дело 2-1077/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 октября 2022 года п. Чишмы РБ
Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Галикеева Р.М.,
при секретаре Федоровой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации сельского поселения Сафаровский сельсовет Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи заключенным и исполненным, признании право собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации сельского поселения Сафаровский сельсовет Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи заключенным и исполненным, признании право собственности на объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что истец ФИО1 по договору купли-продажи нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у Чишминского Районного Потребительское Общества (ИНН:№) здание заготовительного склада, расположенное по адресу- .
Данный факт подтверждается оригиналом Договора купли-продажи фонда от 11.06.2003г. и Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГг.
Согласно пункта 1.1 данного договора, «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора здание заготовительного склада общей площадью 72,0 кв.м., 1980 года постройки, Литер Б, находящийся по адресу: . Здание склада, было передано мне в собственность по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункта 2.1 вышеуказанного договора, стоимость здания, указанного в п. 1.1. составила 12000 (двенадцать тысяч) рублей.
Истец своевременно оплатил стоимость данного заготовительного склада путем внесения наличных денежных средств в кассу Чишминского Районного Потребительского Общества.
Данный факт подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец неоднократно обращался в Районное Потребительское Общество с требованием о регистрации сделки через регистрационную палату и оформлении права собственности на него, но Чишминское Районное Потребительское Общество отвечало, что оформляет документы для регистрации.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан, в отношении Чишминского районного потребительского общества было введено конкурсное производство. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении Чишминского районного потребительского общества было прекращено. Чишминское РайПО исключено из государственного реестра юридических лиц. Датой прекращения деятельности указан ДД.ММ.ГГГГ год.
Выписка о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации Районного Потребительского Общества прилагается к исковому заявлению.
Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось.
Истец и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к истцу на объект недвижимости в порядке, установленном законом.
Продавцом не были исполнены свои обязательства по передаче надлежащих правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, необходимых для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности к покупателю ФИО1
Договор купли - продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на спорное имущество, никем не оспаривалось.
Поскольку Районное Потребительское Общество было ликвидировано, но принятые на себя стороной продавца по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ обязательства не исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, принимая во внимание, что ФИО1 открыто владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях и не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанный объект недвижимости, считает данный факт основанием для регистрации права собственности.
Вышеуказанный объект недвижимости муниципальной, государственной собственностью не является, не обременен правами, и не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлением об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 20.11.2012с № и ответом на запрос КУС Минземимущества Республики Башкортостан по от ДД.ММ.ГГГГ исх. № на нежилое здание, наименование: склад, расположенный по адресу: , с/с Сафаровский, . 16.
На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 02-ЧИ № от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником нежилого строения - магазин; количество этажей: 1 общая площадь: 290.4 кв.м. Литера А, инвентарный №, адрес: .
Здание заготовительного склада общей площадью 72,0 кв.м., 1980 года постройки, Литер Б, находящийся по адресу: . является принадлежностью данного магазина, согласно технического паспорта.
Истец просит признать договор купли-продажи фонда от ДД.ММ.ГГГГ здания склада заготовительного Литера Б, общей площадью 72,0 кв. м, 1980 года постройки, расположенного по адресу: обществом и ФИО1 - заключенным и исполненным. Признать за ФИО1 права собственности на здание - склад заготовительный, Литера Б, общей площадью 72,0 кв. м, 1980 года постройки, расположенного по адресу: .
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика Администрации сельского поселения Сафаровский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан не явился, суду представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО2 не возражала в судебном заседании в удовлетворении требований истца.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований комитета по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, проверив и оценив, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Ссылаясь на п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 219, п. 1 ст. 131 ГК РФ истец считает, что право собственности на здания, сооружения, и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 Районным Потребительским Обществом заключен договор купли-продажи нежилого фонда, а именно здания склада заготовительного, расположенного по адресу: .
Согласно пункта 1.1 данного договора, «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора здание заготовительного склада общей площадью 72,0 кв.м., 1980 года постройки, Литер Б, находящийся по адресу: . Здание склада, было передано мне в собственность по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 2.1 договора, указана стоимость здания 12000 рублей.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 оплатил денежную сумму в размере 12 000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан, в отношении Чишминского районного потребительского общества было введено конкурсное производство. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении Чишминского районного потребительского общества было прекращено. Чишминское РайПО исключено из государственного реестра юридических лиц. Датой прекращения деятельности указан ДД.ММ.ГГГГ год.
Истец и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к истцу на объект недвижимости в порядке, установленном законом.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора кути-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять, этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ)
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ.
Право собственности на основании ст. 165 ГК РФ и статьи Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть признано только в судебном порядке.
В настоящее время нежилое помещение находится во владении и пользовании истца ФИО1
Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьи 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права па недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им лица.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В таком случае положения п. 3 ст. 551 ГК РФ подлежат применению по правилу об аналогии закона.
Из материалов дела следует, что продавцом не были исполнены свои обязательства по передаче надлежащих правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, необходимых для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности к покупателю ФИО1
ФИО1 открыто владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях и не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанный объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения Сафаровский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан в лице председателя комитета – начальника отдела комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по ФИО4 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Б под жилую застройку индивидуальную, общую площадь 1382 кв.м., сроком аренды на 20 лет. Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, расчет годовой арендной платы.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , общей площадью 1382 +/-13 сведения о правообладателе отсутствуют, имеются сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды с ДД.ММ.ГГГГ на 20 лет за ФИО1
В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из содержания данной нормы следует, что при переходе к другому лицу права собственности на главную вещь к тому же лицу переходит право собственности на принадлежность.
В материалах дела имеется технический план от ДД.ММ.ГГГГ, на здание магазина, расположенного по адресу: :
1. Магазин, площадью 288,4 кв.м.,
2. Склад, площадью 72 кв.м.,
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В ст. 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.02.2015 г. № 78-КГ14-47).
Исходя из смысла п. 3 ст.165 ГК РФ с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд считает, что решение о регистрации сделки может быть принято не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по не зависящим от воли данной стороны причинам.
Ликвидация Чишминского райпо повлекла невозможность государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 2, 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в заявительном порядке. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к администрации сельского поселения Сафаровский сельсовет Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи заключенным и исполненным, признании право собственности на данный объект недвижимости удовлетворить.
Признать заключенным договор купли-продажи фонда от ДД.ММ.ГГГГ здания склада заготовительного Литер Б, общей площадью 72,0 кв. м, 1980 года постройки, расположенного по адресу: , между Потребительским обществом и ФИО1.
Признать за ФИО1 права собственности на здание - склад заготовительный, Литер Б, общей площадью 72,0 кв.м., 1980 года постройки, расположенный по адресу: .
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с даты составления мотивированного решения через Чишминский районный суд Республики Башкортостан.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна
Судья Р.М. Галикеев