Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Волгоград
«28» ноября 2023 года Дело № А12-22761/2023
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,
при участии:
от истца: представителя ФИО1 по доверенности,
от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «ЖБИ-7» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЖБИ-7» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности за период с 01.12.2022 по 31.07.2023 в размере 1 027 969 руб. 63 коп., неустойки за период с 01.12.2022 по 31.07.2023 в размере 534 775 руб. 67 коп.
В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:
- на основании постановления администрации Волгограда от 29.12.2022 № 1547 был произведен раздел спорного земельного участка. 08.02.2023 была произведена постановка на кадастровый учет образованного земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:6046, площадью 106 868 кв.м. С указанной даты площадь спорного земельного участка составила 196 139 кв.м.;
- с 08.02.2023 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 49 493 715 руб. 26 коп.;
- на основании платежных поручений от 28.09.2023 и от 16.10.2023 общество произвело оплату аренды на сумму 271 857 руб. 68 коп.;
- размер неустойки является чрезмерным, подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.12.2022 по 31.07.2023 в размере 756 111 руб. 95 коп., неустойку за период с 01.12.2022 по 31.07.2023 в размере 534 775 руб. 67 коп.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.
Представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 15.06.2017 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 11193 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:158, площадью 303 007 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, в 4 км. на юго-восток от п. Горный, Советского района, под недропользование (добыча керамзитовых глин, карьер (открытым способом), сроком действия по 01.03.2035.
Согласно условиям договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.
Согласно пункту 2.13 договора в случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Как указывает истец, общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы за период с 01.12.2022 по 31.07.2023, что привело к образованию задолженности в сумме 1 027 969 руб. 63 коп.
Поскольку ответчик в добровольном порядке долг не погасил, департамент инициировал настоящее судебное разбирательство.
Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.
При рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
По данным истца задолженность по арендной плате, с учетом уточнений, за период с 01.12.2022 по 31.07.2023 составляет 756 111 руб. 95 коп.
Расчет арендной платы обоснованно произведен департаментом на основании подпункта 5 пункта 1.5.1 постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» по формуле: КСЗУ х 2%.
Как установлено судом, на основании постановления администрации Волгограда от 29.12.2022 № 1547 «Об утверждении схемы расположения земельного участка с учетным № 6-115-1970, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:158, учетным № 6-115-103» был произведен раздел спорного земельного участка, в результате чего с 08.02.2023 его площадь уменьшилась до 196 139 кв.м., кадастровая стоимость – 49 493 715 руб. 26 коп. На кадастровый учет также был поставлен земельный участок с кадастровым номером 34:03:220005:6046 площадью 106 868 кв.м.
Пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Подпунктом 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:
1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;
2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.
Из материалов дела не следует, что общество, являющееся арендатором исходного земельного участка, обращалось с заявлением к департаменту о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:6046. В отсутствие заключенного между сторонами договора аренды государственная регистрация обременения участка в пользу общества является незаконной.
Учитывая изложенное, размер годовой арендной платы в отношении спорного земельного участка составляет:
- с 01.01.2022 – 1 733 073,99 руб.;
- с 08.02.2023 – 989 874,31 руб.
За период с 01.12.2022 по 31.07.2023 подлежала внесению арендная плата в сумме 778 030 руб. 91 коп.
Поскольку обществом внесено 448 073 руб. 02 коп., иск подлежит удовлетворению в сумме 329 957 руб. 89 коп.
Также истец просил взыскать с ответчика 534 775 руб. 67 коп. неустойки за период с 01.12.2022 по 31.07.2023.
Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Условиями договора определен размер неустойки – 0,1% от суммы просроченной оплаты.
По расчету суда размер обоснованной неустойки составляет 512 081 руб. 67 коп.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Статья 333 ГК РФ применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.
При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
В данном случае, основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось то, что предъявленная к взысканию неустойка многократно превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также отсутствие причиненных истцу убытков и негативных последствий.
В пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, определив соотношение размера неустойки с последствиями нарушения обязательства, суды должны учитывать компенсационную природу неустойки, а также принцип привлечения к гражданско-правовой ответственности только за ненадлежащим образом исполненное обязательство.
Уменьшая размер неустойки, суд установил несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и признает уменьшение неустойки необходимым для соблюдения баланса интересов сторон.
Суд считает возможным снизить размер неустойки до 300 000 руб.
Данный размер неустойки компенсирует все расходы сторон и будет носить компенсационный характер.
Суд в соответствии с частью 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с общества в доход федерального бюджета, до 7 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-7» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) 329 957 руб. 89 коп. основного долга за период с 01.12.2022 по 31.07.2023, 300 000 руб. неустойки за период с 01.12.2022 по 31.07.2023.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-7» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 7 000 руб. государственной пошлины по иску.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья А.М. Лебедев