Дело № 3а-39/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2022 г. г.Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М.,

при секретаре Пичко С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости здания торгового центра в размере рыночной стоимости

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что она является собственником торгового центра с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 10492,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. 11 октября 2021 г. торговый центр введен в эксплуатацию. 25 октября 2021 г. торговому центру присвоен кадастровый номер <Данные изъяты> и Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Калмыкия определена кадастровая стоимость торгового центра как вновь учтенного объекта недвижимости в размере <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копеек. Решением Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2022 г. установлена кадастровая стоимость торгового центра в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей по состоянию на 25 октября 2021 г. до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. В апреле 2022 г. Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» провело очередную государственную кадастровую оценку торгового центра, в результате которой, кадастровая стоимость торгового центра была определена в размере <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копейка по состоянию на 20 апреля 2022 г. С результатами определения кадастровой стоимости ФИО1 не согласна, так как кадастровая стоимость завышена и это затрагивает ее права и обязанности как налогоплательщика налога на имущество физических лиц. Определенная бюджетным учреждением кадастровая стоимость торгового центра значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком ООО «Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» <Данные изъяты> в отчете об оценке от 5 июля 2022 года № 3-146/22. Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость торгового центра, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2022 г. в размере <Данные изъяты> рублей.

Административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2, представители административных соответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г.Элисты судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с заключением эксперта №31/2022 от 4 октября 2022 года согласен.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом заявленного ходатайства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, обозрев материалы административного дела №3а-11/2022, суд приходит к следующему.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ относится к объектам налогообложения.

Как установлено пунктом 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. При этом налоговым периодом признается календарный год (статья 405 этого кодекса).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания торгового центра «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 10492,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 октября 2021 года.

Согласно данным технического плана здания от 8 июля 2021 года, подготовленного кадастровым инженером <Данные изъяты>, в результате выполнения кадастровых работ по заявлению правообладателя (собственника) земельного участка и зданий, расположенных по адресу: <Данные изъяты> ФИО1 выявлено, что в здании Торгового центра «<Данные изъяты>» проведена реконструкция в соответствии с Разрешением на строительство №<Данные изъяты> от 25 ноября 2020 года и проектной документацией, разработанной МУП «АПБ г.Элисты». При анализе исходных данных выявлено, что при проведении реконструкции в состав новой пристройки (Литер Е на поэтажном плане) в неизменном виде вошли ранее отдельно стоящие здания с кадастровыми номерами <Данные изъяты> - Уборная, <Данные изъяты> - Топочная и <Данные изъяты> - Гардеробная, причем Топочная и Уборная сохранили свои функции; Гардеробная подверглась реконструкции (над ней надстроен второй этаж, 1 этаж - без изменений). Таким образом, результатом проведенной реконструкции является здание торгового центра «<Данные изъяты>», образованное путем преобразования четырех зданий (Торговый центр - <Данные изъяты>, Уборная - <Данные изъяты>, Топочная - <Данные изъяты>, Гардеробная - <Данные изъяты>) в одно здание. Площадь здания, определенная в результате натурных обмеров по стенам с чистовой отделкой составляет 10492,5 кв.м.

11 октября 2021 года ФИО1 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <Данные изъяты>.

Из ответа Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Калмыкия от 18 октября 2022 года следует, что постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером <Данные изъяты> осуществлена 25 октября 2021 года на основании обращения ФИО1 и представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов: Технического плана от 8 июля 2021 г. и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11 октября 2021 г. №<Данные изъяты>. Объект недвижимости с кадастровым номером <Данные изъяты> образован в результате объединения объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Данные изъяты>, <Данные изъяты>, <Данные изъяты>, <Данные изъяты>, правообладателем которых являлась ФИО1

Судом установлено, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <Данные изъяты> определена актом Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» <Данные изъяты> от 29 апреля 2022 года в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» по состоянию на 20 апреля 2022 года в размере <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копейка.

Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 мая 2022 года.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из статьи 11 Закона № 135 следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлен отчет об оценке №3-146/22 от 5 июля 2022 г., выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт-Сервис» <Данные изъяты>, в соответствии с которым по состоянию на 20 апреля 2022 года рыночная стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 10492,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, определена в размере <Данные изъяты> рублей.

Оценивая представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке №3-146/22 от 5 июля 2022 г., выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт-Сервис» <Данные изъяты>, суд установил обстоятельства, ставящие под сомнение обоснованность выводов оценщика.

Ввиду изложенного указанный отчет, содержащий недостоверные сведения, не может быть принят в качестве доказательства по делу.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, ее значительного расхождения с кадастровой стоимостью, по инициативе суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный Центр» <Данные изъяты> от 4 октября 2022 года № 31/2022 действительная рыночная стоимость нежилого здания торговый центр «<Данные изъяты>», общей площадью 10492,5 кв.м., с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 20 апреля 2022 года составляет <Данные изъяты> рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив данное экспертное заключение в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта <Данные изъяты> не имеется. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, определено функциональное назначение помещений, в связи с чем объект экспертизы отнесен к торгово-производственно-складским помещениям. Техническое состояние объекта экспертизы определено как хорошее, внешний экономический износ на дату экспертизы составил 13%. Анализ сегмента рынка показал, что объект экспертизы по физическому статусу относится к нежилым зданиям и помещениям, строениям, сооружениям; по целевому назначению: коммерческая недвижимость: магазины, торговые центры. Поскольку в Республике Калмыкия на дату экспертизу аналогичные предложения объекта экспертизы в достаточном количестве отсутствовали, экспертом в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 были исследованы аналоги соседних регионов по аналогичному показателю. Объект экспертизы и объекты - аналоги относятся к одному сегменту рынка коммерческая недвижимость и имеют единый состав ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж и модифицированного метода. Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован.

Содержащиеся в заключении сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации.

Определение рыночной стоимости экспертом произведено с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом вышеизложенного суд признает его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности здания по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, в ходе судебного разбирательства представлено не было. Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы сторонами не приведено и судом не усматривается.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное ФИО1 административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 20 апреля 2022 года подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия 23 июля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания торгового центра «<Данные изъяты>» нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 10492,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 20 апреля 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 июля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 31 октября 2022 года