№ 2-207/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ужакиной В.А.
при секретаре Еремкиной Д.О.
с участием прокурора Полищук П.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку, признании проживающих лиц в самовольной постройке утратившими право пользования самовольной постройкой с возложением обязанности по выселению из самовольной постройки, требования третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4 Винеры Радиковны, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 Олеси, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратилась с исковым заявлением к ФИО1 о сносе самовольной постройки.
В обоснование требований указала, что Управлением муниципального земельного контроля, сельского хозяйства и экологии администрации Одинцовского городского округа Московской области проведены контрольно-надзорные мероприятия на предмет соблюдения требований законодательства в отношении земельного участка с кадастровым №. Земельный участок общей площадью 1050 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО1, на земельном участке расположен объект капитального строительства – трехэтажный многоквартирный жилой дом. Сведения в ЕГРН об объекте недвижимости отсутствуют, разделен на индивидуальные объекты недвижимости (квартиры) и используется для постоянного проживания. Расположенный на земельном участке объект капитального строительства возведен с нарушением минимального установленных отступов от кадастровых границ земельного участка, а также в отстутствии разрешения (уведомления) на строительство данного объекта. Установленный в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает использование земельного участка для малоэтажной многоквартирной жилой застройки и не соответствет установленному виду разрешенного использования. Собственник земельного участка обязан соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов и правил. Таким образом, установленные факты использования земельного участка не по целевому назначению, а также возведение объекта капитального строительства являются нарушением земельного и градостроительного законодательства, в связи с чем здание является объектом самовольной постройки.Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствии с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельногоу частка.
Судом приняты к рассмотрению требования третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к Fдминистрации Одинцовского городского округа Московской области о признании права собственности на жилые помещения.
Свои требования мотивировали тем, что третьими лицами с ФИО22 были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которыми ФИО22 обязуется передать покупателям, а покупатели принять и оплатить недвижимое имущество, состоящее из: соответствующей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и соответствующей доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, в виде изолированного помещения свободной планировки, а также подключить жилой дом к инженерными коммуникациям и сетям (электроснабжению, отоплению, водоснабжению и водоотведению). Покупатели оплатили недвижимое имущество в полном объеме, подписаны акты приема-передачи объектов, из которых следует, что техническое состояние жилого дома соответствует условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку в суде рассматривается исковое заявление Администрации Одинцовского городского округа Московской области о сносе объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, покупатели лишены возможности оформить право собственности на жилые помещения (квартиры) и вынуждены обратиться в суд.
Истец в судебное заседание направил своего представителя, который настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ответчик и его представитель по доверенности в судебное заседание явились, с исковыми требованиями не согласны, возражали против их удовлетворения, встречные требования третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, считал подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Представитель третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, с исковыми требованиями Администрации не согласилась, требования третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, полагала основанными на законе и обоснованными.
Прокурор в своем заключении указала, что оснований для сноса в настоящее время самовольной постройки не имеется, просила обязать ответчика устранить выявленные экспертом при производстве судебной экспертизы недостатки самовольной постройки, а в случае их не устранения в установленный судом срок обязать ответчика снести самовольную постройку.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения участников процесса суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
В силу положений ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство является подтверждением того, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и согласно разъяснениям, отраженным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Как предусмотрено ч. 2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ земли в Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из абз. 4 ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В силу ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрено, что к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.
Таким образом, право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 ЗК РФ, Законом об организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно разъяснениям п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141 3 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Вместе с тем, пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» установлено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2014 г.) установлено, что самовольная постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 02.02.2024 муниципальными земельными инспекторами Одинцовского городского округа Московской области проведено выездное обследование – визуальный осмотр с применением фотофиксации, земельных участков с КН №, №, о чем составлен Акт выездного обследования земельных участков в рамках муниципального земельного контроля.
В ходе осмотра установлено, что земельный участок с КН № категория земель: земли населенных пунктов. вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположен по адресу: АДРЕС., сведения о границах земельного участка внесены в ЕГРН, площадь участка: 1 050 кв.м. находится н собственности ФИО1; земельный участок с КН № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, сведения о границах земельного участка внесены в ЕГРН, площадь участка: 1 113 кв.м., находится в долевой собственности физических лиц.
Указанные земельные участки расположены единым массивом в одном заборном ограждении, свободный доступ отсутствует. На указанных земельных участках расположены объекты капитального строительства: два трехэтажных многоквартирных жилых дома, сведения об объектах в ЕГРН отсутствуют. Данные объекты капитального строительства разделены на индивидуальные объекты недвижимости (квартиры) и используются для постоянного проживания,
Расположенные на земельных участках объекты капитального строительства возведены в нарушение минимально установленных отступов от кадастровых границ земельного участка, а также в отсутствии разрешения (уведомления) на строительство данных объектов.
Установленный в настоящее время вид разрешенного использования земельных участков с КН №, № «для индивидуального жилищного строительства” не предусматривает использование земельных участков для малоэтажной многоквартирной жилой застройки и не соответствует установленному виду разрешенного использования.
Таким образом, установленные факты использования земельных участков не по целевому назначению, а также возведение объектов капитального строительства являются нарушениями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 57 ГРПК РФ).
С целью определения соответствия возведенного здания установленным требованиям и правилам по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой оформлены Заключением экспертов № от 22 августа 2025 г., подготовленного ГБУ МО «СтройЭксперт».
Согласно выводов эксперта 3-х этажный многоквартирный жилой дом, состоящий из 24 отдельных квартир, расположенный по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., соответствует санитарным нормам и правилам. Исследуемый объект не соответствует градостроительным, противопожарным и строительно-техническим нормам и правилам, устранение которых возможно путем проведения следующих работ. Так, устранение несоответствия статье 34 Постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 28 сентября 2021 года N 3471 в том, что фактическое назначение объекта не соответствует разрешенным видам использования для данной зоны, возможно путем изменения назначения объекта или согласования расположения объекта с органами местного самоуправления. Согласно пункту 8 Статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29.12.2004: «Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия». Следовательно, при условии устранения выявленных в ходе проведения экспертизы несоответствий нормам и правилам, допускается эксплуатация объекта без приведения его в соответствие с градостроительными регламентами. Устранение несоответствие п. 5.20 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» в том, что на объекте отсутствует внутренний или наружный водоотвод, путем устройства водоотвода для отвода воды с поверхности кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76». Устранение несоответствие п. 4.5-4.7, 5.3.1 СП 28.13330.2017 в том, что имеется наличие коррозии стальных элементов несущих конструкций балконов, путем нанесения антикоррозионного покрытия на металлические конструкции. Устранение несоответствие п. 7, таблицы 1 СП 3.13130.2009 и п. 6.2.15, таблицы А.1 в том, что в здании не установлены система оповещения и управления при эвакуации и система пожарной сигнализации, путем установки системы оповещения и управления при эвакуации и системы пожарной сигнализации. В текущем состоянии объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Исследование проведено в соответствии с требованиями ст. ст. ст. 84-86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Результаты экспертизы сторонами не опровергнуты. Экспертом даны полные, мотивированные ответы на все поставленные судом вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренную ст. 307 УК РФ.
Судом также установлено и подтверждено экспертным заключением, что спорное здание подключено к инженерным коммуникациям, в настоящее время эксплуатируется. Жилое здание газифицировано, что подтверждается договором о подключении № подключено к сетям энергоснабжения, что подтверждается договором № и актом сдачи-приемки выполненных работ, подключено к сетям водоснабжения и канализации.
В процессе рассмотрения дела ответчиком представлены коммерческое предложение и договор подряда, а также проекты пожарной сигнализации и водосточной системы многоквартирного дома, из которых следует, что ответчик приступил к устранению недостатков трехэтажного жилого дома, выявленных при производстве судебной экспертизы.
Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В соответствии с абз. 2 п. 19 указанного постановления возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Также из п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 следует, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Таким образом, суд, установив, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан в текущем состоянии, однако выявленные в спорном здании недостатки являются устранимыми, ответчик в процессе рассмотрения дела приступил к устранению выявленных недостатков, с момента возведения здания и до настоящего времени предпринимал меры для изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание, в том числе, неоднократно обращался в органы уполномоченные на рассмотрение таких обращений, для проживающих в указанном здании граждан занимаемые ими помещения являются их единственным местом жительства, в то же время снос строения является крайней мерой, суд полагает, что в настоящее время оснований для сноса жилого дома, расположенного на земельном участке с КН № по адресу: АДРЕС, и выселения проживающих в нем лиц не имеется. При этом, следуя положениям ст. 3 и ст. 12 ГК и избирая соразмерный способ защиты нарушенного права истца, суд считает необходимым обязать ФИО1 в течение шести месяцев с момента вынесения решения устранить несоответствия трехэтажного многоквартирного жилого дома противопожарным и строительно-техническим нормам и правилам, а именно: несоответствие п. 5.20 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» путем устройства водоотвода для отвода воды с поверхности кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 «Кровли Актуализированная редакция СНиП 2-26-76», несоответствие п 4.5-4.7 5.3.1 СП 28.12220.2017 путем выполнения нанесения антикоррозионного покрытия на металлические конструкции, несоответствие п. 7 таблицы 1 СП 3.13130.2009 и п. ДД.ММ.ГГГГ таблицы А.1 путем выполнения установки системы оповещения и управления при эвакуации и системы пожарной сигнализации. В случае не устранения указанных несоответствий в установленный срок обязать ФИО1 снести самовольную постройку - трехэтажный многоквартирный жилой дом, состоящий из 24 отдельных квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, Коммунистический проспект, участок 20а и считать утратившими права пользования самовольной постройкой проживающих лиц с возложением обязанности по выселению из самовольной постройки.
Ответчиком при рассмотрении дела было заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
В соответствии с п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.
Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Пленум ВС РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" разъяснил, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение с рока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Принимая во внимание, что в процессе рассмотрения дела установлено, что объект в текущем состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, доводы ответчика о применении к требованиям истца о сносе самовольной постройки срока исковой давности несостоятельны.
Из материалов дела также следует, что третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, и ФИО22 были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которыми ФИО22 обязался в предусмотренный договором срок передать покупателям, а покупатели обязуются принять и оплатить недвижимое имущество, состоящее из: соответствующей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, и соответствующей доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке, в виде изолированного помещения свободной планировки конкретной площадью, указанной в предварительном договоре купли-продажи каждого Покупателя.
После надлежащего обеспечения жилого дома инженерными коммуникациями и сетями (электроснабжением, отоплением, водоснабжением и водоотведением), других юридических/фактических действий на жилой дом Продавец обязался передать по сделке об отчуждении Покупателям указанное в предварительном договоре купли-продажи недвижимое имущество.
Покупатели выполнили свои обязательства по оплате недвижимого имущества, что подтверждается расписками о получении Продавцом от Покупателей денежных средств в полном объеме.
В связи с окончанием строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, между Продавцом и Покупателями подписаны Акты приема-передачи объекта, стороны пришли к соглашению о выполнении взятых на себя обязательств, техническое состояние жилого дома соответствует условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за «защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно Письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Согласно ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах и с учетом положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, третьи лица, привлеченные к участию в настоящем деле и надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны продавца, а при неисполнении обязательства продавцом вправе были требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ними права собственности на квартиры.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания права собственности за гражданами на квартиры, занимаемые ими, в многоквартирном жилом доме.
Также суд считает необходимым прекратить право единоличной собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, АДРЕС, и признать право общей долевой собственности собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС указав, что решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые помещения (квартиры) по результатам Заключения эксперта № от 22 августа 2025 г., подготовленного ГБУ МО «СтройЭксперт».
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку, признании проживающих лиц в самовольной постройке утратившими право пользования самовольной постройкой с возложением обязанности по выселению из самовольной постройки удовлетворить частично.
Признать объект – трехэтажный многоквартирный жилой дом, состоящий из 24 отдельных квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, Коммунистический проспект, участок 20а, самовольной постройкой.
Обязать ФИО1 в течение шести месяцев устранить несоответствия трехэтажного многоквартирного жилого дома, состоящего из 24 отдельных квартир, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС противопожарным и строительно-техническим нормам и правилам,
а именно:
несоответствие п. 5.20 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» путем устройства водоотвода для отвода воды с поверхности кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 «Кровли Актуализированная редакция СНиП 2-26-76»,
несоответствие п 4.5-4.7 5.3.1 СП 28.12220.2017 путем выполнения нанесения антикоррозионного покрытия на металлические конструкции, несоответствие п. 7 таблицы 1 СП 3.13130.2009 и п. 6.2.15 таблицы А.1 путем выполнения установки системы оповещения и управления при эвакуации и системы пожарной сигнализации
В случае не устранения указанных несоответствий в установленный срок обязать ФИО1 снести самовольную постройку - трехэтажный многоквартирный жилой дом, состоящий из 24 отдельных квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС и считать утратившими права пользования самовольной постройкой проживающих лиц с возложением обязанности по выселению из самовольной постройки.
В остальной части требований Администрации отказать.
Требования третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4 Винеры Радиковны, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 Олеси, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 33,7 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС;
Признать право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 33,2 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 86,6 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО4 Винеры Радиковны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 43,5 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 34,2 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 35,1 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС;
Признать право собственности ФИО6, 05.11.1981г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 82,1 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 33,5 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 41,8 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 33,8 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО10 Олеси, 15.02.1982г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 39,7 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС, АДРЕС
Признать право собственности ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 39,9 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 33,3 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС;
Признать право собственности ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 45,1 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 35,1 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС;
Признать право собственности ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 76,9 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 87,3 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ, на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 66,8 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать ? долю в праве общей долевой собственности ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 90,8 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать ? долю в праве общей долевой собственности ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 90,8 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 34,6 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Признать право собственности ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение (АДРЕС), общей площадью 68,5 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым № по адресу: АДРЕС
Прекратить право единоличной собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, Одинцовский г.о., АДРЕС, Коммунистический пр-кт, уч.20а, и признать право общей долевой собственности собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС
Решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые помещения (квартиры) по результатам Заключения эксперта № от 22 августа 2025 г., подготовленного ГБУ МО «СтройЭксперт».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение составлено 26.09.2025