Постановление по делу № 12АП-2124/2025 от 26.05.2025 | 12 арбитражный апелляционный суд

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов Дело №А12-23853/2024

26 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В., судей Акимовой М.А., Комнатной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Глебовой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 марта 2025 года по делу № А12-23853/2024

по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» (403221, Волгоградская обл., р-н Киквидзенский, ст-ца Преображенская, ул. Мира, д.13, ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решений,

третье лицо: Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (403343, <...>),

при участии в судебном заседании: представитель Общества – ФИО3, дов. от 26.04.2024г.

представитель ИП ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 - ФИО4, дов. от 14.05.2025г.

представитель Управления – ФИО5, дов. от 09.08.2023г.

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «АГРО-ПРОДУКТ» и индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – заявители) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлениями о признании незаконным решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по городу Михайловка, Кумылженского и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО6 от «01» июля 2024 года № КУВД-001/2024- 26828942/1, № КУВД001/2024-26828942/3 о приостановлении государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым номером 31:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) № 34-34:11-3/24-2 от «21» июня 2024 года, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО «Агро-Продукт» (новый арендатор); об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице его структурного подразделения – Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам возобновить (произвести) государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым номером 31:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) № 34-34:11-3/24-2 от «21» июня 2024 г., заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО «Агро-Продукт» (новый арендатор) на основании заявления от «21» июня 2024 г. и представленных документов в течении 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу (дело № А12-23853/2024).

В рамках дела № А12-31693/2024 общество с ограниченной ответственностью «АГРО-ПРОДУКТ» и индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратились в суд с заявлением о признании незаконным решение (оформленное в виде уведомления) государственного регистратора Межмуниципального отдела по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО6 от "01" октября 2024 г. N КУВД-001/2024-26828942/7, об отказе государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) N 34-34:11- 3/24- 2 от " 21 " июня 2024 г. заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор), а также обязать Управление Росреестра по Волгоградской области в лице его структурного подразделения-Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Волгоградской области произвести государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) N 34-34:11 -3/24-2 от " 21 " июня 2024 г. заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "АгроПродукт" (новый арендатор) на основании заявления от "21" июня 2024 г. и представленных документов в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу

Определением суда от 17.12.2024 объединены в одно производство дела № А12-23853/2024 и № А12-31693/2024, присвоив объединенному делу номер № А12- 23853/2024. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.03.2025 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Волгоградской области, оформленное в виде уведомления от 01.07.2024 № КУВД-001/2024-26828942/1, КУВД001/2024-26828942/3 о приостановлении государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области оформленное в виде уведомления 01.10.2024 № КУВД-001/2024-26828942/7, об отказе государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произвести государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРОДУКТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) взысканы расходы на уплату государственной пошлины 3 000 рублей. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) взысканы расходы на уплату государственной пошлины 10 000 рублей.

Управление Росреестра по Волгоградской области не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Обжалуя решение суда первой инстанции, Управление указывает на то, что Управлением обнаружены противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. В ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 34:11:0000006163 имеет площадь 3 247 500 кв.м., из земельного участка образованы путем выдела земельных долей земельные участки с кадастровыми номерами :924, :1279, :1296, :1375, :604. На момент заключения договора аренды от 01.12.2005г. площадь земельного участка составляла 4 290 000 кв.м. Договор уступки от 21.06.2024г. заключен после выдела земельных участков и в договоре уступки значится площадь земельного участка с кадастровым номером 34:11:0000006163 – 3 877 500 кв.м. Срок договора аренды от 01.12.2005г. истек, соответственно договор возобновлен на неопределенный срок и не требует государственной регистрации. В силу ст. 389 ГК РФ государственной регистрации подлежит только соглашение об уступке права по сделке, требующей государственной регистрации. В уведомлении о приостановлении указано, что для устранения причин необходимо перезаключить договор аренды на новый срок и осуществить уступку либо погасить запись об аренде и заключить договор аренды с новым арендатором. По мнению Управления, договор аренды от 01.12.2005г. не может считаться продленным на тех же

условиях на тот же срок, поскольку изменился предмет договора, изменилась площадь, изменился состав арендодателей. Таким образом, арендатор по истечении срока аренды должен заключить новый договор аренды на тот же срок. При возобновлении действия зарегистрированного договора аренды на новый срок по окончании первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, требующим государственной регистрации такого продления. Уведомление о приостановлении государственной регистрации не нарушает прав заявителей, удовлетворение судом данного требования не привело к восстановлению прав.

В судебное заседание явились представитель Общества, предпринимателя, Управления.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом, в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка б/н от 01.12.2005 с множественностью лиц на стороне арендодателя, земельный участок с/х назначения с кадастровым номером 34:11:000000:163 передан в аренду ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 сроком на 15 лет.

Запись регистрации об обременении в виде аренды внесена 10.01.2006.

21.06.2024 между ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 34-34:11-3/24-2, в соответствии с условиями которого, все права и обязанности по договору аренды земельного участка б/н от 01.12.2005 перешли к ООО "АгроПродукт".

21.06.2024г. стороны данного договора обратились в МФЦ с заявлением о его государственной регистрации.

Письмом от 01.07.2024 № КУВД-001/2024-26828942/1 Управление уведомило заявителей о приостановлении государственной регистрации, поскольку внесение изменений в договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не требует. Для устранения причин приостановления заявителю было предложено перезаключить договор аренды на новый срок и в рамках этого срока осуществить уступку прав либо погасить существующую запись об аренде и заключить договор аренды напрямую с новым арендатором.

Письмом от 01.10.2024 № КУВД-001/2024-26828942/7 Управление уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации, поскольку основания, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не устранены.

Не согласившись с решениями Управления, заявители обратились в суд с заявленными требованиями.

Заявление мотивировано тем, что заинтересованным лицом нарушены нормы Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,

выразившиеся в приостановлении регистрационных действий договора аренды, а затем в отказе в государственной регистрации договора уступки.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что стороны Договора аренды предусмотрели иной порядок определения срока действия договора, согласно которому: - «договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания его срока действия письменно не уведомит другую сторону об отказе его продления на новый срок». Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит. В случае, если договор аренды был заключен на определенный срок и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Таким образом, договор аренды от 01.12.2005, заключенный на срок - пятнадцать лет отсчитываемых с момента регистрации (т.е. с 10.01.2006 до 10.01.2021) в связи с отсутствием от сторон до истечения его срока волеизъявления на расторжение (прекращение) сделки, является возобновленным на тех же условиях и на такой же срок (т.е. до 10.01.2036), в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок. Автоматическое продление договора "на следующий период равный пятнадцати годам" не является основанием для признания факта заключения договора на неопределенный срок, так как договор остается срочным, что согласуется с разъяснениями приведенными в абзаце 5 пункта 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59). Следовательно, квалификация договора аренды как заключенного на неопределенный срок, установленная пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима. Отсутствие государственной регистрации в ЕГРН пролонгации срока действия договора аренды от 01.12.2005 не является основанием для произвольной квалификации договора аренды как возобновленного на неопределенный срок, а равно, препятствием для государственной регистрации договора уступки от 21.06.2024, с учетом действующих и никем не оспоренных условий об автоматической пролонгации, изложенных в пункте 4 зарегистрированного договора аренды от 01.12.2005. Выдел земельного участка в счет земельных долей и регистрация на него права собственности не влекут прекращения либо изменения исходного договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности, до выдела вновь образованного участка.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и

нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В части 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу статьи 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Часть 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно ст. 27 Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка б/н от 01.12.2005 с множественностью лиц на стороне арендодателя, земельный участок с/х назначения площадью 4 290 000 кв.м. с кадастровым номером 34:11:000000:163 передан в аренду ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2.

Запись регистрации об обременении в виде аренды внесена 10.01.2006.

Согласно п. 4 договора срок действия договора – 15 лет. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания его срока действия письменно не уведомит другую сторону об отказе его продления на новый срок.

Согласно п. 8 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами; без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору (перенаем), сдавать в субаренду участок целиком или в части, передавать участок в безвозмездное пользование, а также передавать право аренды в залог. При совершении арендатором указанных сделок, ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением перенайма, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

21.06.2024г. стороны данного договора обратились в Управление с заявлением о его государственной регистрации.

Письмом от 01.07.2024 № КУВД-001/2024-26828942/1 Управление уведомило заявителей о приостановлении государственной регистрации на основании п.7 ч.1 ст. 26 Закона (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления

государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации) и на основании п.3 ч.1 ст. 26 Закона (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).

В уведомлении о приостановлении указано, что по сведениям ЕГРН срок, установленный договором аренды (15 лет) истек. Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Представленный договор уступки изменяет условия сделки, которая не подлежит регистрации, указанный договор уступки также не подлежит регистрации

Для устранения причин приостановления заявителю было предложено перезаключить договор аренды на новый срок и в рамках этого срока осуществить уступку прав либо погасить существующую запись об аренде и заключить договор аренды напрямую с новым арендатором.

К договору аренды применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ (пункт 1) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из позиции, изложенной в п.10 информационного письма президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г. возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Как следует из материалов дела, стороны в пункте 4 договора аренды от 01.12.2005г. предусмотрели порядок определения срока действия договора согласно которому: - «договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания его срока действия письменно не уведомит другую сторону об отказе его продления на новый срок».

Таким образом, стороны в договоре аренды предусмотрели, что по истечении срока действия договор возобновляется на тот же срок.

Договор аренды от 01.12.2005 заключен на срок - пятнадцать лет, отсчитываемых с момента регистрации (т.е. с 10.01.2006 до 10.01.2021).

Срок действия договора аренды от 01.12.2005 истек 10.01.2021г.

В рассматриваемом случае, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора, и если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Таким образом, продленный на тех же условиях на тот же срок (15 лет) договор аренды от 01.12.2005г. (срок договора с 10.01.2021г. до 10.01.2036), подлежал государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, продление на 15 лет договора аренды не зарегистрировано.

Выводы суда и заявителя о том, что в соответствии с пунктом 4 договора аренды он автоматически продлился "на следующий период равный пятнадцати годам", в связи с чем, отсутствуют основания для признания факта заключения договора на неопределенный срок, так как договор остается срочным, не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку этот вывод противоречит ст. 609 ГК РФ, позиции, изложенной в п.10 информационного письма президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г., в связи с тем, что договор аренды, продленный на тех же условиях на тот же срок (15 лет), по существу является заключением нового договора, который подлежал регистрации, но не был зарегистрирован.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды на новый 15-летний срок не прошел государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельным участком после

истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения арендатора и арендодателей по использованию земельного участка определяются условиями договора от 01.12.2005г., возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Учитывая, что договор возобновлен на неопределенный срок, стороны в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству.

Таким изменением является замена стороны договора, в настоящем случае арендатора. Соглашение о замене стороны сделки аренды является приложением к договору. Соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 Кодекса.

Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В данном случае документами, подтверждающими право нового арендатора на землепользование, является договор уступки о передаче прав и обязанностей арендатора.

Не принимается во внимание довод регистрирующего органа о том, что поскольку в силу пункта 5 статьи 22 Земельного Кодекса регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, то возобновленные на неопределенный срок сделки и соглашения к ним не подлежат регистрации.

Перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового.

В силу ст. 389 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ уступка требования, основанная на сделке с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды от 01.12.2005г. прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке, следовательно, при квалификации договора в качестве возобновленного на неопределенный срок, договор уступки от 21.06.2024г. являлся основанием для регистрации договора уступки и внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельного участка.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ прямо указано, что по истечении срочного договора аренды возобновляется именно этот же договор на этих же условиях, а не заключается новая сделка.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по зарегистрированному договору аренды земельного участка договор перемены лиц в обязательстве подлежит государственной регистрации.

Возобновление договора на неопределенный срок не отменяет регистрацию соглашений к нему, поскольку соглашение к зарегистрированному договору вступает в силу и становится обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации.

Абзацем 2 статьи 190 ГК РФ установлено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Законодатель в пункте 2 статьи 610 ГК РФ указал, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от бессрочного договора аренды.

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В силу этого является ошибочным довод Управления о том, что договор уступки к возобновленному на неопределенный срок договору аренды земли не подлежит государственной регистрации.

Довод заявителя о том, что повторная государственная регистрация договора аренды не требовалась, между сторонами не возникло новой арендной сделки, а были

продлены на новый срок на тех же условиях арендные отношения, апелляционным судом отклонен, поскольку для продления арендных отношений необходимость в государственной регистрации договора отсутствует, вместе с тем, для продления срока действия договора на новый определенный срок, превышающий один год, регистрационные действия необходимы, в противном случае действие договора продляется на неопределенный срок.

Из изложенного следует, что не обязательна государственная регистрация договора для применения к длящимся арендным отношениям условий договора, срок которого уже истек, но обязательна государственная регистрация изменений условия о сроке действия договора при продлении его на новый определенный срок.

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае неверные выводы суда не привели к принятию неправильного решения.

Управление указывает на то, что Управлением обнаружены противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. В ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 34:11:0000006163 имеет площадь 3 247 500 кв.м., из земельного участка образованы путем выдела земельных долей земельные участки с кадастровыми номерами :924, :1279, :1296, :1375, :604. На момент заключения договора аренды от 01.12.2005г. площадь земельного участка составляла 4 290 000 кв.м. Договор уступки от 21.06.2024г. заключен после выдела земельных участков и в договоре уступки значится площадь земельного участка с кадастровым номером 34:11:0000006163 – 3 877 500 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Статьей 11.5 Земельного кодекса предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник.

Положения Закона N 101-ФЗ, устанавливающего особенности выдела земельного участка в счет земельных долей, предусматривают право участника долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенной норме отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в

результате выдела, поэтому как в отношении исходного, так и в отношении выделенного участка сохраняется право аренды на условиях ранее заключенного договора (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии положениями части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация обременении в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, выдел земельного участка в счет земельных долей и регистрация на него права собственности не влекут прекращения либо изменения исходного договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности, до выдела вновь образованного участка.

На основании изложенного, в рассматриваемом случае отсутствуют противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Оспариваемые решения о приостановлении регистрации и отказе в регистрации сделки противоречат закону и нарушают права заявителей в сфере предпринимательской деятельности.

Управление указывает на то, что уведомление о приостановлении государственной регистрации не нарушает прав заявителей, удовлетворение судом данного требования не привело к восстановлению его прав.

Судом апелляционной инстанции отклоняется указанный довод как несостоятельный.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным ненормативного акта необходимо наличие в совокупности двух условий: нарушение закона и нарушение прав заявителя.

В рассматриваемом случае указанная совокупность судами установлена.

Следует учесть, что с заявленными требованиями о признании незаконным решения о приостановлении регистрации заявители обратились в суд 30.08.2024г., и на момент обращения оспариваемое решение не соответствовало закону и нарушало права заявителей, отказ в регистрации принят Управлением 01.10.2024г., т.е. в период рассмотрения спора в суде.

Решением управления государственная регистрация сделки незаконно была приостановлена на 3 месяца, что не может не нарушать прав заявителей на своевременное внесение в ЕГРН сведений о регистрации сделки, порождающей определенные права и обязанности.

Отсутствие возможности восстановить нарушенное право лица, обратившегося в суд, путем возложения на Управление обязанности по совершению конкретных

определенных действий, направленных на восстановление нарушенных прав, не является основанием отказа в удовлетворении заявленных требований, при этом правовосстановительная функция судебного акта, принятого в порядке главы 24 АПК РФ, заключается в констатации факта нарушения закона, прав и законных интересов заявителя на момент принятия оспариваемого решения. Дальнейшие способы защиты прав определяются заявителем.

Следует учесть, что из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что Управлением Росреестра по Волгоградской области 31.03.2025г. произведена государственная регистрация договора уступки от 21.06.2024г. (номер регистрации 34611:000000:163-34/125/2025-85).

Доводы Управления не могут служить основаниями для отмены принятого решения суда.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При выполнении постановления в форме электронного документа оно в с соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 марта 2025 года по делу № А12-23853/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.В. Пузина

Судьи М.А. Акимова

Ю.А. Комнатная