УИД61RS0025-01-2025-000881-85 Дело № 2-665/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области «22» декабря 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Климовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 приобрел у ФИО3 жилой дом, обшей площадью <данные изъяты>., жилой дом, площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес> (позже был присвоен адрес: <адрес>) за денежные средства в размере 10000 рублей. Расчет по сделке сторонами произведен в полном объеме. Имущество передано продавцом в собственность покупателя. Указанное обстоятельство подтверждено договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель, ФИО2, ввиду отсутствия юридических познаний не зарегистрировал приобретенное недвижимое имущество в регистрирующем органе. ДД.ММ.ГГГГ истец купил у ФИО2 жилой дом, площадью <данные изъяты>., жилой дом, площадью <данные изъяты>., и земельный участок, на котором расположены строения. Между истцом и ответчиком ФИО2 был составлен договор купли-продажи жилых построек и земельного участка, площадь которого была указана в соответствии с фактическими обстоятельствами согласно данным кадастрового учета, в простой письменной форме. Площадь земельного участка на момент продажи составляла <данные изъяты> Согласно договору, истец приобрел у ответчика ФИО2, жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., условный №, №0 (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №), жилой дом, общей площадью <данные изъяты>в настоящее время инвентарный №, на кадастровом учете не стоит, так как отсутствует надлежащий собственник), а также земельный участок, площадью <данные изъяты> (не стоит на кадастровом учете и не был выставлен муниципальным органом как ранее учтенный), расположенный по адресу: <адрес>. При этом ими были исполнены все обязательства, вытекающие из совершенной сделки. Продавец получил денежные средства в сумме 30000 рублей за отчуждаемое имущество. Данную сумму истец выплатил продавцу единовременно в день заключения договора, а также переданы все документы на недвижимое имущество. Тогда же ФИО2 (по доверенности уполномоченный У.И.Н.) и передал во владение истца указанное выше недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>. С указанного времени истец непрерывно владеет и пользуется этой недвижимостью, считал и считает в настоящее время себя законным владельцем земельного участка со всеми строениями, расположенными на нем, использует участок по назначению. Истец по настоящее время несет бремя содержание недвижимого имущества. Указанный договор в орган государственной регистрации не сдавался ввиду недооформленных документов бывшим собственником, а ровно, как и отсутствия юридических познаний у истца. В настоящее время у истца возникла необходимость в продаже жилых строений и земельного участка. Вместе с тем, с ответчиком связь потеряна. После расчета за жилые постройки и земельный участок, последний больше на связь не выходил. Поиски предыдущего собственника к положительному результату не привели. Право собственности на спорные объекты никто не оформлял. Земельный участок не состоит на балансе у какой-либо организации. Каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц никогда не было, прав на спорные объекты недвижимости так же никто не заявлял. Однако, в сведениях ЕГРН до настоящего времени собственником жилого дома, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> является ФИО3. С момента заключения договора и по настоящее время жилые постройки и земельный участок находятся в непрерывном владении истца. Последний следит за ними, использует земельный участок его по назначению, несет бремя содержания, заботится о состоянии. В настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, так как сведения о месте нахождения ответчика неизвестны. Так как у ФИО2 отсутствовали разрешающие документы на строительство жилого дома, с общей площадью <данные изъяты> истец вынужден был обратиться в ООО «Хемиун» для проведения обследования жилого дома с целью определения его технического состояния, соответствия требований нормативно-технической документации и возможности безопасной эксплуатации здания после строительства с техническим заключением. В соответствии с заключением ООО «Хемиун» № жилой дом, общей площадью <данные изъяты> соответствует требованиям гигиенических, противопожарных, строительных и градостроительных нормативов. Строение соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам застройки, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом возведен в границах принадлежащего собственнику земельного участка. По своим параметрам и техническому состоянию жилой дом не нарушает градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствуют целевому назначению земельного участка. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушены.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ Истец купил у ФИО2 жилой дом, площадью <данные изъяты> и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (позже был присвоен адрес: <адрес>). Между истцом и ответчиком был составлен договор купли-продажи жилой постройки и земельного участка, площадь которого была указана в соответствии с фактическими обстоятельствами согласно данным кадастрового учета, в простой письменной форме. Площадь земельного участка на момент продажи составляла <данные изъяты>. Согласно договору, истец приобрел у ФИО2 жилой дом, общей площадью <данные изъяты> условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №), а также земельный участок площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>. При этом ими были исполнены все обязательства, вытекающие из совершенной сделки. Продавец получил денежные средства в сумме 30000 рублей за отчуждаемое имущество, о чем имеется его расписка в договоре купли-продажи, а также были переданы все документы на недвижимое имущество. При подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (по доверенности уполномоченный У.И.Н.) передал во владение истца указанное выше недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>. После приобретения недвижимого имущества истец собственными силами на приобретённом земельном участке построил жилой дом, общей площадью <данные изъяты> (в настоящее время инвентарный №, на кадастровом учете не стоит). Для узаконивания новой жилой постройки истец обратился в <адрес>, но ввиду отсутствия документов на собственность, в разрешении на строительство ему было отказано муниципальным органом. После истец обратился в ООО «Хемиун» для проведения обследования вновь построенного жилого дома с целью определения его технического состояния, соответствия требований нормативно-технической документации и возможности безопасной эксплуатации здания после строительства. В соответствии с заключением ООО «Хемиун» № жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., соответствует требованиям гигиенических, противопожарных, строительных и градостроительных нормативов.

В уточненных исковых требованиях истец просит суд:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью <данные изъяты> условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>, (ранее: <адрес>) между ФИО2 и ФИО3 – заключенным;

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью <данные изъяты>., условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>, (ранее: <адрес>) между ФИО2 и ФИО1 – заключенным;

- признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>;

- исключить из числа собственников жилого дома, общей площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> ФИО3;

- сохранить в реконструированном виде и признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец и его представитель – адвокат П.Е.В. участие не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО3 и его представитель Г.М.Н. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представили письменные возражения, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – администрации Багаевского района РО в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, возражений не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился.

Согласно поступившему исковому заявлению адрес ответчика указан: <адрес>.

Согласно сведениям регистрационного досье, представленного МВД России, ФИО2 зарегистрирован по адресу: <адрес>.

Ответчик уведомлялся судом о времени и месте судебного заседания по указанным адресам почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении.

Судебные повестки возвращены в суд с отметками «истек срок хранения».

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия (п. 2 ст. 117 ГПК РФ). В соответствии со ст. 6 "Конвенции о защите прав человека и основных свобод" каждый человек имеет право на разбирательство его дела в суде в разумный срок.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 117, 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2, расценив его неявку за почтовыми извещениями как уклонение от получения судебных повесток.

Представитель 3-го лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещён судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как предусматривает п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание права (ст. 12 ГК РФ).

Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь. Необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П. 1 ст. 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Ст. 550 ГК РФ гласит, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

П. 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, из п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

В силу п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ использование самовольной постройки не допускается.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 26-27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 приобрел у ФИО3 жилой дом, обшей площадью <данные изъяты>., и земельный участок, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес> (позже был присвоен адрес: <адрес>) за денежные средства в размере 10000 рублей. Расчет по сделке сторонами произведен в полном объеме. Имущество передано продавцом в собственность покупателя.

Указанное обстоятельство подтверждено договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также техническими документами на имя ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ Истец купил у ФИО2 жилой дом, площадью <данные изъяты> и земельный участок. Между истцом и ответчиком был составлен договор купли-продажи жилых построек и земельного участка, площадь которого была указана в соответствии с фактическими обстоятельствами согласно данным кадастрового учета, в простой письменной форме. Площадь земельного участка на момент продажи составляла <данные изъяты>

Согласно договору, истец приобрел у ответчика жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №), а также земельный участок, площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>, при этом, сторонами были исполнены все обязательства, вытекающие из совершенной сделки. Продавец получил денежные средства в сумме 30000 рублей за отчуждаемое имущество, о чем имеется расписка продавца в договоре купли-продажи, также были переданы все документы на недвижимое имущество. При подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (по доверенности уполномоченный У.И.Н.) передал во владение истца указанное выше недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>.

Собственными силами Истца на приобретённом земельном участке возведен жилой дом, общей площадью <данные изъяты>. (в настоящее время инвентарный №, на кадастровом учете не стоит).

Для узаконивания новой жилой постройки истец обращался в Администрацию Багаевского района Ростовской области, но ввиду отсутствия документов на собственность, в разрешении на строительство ему было отказано муниципальным органом, что подтверждается уведомлением Администрации Багаевского района от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с заключением ООО «Хемиун» № жилой дом, общей площадью <данные изъяты> соответствует требованиям гигиенических, противопожарных, строительных и градостроительных нормативов. Строение соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам застройки, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом возведен в границах принадлежащего собственнику земельного участка. По своим параметрам и техническому состоянию жилой дом не нарушает градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствуют целевому назначению земельного участка. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушены.

Из позиции истца следует, что по стечению обстоятельств он не смог зарегистрировать недвижимое имущество в свою собственность, так как ФИО2 не оформил надлежащим образом документы на право приобретенной им собственности на указанное выше недвижимое имущество.

Однако, данный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации не должно нарушать права истца на владение, пользование и распоряжение спорным имуществом.

Признание права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом не нарушает права и законные интересы третьих лиц, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка между ФИО3 и ФИО2, а также между ФИО2 и ФИО1 действительно были совершены, в связи с чем, за истцом может быть признано право собственности на спорное имущество.

Кроме того, доказательств того, что самовольная постройка произведена иными лицами, затрагивает чьи-либо права и законные интересы, создает угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено.

Возведение жилого дома выполнено в границах земельного участка, целевое использование не нарушено. Претензий со стороны собственников смежных домовладений по границам земельного участка и пользованию домом не имеется.

Суду в порядке ст. ст. 56, 57 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих доводы истца; ответчики, третьи лица не просили суд о содействии в истребовании и сборе доказательств в возражение иска.

Поскольку земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности, имеет вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, возведение отдельно стоящего дома выполнено в границах земельного участка суд, оценив представленные доказательства, считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 17 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года - основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; вступившие в законную силу судебные акты».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью <данные изъяты>., условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: <адрес> (ранее: <адрес>) между ФИО2 и ФИО3 – заключенным.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью <данные изъяты> условный №, № (в настоящее время кадастровый номер жилого дома №) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес> (ранее: <адрес>) между ФИО2 и ФИО1 – заключенным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>.

Исключить из числа собственников жилого дома, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, ФИО3.

Сохранить в реконструированном виде и признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, литер Б, общей площадью <данные изъяты> инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.12.2025 года.

Председательствующий: П.А. Левченко