Дело № 2-2/2026 (2-673/2025;)
64RS0048-01-2025-001364-58
Решение
Именем Российской Федерации
30 января 2026 года город Саратов
Фрунзенский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Мурзиной Е.В.,
при секретаре судебного заседания Астафьевой А.О.
с участием представителя истца по первоначальному требованию, ответчика по встречному Администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, представителя ответчика по первоначальному требованию, истца по встречному ФИО3 – ФИО4, представителя третьего лица Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, ФИО5, третьего лица ИП ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» к ФИО3 о признании постройки самовольной, обязании осуществить снос, провести работы по приведению фасада дома к общему архитектурному решению, взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении нежилого помещения в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде,
установил:
администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, администрация МО «Город Саратов») обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании постройки самовольной, обязании осуществить снос, провести работы по приведению фасада дома к общему архитектурному решению, взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, в котором просит:
1.Признать самовольной постройкой возведенную пристройку к нежилому помещению с кадастровым номером <данные изъяты>.м, расположенному в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
2. Обязать ФИО3 дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес> течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки, пристроенной к нежилому помещению с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенному по адресу: <адрес>.
3. В случае несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда в части 2 взыскать с ФИО3 дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с одиннадцатого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения.
4. Обязать ФИО2 дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес> течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу провести работы по приведению фасада многоквартирного дома в границах нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, к общему архитектурному решению, в том числе цветовому решению и материалам отделки, существовавшему до произвольного изменения фасада.
5. В случае несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда в части 4 взыскать с ФИО3 дата рождения ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с тридцать первого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения.
Требования мотивированы тем, что в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» поступило обращение гражданина по вопросу законности пристройки к нежилому помещению, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В ходе визуального осмотра установлен факт самовольного изменения фасада многоквартирного дома, выразившийся в изменении цветового решения и материалов отделки, организованны оконные и дверные проемы, возведении самовольной пристройки в границах нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенному в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (акт № б/н от ДД.ММ.ГГГГ). Сведения о выдаче разрешительной документации на реконструкцию в отношении многоквартирного <адрес> в органе местного самоуправления отсутствуют. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 27.09.2024 собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО3 Полагая, что осуществление пристройки к многоквартирному дому привело к изменению параметров (характеристик) всего дома, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а изменение параметров помещения, которые касаются также характеристик всего здания в целом, в данных ЕГРН осуществляется только с одновременным внесением изменений в сведения о здании в целом, обратилась в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО3 поступило встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к администрации муниципального образования «Город Саратов», в котором просит сохранить нежилое помещение, кадастровый №, площадью <данные изъяты>м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде в соответствии с данными технического паспорта, изготовленного ООО «СарТехГео» от ДД.ММ.ГГГГ.
Свои встречные требования ФИО3 основывает на том, что является собственником нежилого помещения, кадастровый №, площадью <данные изъяты> расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В первый год эксплуатации помещения, были обнаружены недостатки из-за имеющегося приямка, угрожающие состоянию всему многоквартирному дому №(далее - МКД), расположенному по <адрес>, а именно: стена нежилого помещения (фасад МКД с дворовой территории) была постоянно мокрой от проникновения влаги от осадков и таяния снега, а также от постоянных аварий системы водоснабжения, канализации во дворе дома. В зимний период при низких температурах стена промерзала, температура в помещении опускалась до 14 гр.С., что в результате привело к обрушению штукатурки, образованию грибка, который проявлялся даже после проведения ремонта помещения. Для решения существующей проблемы ФИО3 обратилась в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Саратова (далее – Комитет по архитектуре). В 2015 году Комитетом по архитектуре был изготовлен проект дворового фасада офиса (архитектурное решение). В 2024 году, учитывая, что собственники помещений МКД разрешили ФИО3 возвести пристройку из строительного материала на ее усмотрение, были заменены пластиковые витражи на кирпичные стены, что не исказило внешний облик МКД и соответствует внешнему виду фасада по цвету. Все работы по изменению проекта были проведены в границах дворового входа и согласованного ранее проекта дворового фасада офиса. Перепланировка входа в помещение была вызвана необходимостью в большей степени заботы о безопасности принадлежащего ФИО3 помещения и сохранности фасада МКД. Также указала, что пристройка не является общим имуществом МКД, так как дворовый вход в нежилое помещение в виде лестницы в приямке может использоваться только собственником нежилого помещения, вход не предназначен для обслуживания более одного помещения. Лестница в приямке является составной частью нежилого помещения, поскольку служит входом в него со двора дома. Возникновение пристройки к нежилому помещению не привело к уменьшении общего имущества МКД. При возведении пристройки исходила из того, что имеется проект дворового фасада офиса, согласованный с Комитетом по архитектуре и решения общего собрания собственников помещений МКД. Перепланировка произведена с соблюдением требований, что установлено проведённой по настоящему делу судебной экспертизой и не противоречит виду разрешенного использования. Приведение пристройки в первоначальное состояние может привести к возникновению замачивания стены первого этажа и попаданию влаги в основание здания вновь, что приведет деформации (разрушению, трещинам) стены и фундамента МКД. Пристройка не изменяет высоту, площадь и этажность МКД.
Представитель истца по первоначальному требованию, ответчика по встречному администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям, в удовлетворении встречных требований просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях.
Представители третьего лица Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1 и ФИО5, третье лицо ИП ФИО6. поддержали правовую позицию Администрации муниципального образования «Город Саратов», просили первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель ответчика по первоначальному требованию, истца по встречному ФИО3 – ФИО4 просила в удовлетворении первоначальных исковых требованиях отказать, удовлетворить встречные исковые требования, с учетом уточнений.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суде не сообщили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.
Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дело, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.
Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1). В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (пункт 2).
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. п. 1, 2 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В силу ч. 1, 3, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госсторя России от 21.08.2003 № 153, под реконструкцией здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.
Под самовольной постройкой с точки зрения законодательства (пп. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ) следует понимать как вновь возведенный объект (жилой дом, нежилое здание, объект незавершенного строительства), так и объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости, при этом понятия «строительство» и «реконструкция» объектов определены в отдельных пунктах указанной статьи ГрК РФ.
Таким образом, проведение реконструкции, перепланировки и переустройства помещений осуществляется лишь на основании соответствующего разрешения, а законодательство подразделяет данные виды работы по следующим основаниям: - переоборудование (переустройство) жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования; - перепланировка - изменение конфигурации помещения (перенос перегородок, дверных проемов, устройство дополнительных санузлов, устройство тамбуров); - реконструкция - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства).
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
По смыслу приведенных положений, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Положениями части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Из п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> что подтверждается сведениями ЕГРН.
Земельный участок под указанным многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.
Администрацией муниципального образования «Город Саратов» в рамках проверки обращения гражданина по вопросу законности пристройки к нежилому помещению, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведен визуальный осмотр данного МКД, в ходе которого установлен факт самовольного изменения фасада многоквартирного дома, выразившийся в изменении цветового решения и материалов отделки, организованны оконные и дверные проемы, возведении самовольной пристройки в границах нежилого помещения с кадастровым №, расположенному в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, о чем составлен акт № б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
14.02.2024 в адрес ФИО3, 10.02.2025 в адрес директора ООО «УК Фрунзенская» Комитетом по архитектуре» направлены письма с уведомлением о приведении фасада многоквартирного дома в границах нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, к единому архитектурному решению всего дома.
Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в нем не оспаривалось, что в 2015году Комитетом по архитектуре согласован проект дворового фасада по адресу: <адрес>, лит. А (арх.№-фр-2015), объемное и планировочное решения - устройство навеса над входным узлом со двора в легких металлических конструкциях; прямоугольный навес над входом в нежилое помещение на металлических опорах; конструктивные решения: кровля – профнастил по металлическому каркасу, стойки – металлический каркас, площадь входного узла 10,44 кв.м.
Согласно данным технического паспорта по состоянию на 12.03. 2012 нежилое помещение, площадью <данные изъяты> состояло из: торговое помещение <данные изъяты>.
16.04.2015 по инициативе ФИО3 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в котором приняли участие 69% (5971, 0 кв.м) собственников от общего числа собственников помещений в доме (8654,0 кв. м).
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 16.04.2015, собственники МКД разрешили ФИО3- собственнику нежилого помещения, расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <адрес>, №.м возведение пристройки к нежилому помещению при условии соблюдения соответствия строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным правилам, с указание, что пристройка производится за счет ФИО3 из строительного материала на ее усмотрение, а также что возведенная пристройка не должна искажать внешний облик многоквартирного дома и всегда должна соответствовать внешнему виду фасада всего дома (цвет и т.п.).
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очно-заочного голосования, в котором приняли участие 100 % собственников от общего числа собственников помещений в доме (8654,0 кв. м), собственники приняли решение о возможности производить любую перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений с возможным присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, при обязательном условии соблюдения санитарно-технических, экологических, строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности и иных требований, а также требований, предусмотренных градостроительным кодексом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников и третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Решение является согласием собственником помещений в многоквартирном доме на проведение собственниками помещений перепланировок, переустройств, реконструкций с возможным присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ, предусмотренных ч.2 ст.40 ЖК РФ.
В силу требований части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 3 части 2).
Возведение лицом постройки с отступлением от технических норм и правил само по себе не влечет необходимости сноса постройки, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству сторон проведена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.
Согласно выводам заключения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № №2910/2911/5-2-25 от 15.12.2025, проведенной экспертами ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России»: пристройка к фасаду многоквартирного дома по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства ввиду того, что разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба конструкции фундамента и стен строения не представляется возможным (бетонный фундамент, кирпичные стены); пристройка к фасаду МКД соответствует требованиям безопасности и строительным нормам и правилам; пристройка к фасаду МКД в части наличия необходимых коммуникаций, их работоспособности, в части конфигурации помещений, соответствует требованиям санитарных норм, в части доступа к зданию для обеспечения возможности ликвидации возгорания, соответствует противопожарным нормам и требованиям; конструктивные характеристики и функциональное назначение пристройки к фасаду МКД соответствует градостроительным требованиям, нормам и не противоречит виду разрешенного использования территориальной зоны земельного участка; пристройка не изменяет высоту, площадь и этажность многоквартирного дома по адресу: <адрес>; стены исследуемой пристройки прикреплены к стене МКД с помощью металлических закладных деталей, перекрытие исследуемой пристройки, выполненное из металлических труб закреплено к фасаду с помощью болтового соединения; внешняя стена МКД со стороны расположения исследуемой пристройки имеет следы потеков и размытия кирпичной кладки, причина возникновения указанных недостатков внешней стены МКД является несвоевременный ремонт вертикального деформационного шва дома, который не закрыт сверху и заделан не атмосферостойкими заполнениями, что приводит к попаданию влаги в конструкции стен здания и размыванию кирпичной кладки; в результате исследования спорного нежилого помещения установлены следу протечек со стороны наружной стены МКД, наиболее вероятная причина возникновения следов протечек на поверхности отделочных покрытий нежилого помещения на первом этаже исследуемого жилого дома, являются протечки от намокания наружной стены вследствие воздействия атмосферных осадков, возникшие до приведения исследуемой пристройки в текущее состояние; в месте расположения спорная пристройка препятствует деформации (разрушению, трещинам) стены и фундамента исследуемого многоквартирного дома, не позволяя влаге стекать по стене первого этажа здания, замачивать фундамент и защищает фундамент от атмосферных осадков, скапливающихся на отмостке исследуемого жилого дома и препятствует попаданию влаги ниже уровня земли (вход в нежилое помещение); площадь застройки пристройки к фасаду МКД соответствует проекту № 37-фр-2015 архитектурные решения; площадь застройки и площадь помещения пристройки к фасаду многоквартирного дома соответствует проекту №37-фр-2015 архитектурные решения; материал исполнения стен и конфигурация оконных заполнений не соответствуют проекту №37-фр-2015 архитектурные решения; для приведения пристройки в соответствии с проектом дворового фасада необходимо произвести следующие работы: провести работы по демонтажу кровли, перекрытий, оконных проемов, разборке наружных стен пристройки; возведение стен в соответствии с проектом; устройство перекрытий и кровли.
На странице 44-45 заключения эксперта отмечено, что приведение пристройки в соответствии с проектом дворового фасада может привести к возникновению замачивания стены первого этажа и попаданию влаги в основание здания вновь, что приведет к деформации (разрушению, трещинам) стены и фундамента исследуемого многоквартирного дома.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, подтвердил выводы изложенные в заключении экспертзы.
Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов истцом не опровергнуты.
При таких обстоятельствах оснований сомневаться в достоверности указанного экспертного заключения у суда не имеется.
Выводы заключения эксперта сторонами не оспаривались.
Судом установлено, что в настоящее время ФИО3 проведена перепланировка, переустройство, реконструкция помещения: внутри помещения выполнены демонтаж ненесущей перегородки в туалете и перенос перегородки между коридором и туалетом с образованием одного помещения – санузел, в торговом зале устроена перегородка из гипсокартонных листов; на дворовом фасаде офиса выполнены замена пластиковых витражей на металлических конструкциях; частичная выкладка конструкций кирпичом с устройством в наружной кирпичной стене дверного и оконного проемов.
Как установлено выше согласно данным технического паспорта по состоянию на 12.03. 2012 нежилое помещение, площадью <данные изъяты>м состояло из: <данные изъяты>.
Согласно техническому паспорту изготовленному ООО «СарТехГео» на нежилые помещения от ДД.ММ.ГГГГ площадь нежилого помещения, после реконструкции, <данные изъяты> торговое помещение <данные изъяты>
В ходе реконструкции общая площадь нежилого помещения, расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № принадлежащего ФИО2 уменьшилась до <данные изъяты>
При этом, согласно имеющейся материалах дела технической документации на многоквартирный дом, в том числе на нежилое помещение, вход не предназначен для обслуживания более одного помещения, а лестница в приямке является составной частью нежилого помещения, поскольку служит входом в него со двора дома.
Принимая во внимание выполненные работы Дроздовой Г.М по реконструкции здания, следует, что пристройка не изменила высоту, площадь и этажность многоквартирного дома по адресу: <адрес>, площадь застройки и площадь помещения пристройки к фасаду многоквартирного дома соответствует ранее согласованному проекту №37-фр-2015 архитектурные решения, виду разрешенного использования территориальной зоны земельного участка не противоречит.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что выполненная истцом реконструкция не создает угрозу жизни и не нарушает права, и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно пункту 6 статьи 15 ЖК РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).
Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 1414 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие «реконструкция помещения в многоквартирном доме» не содержит.
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 г. (далее – Обзор ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
Как указано в пункте 3 Обзора ВС РФ от 13 декабря 2023 г., изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.
По своей правовой природе снос самовольной постройки является гражданско-правовой санкцией, для применения которой необходимо установить: были ли нарушены застройщиком при возведении строения (здания, сооружения) строительные, градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы и правила, являются ли данные нарушения существенными, имеется ли вина застройщика в допущенных нарушениях технических норм сопряжено ли допущенное нарушение технических норм с созданием угрозы жизни и здоровью граждан. При отсутствии одного из приведенных обстоятельств оснований для применения санкции в виде сноса строения не имеется.
Бремя доказывания факта нарушения прав возведенной постройкой, наличия угрозы жизни и здоровью лежит на стороне, обратившейся в суд с иском о сносе постройки.
Неполучение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует об угрозе жизни, здоровью третьих лиц.
Довод Администрации муниципального образования «Город Саратов», что заявленное ими требование об обязании провести работы по приведению внешнего вида фасада многоквартирного дома к первоначальному состоянию направлено на устранение допущенных ответчиком нарушений при пользовании нежилым помещением и восстановлении прав собственников и других лиц, проживающих в многоквартирном доме по адресу: <адрес> не принимается судом, так как документально не обоснован, и доказательств суду не предоставлено.
При этом истцом по первоначальному иску не доказано, какие именно его интересы в публично-правовой сфере нарушены возведением ответчиком (истцом по встречному иску) самовольной постройки, как и не представлено доказательств нарушения прав и интересов граждан, исключающих возможность сохранения помещения в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде.
Доказательств не соответствия спорной общему архитектурному решению, в том числе цветовому решению и материалам отделки суду также не представлено.
Доводы представителя истца (ответчика по встречному иску) о допущенных нарушениях при оформлении протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного от 12.11.2015г. в виду отсутствия указания в протоколе места его хранения, судом не принимаются, поскольку являются несущественными, в конечном итоге не могут влиять на законность данного решения и не имеют юридического значения при разрешении рассматриваемого спора.
Также суд не принимает возражения третьего лица ИП ФИО6 казы о том, что данный протокол собственниками помещений не принимался, так как ИП ФИО6 приобрела принадлежащее ей нежилое помещение после 2015 года, а, следовательно, ей не может быть известно об обстоятельствах принятия решения собственников.
Вместе с тем, решения собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оформлены протоколами от 16.04.2015 и 12.01.2015, в установленном порядке недействительными не признаны, о фальсификации данных доказательств не заявлялось.
Таким образом, нарушения положений части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ при возведении спорной пристройки со стороны ответчика (истца по встречному иску) отсутствуют.
Вопреки позиции истца по первоначальному иску, выраженное в период рассмотрения дела несогласие с проведенной реконструкцией само по себе не свидетельствует о невозможности сохранения объекта в существующем состоянии.
Доводы третьего лица ИП ФИО6 о том, что после возведения пристройки увеличились риски незаконного проникновения в ее помещение третьих лица, суд не принимает, поскольку, учитывая наличие в ранее согласованном архитектурном решении №37-фр-2015 металлической крыши, ФИО6, как покупатель, должна была знать и видеть технические характеристики как приобретаемого помещения, так и соседнего. Доказательств того, что в этой части существующее состояние постройки нарушает право собсвенности (владения) ФИО8 в отношении принадлежащего ей имущества, влечет возникновение реально существующей угрозы ее жизни или здоровью, утраты или повреждения ее имущества, материалы дела не содержат.
Иных доводов о нарушении каких либо прав и охраняемых законом интересов собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стороной и третьими лицами не приведено.
Таким образом, учитывая, что в силу разъяснений, данных в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а категоричность и значимость нарушений прав собственников многоквартирного дома самовольной постройкой в судебном заседании в достаточной степени не установлена, такие нарушения, как отсутствие соответствующих разрешений на перепланировку, переустройство, реконструкцию, суд находит несоразмерными требованиям администрации МО «<адрес>» о сносе самовольной пристройки, являющейся объектом капитального строительства, что может повлечь за собой причинение стороне ответчику по первоначальному иску (истцу по встречному иску) ФИО3 чрезмерных убытков, расходов, учитывая, что приведение пристройки в соответствии с проектом дворового фасада может привести к возникновению замачивания стены первого этажа и попаданию влаги в основание здания вновь, что приведет к деформации (разрушению, трещинам) стены и фундамента многоквартирного дома.
В связи с этим суд приходит к выводу, что спорная реконструкция (перепланировка, переустройство) нежилого помещения расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не нарушает права и законные интересы граждан, и не создает угрозу их жизни или здоровью, не оказывает влияние на конструктивные особенности здания, произведена с согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
При указанных обстоятельствах нежилое помещение, расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м может быть сохранено в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде в соответствии с данными технического паспорта, изготовленного ООО «СарТехГео» от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации муниципального образования «<адрес>», в том числе производственных от основных, и удовлетворению встречных исковых требований ФИО3 в полном объеме.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст. 88 ГПК РФ).
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Определением суда от 26.09.2025 расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика и истца.
Сумма за производство судебной экспертизы составила 130 364 руб.
ФИО3 на депозит суда внесены денежные средства в размере 59500+17995 рублей, на проведение экспертизы по настоящему делу по чек по операции от 03.07.2025 и от 23.09.2025, всего 77 495 руб.
Комитетом по финансам администрации муниципального образования «город Саратов» на проведение экспертизы внесены денежные средства в размере 77 495 руб. по платежному поручению № 1563 от 17.10.2025.
С учетом того, что данное заключение принято судом в качестве доказательства по делу, судебный акт по делу состоялся не в пользу администрации муниципального образования «город Саратов», судебные расходы, за проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на администрацию муниципального образования «город Саратов».
В связи с чем, суд находит необходимым взыскать с администрации муниципального образования «город Саратов» в пользу ФИО3 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 52 869 рублей.
Учитывая, что встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд приходит к выводу о взыскании администрации муниципального образования «город Саратов» в пользу ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Денежные средства в размере 130 364 рублей, оплаченные администрацией муниципального образования «город Саратов», ФИО3 на проведение экспертизы по настоящему делу, подлежат перечислению ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России.
Денежные средства, внесенные на депозит ФИО9 на проведение экспертизы в размере 24 626 руб. подлежат возвращению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования «город Саратов» к ФИО3 о признании постройки самовольной, обязании осуществить снос, провести работы, взыскании судебной неустойки – отказать в полном объеме.
Встречное исковое заявление ФИО3 к администрации муниципального образования «город Саратов» о сохранении нежилого помещения в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде – удовлетворить.
Сохранить нежилое помещение, кадастровый №, площадью <данные изъяты>.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде в соответствии с данными технического паспорта, изготовленного ООО «СарТехГео» от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с администрации муниципального образования «город Саратов» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО3 (№) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 52 869 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Управлению Судебного департамента в Саратовской области перечислить Федеральному бюджетному учреждению «Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (ИНН <***>, КПП 645001001) денежные средства всего в размере 130 364 руб., внесенные на депозит суда комитетом по финансам администрации муниципального образования «<адрес>» по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 77 495 рублей (назначение платежа: за проведение экспертизы по делу № 2-673/2025 Фрунзенский р/с), а также ФИО3 в сумме 52 869 руб. по чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ № (назначение платежа: экспертиза дело 2-673/25 за ФИО3 Фрунзенский р/с) в счет возмещения расходов, связанных с проведением судебной экспертизы Федеральным бюджетным учреждением «Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» по реквизитам: ИНН <***>; КПП 645001001; получатель УФК по Саратовской области (№); банк получателя - №
Управлению Судебного департамента в Саратовской области возвратить ФИО3 поступившие на депозит денежные средства в размере 24 626 руб. (чек по операции от № с назначением платежа: экспертиза дело 2-673/25 за ФИО3 Фрунзенский р/с и чек по операции от № с назначением платежа: экспертиза дело 2-673/25 за ФИО3 Фрунзенский р/с).
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.
Срок составления мотивированного решения – 13 февраля 2026 года.
Судья Е.В. Мурзина