Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

22 апреля 2025 года Дело № А56-91809/2024

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимчук П.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Акционерное общество «Электронные торги и безопасность»

Ответчик: Санкт-Петербургская общественная организация «Центр реабилитационной и интегративной медицины Ксенон Терра»

о взыскании платы по договору аренды №245 от 29.12.2015 за фактическое пользование нежилым помещением в период с 20.10.2022 по 12.04.2024 в размере 4 430 838, 58 руб.; платы по договору аренды №245 от 29.12.2015 за фактическое пользование нежилым помещением в период с 13.04.2024 по дату возврата нежилого помещения; компенсации за невыполнение в нежилом помещении ремонтных работ, предусмотренных пунктом 3.3.10 договора аренды №245 от 29.12.2015 в размере 4 430 757 руб.; штрафа на основании пункта 6.2 договора аренды №245 от 29.12.2015 в размере 325 231, 20 руб.; расходы на подготовку заключения специалиста №24/04-18 от 12.04.2024 в размере 23 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины 69 049 руб.

при участии

согласно протоколу судебного заседания от 26.03.2025, продолженного после перерыва 09.04.2025,

установил:

Акционерное общество «Электронные торги и безопасность» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургской общественной организации «Центр реабилитационной и интегративной медицины Ксенон Терра» (далее – ответчик, Организация) о взыскании платы по договору аренды №245 от 29.12.2015 за фактическое пользование нежилым помещением в период с 20.10.2022 по 12.04.2024 в размере 4 430 838, 58 руб.; платы по договору аренды №245 от 29.12.2015 за фактическое пользование нежилым помещением в период с 13.04.2024 по дату возврата нежилого помещения; компенсации за невыполнение в нежилом помещении ремонтных работ, предусмотренных пунктом 3.3.10 договора аренды №245 от 29.12.2015 в размере 4 430 757 руб.; штрафа на основании пункта 6.2 договора аренды №245 от 29.12.2015 в размере 325 231, 20 руб.; расходы на подготовку заключения специалиста №24/04-18 от 12.04.2024 в размере 23 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины 69 049 руб.

Определением суда от 23.09.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Протокольным определением от 11.12.2024 судебное заседание отложено на 22.01.2025. Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

На основании определения суда от 27.01.2025 сторонами проведена совместная сверка расчетов; акт сверки представлен в материалы дела. Вопрос о наложении судебного штрафа рассмотрению не подлежит в связи с исполнением сторонами требований суда.

В судебном заседании 26.03.2025 представитель истца заявил об уточнении исковых требований и просил суд взыскать с ответчика 8 167 289, 46 руб. платы за фактическое пользование нежилым помещением и в счет возмещения издержек по эксплуатационным расходам за период с 20.10.2022 по 14.02.2025, 4 430 757 руб. в качестве компенсации за невыполнение ответчиком ремонтных работ, предусмотренных п. 3.3.10 Договора, штраф на основании п. 6.2 Договора в размере 435 350, 58 руб., а также 23 000 руб. в счет компенсации расходов на подготовку заключения специалиста и 69 049 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Также представитель истца дал устные пояснения относительно исковых требований.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. При этом, представитель признал исковые требования в части платы за фактическое пользование помещением в размере 3 061 545, 06 руб., исходя из ставки арендной платы, предусмотренной договором; 658 800, 08 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг.

В судебном заседании был объявлен перерыв на стадии прений до 09.04.2025.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность" (арендодатель) заключило с Санкт-Петербургской общественной организацией "Ассоциация АнтЭра - Институт клинической медицины и социальной работы им. М.П. Кончаловского" (далее - арендатор, ответчик) договор аренды N 245 от 29.12.2015 (в ред. дополнительного соглашения N 1 от 29.12.2015, дополнительного соглашения N 2 от 13.01.2017, далее - договор, аренды), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой переулок, дом 11Н литера. А, помещение ПН, общей площадью 286,8 кв. м кадастровый номер 78:06:0002007:96 (далее - объект аренды).

Государственная регистрация договора аренды произведена 24.03.2016 за N 7878/033-78/079 002 2016-6511.

Распоряжением ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге от 30.12.2016 N 647-р Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность", приватизировано путем преобразования в Акционерное общество "Электронные торги и безопасность", с передачей объекта аренды в собственность правопреемника.

Установленный пунктом 2.1 договора пятилетний срок его действия истек 24.03.2021.

Письмом исх. N 02-000014/21 от 16.03.2021 арендодатель уведомил арендатора об истечении срока действия договора, указав на возможность его продления на новый срок лишь при условии погашения задолженности по арендной плате и предоставления документации, подтверждающей проведение ремонтных работ на объекте аренды.

Пунктом 2.5 договора установлено, что в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента прекращения действия настоящего договора объект должен быть возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи (возврата) объекта.

Арендатор уклонился от возврата объекта аренды, акт приема-передачи не подписал, задолженность по арендной плате не погасил.

Письмом исх. N 02-000204/22 от 19.07.2022 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребовав передать объект аренды по акту возврата помещения, а также погасить задолженность по арендной плате.

Факт получения арендатором указанного уведомления об отказе от договора аренды подтверждается ответным письмом арендатора исх. N 2702 от 27.07.2022.

Ссылаясь на то, что спорное помещение до настоящего времени не возвращено АО "ЭЛЕКТРОННЫЕ ТОРГИ И БЕЗОПАСНОСТЬ", удержание объекта противоречит закону и нарушает права как собственника имущества, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2024 по делу № А56-9252/2024, оставленным без изменений Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.02.2025, суд истребовал из чужого незаконного владения ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой переулок, дом 1/10 литера. А, помещение ИН, общей площадью 286,8 кв.м. кадастровый номер 78:06:0002007:96, обязав ответчика - Санкт-Петербургскую общественную организацию «Центр реабилитационной и интегративной медицины Ксенон Терра» передать истцу - акционерному обществу «Электронные торги и безопасность» указанное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела № А56-9252/2024 судами установлено, что договор аренды прекращен на основании уведомления истца об отказе от договора исх. N 02-000204/22 от 19.07.2022, однако объект аренды не был возвращен арендодателю.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору, невнесение платы за фактическое пользование помещением после расторжения договора, истец направил в адрес ответчика претензию от 18.04.2024. Оставление претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как было указано выше, установленный пунктом 2.1 договора пятилетний срок его действия истек 24.03.2021.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по правилам статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае, после истечения срока действия договора арендатор продолжил использовать помещение в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ у арендодателя имелось право на односторонний отказ от Договора, которое было реализовано Обществом посредством направления в адрес Организации уведомления исх. N 02-000204/22 от 19.07.2022 об отказе от Договора. В соответствии с положениями ст.ст. 450.1, 610, 621 ГК РФ, данный договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев и считается расторгнутым 19.10.2022.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за все время просрочки.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку доказательств возврата арендуемого помещения после прекращения договора аренды ответчик суду не представил, требование истца о взыскании платы за фактическое пользование помещением за период с 20.10.2022 по 14.02.2025 является обоснованным.

Как указано в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно п. 4.1 Договора, размер арендной платы в месяц составляет 108 410 руб. 40 коп., не включая НДС и эксплуатационных расходов (оплаты коммунальных услуг).

Величина арендной платы рассчитана в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и определена в соответствии с отчетом от 20.08.2015 «Об оценке рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 111, кадастровый № 78:06:0002007:96» № 167-08/15-pal (далее - Отчет) ООО «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов», с учетом мотивированного мнения на Отчет ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге от 02.09.2015 № 021509 и составляет 4 536 руб. за кв.м. в год, без учета НДС и коммунальных услуг, с учетом затрат на ремонт стоимостью не менее 4 430 757 руб. (п. 1.4 Распоряжения ТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге от 24.12.2015 №585-р «О предоставлении преференции Санкт-Петербургской общественной организации «Ассоциация Ант Эра - Институт клинической медицины и социальной работы им. М.П. Кончаловского» (об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 1/10 лит. А, пом. 11Н)» (далее - распоряжение от 24.12.2015 №585-р)).

Нежилое помещение входит в состав объекта культурного наследия федерального значения: «Дом, где жили: композитор Чайковский П.И. – в 1848-1849 гг.; художники: в 1886- 1892 гг. - ФИО1, в 1885-1915 гг. — ФИО2, в 1870-1910 гг. — ФИО3, в 1888 г. - ФИО4.» (пункт 1 распоряжения от 24.12.2015 №585-р, пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, при заключении договора аренды ответчику, с учетом его статуса лица, осуществляющего деятельность в области охраны здоровья граждан (пункты 1, 1.1 распоряжения от 24.12.2015 №585-р), были предоставлены более выгодные условия аренды (преференция). Такая выгода (преференция) заключалась в льготной ставке арендной платы.

Условиями предоставления преференции являлось выполнение Организацией ряда обязательств, в том числе выполнение ремонтных работ в нежилом помещении стоимостью не менее 4 430 757 руб.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 №1005 утверждено «Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ» (далее - Положение).

Согласно пункту 2 Положения основанием для установления льготной арендной платы является вложение арендатором своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и обеспечение их выполнения в соответствии с Федеральным законом, подтвержденное положительным заключением на право предоставления льготной арендной платы, выдаваемым Министерством культуры Российской Федерации в установленном им порядке.

Согласно пункту 9 Положения срок применения льготной арендной платы ограничивается сроком действия договора аренды.

Таким образом, после даты расторжения договора аренды (19.10.2022) оснований для внесения платы за фактическое пользование нежилым помещением по льготной ставке арендной платы у Организации не имеется.

Возражения ответчика в данной части судом отклоняются.

Согласно расчету истца, размер платы за фактическое пользование помещением за период с 20.10.2022 по 14.02.2025 составил 7 508 489, 38 руб. Расчет произведен на основании заключения специалиста №24/04-18 от 12.04.2024, подготовленного ООО «КСБ Оценка» по договору №24/04-18 от 05.04.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения. Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12505/11 от 06.03.2012, N 12857/12 от 08.10.2013.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

На основании части 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

Ответчик, заключение специалиста не оспаривал, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил, в связи с чем на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленный истцом расчет платы судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком документально не опровергнут.

Согласно пункту 4.12 договора арендатор ежемесячно возмещает арендодателю все расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов в течение 10 дней с даты выставления счета и подтверждающих расходы документов. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по коммунальным услугам за спорный период составляет 658 800, 08 руб.

Исковые требования в данной части Организацией признаются, о чем свидетельствует совместный акт сверки расчетов, представленный в материалы дела и пояснения представителя ответчика, данные в судебном заседании 26.03.2025.

Поскольку доказательств погашения задолженности, альтернативного расчета ответчик суду не представил, требования истца в части взыскания платы за фактическое пользование нежилым помещением и задолженности по эксплуатационным расходам за период с 20.10.2022 по 14.02.2025 являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 8 167 289, 46 руб. (7 508 489, 38 руб. + 658 800, 08 руб.).

По условиям пункта 3.3.10 договора (в ред. дополнительного соглашения №2 от 13.01.2017 к договору) арендатор был обязан в срок до 29.12.2020 выполнить за свой счет ремонт нежилого помещения на сумму не менее 4 430 757 руб. и в срок до 15.01.2021 предоставить арендодателю отчет о выполненном ремонте и документы в подтверждение расходов.

Заявляя требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере 4 430 757 руб., истец пояснил, что ремонтные работы, предусмотренные п. 3.3.10 Договора Организацией не выполнены и данные денежные средства являются компенсацией за предоставление льготной ставки арендной платы.

Вместе с тем, ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора аренды не предусмотрена компенсация, в случае не выполнения обязательств, предусмотренных п. 3.3.10 Договора. При этом, стороны согласовали, что за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, предусмотренных п. 3.3.10. арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере трехкратной суммы ежемесячной арендной платы, указанной в п. 4.1. договора (п. 6.2 Договора).

Более того, возражая против удовлетворения исковых требований в данной части, ответчик указал, что ремонтные работы в помещении были выполнены, в подтверждение чего представил Договор подряда № 01/06/16 от 01 июня 2016 года; копия Локального сметного расчета № 1 к Договору подряда № 01/06/16 от 01 июня 2016 года; копию Акта о приемке выполненных работ за июнь 2017 года на сумму 4 700 000 рублей (по Форме КС-2); копию Справки о стоимости выполненных работ и затрат по Форме КС-3.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, доказательств в опровержение факта выполнения работ по Договору подряда № 01/06/16 от 01 июня 2016 года, истцом в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании денежных средств в размере 4 430 757 руб., судом не установлено.

В отношении требования о взыскании штрафа в размере 435 350, 58 руб., арбитражный суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2. договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, предусмотренных п. 3.3.10. арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере трехкратной суммы ежемесячной арендной платы, указанной в п. 4.1. договора.

Как было указано выше, нежилое помещение входит в состав объекта культурного наследия федерального значения: «Дом, где жили: композитор Чайковский П.И. – в 1848-1849 гг.; художники: в 1886- 1892 гг. - ФИО1, в 1885-1915 гг. — ФИО2, в 1870-1910 гг. — ФИО3, в 1888 г. - ФИО4.».

Согласно преамбуле Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия посредством осуществления органами государственной власти государственной охраны этих объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

По условиям пунктов 1.1 и 3.3.28 договора аренды (в ред. дополнительного соглашения №1 от 29.12.2015) Организация приняла на себя признанные сторонами существенными обязательства выполнять в отношении нежилого помещения (объекта) требования Охранного обязательства на нежилое помещение, расположенное в объекте культурного наследия федерального значения от 15.04.2014 №12836 (далее - Охранное обязательство). Обеспечить в порядке и на условиях, установленных Охранным обязательством, сохранность объекта, участвовать в обеспечении сохранности памятника, не причинять ущерб памятнику. Исполнять требования Охранного обязательства, предписания Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников культурного наследия (КГИОП), законодательства об охране памятников культурного наследия, в том числе при проведении ремонтных работ в установленном договором порядке.

Согласно пункту 2.1 Охранного обязательства в случае, если для содержания нежилого помещения в исправном техническом, санитарном и противопожарном состоянии необходимо выполнить ремонтные работы, пользователь обязан обратиться к госоргану (КГИОП) за разрешением на производство работ и выполнить работы в соответствии с условиями полученного разрешения.

Согласно пункту 2.3 Охранного обязательства пользователь обязан приступать к выполнению работ после получения разрешения госоргана. Работы, которые относятся к деятельности, подлежащей лицензированию, выполняются лицами, имеющими лицензию на соответствующий вид деятельности.

Согласно пункту 2.10 Охранного обязательства пользователь не вправе без согласования с госорганом изменять внешний или внутренний архитектурный облик помещения и памятника и (или) планировочную структуру помещения и памятника; заменять исторический материал, из которого изготовлены конструкции, архитектурно-художественные элементы, оконные и дверные заполнения помещений и памятника; осуществлять реконструкцию (приспособление для современного использования помещения и памятника); устанавливать дополнительное стационарное санитарно-техническое и (или) термическое оборудование.

Согласно пункту 2.16 Охранного обязательства пользователь обязан в течение трех дней со дня окончания выполнения работ посредством письменного сообщения вызвать представителя госоргана для подтверждения выполнения условий Охранного обязательства, путем составления соответствующих актов.

Таким образом, для выполнения ремонтных работ в нежилом помещении Организации необходимо было получить предварительное согласование КГИОП, а по их окончании подписать с КГИОП соответствующий акт, подтверждающий выполнение Организацией условий Охранного обязательства.

По условиям пункта 3.3.10 договора аренды (в ред. дополнительного соглашения №2 от 13.01.2017) Организация приняла на себя обязательство выполнить в нежилом помещении в срок до 29.12.2020 за свой счет ремонт (текущий и при необходимости капитальный) на сумму не менее 4 430 757 руб., предварительно предоставив Обществу документы в соответствии с пунктом 3.3.19 договора аренды. Также, ответчик обязан в срок до 15.01.2021 предоставить Обществу отчет о выполненном ремонте и документы в подтверждение расходов.

Согласно пункту 3.3.19 договора аренды Организация до выполнения в нежилом помещении любых капитальных и текущих ремонтных работ обязана предоставить Обществу на согласование техническую документацию, определяющую объем, содержание и стоимость указанных работ, а по окончании работ передать Обществу надлежащим образом оформленный акт, подтверждающий выполнение таких работ в соответствии с документацией, согласованной Обществом.

Как следует из материалов дела, указанные выше обязательства Организацией выполнены не были.

Таким образом, ответчиком нарушены положения пунктов 1.1, 3.3.10, 3.3.28 договора аренды (в ред. дополнительного соглашения №1 от 29.12.2015), пунктов 2.1, 2.3, 2.10, 2.16 охранного обязательства, являющегося приложением договору, о чем истец неоднократно уведомлял ответчика письмами №02-000014/21 от 16.03.2021, №02-000029/21 от 23.04.2021, №02-000204/22 от 19.07.2022, представленными в материалы дела.

Направление истцу документов (договор подряда, акт выполненных работ), не соответствующих предъявляемым законом и договором аренды требованиям, нельзя признать надлежащим исполнением ответчиком условий пунктов 3.3.10, 3.3.19 договора аренды.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, предъявление истцом требования о взыскании штрафа, начисленного на основании п. 6.2 Договора в размере 435 350, 58 руб., является обоснованным и подлежит удовлетворению, является правомерным.

Представленный истцом расчет пени составлен на основании условий Договора, судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком документально не опровергнут.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рассматриваемом случае, арбитражный суд полагает, что требование истца в части взыскания расходов по оплате экспертизы в сумме 23 000 руб., подлежит удовлетворению, поскольку усматривается наличие взаимосвязи между понесенными истцом издержками по оплате экспертизы и рассматриваемым делом. Представленное в материалы дела заключение специалиста было положено в основу судебного акта по настоящему делу. Суд учитывает, что представленное истцом заключение специалиста было необходимо для определения рыночной стоимости платы за фактическое пользование помещением.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания расходов по оплате экспертизы в сумме 23 000 руб.

Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной организации «Центр реабилитационной и интегративной медицины Ксенон Терра» в пользу Акционерного общества «Электронные торги и безопасность» 8 167 289, 46 руб. платы за фактическое пользование нежилым помещением и в счет возмещения издержек по эксплуатационным расходам за период с 20.10.2022 по 14.02.2025, штраф на основании п. 6.2 Договора в размере 435 350, 58 руб., а также 23 000 руб. в счет компенсации расходов на подготовку заключения специалиста и 43 028 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной организации «Центр реабилитационной и интегративной медицины Ксенон Терра» в доход федерального бюджета 19 118 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Титова М.И.