АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-4038/25-64-30 15 сентября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025года Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИГФ" (125047, Г.МОСКВА, УЛ. 1-Я ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ, Д.17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2002, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВСМЕДИЦИНА" (101000, Г.МОСКВА, Б-Р ЧИСТОПРУДНЫЙ, Д.12, К.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности, при участии: от истца –ФИО1 генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ от ответчика – ФИО2 по дов. от 26.03.2025, диплом

Судебное заседание проводилось с перерывом с 19.08.2025г. по 01.09.2025г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИГФ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВСМЕДИЦИНА" с исковым заявлением о взыскании задолженности в размере 4 043 512 руб. 40 коп., с учетом зачета в счет долга обеспечительного платежа в размере 900 000 руб., неустойки в размере месячной арендной платы (п.3.3. и 3.5. договора) в размере 900 000,00 руб., пени по ставке ЦБ РФ за период с 24.06.2024г. по 01.09.2025г. в размере 899 236 руб. 18 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 10 января 2024 г. в части внесения арендной платы, ссылаясь на ст.ст. 309, 310,614 ГК РФ. Истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск письменных дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10 января 2024 г. ООО «ИГФ» (истец, арендодатель) и ООО «АВСМЕДИЦИНА» (ответчик, арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым ООО «ИГФ» передало в аренду ООО «АВСМЕДИЦИНА» помещение по адресу <...> Тверская-Ямская, 17, площадью 396,5 кв.м, являющееся собственностью ООО «ИГФ» сроком на 5(пять) лет с даты подписания договора и вступления его в силу. При этом в соответствии с пунктом 5.1 Договора до момента государственной регистрации в Госреестре договор считается действующим в течение 11 (одиннадцати) месяцев.

Согласно п.2.1.1. Договора Арендодатель обязался передать по Акту приема-передачи помещение в пользование Арендатору в соответствии с прилагаемым планом помещения (Приложение № 1 к настоящему договору) без офисной мебели и оборудования в день подписания договора аренды.

17 января 2024 г. помещение принято Арендатором по акту приема-передачи.

Договором аренды от 10.02.2024 г. п.п. 3.2, 3,3, 3.4 определены размер и сроки оплаты аренды помещения и порядок оплаты коммунальных услуг. Договор не предусматривает выставление счетов или актов выполненных работ для оплаты аренды.

В соответствии с п. 3.2. Договора стоимость ежемесячной арендной платы составляет 900 000 рублей 00 копеек (не облагается НДС) и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Арендатор компенсирует Арендодателю размер стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг (далее «коммунальные услуги») определяется управляющей компанией расчётным путём исходя из арендуемой площади, тарифов организаций предоставляющих коммунальные и эксплуатационные услуги в соответствии со стоимостью услуг и показаниями счётчиков.

Согласно п. 3.3. Договора Арендная плата оплачивается Арендатором на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-ого числа текущего месяца.

Вместе с тем, по условиям п. 3.7. Договора Арендодатель предоставляет Арендатору освобождение от уплаты Арендной платы на период с 15 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г. («арендные каникулы») для проведения ремонта Арендуемого помещения. Стороны договорились, что Арендатор обязан перечислить Арендодателю стоимость ежемесячной арендной платы за 4 (четвертый) месяц аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания Акта приема-передачи помещения.

22 мая 2024 г. ООО «АВСМЕДИЦИНА» уведомило ООО «ИГФ» о досрочном расторжении договора аренды по истечении одного календарного месяца с момента получения арендатором уведомления в соответствии с пунктом 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2.4.2 договора аренды.

В связи с досрочным прекращением договора аренды Арендатор 24 июня 2024 г. сдал, а Арендодатель принял помещение по акту приема-передачи. При этом в акте приема-передачи указано: работы по ремонту помещения, для проведения которых пунктом 3.7 договора аренды, на период с 15 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г Арендатору предоставлены неоплачиваемые каникулы, Арендатором не выполнялись и не начаты.

Истец полагает, что поскольку условие пункта 3.7 договора аренды о предоставлении Арендатору неоплачиваемого периода аренды Арендатором не выполнены, период аренды с 17 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г., в течение которого помещение находилось в пользовании Арендатора, должен быть арендатором оплачен.

15.07.2024 г. ООО «ИГФ» направило ООО «АВСМЕДИЦИНА» акт сверки взаимных расчетов между ООО «ИГФ» и ООО «АВСМЕДИЦИНА» за период 01.01.2024 г. по 30.06.2024 г. с учетом оплаты периода аренды с 17 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г. с указанием задолженности ООО «АВСМЕДИЦИНА» в размере 2 076 018 руб. 22 коп.

Акт сверки ООО «АВСМЕДИЦИНА» не подписан, задолженность не оплачена.

Направленная ответчику претензия от 24 октября 2024 г. оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно абз2 и 3 п.1 ст. 655 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч. 3 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 405 ГК РФ и ч. 1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим обязательство, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Вместе с тем, судом установлено, что фактически помещения были переданы по Акту приема-передачи помещений, датированному 17 января 2024г. и подписанному сторонами договора 23 января 2024г.

Право ответчика владеть и пользоваться помещением возникло с даты передачи помещения в аренду и подписания Акта приема-передачи помещения с 17.01.2024г.

Таким образом, помещение передано истцом ответчику с нарушением срока на 6 (шесть) дней.

Поскольку Акт приема-передачи помещения, датированный 17.01.2024г. фактически подписан 23.01.2024г. (о чем свидетельствует электронная подпись о применении электронного документооборота с использованием оператора ЭДО ООО «Компания «Тензор»), срок исполнения обязательства ответчиком согласно п.3.7. Договора возникает с 23.01.2024г.

Обязательство, предусмотренное п.3.7. Договора исполнено ответчиком своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 258 от 23.01.2024г.

Согласно п.3.1. Договора на Арендатора возложено обязательство в течение трёх дней с даты подписания Договора, произвести оплату обеспечительного взноса в размере 900000 рублей 00 копеек.

Обязательство было исполнено ответчиком в установленные Договором сроки, что подтверждается платежным поручением № 116 от 15.01.2024г.

Системное толкование условий Договора свидетельствует о том, что в период с 15 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г. арендная плата не начисляется, начисление арендной платы начинается по истечению арендных каникул.

Согласно п. 1.5. Договора Помещение передается Арендатору для размещения медицинской клиники и может быть использовано Арендатором только в соответствии с этим назначением.

Основным видом деятельности ответчика является деятельность больничных организаций, предоставление медицинских услуг (что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ).

Вместе с тем, к помещениям в которых размещаются медицинские организации предъявляется ряд требований, необходимых для получения заключения о соответствии помещений и выдачи лицензии на осуществление медицинской деятельности в указанных помещениях.

Согласно п. 2.4.1. Договора Арендатор вправе по согласованию с Арендодателем произвести стилевое изменение помещений по своему дизайн-проекту (без изменения несущих конструкций, коммуникаций, перегородок, отражаемых в технической документации объекта). При намерении произвести изменения, затрагивающие конструктивные особенности помещений (возведение или удаление перегородок, капитальное переоборудование и т.д.), необходимо получить письменное согласие Арендодателя, управляющей организации и необходимые согласования городских служб в соответствии с порядком, установленным в г. Москве.

Поскольку приведение помещений в соответствие с требованиями предъявляемым к медицинским организациям требовало выполнение строительных работ, до их начала согласно п.2.4.1. Договора, ответчиком был заключен Договор подряда на выполнение проектных работ № 01ПР-03/2024 от 01.03,2024г. с проектной организацией ООО «ПРО-МЕД ГРУПП».

По условиям заключенного Договора подряда привлеченная проектная организация должна была по заданию ответчика разработать проектную документацию стадии «Рабочая документация» разделов ТХ и АР для объекта: Медицинская клиника АБС Медицина по адресу: г. Москва. Ул. 1я Тверская Ямская, д.17.

По результатам выполнения работ, в связи с несоответствием помещений требованиям, предъявляемых к медицинским организациям, было принято решение о расторжении Договора.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, в период с 15 января 2024г. до 23 января 2024г. арендная плата начислению и оплате не подлежит (в том числе переменная часть арендной платы).

Поскольку по условиям п. 3.7. Договора за период с 15 января 2024 г. по 16 апреля 2024 г. арендная плата не начисляется, начисление арендной платы начинается по истечению арендных каникул.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

С учетом произведенных ответчиком платежей по платежным поручениям № 116 от 15.01.2024, № 258 от 23.01.2024, № 2600 от 08.05.2024, и зачета обеспечительного платежа в счет оплаты за последний месяц аренды, у ответчика образовалась переплата в размере 660 000 рублей.

Условиями п. 2.4.2. Договора аренды ответчику было предоставлено право отказаться от исполнения Договора до истечения срока его действия в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин при обязательном письменном уведомлении Арендодателя за один календарный месяц до предполагаемой даты расторжения.

22 мая 2024г. в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды.

24 июня 2025г. сторонами составлен Акт приема-передачи помещения, свидетельствующий о возврате помещений Арендатором.

Таким образом, последним днем срока аренды помещения является 24 июня 2024г.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По условиям п. 1 и 2 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2. Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" судам следует учитывать, что последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Условие о расторжении договора аренды с извещением подразумевает, что договор может быть расторгнут одной из сторон (арендатором или арендодателем) при соблюдении определенных условий, включая письменное извещение о расторжении другой стороны.

В период с даты принятия помещения по Акту приема-передачи помещения от 17.01.2024г. по дату возврата помещения по акту от 24.06.2024г. ответчик производил оплату переменной части арендной платы - коммунальные платежи, что подтверждается следующими платежными поручениями № 757 от 15.02.2024г., № 1912 от 05.04.2024г., № 2195 от 17.04.2024г., № 3012 от 27.05.2024г.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика за заявленный период в заявленном размере.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании неустойки, так как неустойка является аксессорным требованием, вытекающим из основного.

Кроме того, положения абзаца 2 п.3.5. применяются при наступлении одновременно двух обстоятельств: просрочка Арендатором оплаты более 15 банковских дней; расторжение Договора Арендодателем согласно п.2.2.1.

Вместе с тем, Договор расторгнут Арендатором, что подтверждается уведомлением о расторжении договора от 22.05.2024г. Данное обстоятельство не оспаривается Арендодателем.

Соответственно применение штрафа, предусмотренного абзацем 2 п.3.5. недопустимо.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева