Решение по делу № А72-7845/2023 от 30.11.2023 | АС Ульяновской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело №А72-7845/2023

«30» ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена «23» ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен «30» ноября 2023 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чиркиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр», в котором просит обратить взыскание на заложенное имущество, а именно:

1) - нежилые помещения, общей площадью 31,2 кв. м., расположенных поадресу: <...> этажа, номера на поэтажномплане 2, кадастровый номер 73:24:041612:1533.

- 190/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2594,5 кв.м., что соответствует площади 49,32 кв.м. кадастровый номер -73:24:041612:93, адрес объекта: <...>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 480 217 (четыреста восемьдесят тысяч двести семнадцать) рублей, 78 (семьдесят восемь) копеек, без учета НДС.

2) - нежилые помещения, общей площадью 25,8 кв. м., расположенных поадресу: <...> этажа, номера на поэтажномплане 3, кадастровый номер 73:24:041612:1539.

- 157/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2594,5 кв.м., что соответствует площади 40,77 кв.м. кадастровый номер -73:24:041612:93, адрес объекта: <...>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 379 113 (триста семьдесят девять тысяч сто тридцать) рублей, 79 (семьдесят девять) копеек, без учета НДС.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.06.2023г. указанное исковое заявление в порядке ст.128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было оставлено без движения, в связи с нарушением требований, установленных ст.126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истцу был предоставлен срок для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без движения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.07.2023 указанное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Определением от 07.08.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 16.11.2023 в соответствии с положениями статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 23.11.2023. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.arbitr.ru.

После перерыва рассмотрение дела было продолжено.

Представители сторон в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца до перерыва в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению.

При этом, суд руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела, руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (в настоящее время Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска) (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Техцентр» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 697 от 25.03.2015, расположенного по адресу: <...>.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Техцентр» является правопреемником АО «Техцентр».

По акту приема-передачи от 25.03.2015 года помещения переданы покупателю.

В установленном порядке зарегистрировано право собственности Общества на данные помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.04.2018 № 2 пунктом 2.1 договора:

- стоимость объекта составляет 480 217 руб. 78 коп., без учета НДС, в том числе стоимость помещений составляет 231 280 руб., стоимость земельного участка 248 937 руб. 78 коп.

- стоимость объекта составляет 379 113 руб. 79 коп., без учета НДС, в том числе стоимость помещений составляет 191 331 руб. 29 коп., стоимость земельного участка 205 782 руб. 50 коп.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 16.04.2018 № 2 предусмотрено, что на сумму 859 331 руб. 57 коп. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии с графиком оплаты (приложение №1 к договору № 697.3, приложение №1 к договору № 697.4 являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

Покупатель производит оплату ежемесячно в срок и в сумме согласно расчетуплатежей и графику ежемесячных платежей (приложение №1 к договору № 697.3,приложение №1 к договору № 697.4).

Согласно приложениям №1 к договору № 697.3, № 697.4 срок оплаты 25 число каждого календарного месяца. При оплате объекта в рассрочку сроком на 5 лет на сумму денежных средств, указанных в пункте 3 дополнительного соглашения от 16.04.2018 № 2 договора, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Ульяновск сегодня» от 03.02.2015 г. № 7).

Договором купли-продажи № 697 от 25.03.2015 определено, что с момента передачи покупателю приобретаемого в рассрочку объекта и до его полной оплаты объект признается сторонами, находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 16.04.2018 № 2 договора в случае просрочки платежей по утвержденному графику покупатель уплачивает пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено основание для расторжения договора по инициативе продавца в случае, если покупатель допустил возникновение задолженности, эквивалентной сумме двухмесячной оплаты, по утвержденному графику, независимо от последующего его внесения.

В нарушение взятых на себя обязательств, у покупателя имеется задолженность по выкупным платежам:

- в сумме 217 900 руб. 91 коп., по компенсации за пользование займом 61 756 руб. 27 коп., по пени 77 311 руб. 24 коп.

- в сумме 277 587 руб. 98 коп., по компенсации за пользование займом 51 193 руб. 78 коп., по пени 97 214 руб. 33 коп.

Данная задолженность подтверждается сведениями о поступившей оплате, приложенными к исковому заявлению.

Продавец 07.12.2022 направил покупателю претензию с требованием об исполнении обязательств по договору в части уплаты основного долга, компенсации и пени.

Претензия была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В порядке статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращение в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу положений 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства сторон в рассматриваемом случае установлены договором купли-продажи № 712 от 16.07.2015 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Изложенная норма является диспозитивной, а, значит, не исключающей иной вариант защиты нарушенного права. В данном случае, пунктом 4.1 договора в качестве защиты прав продавца, установлено право на расторжение договора в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, Управление реализовало это право. Таким образом, на основании фактических обстоятельств дела, учитывая, что покупатель длительное время уклоняется от исполнения договора в части оплаты выкупных платежей, говорит о явной незаинтересованности в сохранении в собственности нежилых помещений по переулку Молочному, д.6.

Условиями договора стороны предусмотрели, что обязательство по оплате выкупной цены объекта недвижимости обеспечивается его залогом. В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с частью 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу диспозитивности указанной нормы стороны вправе установить договором иные условия об обращении взыскания на заложенное имущество, что и было согласовано договором.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года № 10 судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Хотя договор купли-продажи был прекращен, залог не прекратился, продолжая обеспечивать не только денежное обязательство, существовавшее на момент прекращения договора купли-продажи, но обязательство по возмещению продавцу полной стоимости товара. В ином случае на стороне покупателя, оставшегося собственником имущества, но не оплатившего его, возникает неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацем вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (часть 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии пунктом 2.1 с дополнительного соглашением от 16.04.2018 № 2 договора стоимость объектов составляет:

- 480 217 руб. 78 коп., без учета НДС, в том числе стоимость помещений составляет 231 280 руб., стоимость земельного участка 248 937 руб. 78 коп.

- 379 113 руб. 79 коп., без учета НДС, в том числе стоимость помещений составляет 191 331 руб. 29 коп., стоимость земельного участка 205 782 руб. 50 коп.

Таким образом, учитывая, что стороны самостоятельно в договоре определили стоимость объекта начальная продажная стоимость должна определяется в размере 859 331 руб. 57 коп.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2014 года по делу № 307-ЭС14-162, решение Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-20249/2019).

Поскольку исполнение ответчиком обязательства по договору купли-продажи обеспечено заложенным имуществом, а факт ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства (просрочка платежей) установлен на основании представленных истцом доказательств, не опровергнутых ответчиком, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено истцом правомерно.

При данных обстоятельствах исковые требования следует удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью:

- нежилые помещения, общей площадью 31,2 кв.м, расположенные по адресу: <...> этаж, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 73:24:041612:1533; 190/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 594,5 кв.м, что соответствует площади 49,32 кв.м, кадастровый номер 73:24:041612:93, адрес объекта: <...>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов ч начальной продажной стоимостью в размере 480 217 руб. 78 коп., без учета НДС.

- нежилые помещения, общей площадью 25,8 кв.м, расположенные по адресу: <...> этаж, номер на поэтажном плане 3, кадастровый номер 73:24:041612:1539; 157/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 594,5 кв.м, что соответствует площади 40,77 кв.м, кадастровый номер 73:24:041612:93, адрес объекта: <...>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов ч начальной продажной стоимостью в размере 379 113 руб. 79 коп., без учета НДС.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья М.Г. Ключникова