Дело № 3а-123/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000096-28
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 6 ноября 2025 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кутровской Е.В.,
при секретаре Мерзловой Ю.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 1 036 000 руб. (т.1, л.д. 2).
В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (т.2, л.д. 120).
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования. Согласился с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 20 сентября 2025 г.
В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 20 сентября 2025 г. Вместе с тем полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 131-132, 141).
Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Кольчугинского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.
Заинтересованные лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т.2, л.д. 120).
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.
В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что здание с кадастровым номером ****, площадью 929,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – нежилое здание - оранжерея, в период с 24 мая 2024 г. по 19 октября 2024 г. принадлежало на праве собственности ФИО1 (т.1, л.д. 109-110, 139-142).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. утверждена в размере 3 938 942,3 руб. постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. (т.1, л.д. 7).
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет частнопрактикующего оценщика М.А.А. №**** от 2 апреля 2025г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 1 036 000 руб.
Административными ответчиками ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета частнопрактикующего оценщика М.А.А. №**** от 2 апреля 2025г. Указывалось на то, что в разделе 5.1 отчета оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 1 114,98 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 средняя стоимость предложения объектов функциональной группы 7 в муниципальном районе Кольчугинский составила 6 353,25 руб./кв.м., при диапазоне от 3 122,8 руб./кв.м. до 35 356,55 руб./кв.м., а средневзвешенная стоимость зарегистрированных сделок с объектами данной группы в муниципальном районе – 2 222,14 руб./кв.м., при диапазоне от 1 141,55 руб./кв.м. до 5 420,05 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п. 10, подп. «в» п. 11, подп. «б» п. 22 ФСО №7. Административные ответчики полагали, что в связи с тем, что отчет содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 119-120, 122-124).
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 187-189).
Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 20 сентября 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 1 503 000 руб.
Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в нарушение п.2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылке 49 на странице 59 отчета, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 59-60 отчета. В отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен (пункт 11в ФСО №7). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 59-60 отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11). В отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10г ФСО №7). Используемый при расчете корректировок коэффициент пересчета сметных цен (страница 119 отчета) применен по Постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 г., который утратил силу (Постановление Правительства России от 13 июня 2020 г. N 857). В отчете содержатся несоответствия: так, на странице 130 отчета указываются разные значения экономического устаревания, на страницах 120 и 133 отчета применяются разные коэффициенты на конструктивные решения. На странице 133 отчета (таблица «Расчет стоимости») применяется НДС. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страница 133 отчета). На странице 11 отчета в задании на оценку не содержится ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации. На страницах 143-156 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки.
С учетом изложенного, эксперт указал, что содержащиеся в отчете сведения относительно формы и содержания отчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-112).
В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 20 сентября 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.
В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.
В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.
Экспертом был использован затратный подход в связи с низкой активностью рынка, применение данного подхода и отказ от других подходов к оценке мотивировано в заключении эксперта. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производился указанными в требованиях способами (требования п. 24 ФСО №7), в том числе на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных источников. При расчете рыночной стоимости объекта экспертом использовалась база данных сборника КО-ИНВЕСТ. Расчет стоимости произведен с учетом специфики, индивидуальных характеристик объекта оценки на дату оценки.
На страницах 31-46 заключения эксперта выполнен анализ фактических данных предложений продажи на рынке исследуемого сегмента, но принято решение отказаться от применения сравнительного подхода. Отбор объектов-аналогов для сравнительного подхода в рамках данного исследования не проводился.
Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 143-145).
Заключение эксперта №74/2025 от 20 сентября 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика М.А.А. №**** от 2 апреля 2025г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 20 сентября 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 20 сентября 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А.А. №**** от 2 апреля 2025г., суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 1 503 000 руб.
Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 9 апреля 2025 г., то есть дату обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 929,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – нежилое здание - оранжерея, по состоянию на 1 января 2023г., в размере его рыночной стоимости 1 503 000 (один миллион пятьсот три тысячи) руб.
Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 9 апреля 2025 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 17 ноября 2025 г.