Решение по делу № 2-245/2025 от 18.11.2025 - о признании права собственности на гараж на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, обязании не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж.

Дело №2-245/2025

УИД 18RS0007-01-2025-000305-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пос. ФИО1 05 ноября 2025 года

Балезинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Т.А.Волковой, при составлении протокола в письменной форме и протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Дерендяевой О.В., с участием

истца ФИО2, представителя истца ФИО3,

представителя ответчика МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер> Удмуртской Республики» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>», муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Управление образования Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», Администрация муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», о признании права собственности на гараж на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, обязании не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>», первоначально заявив требования о взыскании денежной суммы, потраченной на ремонт гаража.

Требования мотивированы следующим. 27.10.2010г. между МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» в лице директора школы ФИО5 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом. Предметом договора являлось нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: <адрес>. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляла 63 кв.м. Согласно условиям договора аренды арендная плата составляла 1 500 рублей в месяц. Арендная плата выплачивалась истцом наличными денежными средствами непосредственно директору. Выкупная цена арендованного помещения состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды. Срок договора аренды установлен с 28.10.2010г. по 22.10.2012г. За указанный период размер внесенной истцом арендной платы составил 36 000 рублей. Кроме того, истец в соответствии с п. 2.5 договора аренды произвел не капитальный ремонт гаражного помещения, а выстроил его заново, и потратил на это сумму в размере 337 292 рубля. После окончания срока договора аренды истец устно обратился к ФИО5 с требованием заключить договор купли - продажи, однако она сказала, что для заключения договора купли - продажи необходимо подготовить пакет документов, который не готов. Тем не менее, ФИО5 не просила истца освободить помещение. Истец продолжал пользоваться помещением как своим имуществом. После смены директора школы истец снова поднял вопрос о заключении договора купли - продажи, действующий директор отказался оформлять договор, однако требований о передаче гаража при этом не высказал. После смены директора школы истец продолжал использовать гараж в своих целях. В январе 2024 года истец приехал, чтобы убрать снег с крыши гаража, и обнаружил, что территория школы огорожена забором так, что гараж находится за забором, доступа у истца нет. Истец до января 2024 года пользовался арендованным гаражом, использовал его открыто для своих нужд, никто его не просил его освободить и передать школе. По факту невозможности попасть в гараж истец обратился в полицию. Объяснениями ФИО5 в рамках проверки факт аренды и ремонта гаража подтверждается. Также ФИО5 указала, что гараж не был поставлен на баланс школы, однако решением суда факт принадлежности гаража МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» был установлен. В рамках проверки школой не предоставлены доказательства несения расходов по восстановлению спорного гаража. Истец обращался в Администрацию МО «МО Балезинский район УР» с требованием заключить договор купли - продажи. Ответом от 23.05.2024г. Администрация сообщила, что, поскольку гараж на балансе Учреждения - школы, учтен не был, то директор заключать договор аренды был не правомочен, арендная плата определена не корректно, в договоре неверно указан адрес арендуемого гаража. На основании указанных обстоятельств Администрация МО «МО Балезинский район УР» считает договор аренды недействительным. Согласно выписке из ЕГРП от 24.07.2020г. правообладателем гаража площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» на основании постановления Администрации «Балезинский район» от <дата> <номер>. Поскольку документальное оформление принадлежности гаража было намного позже заключения договора аренды, истец полагает наличие ошибки в адресе расположения гаража в договоре аренды. Технического паспорта истец не видел, и при заключении договора аренды его никто не уведомил о наличии какой - то технической документации. В первоначально поданном иске истец просил взыскать с МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» стоимость затрат, связанных с восстановлением гаража, в размере 337 292 рубля, которые истец понес при восстановлении гаража, указав в обоснование на заключение договора с ИП ФИО6 для производства строительных работ, согласно которому Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство своими силами и материалами Заказчика выполнить ремонтно-строительные работы помещения Заказчика расположенного по адресу: <адрес>, согласно смете, приведенной в Приложении <номер>, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и уплатить обусловленную договором цену. Обе стороны обязательства по договору выполнили. Поскольку истец не предполагал, что гараж останется школе, он не собирал чеки по покупку материалов для строительства и не сохранил их. В связи с указанным составлена ведомость стоимости материалов, необходимых для ремонтно - строительных работ по ценам на строительные материалы на 2010г. Стоимость материалов составила 77 704 рубля. Стоимость самих работ составила 259 588 рублей. На основании ст. 15 ГК РФ истец просил взыскать с МОУ «Балезинская СОШ <номер>» в пользу ФИО2 сумму, затраченную на восстановление нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 337 292 рубля, и сумму оплаченной госпошлины в размере 10 932 рублей.

По ходатайству истца принято изменение предмета иска в порядке статьи 39 ГПК РФ о признании права собственности на гараж на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, обязании не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж, по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» (заявления от 11.09.2025г. - том 1 л.д. 230, от 17.09.2025г., 16.10.2025г., 24.10.2025г., 28.10.2025г. - том 2 л.д. 47, 78, 85, 86).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на факт заключения 27.10.2010г. между МОУ «Балезинская СОШ <номер>», в лице директора школы ФИО5 (арендодатель) и ФИО2 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом в отношеении вышеуказанного нежилого помещения гараж по адресу: <адрес> (по договору). Ссылаясь не вышеизложенные обстоятельства заключения договора, истец указывает, что акт приема - передачи, смета арендодателем не составлялась и сторонами договора аренды не подписывались. Смета была составлена арендатором и устно одобрена арендодателем. Согласно п. 3.1 договора аренды по истечении срока пользования гаража арендатором данного помещения составляются необходимые регистрационные документы для купли - продажи указанного помещения. П. 3.5 договора закреплено, что выкупная цена арендованного помещения состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды. После окончания срока договора аренды ФИО5 на требование заключить договор купли – продажи сказала, что для заключения договора купли - продажи необходимо подготовить пакет документов, который не готов. Поскольку арендодатель не высказывал требования об освобождении гаража, истец продолжил им пользоваться до января 2024 года, что свидетельствует о продлении действия договора было на неопределенный срок. Арендатор выполнил свои условия по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом, произвел его капитальный ремонт за свой счет и своими силами, использовал его по назначению, нес расходы на его содержание и поддерживал его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами. В свою очередь арендодатель своих обязательств не выполнил, не подготовил необходимые документы для оформления договора купли - продажи гаража ФИО2 Из показаний, данных ФИО5, следует, что в 2010 году она, действуя как директор МБОУ «Балезинская СОШ <номер>», передала ФИО2 гараж, находящийся в аварийном состоянии. Ей необходимо было исполнить решение Балезинского районного суда, согласно которому требовалось выполнить ремонт гаража. Этому предшествовал факт получения травмы несовершеннолетним ребенком из-за аварийного состояния гаража. Гараж школе не принадлежал, никаких документов на него в школе не было, но решение суда необходимо было исполнить. ФИО5 подтвердила факт наличия в договоре аренды нежилого помещения с последующим выкупом своей подписи, указала, что ФИО2 после ремонта гаража провел туда электричество. Уточнив адрес спорного объекта согласно выписке из ЕГРП, истец просил признать право собственности ФИО2 на гараж, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, предъявив данное требование к Муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации Муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», просил обязать МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» не чинить препятствий в пользовании спорным гаражным помещением путем сноса части забора, отгораживающей гараж к МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» (том 2 л.д. 47, 86).

В судебном заседании истец ФИО2 на удовлетворении исковых требований, с учетом изменения предмета иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, настаивал в полном объеме, подтвердил доводы иска в полном объеме, объяснил, что в его в собственности имеется помещение магазина, по соседству с которым находится нежилое помещение – гараж, оно представляет собой отдельное строение в гаражном ряду из трех гаражей. Со стороны школы это первый гараж, далее два гаража под одной крышей, принадлежащие райпо и частному лицу. В 2010 году к нему обратилась директор школы <номер> ФИО5, предложила заключить договор аренды гаража, обосновав необходимостью восстановления аварийного гаража по судебному решению. Со слов ФИО7 ФИО2 полагал, что гараж находится на балансе школы. Они заключили договор аренды гаража с последующим выкупом в письменном виде, истец при этом обязался произвести ремонт гаража. ФИО2 за счет собственных средств восстановил две разрушенные стены гаража кирпичной кладкой, сделал крышу из досок, покрыл ее профнастилом, провел от магазина электричество, поставил стеллажи, складировал инструменты, выращивал лук и пользовался гаражом как своим. Смету на ремонт составил ФИО6, данную смету ФИО2 согласовал с ФИО5 арендные платежи вносились наличными денежными средствами ФИО5, документы о передаче денежных средств в счет уплаты арендных платежей не оформлялось. Также из школы иногда приходила девушка и брала в магазине продукты для школьной столовой, в зачет арендных платежей, поскольку была такая договоренность с директором. По истечении срока действия договора аренды договор купли-продажи гаража не был заключен, со слов директора, ей требовалось время для оформления документов. Истец продолжал пользоваться гаражом, ни директор ФИО7, ни директор ФИО11 не просили его освободить помещение гаража. Однажды, в 2016 году, ФИО2 обнаружил на дверях гаража чужой замок, он снял его и повесил свой замок, после этого продолжал пользоваться гаражом. В январе 2024 года обнаружил, что территория школы, включая этот отдельно стоящий гараж, огорожена забором, которого раньше не было, доступ к гаражу был закрыт. Просил признать право собственности на гараж и обязать снести часть забора.

Представил возражения на заявление ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, согласно которому срок исковой давности начинает течь с момента получения ответа Администрации МО «МО Балезинский район» об отказе заключить договор купли - продажи гаража, поскольку именно Администрация является собственником спорного имущества. Как доказывают приобщенные документы, Администрация до 2020г. вообще была не в курсе, что имеется гараж. Заявление ФИО2 в адрес Администрации было подано 18.04.2024г., ответ был направлен 23.05.2024г. Договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок и до настоящего времени сторонами не расторгнут, не признан недействительным, в связи с чем срок исковой давности начинает течь с момента, когда арендодатель отказался выполнить свои обязательства по договору аренды с последующим выкупом, т.е. заключить договор купли - продажи гаража с ФИО2 Срок исковой давности начинает течь с момента не ранее 23.05.2024г., при том, что истец получил ответ почтовым отправлением позднее. Исковое заявление подано Истцом в срок, предусмотренный законодательством для защиты своих прав и законных интересов (том 2 л.д. 79).

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании ходатайства истца, исковые требования с учетом изменения предмета иска в порядке ст. 39 ГПК РФ поддержала, подтвердила доводы иска в полном объеме, объяснила, что ФИО2 является незащищенной стороной в правоотношениях, договор составлялся директором школы ФИО5, действовавшей в своих полномочиях, которая сама определила все условия договора, ошибочно указала место расположения спорного гаража как место <номер>, ФИО2 в совершении данной описки вины не имеет, в уточнении иска о признании права на гараж указан верный адрес, установленный в ходе судебного разбирательства, - место <номер>. Договор составлен в письменной форме, стороны пришли к соглашению по существенным условиям договора аренды с выкупом. Истцом обязательства по договору выполнены. В ходе проверки ФИО5 подтвердила факт заключения ею договора аренды. Требования предъявлены к надлежащему ответчику – собственнику недвижимого имущества на момент обращения с иском, - муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики». Полагает, что поскольку основанием иска является невыполнение ответчиками условий договора аренды с выкупом, срок исковой давности надлежит исчислять с того момента, как ФИО2 узнал об отказе Администрации выполнить условия договора, полученном в ответ на его претензию, то есть с 23.05.2024г. Истцом соблюден срок исковой давности.

В судебном заседании представитель ответчика МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» ФИО4, действующий на основании доверенности от 16.06.2025г. сроком на 01.11.2025г., от 01.11.2025г. сроком до 31.12.2025г., с иском не согласился, поддержал доводы письменных возражений, из которых следует, что, учитывая положения ст. 17.1 Федерального закона от 27.06.2006 №135-Ф3, договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от <дата>, заключенный между МОУ «Балезинская СОШ <номер>» в лице директора ФИО5 и ИП ФИО2 в лице ФИО2, является недействительным, так как не была проведена обязательная процедура проведения конкурса или аукциона на право заключения вышеуказанного договора. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), однако государственной регистрации вышеуказанного договора не проводилось. Как видно из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.02.2024г., «в зимний период времени 2022 г. ФИО2 приехал в <адрес> для того, чтобы почистить снег с крыши магазина... Когда он пришел к гаражу, обнаружил, что на дверях висит другой замок...». Исходя из этого, ответчик полагает, что истец узнал о нарушении своих прав зимой 2022 г., а с иском же в Балезинский районный суд Удмуртской Республики обратился в апреле 2025 г., то есть в данном случае имеет место быть пропуск исковой давности. Также, из того же самого постановления установлено, что: «с целью исполнения п.2.5 договора аренды с последующим выкупом ФИО2 27.05.2010г. заключил договор с ИП ФИО6 на выполнение ремонтно-строительных работ гаража... 30.06.2010г. ремонтно-строительные работы завершены... После ремонта ФИО2 начал использовать гараж, выращивал лук...». Договор был заключен <дата>, на каком основании ФИО2 заключал договор на выполнение ремонтно-строительных работ гаража с ИП ФИО6 ранее даты заключения договора, неизвестно. Также в п. 1.3 договора указано, что «помещение гаража предназначается для размещения в нем складских товаров», выращивание овощей не предусмотрено условиями договора. Постановлением установлено: «информация о поступлении денежных средств от ФИО2 в счет оплаты по договору от <дата> в настоящее время не представляется возможным по причине того, что оплата за аренду была включена в стоимость ремонтных работ, которые производил ФИО2..», однако в заявлении ФИО2 в адрес Администрации МО «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» от <дата>, указано о том, что: «Арендная плата выплачивалась мной наличными средствами непосредственно директору...». П. 2.6., 3.2. договора прописано, что арендатор после произведенного капитального ремонта обязан вносить арендную плату в установленный договором срок, установлена стоимость арендной платы - 1500 руб. Поскольку на момент заключения договора гараж не был закреплен на праве оперативного управления и не был учтен на балансе МБОУ «Балезинская СОШ <номер>», отсутствовала его балансовая стоимость, а значит, стоимость арендной платы была определена некорректно. Факт получения денежных средств за аренду можно зафиксировать с помощью расписки об оплате аренды, т.е. письменным подтверждением получения арендодателем денежных средств от арендатора, однако нет сведений, подтверждающих факт получения арендодателем денежных средств от арендодателя, равно как и нет доказательств со стороны Истца, что он понес расходы на приобретение строительных материалов для проведения капитального ремонта гаража. Не согласен с утверждениями истца о том, что договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от <дата> продолжает свое действие, так как он не был расторгнут. Исходя из этого, истец обязан выплатить согласно п. 3.3. договора арендную плату в размере 51 000 руб., начисленную за период с ноября 2012 г. по октябрь 2025 г. кроме того, в п. 3.1. договора прописано, что «по истечении указанного срока пользования Арендатором данного помещения составляются необходимые регистрационные документы для купли-продажи указанного помещения», следовательно, обязанность по оформлению документов лежит именно на истце, а не на ответчике. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности в удовлетворении исковых требований ФИО2 к МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» отказать в полном объеме (том 1 л.д. 215-216, 231, том 2 л.д. 81).

Ответчик муниципальное образование «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», привлеченный участию в деле определением суда от 28.10.2025г. (том 2 л.д. 91-93) в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств не заявил, возражений по иску не представлено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Управление образования Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», привлеченное к участию в деле определением суда от 19.06.2025г. (том 1 л.д. 147-149), в судебное заседание представителя не направило, начальник Управления образования ФИО8 направила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, иных ходатайств не заявлено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Администрация муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств не заявило, ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО9, действующая на основании доверенности, с заявленными исковыми требованиями не согласилась, объяснила, что заключение договора аренды не соответствует закону, данный договор не прошел регистрацию, имеются разночтения в указании адреса гаража, директор школы не имела полномочий на заключение договора, поскольку спорный гараж был передан в оперативное управление МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» лишь в 2020 году.

Свидетель ФИО6, заслушанный по ходатайству истца, показал, что в настоящее время находится на пенсии, ранее занимался оказанием услуг и выполнением работ в области строительства. В 2010 году оказывал ФИО2 услуги по ремонту гаража. Ему было известно, что гараж принадлежит школе, директор ФИО7 дала задание ФИО2 восстановить гараж, так как он был разрушен, были частично разрушены две стены, крыша почти вся, фасад полуразрушен, двери металлические стояли. Стены не ремонтировал, а поднимал вновь возводимой кирпичной кладкой, как при строительстве, крышу восстановил, покрыл профнастилом. В ходе работ он общался как с директором школы ФИО7, показывал смету, так и с ФИО2. Денежную сумму по договору ему оплачивал ФИО2, материалы приобретал ФИО2 за счет своих средств.

Свидетель ФИО10, заслушанная по ходатайству истца, показала, что приходится супругой истцу, у них есть магазин, рядом расположена школа <номер>. К ней и ФИО2 обратилась директор школы ФИО7, сказала, что ей выдали предписание снести или восстановить разрушенный гараж, спросила, нужен ли им гараж. Они согласились. ФИО2 заключил с директором школы договор аренды гаража с последующим выкупом. Там стоят три гаража, первый слева – это спорный гараж, в договоре директор школы указала, что гараж занимает место <номер>, а в акте ввода в эксплуатацию указано место <номер>. ФИО10 видела гараж до ремонта, задняя и левая стены гаража, крыша были сильно разрушены, стояла только правая стена, фасад тоже был полуразрушен. ФИО2 заключил договор подряда с ФИО6, оплатил строительные материалы, чеки не собирали. Восстановили стены кирпичом, крышу перекрыли. ФИО2 оплатил услуги ФИО7 наличными денежными средствами, расписку с него не брал. После ремонта гаража сразу стали им пользоваться, складировали имущество, от магазина провели и оплачивали электричество, выращивали лук. Также ФИО2 оплачивал арендную плату 1500 рублей в месяц наличными денежными средствами и продуктами из магазина, расписки не брал. Договор купли-продажи гаража не заключили, так как директор ФИО7 сказала, что документы на гараж надо искать в архиве. Около пяти лет назад они обнаружили, что кто-то повесил другой замок на гараж, они сняли замок и повесили свой, продолжали пользоваться гаражом. Новый директор сказал, чтобы они освобождали гараж, спилили замок. Около двух лет назад обнаружили, что территория гаража и школы огорожена забором, доступа к гаражу нет. Они отключили электричество и обратились с заявлением в полицию, однако до сих пор не могут пользоваться своим гаражом. Представленные фотографии гаража делала Логинова на свой телефон, распечатала и передала истцу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав представленные суду в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ письменные доказательства, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса <...>, установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу п. 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между МОУ «Балезинская СОШ <номер>», в лице директора школы ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО2 в лице ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом. Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает здание гаража в том состоянии, каком он существует в данное время, принадлежащее МОУ «Балезинская СОШ <номер>», расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 63 кв.м (том 1 л.д. 8-9).

Пунктами 2.5, 2.6 договора предусмотрено, что арендатор обязуется произвести капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения за свой счет и своими силами, согласно предоставленной сметы. После произведенного капитального ремонта вносить арендную плату в установленный договором срок.

Размер арендной платы предусмотрен пунктом 3.3. договора и определен в сумме 1 500 рублей в месяц. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет на счет арендодателя или оплачивает в кассу арендодателя 100% месячной арендной платы (п. 3.4 договора).

Согласно пункту 3.5 договора выкупная цена арендованного помещения состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды, который установлен пунктом 5.1 договора - с <дата> по <дата>.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что 3.1 по истечении указанного срока пользования арендатором данного помещения составляются необходимые регистрационные документы для купли-продажи указанного помещения.

Из договора подряда от следует, что <дата> ИП ФИО6 в лице ФИО6 (Подрядчик), и ИП ФИО2 в лице ФИО2 (Заказчик) заключили договор подряда на ремонтно-строительные работы, согласно пункту 1.1. которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство своими силами, материалом заказчика, в выполнить ремонтно-строительные работы помещения заказчика по адресу: <адрес>, согласно смете, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и уплатить обусловленную договором цену. Пунктом 1.3 предусмотрена общая стоимость договора - 259 588 рублей, пунктом 2.1 предусмотрен срок выполнения работ - с <дата> по <дата> (том 1 л.д. 19).

Согласно локальному сметному расчету от 2010 года, составленному ИП ФИО6, сметная стоимость строительных работ на ремонт гаража МОУ «Балезинская СОШ <номер>», по адресу: <адрес> составляет 209 440 руб., средства на оплату труда – 50 18 руб., сметная трудоемкость 296,2 чел.час. (том 1 л.д. 10).

Согласно локальной ресурсной ведомости <номер> без даты, ремонт гаража МОУ «Балезинская СОШ <номер>», <адрес>, стоимость материалов в текущих ценах составляет 77 704 руб. заказчик ФИО2, исполнитель ФИО6 (том 1 л.д. 11).

Сметой на капитальный ремонт складского помещения, расположенного при школе <номер> площадью 75 кв.м предусмотрен перечень работ, и их схематичное указание (том 1 л.д. 12).

<дата> подписан акт выполненных работ к договору подряда от <дата>г., согласно которому подрядчик выполнил все ремонтно - строительные работы в полном объеме, в соответствии со сметой, являющейся Приложением <номер> к договору, а заказчик оплатил работы подрядчика в полном объеме, в размере 259 588 рублей (том 1 л.д. 20).

В заявлении ФИО2 от 18.04.2024г. в адрес Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» изложены обстоятельства заключения договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 27.10.2010г., просит считать настоящее заявление требованием о предоставлении пакета документов, необходимых для оформления перехода права собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2, либо выплатить денежные средства, затраченные на восстановление указанного гаража в размере 259 588 рублей (том 1 л.д. 178).

Из ответа Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» от 23.05.2025г. на заявление ФИО2 следует, что гараж, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», включен в реестр муниципального имущества на основании постановления Администрации муниципального образования «Балезинский район» от 24.07.2020г. и закреплен на праве оперативного управления за МБОУ «Балезинская средняя школа <номер>». Договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом МБОУ «Балезинская СОШ 2» заключен 27.10.2010г. В данный период гараж не был закреплен на праве оперативного управления и не был учтен на балансе Учреждения, директор не имел право заключать указанный договор. Поскольку на момент заключения договора гараж не был учтен на балансе Учреждения, отсутствовала его балансовая стоимость, значит, стоимость арендной платы определена некорректно. Предметом заключенного договора является здание гаража по адресу: <адрес> что противоречит техническому паспорту на гараж, в котором указан адрес: <адрес>, составленному 14.05.2010г. На основании вышеизложенного полагают договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 27.10.2010г. недействительным (том 1 л.д. 13).

Из материалов проверки <номер>, КУСП <номер> от 2901.2024г. следует, что проведена проверка по сообщению ФИО2 о неправомерных действиях должностных лиц МБОУ «Балезинская СОШ <номер>», связанных с предоставлением для использования нежилого помещения, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 330 УК РФ на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием состава преступления (том 1 л.д. 51-76).

В ходе проверки опрошена ФИО5, которая в период с 2009 по 2017г. являлась директором МОУ «Балезинская СОШ <номер>», в 2010 году к ней обратился ФИО2 с просьбой предоставить ему одно из нежилых помещений школы ФИО5 предложила ему гараж, расположенный рядом со школой, он был в аварийном состоянии и примыкал к школе, поскольку необходимо было исполнить решение Балезинского районного суда. На тот момент гараж не принадлежал школе, каких-либо документов на нежилое помещение не имелось, но суд признал факт того, что гараж относится к МОУ «Балезинская СОШ <номер>». С ФИО2 была договоренность, что он отремонтирует гараж и может им пользоваться. ФИО5 не помнит факт заключения договора именно с правом последующего выкупа. ФИО5 не отрицает факт наличия в нем своей подписи. На тот период расчетного счета у МОУ «Балезинская СОШ<номер>» не было, был единый расчетный счет Управления образования Балезинского района. После заключения договора ФИО2 начал пользоваться гаражом и отремонтировал его. В период работы ФИО5 в должности директора гараж так и не был поставлен на баланс вверенного ей учреждения. ФИО5 обращалась в Администрацию Балезинского района с целью постановки гаража на кадастровый учет, но ей было отказано. ФИО2 было известно, что документов на гараж не имеется, и он не сможет его приобрести у МОУ «Балезинская СОШ <номер>».

Из объяснений ФИО11 установлено, что в период с 2017 по 2022г. являлась директором МБОУ «Балезинская СОШ <номер>». В собственности школы имелся гараж, который расположен за зданием школы. В один из дней к ней обратился мужчина по фамилии ФИО2, предоставил договор аренды гаража примерно сроком на 1 год, заключенный с МОУ «Балезинская СОШ<номер>» в лице директора ФИО5 ФИО11 разъяснила ФИО2 о том, что договор аренды не свидетельствует о праве на собственность, тем более срок аренды необходимо считать истекшим. После этого ФИО2 ушел и больше не приходил. Была осуществлена смена замка двери гаража.

Из объяснений ФИО12 установлено, что с <дата> по настоящее время является директором МБОУ «Балезинская СОШ <номер>». При назначении на должность ФИО12 осмотрел имущество школы, в том числе гараж, примыкающий к школе. В гараже находились деревянные стеллажи и иное имущество. От работников школы ФИО12 стало известно о том, что ранее данный гараж арендовал некий мужчина, данные не известны. В 2023 году в связи с требованиями по антитеррористической укрепленности территория школы по периметру ограждена металлическим забором, границы территории школы были определены Администрацией района, гараж был поставлен на кадастровый учет предыдущим руководителем.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости – гараж, находящийся по адресу: <адрес> кадастровый <номер>, дата присвоения кадастрового номера 28.01.2016г., площадь 63,1 кв.м, 2003 года постройки, находится в собственности муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», государственная регистрация права - <дата>., и в оперативном управлении МБОУ «Балезинская средняя школа <номер>», государственная регистрация права – <дата>. (том 1.л.д. 37-38).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости – здание по адресу: <адрес>, свидетельствует о том, что собственником является ФИО13 с <дата>. (том 1 л.д. 85, 89-90).

Выписка из реестра муниципального имущества муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» <номер> от 04.06.2025г. содержит сведения об объекте недвижимого имущества гараж, находящийся по адресу: <адрес> кадастровый <номер> (том 1 л.д. 82 оборотная сторона, 83).

Согласно постановлению Балезинской поселковой Администрации Удмуртской Республики <номер> от <дата> школе <номер> разрешено строительство гаража размером, соответствующим боксам РДК «Дружба», для школьной машины (том 1 л.д. 232).

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей <номер> выдан Балезинской школе <номер> Исполкомом Балезинского районного Совета <дата> <номер> о предоставлении 3,088 га земель для размещения производственной базы, приложение: план расположения земель (том 1 л.д. 233-236).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию <номер> от <дата>. Администрация МО «Балезинский район» разрешает ввод в эксплуатацию после строительства объекта – гараж, по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 177).

Судом запрошены материалы реестрового дела <номер>, в котором содержится копия кадастрового паспорта сооружения – гараж по адресу: <адрес>, составлен на <дата>, площадь 63,1 кв.м, год завершения строительства – 2003, содержит план объекта недвижимого имущества (том 2 л.д. 44-45).

Постановлением Администрации МО «Балезинский район» <номер> от <дата>. земельному участку, выделенному Муниципальному образовательному учреждению «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» для строительства гаража и числящемуся ранее по адресу: и <адрес>, согласно постановлению Балезинской поселковой Администрации от <дата> <номер>, присвоен адрес: <адрес> (том 1 л.д. 239).

Технический паспорт на гараж по адресу: <адрес>, составлен по состоянию на 14.05.2010г., содержит характеристику конструкций, стоимость в ценах 2009г. – 374 514 руб. (том 1 л.д. 237-238).

Из сообщения начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» от <дата>. следует, что сообщает об отсутствии в реестре муниципального имущества в 2010 году объекта недвижимого имущества - гараж, по адресу: <адрес>. Объект включен в реестр в 2020 году на основании Постановления Администрации муниципального образования «Балезинский район» от <дата>. <номер> (том 1 л.д. 227).

В отчете <номер> об определении рыночной стоимости гаража по адресу: <адрес>, составленному на дату оценки <дата>, указано, что рыночная стоимость гаража составляет 130 000 рублей (том 1 л.д. 240).

В заявлении. <номер> от 22.12.2020г. в адрес Главы Администрации МО «Балезинский район» ФИО14 директор МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» ФИО11 просит внести изменения в соответствующее постановление об установлении рыночной стоимости гаража (том 1 л.д. 241).

Согласно постановлению главы муниципального образования Администрации МО «Балезинский район» <номер> от 24.12.2020г. внесены изменения в п. 1 постановления Администрации муниципального образования «Балезинский район» от <дата> <номер> «О закреплении объекта недвижимого имущества на праве оперативного управления за Муниципальным бюджетным общеобразовательным учреждением «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>», установлена стоимость гаража в размере 130 000 рублей (том 1 л.д. 242).

В заявлении <номер> от 29.06.2020г. в адрес Главы Администрации МО «<адрес>» ФИО14 директор МБОУ «Балезинская СОШ <номер>» ФИО11 просит закрепить гараж по вышеуказанному адресу на праве оперативного управления (том 1 л.д. 243).

Постановлением <номер> от 09.07.2020г. названный объект недвижимого имущества – гараж, - закреплен на праве оперативного управления за Муниципальным бюджетным общеобразовательным учреждением «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» (том 1 л.д. 83 оборотная сторона, 84).

Решением Совета депутатов муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» от <дата>, определено, что имущество, находящееся в собственности преобразованных муниципальных образований Балезинского района переходят в собственность вновь образованного муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», решение представлено в материалах реестрового дела <номер> (том 2 л.д. 18-20).

Постановлением главы муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» <номер> от 30.12.2021г. в состав муниципальной собственности муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» включено муниципальное имущество, в том числе муниципального образования «Балезинское», в приложении под <номер> значится гараж по вышеуказанному адресу, постановление и приложение представлены в материалах реестрового дела <номер> (том 2 л.д. 21, 40).

Согласно Уставу МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>», п. 1.6, учредителем Учреждения и собственником его имущества является муниципальное образование «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики». Функции и полномочия Учредителя постановлением Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» от <дата> <номер> «О передаче функции и полномочий учредителя в отношении муниципальных учреждений муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» переданы Управлению образования Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» (том 1 л.д. 111-125).

Согласно ответу АО «Энергосбыт Плюс» на судебный запрос от <дата> между Акционерным обществом «Энергосбыт Плюс» и ФИО2 заключен договор энергоснабжения <номер> от <дата> на поставку ресурса в нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Договор расторгнут 21.01.2021г. Информация о заключенных договорах в период времени с 2005г. по 01.06.2017г. отсутствует. По объекту <адрес> (гараж) договор не заключался (том 1 л.д. 193).

Истцом суду представлены фотографии от 22.06.2022г., на которых изображено кирпичное здание гаража и электрокабель к нему от здания магазина, и фотографии гаража от 29.01.2024г., 21.04.2024г., на которых изображено кирпичное здание гаража за металлическим забором (том 1 л.д. 203-209).

Из ответа УФНС по УР от 22.09.2025г. на судебный запрос следует, что налогоплательщиком по объекту <адрес> является МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» с даты регистрации владения – <дата>. (оперативное управление) (том 2 л.д. 53-54).

Одним из способов защиты права в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является признание права.

Обращаясь в суд с иском, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил защитить его право собственности на объект недвижимости, ссылаясь на его возникновение в результате заключения договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого имущества и осуществлением такого выкупа посредством уплаты им арендных платежей за весь срок аренды. Также основанием иска указывает исполнение им обязательства по ремонту нежилого помещения за счет арендатора, что наряду с выкупной ценой являлось существенным условием договора.

В соответствии с п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент правоотношений) относила жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент правоотношений) помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (в редакции на момент возникновения правоотношений).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно п. 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно п. 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Проанализировав представленные суду доказательства и руководствуясь указанными нормами права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку достаточных доказательств возникновения права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости на основании заключенного договора аренды с правом выкупа в материалы дела не представлено.

Так, статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Между тем, из приложенного к исковому заявлению договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от <дата>., подписанного между МОУ «Балезинская СОШ <номер>» в лице директора школы ФИО5 и ИП ФИО2 в лице ФИО2, следует, что условие, позволяющее определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды/продажи, сторонами сделки не согласовано.

Договор аренды с выкупом заключен в отношении гаража по адресу: <адрес>, тогда как установлено, что объект недвижимости – здание по адресу: <адрес>, с <дата> находилось и в настоящее время находится в собственности физического лица ФИО13, на возникновение правоотношений с которой стороны не ссылались.

Истцом представлено уточнение исковых требований в части указания адреса объекта недвижимости: <адрес>, право собственности на который просил признать, с приведением доводов об ошибочном указании директором МОУ «Балезинская СОШ <номер>» адреса: <адрес>, однако представители ответчика и третьего лица оспаривали то обстоятельство, что предметом договора аренды являлся гараж, занимающий место <номер>, а не место <номер>.

Таким образом, из содержания договора не представляется возможным установить, какое имущество передано в аренду ИП ФИО2, поскольку адрес гаража в договоре является единственным идентифицирующим признаком, инвентарный или кадастровый номер не указаны.

В материалы дела по объекту недвижимости: <адрес>, представлены: технический паспорт на здание гаража от 14.05.2010г., кадастровый паспорт от 20.03.2009г. с инвентарным номером, однако сопоставить указанные документы с договором от 27.10.2010г. не представляется возможным. В договоре нет ссылок на данные документы, их копии не являются приложениями к договору.

Таким образом, в договоре аренды не определены индивидуализирующие признаки, позволяющие идентифицировать гараж среди других подобных нежилых помещений в гаражном ряду, не определены данные, определяющие достоверное местоположение строения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд соглашается с доводами ответчика и третьего лица о том, что МОУ «Балезинская СОШ <номер>» не являлось собственником спорного нежилого помещения, поэтому не имело право отчуждать его ИП ФИО2

Судом установлено, что объект недвижимости – гараж, находящийся по адресу: <адрес>, был построен в 2003 году, введен в эксплуатацию 22.01.2009г., кадастровый паспорт составлен по состоянию на 20.03.2009г. и содержит инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 301544, на указанную дату объект находится на территории муниципального образования – Балезинское поселение, технический паспорт составлен по состоянию на 14.05.2010г. и содержит стоимость в ценах 2009г. – 374 514 руб.

Между тем, государственная регистрация права оперативного управления МБОУ «Балезинская средняя школа <номер>» произведена лишь 24.07.2020г.

Установлено также, что гараж по вышеуказанному адресу входил в состав муниципального имущества муниципального образования «Балезинское», о чем свидетельствует постановление от 30.12.2021г., которым гараж в составе имущства передан в состав муниципальной собственности муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики». Выписка из ЕГРП свидетельствует о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» на гараж по вышеуказанному адресу произведена 08.09.2023г.

Представленные же в материалы дела постановление от 14.10.2000г. о разрешении школе <номер> строительства гаража для школьной машины и постановление от 08.02.2010г. о присвоении земельному участку, выделенному школа <номер> для строительства гаража, адреса: <адрес> не являются правоустанавливающими документами по смыслу ст. 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о наличии у МОУ «Балезинская средняя школа <номер>» права собственности на спорное имущество на дату заключения договора аренды. Государственный акт подтверждает право собственности школы <номер> на земельный участок, но не расположенные на нем объекты.

МОУ «Балезинская средняя школа <номер>» спорное имущество в свою собственность не получало, вещное право на него согласно ст. 131 ГК РФ не регистрировало, на баланс не ставило, налоги не оплачивало. В самом договоре аренды от 27.10.2010г. также не содержится сведений о том, на каком праве МОУ «Балезинская средняя школа <номер>» принадлежит спорное здание и на основании каких документов у него такое право возникло.

Таким образом, истцом не представлено доказательств принадлежности на законных основаниях спорного имущества арендодателю - МОУ «Балезинская средняя школа <номер>».

Помимо этого, суд критически оценивает доводы истца о надлежащем исполнении договора аренды имущества с правом выкупа, принимая во внимание отсутствие платежных документов, свидетельствующих об уплате ИП ФИО2 (в статусе ИП – да дату заключения договора) арендной платы, а также отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения.

Доводы истца о том, что ФИО2 за счет собственных средств восстановил спорный гараж, судом отклоняются, поскольку проведение арендатором капитального ремонта являлось условием договора аренды и могло влиять на размер арендной платы, однако не являлось условием о выкупной стоимости. Указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют о выкупе объекта недвижимости и принадлежности истцу гаража на праве собственности.

Оценивая доводы представителя ответчика об отсутствии указания в договоре аренды балансовой стоимости объекта недвижимости, повлекшем некорректное определение размера арендной платы, суд отмечает, что Гражданский кодекс Российской Федерации не требует указывать стоимость арендованного имущества в договоре аренды, а размер арендной платы определяется с учетом положений п. 2 статьи 614 и статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы представителя ответчика об отсутствии факта регистрации договора аренды, суд считает необходимым отметить, что единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору.

Вместе с тем, поскольку представленными доказательствами не подтвержден факт заключения договора аренды, его действительность и факт исполнения арендатором (истцом) договора аренды, данные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении права собственности на спорный объект недвижимости у ФИО2 В удовлетворении иска к муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» о признании права собственности на гараж по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 27.10.2010г., надлежит отказать.

В связи с отсутствием у ФИО2 права собственности на спорный объект недвижимости наличие препятствий в осуществлении правомочий собственника не установлено. В удовлетворении требования об обязании МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж, также надлежит отказать.

Представителем ответчика МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» ФИО4 заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, исчисляемого с момента, когда зимой 2022 г. истец обнаружил, что на дверях гаража висит другой замок, то есть узнал о нарушении своих прав. Аналогичное заявление представлено представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» ФИО9

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Суд отмечает, что по требованию ФИО2 о признании права собственности на гараж на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом срок исковой давности исчисляется с момента отказа заключить договор купли-продажи после выполнения условий выкупа. О нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права истец узнал не позднее 23.05.2024г., когда и.о. главы муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» ФИО15 на соответствующее требование сообщено ФИО2 о том, что договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом является недействительным в связи с наличием разночтений в указании адреса объекта недвижимости, отсутствием права оперативного управления Учреждения, некорректным определением арендных платежей.

Исковое заявление подано ФИО2 23.04.2025г. (том 1 л.д. 28).

Таким образом, срок исковой давности по требованию, предъявленному к муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» истцом не пропущен.

По требованию ФИО2 об обязании МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж, являющему спором о пользовании имуществом по договору аренды срок исковой давности исчисляется с момента обнаружения препятствий в пользовании имуществом.

Как следует из объяснений ФИО2, данных в ходе судебного разбирательства, заявлений ФИО2: от 29.01.2024г. по факту противоправных действий должностных лиц МБОУ «Балезинская СОШ <номер>», содержащегося в материалах проверки, от 18.04.2024г. в Администрацию муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики», в январе 2024 года он обнаружил, что отдельно стоящий гараж, который был передан ему по договору аренды, огорожен забором и находится на территории школы, доступ к гаражу закрыт. Таким образом, о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, истец узнал не позднее 29.01.2024г.

Поскольку исковое заявление подано ФИО2 23.04.2025г., срок исковой давности по требованию ФИО2, предъявленному к МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» об устранении препятствий в пользовании имуществом, также истцом не пропущен.

Ввиду того, что истцу отказано в удовлетворении основных требований, оснований для удовлетворения требований о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к муниципальному образованию «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» в лице Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Балезинский район Удмуртской Республики» о признании права собственности на гараж по адресу: <адрес> на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от <дата>., обязании МБОУ «Балезинская средняя общеобразовательная школа <номер>» не чинить препятствия путем сноса части забора, отгораживающей гараж, - отказать.

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Балезинский районный суд Удмуртской Республики.

Судья Балезинского районного суда УР Т.А.Волкова