Дело №

(42RS0016-01-2022-000775-46)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новокузнецк Кемеровской области 26 августа 2022 года

Куйбышевский районный суд г.Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Саруевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Мосиной Д.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли –продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора купли – продажи.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, общей площадью 62,5 кв.м., расположенной по , кадастровый №. По условиям предварительного договора ответчик обязался в будущем заключить договор купли – продажи квартиры, передать квартиру в собственность истцу, а истец, оплатить стоимость квартиры в размер 3 700 000 руб. и принять квартиру в собственность. Срок сдачи документов для государственной регистрации сделки до ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение условий предварительного договора истцом были переданы денежные средства в размере 50 000 руб. ответчику, так же истцом заключен договор бронирования объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с агентством «Престиж» по условиям которого, агентство бронирует спорную квартиру, был внесен обеспечительный платеж в размере 10 000 руб. Истец обратился в банк «ВТБ», где ему был одобрен ипотечный кредит для приобретения спорной квартиры, ответчику ДД.ММ.ГГГГ была направлена телеграмма с предложением заключить основной договор купли – продажи квартиры и перейти к оформлению сделки. До настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли – продажи. Просит обязать ответчика заключить основной договор купли – продажи квартиры, расположенной по на условиях предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене 3 650 000 руб., взыскать с ответчика судебные расходы за составление искового заявления 4000 руб., госпошлину 300 руб.

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 с требованием о расторжении предварительного договора купли – продажи от 08.02.2022 заключенного между ФИО2 и ФИО1, возложении обязанности на ФИО1 возместить ей расходы на оплату нотариальной доверенности в размере 1700 руб. Определением Куйбышевского районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области от 26.08.2022 исковое заявление ФИО2 к ФИО1, о расторжении предварительного договора купли-продажи оставлено без рассмотрения, ввиду несоблюдения установленного для этой категории дел досудебного порядка урегулирования спора

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные доводам искового заявления.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, - ФИО3, действующая на основании ордера, исковые требования поддержала, пояснила, что требования ФИО1 основаны на заключенном предварительном договоре купли-продажи, факт заключения которого сторонами не оспаривается. Полагала, что до ответчика была доведена информация о том, что ДД.ММ.ГГГГ состоится заключение основного договора, однако поскольку сделка с ФИО10 по приобретению квартиры для ФИО2 не состоялась, она посчитала, что нет необходимости приходить на заключение сделки с ФИО1. ФИО2 была извещена телеграммой, которая была направлена в адрес проживания ФИО2, которая уклонилась от ее получения, а также извещалась устно риелтором ФИО4. Полагает, что у ответчика не было намерений заключить основной договор купли – продажи, по той причине, что у неё сорвалась ее первая сделка с ФИО10. Доводы ФИО2 о том, что эти сделки были связаны, не могут быть приняты во внимание, так как предварительным договором с ФИО1 данное условие не предусмотрено, сроки заключения основных договоров по квартирам и 11 разные, поэтому нельзя утверждать, что эти сделки должны быть произведены одновременно, «по цепочке». ФИО1 об этом условии не было ничего известно. Намерение ФИО1 приобрести квартиру ФИО2 и наличие у него для этого денежных средств подтверждается документами, пояснениями риэлтора ФИО4, которая пояснила, что у ФИО1 были деньги, вырученные с продажи собственной квартиры, у него были поданы заявки на выдачу ему кредита на оставшуюся сумму 1 100 000 руб. Банк ВТБ предварительным решением одобрил согласие на выдачу ему кредитных денежных средств, на ДД.ММ.ГГГГ была назначена сделка. Поскольку заявка банка ВТБ не была осуществлена и срок её истёк, в мае 2022 ФИО1 обратился снова в банк с заявкой и получил потребительский кредит в АльфаБанке, на сегодняшний день он готов заключить договор с ФИО2, но ответчик от этого уклоняется.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и дне слушания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснила, что она ДД.ММ.ГГГГ заключила договор с АН «Престиж» на продажу своей трехкомнатной квартиры, по . На вырученные с продажи квартиры денежные средства в размере 3 700 000 руб., она планировала купить себе 2-комнатную квартиру, а оставшиеся денежные средства в размере 500-600 тысяч рублей потратить на ремонт и покупку мебели в новую квартиру. Ей был предложен вариант покупки квартиры ФИО10 по , при покупке которой ей осталась бы доплата в сумме 450 000 руб., что её вполне устраивало, поскольку в этой квартире был сделан ремонт и оставалась частично мебель. Чтобы купить квартиру ФИО10, ей необходимо было произвести две сделки одновременно, продать свою квартиру ФИО1, и купить себе квартиру у ФИО10. Сделки должны были быть подписаны одномоментно, это было существенным и необходимым условием, о чем ФИО1 было известно. Она была готова купить квартиру ФИО10, но в связи с политическими событиями в стране, с конца февраля 2022 года цены на квартиры резко возросли, и ФИО10 подняла стоимость своей квартиры на 150000 рублей, что ее не устраивало. Кроме того, сделка между ней и ФИО1 не состоялась, поскольку у ФИО1 не были готовы документы по ипотечному кредиту, не была проведена специалистами банка ВТБ оценка ее квартиры. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО10 она получила уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи с предварительным задатком, в связи с чем, риелтор в спешном порядке стала искать другой вариант, но ничего ей не подошло. Телеграмму, в которой сообщалось о необходимости ДД.ММ.ГГГГ явиться для заключения основного договора, она не получала. Не отрицала, что встречалась с риелтором ФИО4 03-ДД.ММ.ГГГГ около дома ФИО10, куда пришли, чтобы вернуть свои деньги (задаток). ФИО4 пыталась принудить ее различными способами продлить предварительный договор, даже угрожала, из-за чего она написала заявление в отдел полиции. Пояснила, что ФИО4 ей сообщила, что ФИО1 приглашает ее для продления предварительного договора в банк, речи о заключении основного договора не было.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании нотариальной доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Пояснила, что до настоящего времени истец не готов к заключению основного договора купли – продажи квартиры, поскольку ФИО1 лишь одобрена заявка на ипотеку, вместе с тем, оценка квартиры, являющаяся обязательным условием ипотечного кредитования не проведена, документы для заключения кредитного договора не готовы, следовательно, оплатить ФИО2 стоимость квартиры в полном объеме истец не готов. Телеграмму от ДД.ММ.ГГГГ, на которую ссылается истец, ФИО2 не получала, кроме того, официальным предложением о заключении основного договора рассматриваться не может, так как ФИО1 сам не был готов к его заключению. Доказательств получения ФИО2 данной телеграммы, либо иных доказательств подтверждающих досудебный порядок обращения ФИО1 о заключении основного договора суду не представлено, из детализации звонков ФИО2 видно, что ФИО1 и его риелтор ФИО4 ей не звонили.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и дне слушания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица – операционного офиса «На Павловского» Банк ВТБ, в судебное заседание не явился, о времени и дне слушания извещен надлежащим образом.

Свидетель ФИО6 ранее в судебном заседании пояснила, что она является директором агентства недвижимости ООО «Империал». Истец ФИО1 обратился для продажи своей квартиры по . В январе 2022 года прошла сделка, его квартира была продана за 2 350 000 руб. Затем ему стали подбирать вариант покупки жилья, заключили с ним агентский договор на покупку квартиры, он хотел трёхкомнатную квартиру стоимостью от 3 500 000 руб. до 3 800 000 руб. ФИО1 понравился вариант квартиры по за 3 600 000 руб., которая была выставлена в Агентстве недвижимости «Престиж». Был составлен договор бронирования квартиры с АН «Престиж», за что ФИО1 внёс задаток 10 000 руб., и они стали ждать, когда ФИО2 примет у нотариуса квартиру в наследство, после чего, ДД.ММ.ГГГГ был заключён предварительный договор купли-продажи трёхкомнатной квартиры по цене 3 500 000 руб. Договор составляло АН «Престиж», данный договор подписывался сторонами в офисе этого агентства. ФИО1 приобретал квартиру с использованием кредитных средств. Кредит был одобрен, однако оценка квартиры специалистами ВТБ не была проведена. В отсутствие ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, невозможно было подписать кредитный договор, так как договоры кредитный и купли-продажи должны быть подписаны одновременно в банке, куда ответчица не явилась. ООО «Империал» был готов ДД.ММ.ГГГГ составить договор купли-продажи квартиры для его заключения в банке ВТБ, однако, для согласования ипотеки не было отчёта об оценке, которую препятствовала провести риэлтор АН «Престиж». Накануне ДД.ММ.ГГГГ при встрече с ФИО2 на квартире по она говорила, что надо прийти в банк для продления предварительного договора. С ФИО2 договор об оказании услуг не заключала, поэтому обязательств перед ней по поиску ей квартиры у ООО «Империал» не было.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что ФИО2 является клиентом агентства недвижимости «Престиж», где она работает. С ней был заключен договор на продажу ее квартиры по квартира была выставлена во всех источниках объявлений: на Авито, Циане, Юла, нашелся покупатель ФИО1. Он со своим риелтором из другого агентства недвижимости осмотрели квартиру ФИО2. У ФИО2 была сложная сделка, она хотела продать свою трёхкомнатную квартиру, и одновременно с этим купить себе двухкомнатную, разницу в деньгах оставить себе. Сотрудник их агентства Екатерина подбирала варианты для ФИО2, чтобы она могла купить квартиру. Вариант был найден, все стороны пришли в офис на подписание предварительного договора. Последним звеном сделки являлась покупка квартиры у ФИО10 по . ФИО10 должна была уехать в другой город, а за продажу квартиры попросила задаток в размере 40 000 руб. Они пригласили в офис АН «Престиж» ФИО1, чтобы он передал ФИО2 денежные средства в размере 50 000 руб., из которых 40 000 руб. отдали ФИО10, а 10 000 руб. остались у агентства. Все стороны сделок собирались в одном помещении, поэтому ФИО1 было достоверно известно, с какой целью он передает 50 000 руб. ФИО1 она лично объяснила, что данная денежная сумма будет передана по цепочке ФИО10. ФИО10 забрала деньги, написала расписку, что она получила данные денежные средства. Для того, чтобы ФИО1 закрепил свои намерения, в тот же день был заключен представительный договор между ФИО1 и ФИО2. Беляеву изначально была одобрена ипотека в АО «Альфа-Банк», соответственно агентство недвижимости готовило все документы для данного банка. Потом банк поднял ставку по ипотеке, ФИО1 это не устроило, он подал заявку в другой банк- ВТБ. Для АО «Альфа-Банк» была сделана оценка квартиры по фотографиям, однако, Банк ВТБ по фотоматериалам не делает оценку, а направляет своего специалиста для осмотра недвижимости, только после получения отчета специалиста, банк согласовывает условия кредитного договора. Когда ФИО10 расторгла договор с ФИО2, она лично сообщила риелтору ФИО1 о том, что вторая сделка не состоится. Продать квартиру ФИО2 без одновременной покупки нового жилья было не возможно, поскольку это было обязательным условием. Про приглашение ФИО2 в офис на ДД.ММ.ГГГГ ей ничего не известно, поскольку ФИО4 общалась с ФИО2 через риелтора Екатерину, которая более у нее не работает. Однако, поскольку квартира не была оценена и одобрена банком, как предмет ипотеки, то документы ФИО2 она специалисту Банка для оценки не передавала, смысла ФИО2 являться в банк ДД.ММ.ГГГГ не было, так как документы подготовлены не были.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона…

В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства…

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью 62,5 кв.м., расположенной по является ФИО2, права которой зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9).

ДД.ММ.ГГГГ между агентством недвижимости «Престиж» и ФИО2 заключен договор оказания услуг, по условиям которого ФИО2 поручает АН «Престиж» найти покупателя и оформить в собственность последнего квартиру по , цена квартиры определена в размере 3 500 000 руб., условие исполнения – альтернативная покупка меньшей площадью (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ между агентством недвижимости «Престиж» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого пункт 2.23 изложен в следующей редакции: сделка по купле-продажи квартиры по на меньшую площадь либо по договору мены с доплатой в размере 500-600 тыс. рублей в зависимости от состояния квартиры либо одновременно в один день по договорам купли – продажи продаваемой квартиры и вновь приобретаемой двухкомнатной квартиры меньшей площадью с той же доплатой в цене, продажная стоимость квартиры корректируется в зависимости от рыночной стоимости на момент сделки (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ между агентством недвижимости «Престиж» в лице ФИО7 и ФИО1 заключен договор бронирования объекта недвижимости, по условиям которого АН «Престиж» обязалось произвести бронирование квартиры по , а ФИО1 оплатить услуги бронирования и осуществить иные юридически значимые действия, в том числе оплатить обеспечительный платеж 10 000 руб. (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли – продажи, по условиям которого ФИО2 обязалась в будущем заключить договор купли – продажи квартиры по , по основному договору ФИО2 обязуется передать в собственность ФИО1 вышеуказанную квартиру, ФИО1 обязуется принять в собственность квартиру о оплатить ее стоимость. Пунктом 1.4 установлено, что срок сдачи документов в Росреестр для государственной регистрации сделки купли – продажи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры составляет 3 700 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (п. 1.5). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выплачивает ФИО2 50 000 руб. за квартиру, оставшуюся сумму 3 650 000 руб. ФИО1, выплачивает ФИО2 согласно основного договора купли – продажи за счет собственных средств и кредитных денежных средств (п. 1.7). Согласно п.3.1 предварительного договора, при невозможности заключения основного договора купли – продажи квартиры по инициативе ФИО2, она обязуется возвратить 50 000 руб., при отказе ФИО1 50 000 руб. остаются ФИО2. Договор подписан сторонами лично, вступает в силу с момента его подписания (л.д. 10). Факт передачи денежных средств в размере 50 000 руб. ФИО1 ФИО2 подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Кроме того, между ФИО10 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли – продажи с обеспечением задатка, по условиям которого ФИО10 обязуется передать в собственность ФИО2 квартиру, общей площадью 45,8 кв.м. по по цене 3 250 000 руб., цена окончательная и изменению не подлежит. В обеспечение настоящего договора ФИО2 передает в качестве задатка 40 000 руб., а оставшаяся сумма 3 210 000 руб. будет передана при подписании основного договора купли – продажи. Стороны договорились подписать основной договор купли – продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30). Факт передачи задатка в размере 40 000 руб. подтверждается распиской (л.д. 34).

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 за счет собственных и ипотечных денежных средств, достиг предварительной договоренности приобрести в собственность квартиру ФИО2 по , которая одновременно с этой сделкой, хотела заключить сделку купли – продажи квартиры по 11 с ФИО10, о чем между ними также была достигнута договоренность путем подписания предварительного договора. В обеспечение заключения в будущем основных договоров купли - продажи, между ФИО1 и ФИО2, а также между ФИО2 и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ были заключены предварительные договоры купли – продажи, переданы денежные средства в обеспечение исполнения основных договоров. Довод истца о том, что указанные сделки не были связаны между собой опровергается пояснениями ФИО2, свидетеля ФИО9, исследованными письменными материалами дела. То обстоятельство, что предварительными договорами предусмотрены разные сроки заключения основного договора и сдачи документов в Росреестар, не свидетельствует об обратном, поскольку предварительным договором, заключенным между ФИО1 и ФИО2 срок заключения основного договора не установлен, установлен лишь срок сдачи документов для государственной регистрации сделки (ДД.ММ.ГГГГ), что не исключает возможности заключения обоих сделок до ДД.ММ.ГГГГ, как это установлено в предварительном договоре, заключенным ФИО10 и ФИО2. Факт одновременной передачи денежных средств в одном и том же месте в обеспечение будущих сделок купли – продажи, также свидетельствует об осведомленности всех трех участников (ФИО1, ФИО2, ФИО10) о взаимосвязи и сложности сделки по покупке и продаже недвижимых жилых помещений.

Из пояснений ответчика ФИО2 и материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ она получила по почте от ФИО10 уведомление о расторжении предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Так же из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 продала принадлежащую ей квартиру по ФИО8, право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке. В настоящее время ФИО10 выехала на постоянное место жительства в другой регион.

Суд полагает, что ФИО2 по объективным причинам не вышла на сделку с ФИО1, поскольку у ФИО1 не было необходимой суммы денежных средств для покупки ее квартиры, в свою очередь она не смогла приобрести квартиру у ФИО10 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а позже, в связи с удорожанием недвижимости, ФИО2 не смогла найти подходящий ей по стоимости и техническому состоянию квартиру. Данные причины суд находит уважительными, поскольку она находятся во взаимосвязи с действиями самого истца ФИО1, который не смог кредитоваться и оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры.

Довод истца о том, что у него были денежные средства по покупку квартиры, поскольку ВТБ (ПАО) ему был одобрен ипотечный кредит, суд находит несостоятельным исходя из следующего.

Согласно уведомления ВТБ (ПАО) Банк принял предварительное решение об одобрении ипотечного кредита ФИО1 на приобретение недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, при этом, первоначальный взнос (собственные средства), должен составлять 20% от стоимости объекта (исходя из данных отчета об оценке или цены договора приобретения), срок действия решения составляет 30 календарных дней с даты принятия решения до даты заключения кредитного договора. До настоящего времени оценка стоимости квартиры банком не проводилась, из ответов на запросы ВТБ (ПАО) следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кредитные договоры на имя ФИО1 не заключались. Таким образом, доказательств того, что у истца до ДД.ММ.ГГГГ имелись денежные средства на приобретение квартиры ответчицы, суду не представлено.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из толкования ст. 429 ГК РФ существенным условием заключения предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из буквального толкования предварительного договора купли - продажи от 08.02.2022, заключенного между истцом и ответчиком следует, что срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не установлен. Срок «до 08.03.2022» на который ссылается истец, данным сроком не является, поскольку им обусловлен момент до которого стороны договора должны сдать документы в Росреестр для государственной регистрации сделки купли – продажи квартиры, а не заключить основной договор купли – продажи.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013, вступ. в силу 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по правилам пункта 1 статьи 551 ГК РФ, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона( т.е. после 04.03.2013).

В соответствии с данными изменениями, государственной регистрации в отношении квартир после 04.03.2013 подлежит переход права собственности, а не сделка( с момента государственной регистрации которой ранее законодатель связывал заключение сделки) в связи с чем, установление срока сдачи документов в Росреестр не может подменять собой (быть равнозначным) понятие срока заключения основного договора купли – продажи.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что истцом и ответчиком не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности не установлен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. При таких обстоятельствах, суд полагает, что в соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается незаключенным, а, следовательно, такой договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, при этом правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению.

Даже если учесть версию истца, считающего срок сдачи документов на регистрацию сроком заключения основного договора, то суду не представлено надлежащих доказательств, что истцом до окончания этого срока ФИО2 было надлежащим образом направлено предложение о заключении основного договора купли – продажи.

Истцом в обоснование заявленных требований представлена телеграмма, направленная в адрес ФИО2 04.03.2022, согласно которой, ответчица была приглашена для подписания основного договора купли – продажи квартиры, 05.03.2022 в 15-00 час. по адресу <...> Банк ВТБ.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано. В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).

Момент доставки юридически значимых сообщений может быть согласован в договоре (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). При отсутствии такого условия сообщение является доставленным в момент передачи адресату, в частности, момент получения письма в отделении связи или поступления сообщения посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении.

Согласно ст. 30 Постановления Правительства РФ от 28.05.2022 N 968 "Об утверждении Правил оказания услуг телеграфной связи" телеграммы категорий "срочная" подаются отправителями оператору связи в пунктах подачи. Допускается подача телеграмм иным способом, если это установлено в договоре между оператором связи и пользователем или организацией, уполномоченной подавать телеграммы определенной группы пользователей.

Телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (ст. 57).

Сроки прохождения телеграмм, передаваемых между административными центрами субъектов Российской Федерации, а также внутри любого населенного пункта (поселения), имеющего телеграфную связь, должны составлять для телеграмм категорий "срочная" не более 4 часов. В сроки прохождения телеграмм (вручения отправителю уведомления о вручении телеграммы) не включается время, в течение которого в соответствии с установленным режимом работы отделения связи (пункта коллективного пользования, пункта связи и прочих мест оказания услуг телеграфной связи) в пункте назначения не осуществляется доставка телеграмм, время пересылки телеграмм средствами почтовой связи, а также время, в течение которого телеграммы (уведомления) не могут быть доставлены по причинам и обстоятельствам, зависящим от адресата (ст. 65).

Таким образом, с учетом удаленности адресата, технической возможности и иных обстоятельств, сроки вручения «срочных» телеграмм установлены от 4 часов до 1 дня.

Из материалов дела следует, что предложение ФИО1 явиться 05.03.2022 для заключения основного договора купли – продажи, ФИО2 не было получено, поскольку телеграмма не была доставлена адресату, что подтверждается ответом дежурного телеграфиста от 08.03.2022. Кроме того, из указанной телеграммы не возможно установить точное время ее отправки ФИО1, поскольку она не подавалась истцом оператору связи в пункте подачи, а была отправлена с помощью сервиса телеграф онлайн Telegraf.гu; из почтового штампа следует, что она была принята телеграфом г.Москва, следовательно не представляется возможным проверить заблаговременность её направления и возможность своевременной доставки ФИО2 до 05.03.2022, с учетом Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968 "Об утверждении Правил оказания услуг телеграфной связи".

Из представленной детализации звонков ФИО2, также следует, что ФИО1 не извещал ее о дате заключения основного договора купли- продажи посредством телефонной связи. Таким образом, суду не представлено достаточных доказательств надлежащего, заблаговременного направления ФИО2 предложения заключить основной договор купли – продажи, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ.

Из пояснений ФИО2 и свидетеля ФИО4 следует, что 04.03.2022 они встречались около квартиры ФИО11 для возврата залога, при этом ФИО4 уведомила ФИО2 о необходимости явки последней в ВТБ (ПАО) для продления срока предварительного договора. При этом, судом установлено из пояснений ФИО2 и свидетеля ФИО9, что ответчица объективно понимала, что ее приглашают не для заключения основного договора, поскольку оценка квартиры, являющаяся необходимым условием для выдачи ипотечного кредита ФИО1 не была проведена, для ФИО2 не был подобран вариант покупки жилья, следовательно, все необходимые условия для заключения основного договора на 05.03.2022 не были соблюдены, предложение на сделку ФИО1 сделано формально, без достаточных к тому условий.

Таким образом, материалами дела установлено, что ни одна сторона по сделке не уклонялась от заключения основного договора, а потому, поскольку надлежащего предложения по заключению основного договора купли-продажи не поступило ни от покупателя, ни от продавца, суд приходит к выводу о прекращении обязательств по предварительному договору на основании части 6 статьи 429 ГК РФ.

Истец, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не привел никаких доводов и не представил суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ФИО2, либо об ее намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, а равно, что намерения сторон направлены на ухудшение их прав.

Таким образом, судом не установлено законных оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли – продажи квартиры, расположенной по на условиях, предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Иных требований истцом заявлено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли – продажи квартиры на условиях, согласованных в представительном договоре купли – продажи от 08.02.2022, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.09.2022.

Председательствующий: Е.В. Саруева