Постановление по делу № 12АП-8833/2023 от 14.11.2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-6370/2023

14 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Жаткиной С.А., Луевой Л.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2023 года по делу № А57-6370/2023

по исковому заявлению публичного акционерного общества «Т Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Московская область, Красногорский район, автодорога «Балтия», территория бизнес-центра «Рига-Ленд» в лице филиала «Саратовский» ПАО «Т Плюс»)

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области, Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов»,

о взыскании выкупной цены нежилых помещений, о прекращении права собственности,

при участии в судебном заседании:

- от ПАО «Т Плюс» представитель ФИО1 по доверенности от 23.10.2023, выданной сроком по 31.10.2025,

- от Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2022 №04-02/2140, выданной сроком по 31.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось публичное акционерное общество «Т Плюс» в лице филиала «Саратовский» (далее – ПАО «Т Плюс», истец) к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация МО «Город Саратов», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просит суд:

1. Взыскать с МО «Город Саратов» в лице комитета по финансам Администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ПАО «Т Плюс» в счет выкупной цены нежилых помещений:

- нежилое помещение, литер А, общей площадью 65,6 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020318:246, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №2 в размере 871 488 рублей, в том числе НДС;

- нежилое помещение (котельная), общей площадью 128,7 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:459, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №14 в размере 1 470 344 рублей, в том числе НДС;

- нежилое помещение литер А, общей площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:241, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №28 в размере 1 230 000 рублей, в том числе НДС.

2. Прекратить право собственности ПАО «Т Плюс» на нежилые помещения:

- помещение литер А, общей площадью 65,6 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020318:246, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №2;

- котельная общей площадью 128,7 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:459, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №14;

- помещение литер А, общей площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:241, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №28.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2023 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ПАО «Т Плюс» является собственником следующих помещений котельных с оборудованием, расположенных в подвалах многоквартирных домов:

1) Нежилое помещение, литер А, общей площадью 65,6 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020318:246, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д.№2, ЕГРН от 27.09.2007 № 64-64-01/327/2007-231;

2) Нежилое помещение (котельная), общей площадью 128,7 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:459, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №14, ЕГРН от 27.10.2008 № 64-64-11/582/2008-152;

3) Нежилое помещение литер А, общей площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:241, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №28, ЕГРН от 27.10.2008 № 64-64-11/582/2008-151;

4) Нежилое помещение общей площадью 122,6 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030358:116, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Им. Кутякова И.С., дом №146, ЕГРН от 27.09.2007 № 64-64-01/327/2007-168.

Изъятие нежилых помещений в домах осуществляется в соответствии с ведомственной целевой программой «Изъятие объектов нежилого фонда в расселяемых аварийных домах для муниципальных нужд» на 2023-2025 года, утв. Постановлением Администрации МО «Город Саратов» от 11.10.2022 № 4126, от 01.07.2019 № 1184, в соответствии с ФЗ от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

На основании реализации программы по переселению граждан из аварийного фонда по вышеуказанным адресам сносу и демонтажу подлежит также имущество ПАО «Т Плюс»; согласно Распоряжениям Администрации МО «Город Саратов» от 23.01.2017 № 38-р; от 23.01.2017 №32-р; 09.10.2015 №740-р; 30.08.2013 № 381-р спорные помещения признаны аварийными и подлежащими сносу.

В этой связи 07.06.2022 истцом в адрес ответчика направлено письмо № 51200-04-2421 о несогласии с поступившим от 20.05.2022 №02-02-33/71 результатом рассмотрения вопроса об отказе в заключении соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Требования Истца от 17.11.2022 № 51200-04-5457 о выплате выкупной стоимости нежилых помещений также остались без удовлетворения (письмо Администрации г. Саратова от 16.12.2022 №02-02-33/201).

Общество, полагая, что такой отказ нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с данным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Как указывалось выше, изъятие нежилых помещений в домах осуществляется в соответствии с ведомственной целевой программой «Изъятие объектов нежилого фонда в расселяемых аварийных домах для муниципальных нужд» на 2023-2025 года, утв. Постановлением Администрации МО «Город Саратов» от 11.10.2022 № 4126, от 01.07.2019 № 1184, в соответствии с ФЗ от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества.

В связи с чем, в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2. ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II "Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого нежилого помещения взамен подлежащего изъятию не имелось, суд первой инстанции был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемых помещений другим аналогичным помещением.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СтройЭкспертРегион-С», экспертам ФИО3, ФИО4

Согласно экспертному заключению № 57 от 21.07.2023, эксперты пришли к следующим выводам.

Размер возмещения за следующие объекты:

- помещение литер А, общей площадью 65,6 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020318:246, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д.№2 на момент проведения экспертизы 30 июня 2023 года округленно составляет: 871 488 рублей, с учетом НДС.

Рыночная, стоимость нежилого помещения с учетом, рыночной стоимости нежилого помещения, стоимости доли земельного участка под объектом, а так же рыночной стоимости: доли в праве на общее имущество: 780 000 рублей, с учетом НДС.

Убытки, причиненные собственнику нежилого помещения, включая убытки, в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды: 91 488 рублей.

- котельная общей площадью 128,7 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:459, расположенная по адресу: г. Саратов, <...> д. №14 на момент проведения экспертизы 30 июня 2023 года округленно составляет: 1 470 344 рубля, с учетом НДС.

Рыночная стоимость нежилого помещения с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, стоимости доли земельного участка под объектом, а так же рыночной стоимости доли в праве на общее имущество: 1 350 000 рублей, с учетом НДС.

- помещение литер А, общей площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020318:241, расположенное по адресу: г. Саратов, <...> д. №28 на момент проведения экспертизы 30 июня 2023 года округленно составляет: 1 344 269 рублей, с учетом НДС.

Общая сумма возмещения за 3 объекта составляет: 3 686 100 рублей, с учетом НДС.

Оценив экспертное заключение № 57 от 21.07.2023 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение № 57 от 21.07.2023 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

Доказательства, подтверждающие необоснованность выводов, к которым пришел эксперт в результате проведенного исследования, а равно доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, ответчиком в материалы дела не представлены.

Определение размера убытков произведено в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции размер убытков не оспаривался, и не опровергнут.

Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска.

Доводы заявителя жалобы о том, что соглашение о предоставлении другого нежилого помещения между органом местного самоуправления и собственником не достигнуто, а также о том, что нежилые помещения, указанные в исковом заявлении, включены в ведомственную целевую программу «изъятие объектов нежилого фонда в расселяемых аварийных домах для муниципальных нужд» на 2023 - 2025 годы», утвержденную постановлением Администрации МО «Город Саратов» от 11.10.2022 № 4126, и подлежат изъятию в 2024 и в 2025 году, признаны несостоятельными и отклоняются судебной коллегией.

Сам факт принятия распоряжений об изъятии спорных помещений в будущем – в 2024 и 2025 году в рассматриваемом случае не влияет на законность принятого судебного акта, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения требований законодательства.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества, решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.

В рассматриваемом случае снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственника, закрепленных в статье 35 Конституции РФ, статьях 1 и 235 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2023 года по делу № А57-6370/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.И. Антонова

Судьи С.А. Жаткина

Л.Ю. Луева