Решение Верховного суда: Определение N 48-АПГ15-62 от 16.12.2015 Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№48-АПГ 15-62

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 16 д е к а б р я 2 0 1 5 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.

судей Корчашкиной Т.Е. и Горчаковой Е В .

при секретаре Кирсановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» на решение Челябинского областного суда от 8 июня 2015 года, которым в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» (далее ООО «Автотехконтроль», Общество) обратилось в Челябинский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414020:26, общей площадью 1856 кв.м расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, 72-6, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка.

В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого согласно кадастровой справке по состоянию на 1 января 2010 года составляет 9 436 869 руб. 12 коп. Согласно отчету об оценке № 14-07-0834 от 2 сентября 2014 года, выполненному ООО «Палата независимой оценки и экспертизы», рыночная стоимость данного земельного участка на 1 января 2010 г. составляет 4 278 000 руб.

В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер уплачиваемых Обществом арендных платежей, заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, - 4 278 000 руб.

Судом к участию в деле привлечены Правительство Челябинской области, комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Решением Челябинского областного суда от 8 июня 2015 года в удовлетворении требований ООО «Автотехконтроль» отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2015 года было удовлетворено ходатайство представителя Общества Кениной А.В. от 17 сентября 2015 года о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, и по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Судебная экспертиза была проведена, представлено заключение эксперта в соответствии с которым дан ответ на поставленный судом вопрос и определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2015 года производство по данному делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании ч. 2 ст. 306, ч. 1 ст. 307, ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Автотехконтроль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд первой инстанции, оценив представленные заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 2 сентября 2014 года № 14-07-0834, экспертное заключение на этот отчет от 13 октября 2014 года № 023-2014-Челябинск, подготовленное экспертным советом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», пришел к выводу о несоответствии представленных документов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки, вследствие чего не признал их надлежащими доказательствами по делу, подтверждающими действительную рыночную стоимость земельного участка.

При рассмотрении дела судом первой инстанции был допрошен в качестве свидетеля К являющийся ООО «Палата независимой экспертизы и оценки» и утвердивший вышеуказанный отчет об оценке. К были даны пояснения по положениям отчета, в том числе по примененным корректировкам при определении стоимости земельного участка. Однако суд не согласился с его доводами о возможности использования данных о дифференцированных ставках арендной платы за землю в соответствии с экономическим зонированием, утвержденным решением Челябинской городской Думы от 27 декабря 2005 года № 9/22, сославшись на утрату силы данного решения с 1 июля 2008 года, то есть до даты, на которую определяется рыночная стоимость земельного участка.

Суд посчитал, что недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения экспертизы по этим недостаткам отсутствует. Кроме того, как указал суд, от лиц, участвующих в деле, ходатайства о назначении экспертизы не поступали.

Судебная коллегия с выводом суда об отсутствии оснований для назначения по делу судебной оценочной экспертизы согласиться не может.

В соответствии со статьями 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

До вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежали применению статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащие аналогичные положения.

Таким образом, для устранения возникших сомнений в правильности проведенной оценки суду надлежало назначить по делу судебную оценочную экспертизу.

Из материалов дела следует, что ООО «Автотехконтроль» на основании

договора переуступки прав на земельный участок от 8 октября 2007 года № 1,

заключенного между ООО «Купеческий рынок» и ООО «Автотехконтроль» и

зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 26 октября 2007 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414020:26 площадью 1856 кв.м расположенного по адресу: город Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 72-Б, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 13 июня 2007 года Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 1 января 2010 года и составила 8 619 468 руб. 16 коп.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 ноября 2015 года № 17/11-15-1, проведенной экспертом ООО «Центр финансовых стратегий и оценочных технологий» С рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414020:26, площадью 1856 кв.м расположенного по адресу: город Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, 72-6, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 2 632 346 (Два миллиона шестьсот тридцать две тысячи триста сорок шесть) рублей 24 коп.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход и основанный на нем метод сравнения продаж, обосновал отказ от использования иных методов для оценки стоимости земельного участка. В ходе применения сравнительного подхода экспертом было проведено исследование рынка земельных участков Советского района

г. Челябинска, и проанализирована информация о выставленных на продажу

объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Данные

земельных участков, аналогичных оцениваемому как по площади, так и по

месту расположения, приведены экспертом в таблице. Ко всем объектам-

аналогам применена корректировка на торг в размере 5%. Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414020:26 по состоянию на 1 января 2010 года составляет 2 632 346 (Два миллиона шестьсот тридцать две тысячи триста сорок шесть) рублей 24 коп.

Поскольку судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального права, повлекшие невозможность принятия законного и обоснованного решения, то принятое им решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявления ООО «Автотехконтроль» и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2 632 346 (Два миллиона шестьсот тридцать две тысячи триста сорок шесть) рублей 24 коп.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Поскольку абзацем пятым статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, Судебная коллегия считает необходимым указать дату подачи ООО «Автотехконтроль» заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Челябинской области - 25 ноября 2014 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 82, 84, 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Челябинского областного суда от 8 июня 2015 года отменить Принять по делу новое решение, которым заявление общества с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414020:26, общей площадью 1856 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, 72-6, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 2 632 346 (Два миллиона шестьсот тридцать две тысячи триста сорок шесть) рублей 24 коп., на период с 1 января 2014 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Автотехконтроль» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 ноября 2014 года.

Председательствующий

Судьи