Решение по делу № А83-13414/2023 от 28.04.2025 | Арбитражный суд Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Симферополь

28 апреля 2025 года Дело №А83-13414/2023

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Гранковской Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербаковой Д.В., рассмотрев материалы дела по первоначальному исковому заявлению

Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1

о расторжении договоров аренды, взыскании задолженностей, штрафов, неустоек (пеней) по договорам аренды,

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым

об обязании заключить договора,

при участии представителей сторон:

участники процесса – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, и с учётом заявления об уточнении исковых требований, просит суд:

- взыскать с ответчика в пользу истца штраф за нарушение условий Договора аренды № 1 от 28.11.2018 в размере 2 045,77 рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца штраф за нарушение условий Договора аренды № 2 от 28.11.2018 в размере 868,18 рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца штраф за нарушение условий Договора аренды № 3 от 28.11.2018 в размере 337,09 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 09.06.2023 суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание.

В судебном заседании 10.08.2023 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 19.09.2023 суд принял своему рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 28.11.2023 по делу № А83-13414/2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки» ФИО2. Ввиду назначения по делу судебной экспертизы производство по делу было приостановлено.

27.03.2024 в материалы дела поступило экспертное заключение, на основании которого определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.06.2024 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 02.07.2024 по делу № А83-13414/2023 произведена замена судьи Арбитражного суда Республики Крым Гризодубовой А.Н.

Посредством применения автоматизированной информационной системы программного комплекса «Судебно-арбитражное делопроизводство» дело №А83-13414/2023 распределено на судью Арбитражного суда Республики Крым Гранковскую Е.В.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 03.07.2024 дело №А83-13414/2023 принято к производству судьи Гранковской Е.В. для дальнейшего рассмотрения.

23.07.2024 Индивидуальным предпринимателем ФИО1 предоставлено встречное исковое заявление к Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым, в котором предприниматель просит суд:

- обязать Администрацию Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым заключить Договор № 1 от 28.11.2018 на новый срок на тех же условиях;

- обязать Администрацию Пахаревского сельского поселение Джанкойского района Республики Крым заключить Договор № 2 от 28.11.2018 на новый срок на тех же условиях;

- обязать Администрацию Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым заключить Договор № 3 от 28.11.2018 на новый срок на тех же условиях.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 27.08.2024 суд принял встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к производству для рассмотрения его совместно с первоначальным исковым заявлением.

Участники процесса в судебное заседание 17.04.2025 не явились, уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании 20.03.2025 представитель истца (по первоначальному исковому заявлению) настаивала на удовлетворении первоначальных исковых требований с учётом заявления об уточнении, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать. Предоставила копию заявления ФИО1 о расторжении спорных договоров аренды и Соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества №1, №2, №3 от 13.01.2025, подписанные в двухстороннем порядке между Администрацией и ФИО1

Ответчиком мотивированного отзыва на первоначальные исковые требования в материалы дела не представлено, в своих письменных пояснениях от 27.11.2024 указал на то, что с начисленным штрафом он не согласен.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ). При этом, согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Принимая достаточность собранных судом документов, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

28.11.2018 между Муниципальным образованием Пахаревским сельским поселением Джанкойского района Республики Крым (далее – Арендодатель, истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключены следующие договоры:

- Договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – Договор № 1);

- Договор аренды недвижимого имущества № 2 (далее – Договор № 2);

- Договор аренды недвижимого имущества № 3 (далее – Договор № 3).

Указанные договоры являются аналогичными по своему содержанию.

Так, на основании пунктов 1.1. Договоров, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество:

- по Договору № 1: расположенное по адресу: Республика Крым, <...>.

Техническая характеристика и иные сведения об объекте: адрес место нахождения объекта – РК, <...> – нежилое помещение в нежилом здании; общая площадь объекта – 44,3 кв.м.; состояние объекта – удовлетворительное; сведения о коммуникациях – централизованное электроснабжение; функциональное назначение – торговля; технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в выписке из технического паспорта БТИ 9кадастровом паспорте помещений); сведения об обремениеях – нет (пункт 1.2. Договора № 1);

- по Договору № 2: расположенное по адресу: Республика Крым, <...>.

Техническая характеристика и иные сведения об объекте: адрес место нахождения объекта – РК, <...> – нежилое помещение в нежилом здании; общая площадь объекта – 18,8 кв.м.; состояние объекта – удовлетворительное; сведения о коммуникациях – централизованное электроснабжение; функциональное назначение – торговля; технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в выписке из технического паспорта БТИ 9кадастровом паспорте помещений); сведения об обремениеях – нет (пункт 1.2. Договора № 2);

- по Договору № 3: расположенное по адресу: Республика Крым, <...>.

Техническая характеристика и иные сведения об объекте: адрес место нахождения объекта – РК, <...> – нежилое помещение в нежилом здании; общая площадь объекта – 7,3 кв.м.; состояние объекта – удовлетворительное; сведения о коммуникациях – централизованное электроснабжение; функциональное назначение – торговля; технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в выписке из технического паспорта БТИ 9кадастровом паспорте помещений); сведения об обремениеях – нет (пункт 1.2. Договора № 3).

В соответствии с пунктами 1.4. Договоров, целевое назначение объектов недвижимости – торговля.

В силу пунктов 2.1. Договоров, настоящие Договоры заключены сроком на 5 (пять) лет.

В свою очередь на основании пунктов 3.2.3 Договоров на Арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт, за свой счет текущий косметический ремонт, нести расходы за коммунальные услуги.

На основании пунктов 4.1. Договоров арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 1 888,00 рублей по Договору № 1, 801,00 рублей по Договору № 2, 311,00 рублей по Договору № 3.

Кроме того, Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы в соответствии с порядком расчета, принятым Арендодателем (пункты 4.3. Договоров).

В силу пунктов 4.3. Договоров, Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее 10 числа каждого месяца.

Разделами 5 Договоров стороны согласовали изменение и прекращение договора.

Так, на основании пунктов 5.1. Договоров, по соглашению стороны настоящие Договоры могут быть изменены.

По пунктам 5.2. Договоров по требованию Арендодателя настоящие договоры могут быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое имущество не по целевому назначению;

- существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

- Арендатор не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

По пунктам 5.3. Договоров по требованию Арендатора настоящие договоры аренды могут быть расторгнуты в судебном порядке, если:

- Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

- переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, непригодном для использования.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящим Договорам Стороны несут ответственность в соответствии с действующих законодательством Российской Федерации (пункты 6.1. Договоров).

В свою очередь, на основании пунктов 6.5. Договоров, в случае использования имущества не в соответствии с условиями настоящих Договоров или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

Любые изменения и дополнения к настоящим Договорам должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами (пункты 7.4. Договоров).

Рассматриваемые Договоры подписаны обеими сторонами правоотношений без замечаний.

В обоснование первоначальных исковых требований Администрация Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым указывает на следующие обстоятельства.

16.01.2023 в адрес Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым поступило обращение депутатов Пахаревского сельского совета Джанкойского района Республики Крым — ФИО3, ФИО4 о том, что по адресу Республика Крым, <...>, в помещениях, в которых Индивидуальным предпринимателем ФИО1 осуществляется предпринимательская деятельность обнаружены существенные конструктивные изменения помещений, произведена перепланировка, изменены торговые площади и так далее, цель обращения состояла в выяснении обстоятельств проведения капитального ремонта помещения, изменения фасада здания, перепланировки помещений, а также в выяснении наличия согласования такой перепланировки.

По итогам рассмотрения указанного обращения Администрацией Пахаревского сельского Джанкойского района Республики Крым было вынесено Распоряжение № 7-р от 21.03.2023 «О создании комиссии о провидении соответствующего обследования нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, <...>».

Во исполнение указанного распоряжения, Администрацией, как органом, действующим от имени публичного собственника в качестве Арендодателя, в соответствии с положениями статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями договоров аренды, было проведено обследование помещений на предмет соблюдения условий их использования.

В ходе проведенного обследования арендуемых индивидуальным предпринимателем помещений, Администрацией было установлено, что в нарушение условий заключенных договоров аренды индивидуальным предпринимателем была проведена самовольная перепланировка арендованных помещений, снесены перегородки, осуществлены конструктивные изменения планировки систем водоснабжения, изменены фасадные элементы здания, также индивидуальный предприниматель самовольно занял смежные с арендуемыми помещения. По итогам проведенного обследования были составлены соответствующие Акты от 21.03.2023.

По мнению истца, незаконными действиями индивидуального предпринимателя были нарушены условия Договоров.

С целью досудебного урегулирования спора истцом по первоначальному иску в адрес Индивидуального предпринимателя ФИО1 30.03.2023 была направлена Претензия (требование) об устранении нарушений договора аренды (предстоящем расторжении договоров аренды) от 27.03.2023 № 235/02-22. Настоящая претензия была получена предпринимателем 31.03.2023, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление № 29613274001670.

В дальнейшем, 28.04.2023 Администрацией был произведен повторный осмотр арендуемых площадей, на основании которого был составлен Акт от 28.04.2023 в соответствии с которым выявлено неустранение ранее существующих нарушений.

Аналогичный повторный осмотр был также произведен 10.05.2023, на основании чего составлен Акт от 10.05.2023.

Оставление ответчиком претензионного письма без удовлетворения, а также не устранение ранее обнаруженных нарушений, послужило основанием для обращения Администрации Пахаревского сельского Джанкойского района Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Вместе с тем, как было указано судом выше, ответчик (по первоначальному исковому заявлению) обратился в Арбитражный суд Республики Крым со встречным исковым заявлением, в котором просит суд:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в обоснование встречного искового заявления ссылается на то, что 26.01.2023 он обратился в адрес Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского район Республики Крым с Заявлениями о реализации права преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно которым просил в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 в собственность:

- арендуемый по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 28.11.2018 объект недвижимости - нежилое помещение в нежилом здании, расположенном по адресу: Республика Крым, <...>, общей площадью 44,2 кв.м.;

- арендуемый по договору аренды недвижимого имущества № 2 от 28.11.2018 объект недвижимости - нежилое помещение в нежилом здании, расположенном адресу: Республика Крым, <...>, общей площадью 18,8 кв. м.;

- арендуемый по договору аренды недвижимого имущества № 3 от 28.11.2018 объект недвижимости - нежилое помещение в нежилом здании, расположенном по адресу: Республика Крым, <...>, общей площадью 7,3 кв.м., приложив соответствующие документы.

Как поясняет предприниматель, указанные заявления поступили в распоряжение Администрации 26.01.2023, о чем свидетельствует оттиск штампа входящей корреспонденции Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым.

Решением Пахаревского сельского совета Джанкойского района Республики Крым 55 сессии 2 созыва от 03 февраля 2023 года № 2/55-1 «О рассмотрении вопроса по предоставлению в собственность нежилого помещения» ИП ФИО1 отказано в предоставлении в собственность недвижимого имущества, испрашиваемого заявлением, по причине включения объектов в перечень объектов муниципального имущества, подлежащего передаче в аренду.

На указанное решение № 2/55-1 Джанкойским межрайонным прокурором принесен протест от 13.04.2023 № 035-2023/Прдп 110-23-20350006.

Решением Пахаревского сельского совета Джанкойского района Республики Крым 58 сессии 2 созыва от 20 апреля 2023 года № 2/58-2 «Об отмене решения Пахаревского сельского совета от 03.02.2023 № 2/55-1 «О рассмотрении вопроса по предоставлению в собственность нежилого помещения» по результатам рассмотрения протеста Джанкойской межрайонной прокуроры от 17.04.2023 № 035-2023/Прдп 110-23-20350006 решение Пахаревского сельского совета от 03.02.2023 № 2/55-1 было отменено, однако действий по предоставлению ИП ФИО1 результата нового (повторного) рассмотрения заявления предпринимателя от 29.01.2023 со стороны заинтересованного лица не последовало.

03.02.2023 ИП ФИО1 снова обратился в адрес Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, расположенных по адресу: Республика Крым, <...>, рассмотрев которое, Администрация Пахаревского сельского поселения Джанкойского район Республики Крым письмом от 29.03.2023 № 02- 22 сообщила о том, что за предпринимателем числится задолженность по уплате штрафов, а также допущено нарушение условий договоров, указав, что после устранения выявленных недостатков предприниматель может повторно обратиться с соответствующим заявлением в адрес Администрации.

Индивидуальным предпринимателем была произведена оплата начисленных Администрацией пеней по Договорам № 1, 2, 3 от 28.11.2018, что подтверждается платежными поручениями № 1119 от 15.05.2023, № 1120 от 15.05.2023, № 1118 от 15.05.2023.

24.05.2023 Индивидуальный предприниматель ФИО1 в очередной раз обратился в адрес Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорных помещений. Ответным письмом № 480 от 21.06.2023 Администрация Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым указала предпринимателю на условия реализации права на преимущественный выкуп объектов недвижимости со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, проинформировав ФИО1 о том, что ранее администрацией в его адрес была направлена претензия (уведомление) об устранении нарушений договоров аренды, при этом, указав, что администрация обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договоров аренды №1, 2, 3, а потому решение по реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп недвижимого имущества будет принято только после принятия решения судом.

Истец по встречному иску пояснил, что в силу пунктов 2.1. Договоров аренды № 1, 2, 3 от 28.11.2018 настоящие Договоры заключены сроком на 5 лет (до 28.11.2023). Поскольку одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении в силу пункта 1 части 1 статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 является факт нахождения указанного имущества во временном владении и пользовании или временном пользовании арендатора, то истечение срока действия договоров могло нарушить право ИП ФИО1 на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с данными обстоятельствами истец по встречному иску обратился к Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым с требованием перезаключить Договоры аренды недвижимого имущества № 1, 2, 3 от 28.11.2018 на новый срок с 29.11.2023 по 29.11.2028 на тех же условиях. Однако данные заявления оставлены ответчиком по встречному иску без ответа.

Таким образом, предприниматель полагает, что указанные действия свидетельствуют о недобросовестном поведении администрации, нарушают законные права и интересы истца по встречному иску и являются основанием для понуждения к заключению договоров аренды на новый срок.

В ходе рассмотрения спора судом установлено, что 28.01.2025 Индивидуальный предприниматель ФИО1 утратил статус индивидуального предпринимателя в связи с принятием им соответствующего решения, о чем в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена соответствующая запись о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя за номером 425911200078066.

Согласно положениям статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. Иные дела могут быть отнесены к подведомственности арбитражных судов федеральным законом.

На основании статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Таким образом, на компетенцию арбитражных судов влияет как характер правоотношений сторон, так и статус лиц, участвующих в деле.

Если дело не отнесено к специальной компетенции арбитражных судов, то спор может быть рассмотрен арбитражным судом только при одновременном наличии указанных двух критериев.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 13 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.

При этом с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств (абзац 5 пункта 13 названного постановления).

Соответствующая правовая позиция также изложена в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 1968-О.

Как отмечено в разделе VI Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике (вопрос № 4) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, из смысла норм процессуального законодательства с учетом разъяснений высших судебных инстанций следует, что гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны, исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом (например, статьи 33 и 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что на дату принятия к производству искового заявления Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (09.06.2023), ответчик имел статус индивидуального предпринимателя и прекратил его только 28.01.2025, заявленные требования подведомственны арбитражному суду и подлежат рассмотрению по существу.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, выслушав позиции представителей истца и ответчика, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно стати 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, обязательства сторон возникли из договора, отношения по которому регулируются нормами параграфов 1, 3 Главы 34 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

В свою очередь пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 329, частью 1 статьи 330 ГК РФ, одним из способов обеспечения обязательства является неустойка (штраф, пени), под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, уплачиваемая должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Факт передачи недвижимого имущества в аренду и получение его ответчиком подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и ответчиком не оспаривается.

Как следует из первоначального искового заявления, истец просит суд взыскать с ответчика предусмотренный договором аренды штраф за нарушение условий Договора аренды № 1 от 28.11.2018 в размере 2 045,77 рублей, штраф за нарушение условий Договора аренды № 2 от 28.11.2018 в размере 868,18 рублей, штраф за нарушение условий Договора аренды № 3 от 28.11.2018 в размере 337,09 рублей.

Из материалов дела усматривается, что 16.01.2023 в адрес Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым поступило обращение депутатов Пахаревского сельского совета Джанкойского района Республики Крым - ФИО3, ФИО4 о том, что по адресу Республика Крым, <...>, в помещениях, в которых Индивидуальным предпринимателем ФИО1 осуществляется предпринимательская деятельность обнаружены существенные конструктивные изменения помещений, произведена перепланировка, изменены торговые площади.

В связи с поступлением депутатского запроса от 16.01.2023 Администрацией Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым было произведено обследование арендуемых помещений, на основании чего были составлены Акты от 21.03.2023, которыми зафиксировано, что индивидуальным предпринимателем была проведена самовольная перепланировка арендованных помещений, снесены перегородки, осуществлены конструктивные изменения планировки систем водоснабжения, изменены фасадные элементы здания, также индивидуальный предприниматель самовольно занял смежные с арендуемыми помещения.

На основании пунктов 3.2.3 Договоров на Арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт, за свой счет текущий косметический ремонт, нести расходы за коммунальные услуги.

Так, с целью установления ухудшения состояния арендуемых помещений, а также размера вреда подлежащему возмещению истцу по ходатайству истца судом была назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки» ФИО2.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Были ли произведены изменения в планировке, конструкции, технических характеристиках, инженерных коммуникациях, отделке нежилых помещений площадью 44, 3 кв. м. (помещение № 15), 18,8 кв. м. (помещение № 18), 7, 3 кв. м. (помещение № 14), 21, 1 кв. м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года за период с 18 ноября 2018 года но настоящее время;

2. Какие изменения в планировке, конструкции, технических характеристиках, инженерных коммуникациях, отделке нежилых помещений площадью 44, 3 кв. м. (помещение № 15), 18,8 кв. м. (помещение № 18), 7, 3 кв. м. (помещение № 14), 21,1 кв. м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года были осуществлены за период действия договоров аренды указанных помещений в сравнении с изначальными характеристиками;

3. Какие виды и объемы строительных материалов необходимы для приведения указанных помещений в первоначальный вид по состоянию на день передачи арендуемых помещений индивидуальному предпринимателю ФИО1 в аренду, какова средняя рыночная стоимость указанных строительных материалов по состоянию на 21 марта 2023 года в Республике Крым с разбивкой но каждому помещению, какие виды и объем строительных и иных работ необходимо осуществить для приведения указанных помещений в первоначальный вид, какова средняя рыночная стоимость таких строительных работ по состоянию на 21 марта 2023 года в Республике Крым с разбивкой по каждому помещению;

4. Какой общий срок в календарных днях необходим для проведения строительных и иных работ по приведению указанных помещений в первоначальное состояние, в том числе с учетом сроков составления необходимой строительно-технической документации, подготовительных работ, основных и завершающих работ;

5. Какие пристройки, конструкции и иные объекты были возведены на прилегающих к указанным помещениям территории за период действия договоров аренды указанных помещений, в том числе какие были проведены изменения фасада здания, возведены пристройки, навесы, иные конструкции, прилегающие к арендуемым индивидуальным предпринимателем ФИО1 помещениям, какова площадь указанных пристроек, навесов, иных конструкций. Какие виды и объемы строительных работ и иных работ необходимы для сноса указанных пристроек, навесов и иных конструкций, а также приведения соответствующий мест их расположения в первоначальное состояние, какова средняя рыночная стоимость таких строительных и иных работ по состоянию на 21 марта 2023 года в Республике Крым в общем и с разбивкой по каждому объекту.

6. Какова средняя рыночная стоимость но состоянию на 21 марта 2023 года в Республике Крым приведения систем водоснабжения в арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 помещениях в первоначальное состояния в указанных помещениях, с учетом строительных материалов, строительных и иных работ, стоимости получения необходимых технических условий и иных обязательных расходов.

27.03.2024 в материалы дела от экспертной организации поступило Заключение по результатам экспертного исследования № 16-КЭИ/03/24/000043 от 26.03.2024.

Как следует из указанного Заключения, экспертами установлено следующее:

По первому вопросу: изменения в планировке, конструкции и технических характеристиках нежилых помещений площадью 44,3 кв.м. (помещение № 15), 18,8 кв.м. (помещение № 18), 7,3 кв.м. (помещение № 14), 21,1 кв.м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года за период с 18 ноября 2018 года по настоящее время произведены не были.

Установить были ли произведены инженерных коммуникациях, отделке нежилых помещений площадью 44,3 кв.м. (помещение № 15), 18,8 кв. м. (помещение № 18), 7,3 кв.м. (помещение № 14), 21,1 кв.м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года за период с - 18 ноября 2018 года по настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием в представленных на исследование материалах сведений о первоначальном состоянии таких инженерных коммуникаций и отделки.

Отсутствующие участки побелки и штукатурки, в указанных выше помещениях могут быть следствиями эксплуатации и не относятся к перепланировке, изменениям технических характеристик.

Восстановление отсутствующих участков отделки стен относится к текущему косметическому ремонту.

По второму вопросу: изменения в планировке, конструкции и технических характеристиках нежилых помещений площадью 44,3 кв. м. (помещение № 15), 18,8 кв.м. (помещение № 18), 7,3 кв.м. (помещение № 14), 21,1 кв.м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года за период с 18 ноября 2018 года по настоящее время произведены не были.

Установить были ли произведены инженерных коммуникациях, отделке нежилых помещений площадью 44,3 кв.м. (помещение № 15), 18,8 кв. м. (помещение № 18), 7, 3 кв.м. (помещение № 14), 21,1 кв.м. (помещение № 16), расположенных в здании по адресу Республика Крым, <...>, арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договорам аренды от 18 ноября 2018 года №№ 1, 2, 3, договору аренды № 3 от 15 июня 2022 года за период с 18 ноября 2018 года по настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием в представленных на исследование материалах сведений о первоначальном состоянии таких инженерных коммуникаций и отделки.

По третьему вопросу: в применении каких-либо видов и объемов строительных материалов, необходимых для приведения указанных помещений в первоначальный вид по состоянию на день передачи арендуемых помещений индивидуальному предпринимателю ФИО1 в аренду отсутствует необходимость.

Исходя из сделанного экспертом вывода, средняя рыночная стоимость строительных материалов, виды и объем строительных и иных работ и средняя рыночная стоимость таких строительных работ необходимых для приведения указанных помещений в первоначальный вид не определялась.

Одновременно экспертом определены виды и объем строительных и иных работ, необходимых для восстановления отделки исследуемых помещений, поврежденной в процессе эксплуатации и не связанной с перепланировкой, а также средняя рыночная стоимость таких строительных работ с учетом стоимости строительных материалов, указанные в исследовательской части, а так же локальном сметном расчете, являющемся приложением к настоящему заключению.

Схемы мест проведения восстановительных работ указаны в приложениях к настоящему Заключению.

По четвертому вопросу: какой-либо срок для проведения строительных и иных работ по приведению указанных помещений в первоначальное состояние, в том числе с учетом сроков составления необходимой строительно-технической документации, подготовительных работ, основных и завершающих работ не требуется.

Для восстановления отделки исследуемых помещений, поврежденной в процессе эксплуатации и не связанной с перепланировкой требуется срок составляющий пять календарных дней.

По пятому вопросу: за период действия договоров аренды от 18 ноября 2018 года № 1, 2, 3, договора аренды № 3 от 15 июня 2022 года с 18 ноября 2018 года, заключённых между Администрацией Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО1 по дату осмотра на прилегающей территории здания был возведен парапет размерами: длина 9,3 м., высота 0,8 м., ширина 0,12 м. Объём парапета составляет 8,9 м.куб. (схема № 6.)

В остальной части внешний контур исследуемого здания, а так же состояние конструкций на прилегающей территории соответствует материалам инвентарного дела № 17-00410 предоставленного Филиалом ГУП РК «Крым БТИ» в г. Джанкой.

Установить были ли какие либо изменения фасада здания не представляется возможным.

Для приведения прилегающей территории в первоначальное состояние необходимо выполнить демонтаж парапета и вывоз мусора. Стоимость данных работ составляет 13 608 (тринадцать тысяч шестьсот восемь) рублей, 57 копеек. Детальный расчет приведен в локальном сметном расчете, являющемся приложением к настоящему соглашению.

По шестому вопросу: средняя рыночная стоимость приведения систем водоснабжения в арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 помещениях в первоначальное состояние не определялась в виду отсутствия данных о первоначальном состоянии.

Инженерные коммуникации, к которым относится система водоснабжения, находится в работоспособном состоянии. Расположение инженерных коммуникаций не препятствует использованию исследуемые нежилых помещений согласно их целевому или иному назначению, не связанному с проживанием граждан.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 28.11.2023 в соответствии с пунктом 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствуют положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов или дающих основание сомневаться как в выводах экспертизы, так и в квалификации самих экспертов суду не представлено.

Оценив с учётом положений статей 64 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Заключение по результатам экспертного исследования № 16-КЭИ/03/24/000043 от 26.03.2024, суд принимает указанное Заключение в качестве доказательства по делу ввиду его соответствия требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и составления квалифицированным лицом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчиком были допущены нарушения условия Договоров аренды, которые выражаются в отсутствии участков побелки и штукатурки.

Кроме того, за период действия Договоров аренды ответчиком был возведен парапет размерами: длина 9,3 м., высота 0,8 м., ширина 0,12 м., объём парапета составляет 8,9 м.куб, а также определены виды и объем строительных и иных работ, необходимых для восстановления отделки исследуемых помещений, поврежденной в процессе эксплуатации и не связанной с перепланировкой, и демонтажа сооруженного парапета, а также средняя рыночная стоимость таких строительных работ, срок для восстановления существующих ухудшений имущества, составляющий пять календарных дней.

Как отмечалось судом ранее, условиями Договоров (пункты 3.2.2. и 3.2.3 Договоров) предусмотрено, что Арендатор обязан:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящих Договоров аренды и целевым назначением арендуемого имущества;

- поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт, за свой счет текущий косметический ремонт, нести расходы за коммунальные услуги.

В свою очередь судом установлено, что текущий ремонт помещений арендатором не производился, имеет место ухудшение условий имущества в процессе его эксплуатации, а также самовольное возведение парапета, что нарушает предусмотренные условия Договоров.

Пунктами 6.5. Договоров предусмотрено, что за использование имущества не в соответствии с условиями настоящих Договоров или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные убытки (реальный ущерб).

Ответчиком размеры заявленных ко взысканию штрафов не оспорены, о их чрезмерности не заявлено. Доказательств оплаты взыскиваемых сумм также суду не представлено.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме и взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым штраф за нарушение условий Договора аренды № 1 от 28.11.2018 в размере 2 045,77 рублей; штраф за нарушение условий Договора аренды № 2 от 28.11.2018 в размере 868,18 рублей; штраф за нарушение условий Договора аренды № 3 от 28.11.2018 в размере 337,09 рублей, а в общем размере денежные средства в размере 3 251,04 рублей.

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд считает необходимым указать следующее.

Как указывалось ранее, истцом (по встречному исковому заявлению) заявлены следующие требования:

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Так, стороны в пунктах 2.1. Договоров № 1, 2, 3 от 28.11.2018 установили, что настоящие Договоры заключены сроком на 5 (пять) лет, то есть до 28.11.2023.

В свою очередь, как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, на основании пункта 2.2. Договоров, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договоров, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Судом установлено, что в ходе рассмотрения дела 13.01.2025 в адрес Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым поступило заявление ФИО1 о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, мотивированное прекращение ответчиком торговой деятельности.

На основании указанного заявления, 13.01.2025 между Администрацией Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 подписаны Соглашения о расторжении договоров аренды недвижимого имущества № 1, № 2, № 3, на основании которых Договор аренды недвижимого имущества № 1 от 28.11.2018, Договор аренды недвижимого имущества № 2 от 28.11.2018, Договор аренды недвижимого имущества № 3 от 28.11.2018 расторгнуты.

Поскольку Договора аренды недвижимого имущества №1, № 2, № 3 от 28.11.2018 на момент рассмотрения настоящего спора расторгнуты по инициативе самого ФИО1, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований об обязании Администрацию Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым заключить Договора № 1, № 2, № 3 от 28.11.2018 на новый срок на тех же условиях.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении встречного искового заявления следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход Федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, государственная пошлина в размере 2 000,00 рублей подлежит взысканию с ответчика (по первоначальному исковому заявлению) в доход Федерального бюджета.

В связи с отказом в удовлетворении встречного искового заявления, понесенные истцом (по встречному исковому заявлению) расходы на оплату государственной пошлины относятся на истца (по встречному исковому заявлению) согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

1. Первоначальное исковое заявление – удовлетворить.

2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации Пахаревского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым денежные средства в размере 3 251,04 рублей.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000,00 рублей.

4. В удовлетворении встречного искового заявления - отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Крым.

Судья Е.В. Гранковская