Дело № 2-220/2025
УИД 69RS0023-01-2025-000325-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2025 года г. Осташков
Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Изгородиной О.А., при секретаре судебного заседания Фадеевой В.В.,
с участием истцов ФИО1, третьего лица и представителя ответчиков ФИО2,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13, ФИО14 к ФИО3, ФИО4 о признании доверенностей и договора купли-продажи недействительными,
установил:
ФИО1 обратились в суд с иском, в котором просят признать недействительными доверенность от 16.11.2023 47БА4484019, удостоверенную врио нотариуса Всеволжского нотариального округа Ленинградской области ФИО10 – ФИО7 по реестру №47/87-н/47-2023-7-319, доверенность от 28.02.2024 69АА3076522, удостоверенную нотариусом Осташковского нотариального округа Тверской области номер в реестре 69/57-а69-2024-1-355, сделку купли-продажи 54/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № от 05.08.2024 между ФИО3 и ФИО4; прекратить право собственности ФИО4 на спорное имущество, о чем внести сведения в ЕГРН.
В обоснование иск указали, что являются сособственниками жилого помещения в <адрес> в <адрес> в равных долях по 23/100 каждый. Собственником 54/100 долей в праве собственности до 2024 года являлась ФИО3, которая планировала передать после своей смерти принадлежащее ей недвижимое имущество невестке ФИО13 (истцу), о чем 22.09.2017 составила завещание.
26.06.2024 истцам стало известно о существовании доверенности от ФИО3 на имя ФИО4 от 16.11.2023 и от ФИО4 на имя ФИО5 и ФИО2 от 28.02.2024, которые предоставляли доверенным лицам продать доли ФИО3 в спорном жилом помещении на любых условиях.
В сентябре 2024 года истцам стало известно о том, что на основании договора купли-продажи от 05.08.2024 право собственности на доли ФИО3 перешло ФИО4
Оспаривая названные доверенности по основанию их недействительности, истцы указывают, что ФИО3 в силу своих возраста и состояния здоровья не могла осознавать значение своих действий, суть полномочий, предоставляемых ФИО4, которая получила возможность продать недвижимое имущество на любых условиях любому лицу. Осуществление передоверия полномочий без уведомления ФИО3, позволило ФИО4 фактически продать квартиру самой себе. По мнению истцов, ФИО3 не получила денежные средства при заключении договора купли-продажи, что также является основанием для признания ее недействительной.
Также указывают на то, что заключенная между ответчиками сделка купли-продажи привела к нарушению права истцов на преимущественную покупку спорных комнат.
В судебном заседании истцы ФИО1 настаивали на удовлетворении заявленных требований, пояснив, что извещение с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки комнат ФИО3 получили, однако намерения приобретать спорное недвижимое имущество не имеют, поскольку проживать в нем не намерены. Также указали, что вели переговоры с ФИО3 о продаже своей комнаты, однако их не устроила цена, которую предлагает ответчик. Считали, что комнаты не могли быть проданы иному лицу, так как ФИО3 ранее составила завещание, в соответствии с которым после ее смерти они должны были перейти ФИО13 От ходатайства о назначении и проведении по делу судебной психиатрической экспертизы отказались по причине того, что до заключения сделки купли-продажи нотариусом были истребованы сведения о дееспособности ФИО3
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. Ранее в судебном заседании иск не признали, представив письменные возражения на иск.
Представитель ответчиков, третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражения на иск ФИО3 и ФИО4, пояснив, что между сторонами длительное время шли переговоры о продаже комнат в коммунальной квартире или всей квартиры, однако истцы не согласовывали стоимость своей комнаты, в связи с чем ФИО3 решила продать принадлежащие ей комнаты, направив в соответствии с требованиями закона соответствующее извещение истцам, но, поскольку они не воспользовались своим преимущественным правом, выставила их на продажу. От имени продавца и покупателя действовали их представители, что указывает на несостоятельность доводов о заключении сделки одним лицом, получение денежных средств ФИО3 не отрицает, фактически передача по договору состоялась.
Иные участвующие в деле лица извещались судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Третьи лица нотариусы Осташковского нотариального округа Тверской области ФИО6, нотариального округа Всеволжский Ленинградской области ФИО8 ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, представив копии доверенностей и договора купли-продажи, а также письменный отзыв на иск. Управление Росреестра по Тверской области представило возражения на иск, в котором просило в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что в отношении спорного объекта право общей долевой собственности не зарегистрировано.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные письменные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 6 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абзац третий пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу перовому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Судом установлено, что истцы являются собственниками комнаты площадью 19,8 кв. м с кадастровым номером № в трехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 66,7 кв. м по адресу: <адрес>
Остальные две комнаты №№ площадью 23,4 кв. м с кадастровым номером № с 05.02.2004 принадлежали ФИО3
05.08.2024 ФИО3 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО4 (покупатель) в лице представителя ФИО9 заключили договор купли-продажи принадлежащих продавцу комнат в коммунальной квартире.
Обращаясь в суд с иском о признании указанного договора недействительным, истцы указывают на нарушение их права преимущественной покупки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
Как следует из материалов дела, 21.05.2024 представитель ФИО3 – ФИО2 направила истцам извещение о возможности осуществления преимущественного права покупки комнат в общей квартире.
В судебном заседании истцы не отрицали факт получения такого извещения, указав, что намерения приобретать принадлежащие ФИО3 комнаты в коммунальной квартире ни на момент направления извещения, ни на день рассмотрения спора не имели.
При изложенных обстоятельствах оснований полагать, что при заключении договора купли-продажи комнат в коммунальной квартире ответчиком было нарушено право преимущественной покупки, гарантированное истцам статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации, статьями 209 и 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации права пользования, владения и распоряжения жилым помещением принадлежат собственнику этого помещения.
В данном случае все вышеперечисленные права до совершения сделки дарения принадлежали ФИО3, являющейся собственником спорных комнат в коммунальной квартире. Именно ФИО3 принадлежали права пользования, владения и распоряжения указанным недвижимым имуществом, права совершения в отношении этого имущества любых действий, включая совершение сделок по его отчуждению.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство в числе прочего основывается на принципах признания равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1).
Граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2).
В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.
При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Иными словами, пока не будет доказано обратное, считается, что участники гражданский правоотношений действуют разумно и добросовестно. Данное правило в полной мере распространяется на стороны гражданско-правовых договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Как указано в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть совершены устно или в письменной форме.
Как указано в пункте 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
В силу пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права (в том числе основанные на сделке) на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию на недвижимость и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом, к которому в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся жилые дома и квартиры, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 2 статьи 233 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Форма договора купли-продажи, заключенного 05.08.2024 между ФИО3 и ФИО11, и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, сторонами сделки были полностью соблюдены.
Договор купли-продажи от 05.08.2024 содержит все обязательные условия. Этот договор совершен в требуемой законом письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, удостоверен нотариусом и прошел государственную регистрацию.
В соответствии с частью 1 статьи 56 и части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, а доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В данном случае ФИО1 обоснованность своих требований не доказана.
Представленный договор содержит сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и его стоимость.
Доказательств того, что действия сторон при заключении договора не были направлены на создание правовых последствий в виде перехода права собственности на имущество, в подтверждение доводов о мнимом характере сделки истцами не представлено.
Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи заключен ФИО4, которая действовала как со стороны продавца по доверенности, так и со стороны покупателя опровергаются представленными нотариусом и регистрирующим органом надлежащим образом заверенными копиями такого договора.
Так, из материалов дела следует, что от лица продавца ФИО3 действовала ФИО2 на основании доверенности 47 БА 4664638, удостоверенной 14.06.2024 нотариусом Всеволжского нотариального округа Ленинградской области ФИО8, от лица покупателя ФИО4 – ФИО9 на основании доверенности 47 БА 4664639, удостоверенной 14.06.2024 также нотариусом ФИО8
Исковых требований об оспаривании указанных доверенностей истцами не заявлено, при этом следует отметить, что нотариальные действия по оформлению доверенности 47 БА 4664638 производились в присутствии самой ФИО3, а не ее представителя.
Оспаривая выданные ФИО3 доверенности от 16.11.2023 и 28.02.2024, которыми она наделяла ФИО12, а затем в порядке передоверия ФИО5 и ФИО2 полномочиями по продаже любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей комнаты в коммунальной квартире, истцы указывают, что в силу своего возраста и состояния здоровья ответчик не осознавала и не могла осознавать значение своих действий, суть полномочий, предоставляемых ФИО4
В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, иска является вопрос, могла ли ФИО3 на момент подписания доверенности понимать значение своих действий и руководить ими, и бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по данной категории дел лежит на истце и является его обязанностью в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таких доказательств истцами не представлено.
В соответствии со статьи 39 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 № 4462-1, порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
При этом в соответствии со статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В силу статьи 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан, а также наличия волеизъявления заявителей.
Из представленного нотариусом нотариальной палаты Ленинградской области ФИО8 отзыва на иск следует, что 16.11.2023 к ней самостоятельно обратилась ФИО3, которая находилась в хорошем физическом состоянии, в беседе сообщила о целях оформления доверенности, на вопросы отвечала правильно, проявляла хорошую память, ее пожилой возраст не вызвал сомнений в психологическом, социальном и эмоциональном здоровье.
Сам по себе пожилой возраст, вопреки доводам истцов, не является безусловным основанием для признания сделки недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодексам Российской Федерации. Доказательств того, что ФИО3 в юридически значимый период времени страдала такими устойчивыми заболеваниями, которые в полной мере лишали бы ее возможности понимать значение своих действий, не представлено, от ходатайства о назначении и проведении судебной психиатрической экспертизы истцы в ходе рассмотрения дела отказались.
В этой связи ссылки истцов относительно состояния здоровья ФИО3 а именно, что заболевания, которыми страдала последняя, могли повлиять на ее психическое состояние, на волеизъявление при заключении сделки, не могут быть приняты во внимание, поскольку не нашли своего подтверждения и опровергаются совокупностью представленных доказательств по делу.
Также следует отметить последовательность действийФИО3, которая с момента оформления первой доверенности 16.11.2023 и до заключения договора купли-продажи 05.08.2024, то есть в течение длительного времени не отзывала и не отменяла выданную доверенность, из чего усматривается ее воля на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества и на сохранение последствий договора купли-продажи.
Поскольку ФИО2 при заключении договора купли-продажи действовала по надлежащим образом оформленной 14.06.2024 доверенности от имени ФИО3, которая на день заключения договора купли-продажи не была отозвана, у суда отсутствуют основания полагать, что спорные комнаты в коммунальной квартире выбыли из владения ФИО3 помимо ее воли.
Ссылка ФИО13 на то, что ФИО3 намеревалась оставить спорные комнаты истцу, составив соответствующее завещание, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку собственник в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Кроме того согласно распоряжению от 08.02.2025 завещание ФИО3, удостоверенное 22.09.2017 нотариусом Осташковского нотариального округа Тверской области ФИО6, отменено.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (часть 1). В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска, принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3).
Определением суда от 22.04.2025 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении двух комнат площадью 23,4 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, основания для сохранения обеспечительных мер, принятых в рамках указанного дела, отпали, а потому они подлежат отмене.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО13, ФИО14 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительными доверенностей от 16 ноября 2023 года и 28 февраля 2024 года, признании недействительной сделки купли-продажи от 5 августа 2024 года 54/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением от 22 апреля 2025 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 08.07.2025
Судья О.А. Изгородина