11.2022 составила 152 267.00 руб.. что в 2 раза меньше стоимости арендной платы, установленной Оценщиком. Ознакомившись с Заключением. Ответчик 14.12.2024 выразил о своем несогласии с выводами Эксперта и расчетом рыночной стоимости годовой арендной платы Объекта оценки.

14.02.2025 Экспертом представлены письменные возражения.

Ответчик не согласен с заключением, указал, что Объект оценки находится в многоквартирном доме в центре г.Емва, расположенном перпендикулярно к самой главной дороге города по улице Дзержинского, которая является прототипом улицы Коммунистическая в городе Сыктывкар. Заезд к Объекту оценки осуществляется с главной дороги, составляет всего 50 метров и не вызывает никаких трудностей. В непосредственной близости от Объекта оценки находятся единственный в юроде филиал Сбербанка, автобусная остановка. На расстоянии менее чем 300 метров от Объекта оценки располагаются детская библиотека, детский сад. аптека, продуктовые магазины, дом культуры. ГИБДД. через дорогу военкомат, Магнит. Кроме того, на первом этаже с обратной стороны указанного многоквартирного дома имеются иные нежилые помещения, которые используются арендаторами (порядка 20) под размещение офисов, салонов красоты, массажного кабинета, управляющих компаний и т.п. Вышесказанное подтверждает привлекательность данного места для потенциальных арендаторов.

Объект оценки состоит из нескольких нежилых помещений, которые используются Арендатором для размещения магазина автозапчастей и помещения под склад. Магазин и склад являются обособленными друг от друга объектами и имеют 2 отдельных входа, что является преимуществом. Арендатор использует Объект оценки на правах аренды с начала 2018 года, через 5 лет после окончания срока договора аренды он выразил намерение продлить договор на новый срок. Соответственно, у Арендатора имелась заинтересованность в Объекте оценки (даже с учетом отсутствия косметического ремонта в складском помещении).

Эксперт в заключении указал на расположение Объекта оценки в зоне среднеэтажной жилой застройки, а также на отсутствие организованной парковки рядом с обьектом оценки. Однако зоны многоэтажной застройки в г.Емва отсутствуют полностью, а организованная парковка имеется только возле построенного магазина Магнит. Данные факты никак не могут ухудшить условия Объекта оценки в сравнении с другой коммерческой недвижимостью, расположенной в г.Емва. Также Эксперт указывает, что в оценочной деятельности под «красной линией» понимается такое расположение, когда пешеходный и транспортный трафик проходит непосредственно мимо фасадов зданий, т.е. имеется возможность беспрепятственного визуального контакта с витринами магазинов, рекламными вывесками и т.д. У Ответчика возникает вопрос к данному атрибуту визуального контакта с фасадом Объекта оценки, поскольку это специализированный магазин, в центре г.Емва всего 2 таких магазина и большинство жителей города знают об их месте расположения.

Ответчик отразил, что на стр. 12 Заключения сказано, что проведение анализа рынка офисно-торговой недвижимости, к которой относится Объект оценки, на дату экспертизы в полном объеме не представилось возможным, поскольку в различных специализированных (бесплатных и платных) источниках в сети интернет информация о продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости по г. Емва и по г. Сыктывкар на дату проведения экспертизы отсутствует полностью. Эксперт посчитал возможным для проведения анализа рынка использовать собственную сохраненную информацию, применяемую ранее п практической оценке обьектов коммерческой недвижимости в период, максимально приближенный к дате, по состоянию на которую проводится экспертиза. В качестве аналогов Экспертом взяты объекты недвижимости, расположенные в г. Сыктывкар.

На стр. 13 Заключения Эксперт указал, что на дату экспертизы в г.Емва предложения о продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости не выявлены, что свидетельствует о низкой активности рынка коммерческой недвижимости Княжпогостского района. Ответчик считает, что отсутствие сведений в архивах само по себе не может являться доказательством низкой активности рынка.

При этом на стр.14 Эксперт пишет о крайне низкой информативности объявлений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости, поскольку в подавляющем большинстве случаев в текстовой части объявлений отсутствует достоверная и достаточная для анализа информация о составе арендной ставки с точки зрения расходов арендатора и арендодателя по содержанию и обслуживанию объекта.

Эксперт в формуле расчета (стр. 22) применяет коэффициент, взятый из справочника Оценщика, исходя из того, что рынок в г. Емва не активный. Ответчик считает, что не подтверждено документально и не может являться прямым доказательством о неактивности рынка.

Ответчик считает, что данные упущения привели к заниженному результату, по которому удельный показатель за пользование 1 кв.м. за помещение Объекта оценки составил всего 119 рублей в месяц, а Экспертом допущены нарушения, которые привели к неверному расчету. Управление муниципального хозяйства администрации муниципального округа «Княжпогостский» считает достоверной и справедливой стоимость арендной платы, установленную экспертом ФИО2, обращает внимание на разницу результатов оценки стоимости годовой арендной платы Объект оценки Оценщика и Эксперта (в два раза меньше), просит в удовлетворении требований отказать.

Судом установлено, что в соответствии с п. 3.1 Договора 2017 года размер ежемесячной арендной платы, установленной по результатам аукциона, производимой Арендатором в бюджет муниципального района «Княжпогостский» составлял 10 224 руб. 83 коп., без учета НДС. В период действия Договора 2017 года Арендатором были соблюдены все требования договора, задолженность перед Арендодателем отсутствовала.

16 декабря 2022 года в связи с приближением даты окончания действия Договора, Истец обратился в Управление муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» с целью его продления на новый срок. В ходе устной беседы от специалиста Управления мне стало известно о том, что в соответствии с результатами проведенной оценки годовой арендной платы, размер ежемесячной арендной платы возрос, и что в случае продления Договора на новый срок сумма арендной платы составит свыше 25 000 руб. в месяц. Какая-либо документация, регламентирующая столь значительный рост арендной платы и обосновывающая формирование указанной суммы (25 000 руб.), специалистом Управления мне не представлена, в нарушение П. 3.2 Договора.

20.12.2022 Истец обратился к Ответчику за разъяснением по размеру арендной платы. 28.12.2022 Ответчик, не приобщая документов, сообщил о возможности ознакомления с Отчетом в рабочие дня и по месту нахождения Управления

На обращение Истца в Прокуратуру Княжпоготского района по незаконности установленной платы Прокуратурой был дан ответ от 05.04.2023.

В ответе отражено, что в силу требований п. 13 Порядка оказания имущественной поддержки в виде предоставления в аренду муниципального имущества муниципального района «Княжпогостский», включенного в перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц в целях предоставления его на долгосрочной основе во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, применяющим специальный налоговый режим и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства расчет величины годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального района «Княжпогостский», включенным в Перечень, на правах аренды без проведения торгов производится в соответствии с формой расчета арендной платы за пользование муниципальной собственностью муниципального района «Княжпогостский», утвержденной решением Совета муниципального района «Княжпогостский» от 26.09.2007 № 52.

Решением Совета муниципального района «Княжпогостский» от 26.09.2007 № 52 утверждена форма расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями (зданиями, объектами, сооружениями), находящимися в муниципальной собственности муниципального района «Княжпогостский». Которая определяется по формуле: Ап = 8 х Са х Ктз х Ктс х Ктд. Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

При этом, если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

Из анализа вышеизложенных норм законодательства следует, что размерарендной платы по договорам аренды муниципального имущества в случае ихзаключения на новый срок по истечение срока действия предыдущего договора в порядке оказания имущественной поддержки субъектам предпринимательства определяется в соответствии с решением Совета муниципального района «Княжпогостский» от 26.09.2007 № 52, то есть не по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Указанный вывод согласуется с Позицией Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов, изложенной в письме Минэкономразвития России № 19491-ЕЕ/Д05и, ФАС России N АК/32618/14 от 14.08.2014.

В ходе проверки установлено, что в муниципальной собственности муниципального района «Княжпогостский» имеются нежилые помещения расположенные по адресу: <...>, включенные в Перечень муниципального имущества муниципального района «Княжпогостский», свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации муниципального района «Княжпогостский» от 17.08.2015 №504 (в ред. постановления от 18.01.2023 №18).

19.12.2022 заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 38/ИП -2022, согласно которому в соответствии с Порядком оказания имущественной поддержки предоставлено в аренду нежилые помещения № 11, 13, 13-1, 13-2, 14 площадью 107 кв. м в <...>. Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы по указанному договору аренды определен по результатам оценки рыночной стоимости объектов в соответствии с отчетом независимого оценщика от 24.11.2022 №11-05/1 и составил 24 774 руб. ежемесячно (или 232 руб. за квадратный метр в месяц).

Прокуратурой установлено, что при этом нежилые помещения 1 этажа дома 110 по ул. Дзержинского г.Емва общей площадью 672 кв.м без проведения торгов, в соответствии с Порядком оказания имущественной поддержки предоставлены другим арендаторам, перезаключивших договоры аренды на новый срок. При этом размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды, заключенным с другими арендаторами, рассчитан в соответствии с Решением Совета муниципального района «Княжпогостский» от 26.09.2007 № 52 и составил 106 руб. в месяц за 1 квадратный метр.

Таким образом, Управлением созданы дискриминационные условиям, то есть условия доступа на товарный рынок, при которых Истец поставлен в неравное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами - арендаторами нежилых помещений в доме №110 по ул. Дзержинского г. Емва. По фактам выявленных в ходе проверки нарушений 05.04.2023 Главе муниципального района «Княжпогостский» -руководителю администрации внесено представление об устранении нарушений законодательства о защите конкуренции, защите прав субъектов предпринимательской деятельности.

Разрешая разногласия сторон, суд, руководствуясь положениями статей 2, 8, 11, 12, 209, 307, 309, 310, 420, 421, 424, 445, 446, 452, 455 ГК РФ, Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", учитывая разъяснения, приведенные в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", исходит из следующего.

Поскольку истец является субъектом малого предпринимательства, помещения непрерывно арендуются истцом в течение двух и более лет; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, то Истец соответствует условиям, установленным действующим законодательством.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора, судом в связи с наличием разногласий в части размера арендной платы в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой рыночная стоимость нежилого помещения на дату заключения нового Договора 152 267 рублей за 12 месяцев, то есть 12 688 рублей 92 копейки ежемесячно на основании выводов эксперта - ИП ФИО5, в заключении от 14.10.2024 № 43/2024

Установив данное обстоятельство, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд считает возможным урегулировать возникшие разногласия сторон в части размера арендной платы с момента заключения Договора на весь период его действия по указанной цене, изменив, соответственно также размер ежемесячных платежей.

Суд отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости аренды помещений. Проведенная экспертиза дала ответы на поставленные перед экспертом вопросы

Суд учел специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверил, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 31.10.2024 N 305-ЭС24-12864

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса). Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.

Обстоятельства того, что Истец в установленный срок не направил Ответчику протокол разногласий, проверен и отклонен судом, поскольку материалами дела подтверждено, что непосредственно перед заключением Договора и после его подписания Истец регулярно обращался к Ответчику за урегулированием спорного вопроса размера арендной платы.

Несоблюдение формы урегулирования разногласий не может повлечь отказа в судебной защите нарушенного права. Иной подход ограничивает права субъекта малого и среднего предпринимательства, что не соответствует статье 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту, положениям Гражданского кодекса, в частности статье 1, устанавливающей основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.

На основании изложенного суд удовлетворяет требования Истца в соответствии с принятым судом уточнением требованием, с отнесением как расходов по уплате государственной пошлины, так и по расходам Истца на оплату услуг эксперта ФИО3 в сумме 35 000 рублей, и на проведение судебной экспертизы в сумме 10 000 рублей, подлежат возмещению истцу за счет Ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181, ч.3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверной стоимость годовой арендной платы в размере297 288 рублей по объекту недвижимости, расположенному по адресу: РеспубликаКоми, <...> (кадастровый номер: 11:10:4501041:922), указанную в договоре аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022 наосновании выводов специалиста - ИП ФИО2, ИНН:<***> в отчете от 24.11.2022 № 11-05/1.

Установить стоимость арендной платы по договору аренды от 19.12.2022 № 38/ИП 2022 для объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> (кадастровый номер:11:10:4501041:922) в размере 152 267 рублей за 12 месяцев, то есть 12 688 рублей 92 копейки ежемесячно на основании выводов эксперта - ИП ФИО5, в заключении от 14.10.2024 № 43/2024, на период действия договора аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022, начиная с 01 января 2023 года.

Обязать Муниципальное образование муниципального района «Княжпогостский» в лице Управления муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в месячный срок после вступления решения в законную силу зачесть неосновательное обогащение (излишне внесенная плата за период с января 2023 года по апрель 2025 года) в сумме 338 382 руб. 24 коп. в счёт будущих арендных платежей по договору аренды от 19.12.2022 № 38/ИП-2022.

Взыскать с Муниципального образования муниципального района «Княжпогостский» в лице Управления муниципального хозяйства администрации муниципального района «Княжпогостский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в сумме 35 000 рублей, а также судебные издержки за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина