ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

27 мая 2025 года Дело № А70-27014/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н., судей Сафронова М.М., Шиндлер Н.А., при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лошак А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2985/2025) Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.03.2025 по делу № А70-27014/2024 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению финансового управляющего ФИО1 (ИНН <***>, адрес: 191002, Санкт-Петербург, а/я 99) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 625001, <...>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Джей Джей» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 191123, <...> д.33-37, лит. А, помещ. 2-н, оф. 2в), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, о признании недействительным уведомления от 12.11.2024 № КУВД-001/2024-54036091/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности, об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 72:23:0221002:1970 на основании договора купли-продажи от 25.10.2024,

при участии в судебном заседании представителей:

от финансового управляющего ФИО1 – ФИО6 (по доверенности от 10.01.2025 сроком действия один год),

установил:

финансовый управляющий ФИО1 (далее – заявитель, финансовый управляющий ФИО1, финансовый управляющий) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления от 12.11.2024 № КУВД-001/2024-54036091/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности и об обязании произвести государственную

регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 72:23:0221002:1970 на основании договора купли-продажи от 25.10.2024.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Джей Джей» (далее – ООО «Джей Джей»), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее – ФИО5).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.03.2025 по делу № А70-27014/2024 заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным уведомление управления от 12.11.2024 № КУВД-001/2024-54036091/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности. Суд обязал управление устранить допущенные нарушения путем принятия в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу решения о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 72:23:0221002:1970 на основании договора купли-продажи от 25.10.2024; взыскал с управления в пользу заявителя судебные расходы в размере 10 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что представленная на государственную регистрацию права собственности заявителем доверенность нотариально не удостоверена, что противоречит нормам действующего законодательства; полагает, что судом первой инстанции сделан неверный вывод относительно отсутствия необходимости соблюдения нотариальной формы договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым отчуждается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним.

В отзыве на апелляционную жалобу управления, финансовый управляющий ФИО1 не соглашается с доводами заинтересованного лица, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в силу чего отмене или изменению не подлежащим.

В судебном заседании представитель финансового управляющего ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители управления, ООО «Джей Джей», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в производстве Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры находится дело № А75-4188/2022 о несостоятельности (банкротстве) гражданина ФИО5, возбужденное по заявлению АО «Банк Дом.РФ».

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу А75-4188/2022 от 26.05.2022 в отношении ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов; финансовым управляющим утвержден ФИО1

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.06.2024 по делу № А75-4188/2022 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина; финансовым управляющим утвержден ФИО1

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.05.2022 по делу № А75-4188/2022 требования АО «Банк Дом.РФ» включены в реестр требований кредиторов ФИО5, как обеспеченные залогом недвижимого имущества (квартира по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Домостроителей, д. 18, кв. 152, общая площадь 66 кв.м).

18.07.2024 в адрес финансового управляющего поступило утвержденое залоговым кредитором – АО «Банк ДОМ.РФ», положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества ФИО5 в рамках процедуры банкротства по делу № А75-4188/2022, а именно, квартиры по адресу: <...>, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 66,0 кв.м, в том числе жилой площадью 42,8 кв.м, кадастровый номер 72:23:0221002:1970 (далее – предмет залога, квартира). Данный факт был опубликован на специальном ресурсе ЕФРСБ (сообщение № 14888781 от 18.07.2024).

Квартира принадлежит 4 сособственникам, на праве общей долевой собственности (семье С-вых) в следующих долях: ФИО5 (отец) – 3/10; ФИО2 (мать) – 3/10; ФИО4 (ребенок) – 2/10; ФИО3 (ребенок) – 2/10.

12.09.2024 финансовым управляющим было опубликовано сообщение о проведении торгов по реализации предмета залога (сообщение на ЕФРСБ № 15330869 от 12.09.2024). Начальная цена предмета залога установлена в размере – 3 490 000 руб.

Протоколом № 16485-1 о результатах проведения открытых торгов от 21.10.2024 ФИО7 (далее – ФИО7), действующий на основании агентского договора б/н от 16.10.2024 от ООО «Джей Джей», признан победителем аукциона.

25.10.2024 торги признаны несостоявшимися в виду участия единственного покупателя (агента в лице ФИО7, принципала в лице ООО «Джей Джей»). 25.10.2024 заключен договор купли-продажи между ООО «Джей джей» (покупателем) и ФИО1 (финансовым управляющим должника) о продаже предмета залога с ценой в размере 3 490 000 руб.

29.10.2024 составлен акт приема-передачи к договору купли-продажи от 25.10.2024 о передаче квартиры в распоряжение покупателя.

30.10.2024 в Управление Росреестра по Тюменской области ФИО1 и ООО «Джей Джей», в лице представителя по доверенности ФИО1, подано заявление от 30.10.2024 № КУВД-001/2024-54036091 о государственной регистрации перехода права собственности.

12.11.2024 в адрес финансового управляющего поступило уведомление № КУВД- 001/2024-54036091/1 о приостановлении государственной регистрации прав, мотивированное тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, управлением указано, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект от имени ООО «Джей Джей» обратился ФИО1 по доверенности от 30.10.2024, выданной генеральным директором общества ФИО8 в простой письменной форме, тогда как согласно пункту 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кроме того, управление указало, что при заключении договора купли-продажи, связанного с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, должна быть соблюдена нотариальная форма договора, несоблюдение нотариальной формы договора влечет его ничтожность.

На основании указанного, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено управлением до 12.02.2025.

Для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации на объекты недвижимости необходимо представить: договор купли-продажи нотариально удостоверенный, соответствующий требованиям действующего законодательства на вышеуказанный объект недвижимости; нотариально удостоверенную доверенность, содержащую полномочия ФИО1 на подачу заявления о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект от имени ООО «Джей Джей».

Не согласившись с указанным уведомлением, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принятое Арбитражным судом Тюменской области решение от 17.03.2025 является предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого

имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав ЕГРН) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривается, что внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав, в том числе, в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в частности документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые

для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

По правилам подпункта 2 пункта 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В настоящем случае, как следует из материалов дела, одним из оснований для приостановления государственной регистрации права послужило отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи, связанного с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Как указал регистрирующий орган, в настоящем случае, при заключении договора купли-продажи, связанного с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам ФИО4 и ФИО3, должна быть соблюдена нотариальная форма договора, несоблюдение нотариальной формы договора влечет его ничтожность.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, полагая указанный вывод управления неправомерным, отмечает следующее.

Порядок продажи имущества должника в ходе конкурсного производства регламентирован в статьях 213.26 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ, Закон о банкротстве).

В силу пункта 1.1. статьи 139 Федерального закона № 127-ФЗ порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. Согласно пункту 3 статьи 139 Федерального закона № 127-ФЗ продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Пунктом 4 статьи 110 Федерального закона № 127-ФЗ предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Из приведенных правовых норм, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, следует, что Федеральным законом № 127-ФЗ предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности; данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом положения Федерального закона № 127-ФЗ, регулирующие продажу имущества должника в процедуре реализации имущества гражданина, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Следовательно, реализация имущества должника в ходе процедуры реализации имущества гражданина должна производиться в соответствии с требованиями статьей 110, 139 Федерального закона № 127-ФЗ.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по

отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Между тем, пунктом 1 части 1.1. статьи 42 Закона о регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В настоящем случае, как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5 реализация квартиры производилась всеми участниками долевой собственности, следовательно, отсутствовали основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Также необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Федерального закона № 127-ФЗ продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Федерального закона № 127-ФЗ, с учетом положений статьи 138 данного закона с особенностями, установленными этим пунктом.

Федеральный закон № 127-ФЗ не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Федерального закона № 127-ФЗ).

Соответственно, договор, заключенный по итогам торгов в рамках дела о банкротстве, не подлежит нотариальному удостоверению.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Вместе с тем, нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона о регистрации предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом. В силу чего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение суда о включении требований кредитора в реестр требований кредиторов должника-гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке и утверждению положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом № 127-ФЗ, который обусловливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя на объект недвижимости в установленном порядке не оспаривались (доказательств обратного не представлено).

Учитывая заключение договора купли-продажи от 25.10.2024 в порядке реализации требований Федерального закона № 127-ФЗ в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5, а также то, что обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта и положения о порядке организации и проведения торгов, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ нотариальное оформление сделки не требовалось.

Таким образом, вопреки процессуальной позиции управления, отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи, связанного с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, в настоящем случае не могло являться основанием для приостановления государственной регистрации права.

В качестве второго основания для приостановления государственной регистрации права, регистрирующим органом указано на то, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо – так, представленная ФИО1 доверенность от ООО «Джей Джей» выполнена в простой письменной форме, тогда как для подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок требуется доверенность, заверенная нотариально.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность от имени юридического лица, согласно пункту 4 статьи 185.1 ГК РФ, выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагается необходимый для государственной регистрации прав документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (пункт 1 части 4 статьи 18 Федеральный закон № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Заявление о государственной регистрации права собственности (перехода права) может быть представлено представителем юридического лица в орган регистрации прав без предоставления нотариально удостоверенной доверенности лишь в случае, если подавать (получать) документы будет руководитель юридического лица, уполномоченный на это в соответствии с законом и учредительными документами (часть 9 статьи 18, часть 14 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Кроме того, в случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью,

составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется (часть 10 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 8.1 ГК РФ уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

В настоящем случае из материалов дела следует, что в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от имени ООО «Джей Джей» обратился ФИО1 по доверенности от 30.10.2024 в простой письменной форме.

Представленная на государственную регистрацию права собственности заявителем доверенность, нотариально не удостоверена, что противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, в нарушение требований пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ, части 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и документы представлены в орган регистрации прав лицом, действующим на основании доверенности, составленной в простой письменной форме.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что при изложенных обстоятельствах управлением при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав не допущено нарушений Федерального закона № 218-ФЗ в связи с тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (представленная доверенность не соответствует требованиям действующего законодательства).

Таким образом, апелляционная жалоба управления подлежит удовлетворению по причине ее обоснованности.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.03.2025 по делу № А70-27014/2024 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований финансового управляющего ФИО1 к Управлению Росреестра по Тюменской области.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.03.2025 по делу № А70-27014/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области о признании недействительным уведомления от 12.11.2024 № КУВД-001/2024-54036091/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий А.Н. Лотов

Судьи М.М. ФИО9 Шиндлер