Решение по делу № 2-2972/2023 от 03.11.2023 - о взыскании убытков, судебных расходов, об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору купли-продажи.

УИД 70RS0003-01-2019-004463-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Братск 3 ноября 2023 года

Братский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующей судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Березиковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2972/2023 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о снятии обременения в виде ипотеки с жилого помещения, о погашении регистрационной записи об ипотеке, о взыскании денежных средств по договору,

по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков, судебных расходов, об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

30.07.2019 истец ФИО6 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО2, в котором, просила прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, принадлежащей истцу на праве собственности.

В обоснование исковых требований истец указала, что между истцом ФИО6 и ответчиками был заключен договор купли - продажи <адрес> от 28.10.2015. На основании данного договора истец приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Согласно п. 2.1. договора купли - продажи <адрес> от 28.10.2015, окончательный расчет между сторонами должен был быть произведен в срок до 13.11.2015. В соответствии с п.2.2. договора купли - продажи <адрес> от 28.10.2015, на указанную квартиру у ответчиков возникло право залога до окончательного расчета с истцом. Право собственности истца на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2015, в котором имеется указание на ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона. Однако после совместного подписания договора купли - продажи <адрес> от 28.10.2015 и передачи документов на государственную регистрацию, ответчики перестали выходить с истцом на связь по телефону, уехали в неизвестном направлении, без указания своего местонахождения и адреса. Счетов в банковских учреждениях или иных распоряжений, относительно окончательного расчета по договору истцу не оставили. В этой связи истец не имела возможности передать ответчикам окончательный расчет по договору. Срок исковой давности для предъявления ответчиками требований к истице о выплате денег по договору начал течь с 13.11.2015 и истек 13.11.2018, в связи с чем, истец была вынуждена обратился в суд с иском о снятии обременения с жилого помещения, поскольку обременение права собственности препятствует истцу в распоряжении квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании определением суда, вынесенном в соответствии с ч. 2 ст. 224, ст. 44 ГПК РФ, в связи со смертью истца ФИО6 в порядке процессуального правопреемства в качестве истца по гражданскому делу привлечен наследник ФИО6 – ФИО4, который после вступления в производство по делу уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просит снять (прекратить) обременение (ипотеку) с жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, принадлежащей на праве собственности истцу ФИО4; погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости *** об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***; взыскать с истца ФИО4 в пользу ответчиков ФИО2, ФИО3 денежные средства в размер 1 140 000 руб. в счет оплаты цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***.

В обоснование уточненных исковых требований истец ФИО4 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Согласно п. 2.1 договора, расчет между сторонами должен был быть произведен путем передачи денежных средств ФИО6 ответчикам до ДД.ММ.ГГГГ, что подразумевало наличный расчет между сторонами. Пунктом 3.1 договора было предусмотрено также, что ответчики обязуются передать ФИО6 квартиру без обременения задолженностями. Пунктом 3.1.3 договора, ответчики приняли на себя обязательство сняться с регистрационного учета в квартире и снять с регистрации ФИО7 до 09.11.2015. После подачи документов по сделке на регистрацию, ФИО6 стало известно, что на момент наступления даты расчета ответчики принятых на себя обязательств не выполнили. Так, за квартирой числилась задолженность, в квартире была зарегистрирована ФИО7, которую ответчики должны были снять с регистрационного учета. Данные обстоятельства препятствовали ФИО6 проведению окончательного расчета с ответчиками. После завершения в 2017 году судебных разбирательств ответчиков с ФИО7 по спорам о праве последней пользоваться квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, ответчики до ФИО6 сведений об этом не доводили, денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015 не требовали до 16.10.2023, когда направили представителю истца ФИО4 требование об одностороннем изменении цены сделки и начислении неустойки. При этом, на момент смерти ФИО6 срок исковой давности для предъявления ответчиками требований о взыскании задолженности по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, был пропущен. После смерти ФИО6 истец ФИО4 принял в установленный законом срок наследство, в том числе, получил свидетельство о праве на наследство по закону ДД.ММ.ГГГГ, после чего ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право собственности в ЕГРН. В связи с тем, что ФИО13 был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств и о расторжению договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, после смерти ФИО6 Октябрьский районный суд <адрес> решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу *** отказал в удовлетворении указанных требований ответчиков, в связи с чем, долг ФИО6 перед ними не вошел в объем правоотношений, перешедших в порядке наследования к ФИО4 Вместе с тем, оформив право собственности на квартиру, ФИО4 предпринял действия к завершению состоявшейся между ФИО6 и ответчиками сделки. Данное намерение не связано с признанием долга ФИО4 перед ответчиками, в связи с чем, не влечет для ответчиков оснований для восстановления срока исковой давности для предъявления ответчиками требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015. ФИО4, действуя добросовестно, имел намерения договориться с ответчиками мирным путем, выплатить им стоимость указанной квартиры, для чего направлял в их адрес проект мирового соглашения, однако ответчики уклоняются от получения денежных средств по сделке. Кроме того, истцом на 17.11.2022 было взято два талона № П-85 и № Г1-1 в МФЦ Томска для завершения сделки с ответчиками, о чем ответчики были уведомлены надлежащим образом заблаговременно, однако на сделку не явились. Учитывая вышеизложенное ФИО4 в подтверждение своей платежеспособности внес денежные средства в размере стоимости квартиры, определенном договором купли-продажи квартиры от 28.10.2015, на депозит в Управлении Судебного департамента в <адрес>.

Не согласившись с исковыми требованиями ФИО4, ответчики ФИО3, ФИО2 обратились в суд со встречным исковым заявлением, в соответствии с которым просят взыскать с ФИО4 в свою пользу 4 436 852 руб. в виде убытков в результате неправомерного удержания денежных средств ФИО4, обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015 имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***, также просят взыскать с ФИО4 понесенные ими судебные расходы по уплате госпошлины в размере 30 384 руб.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3, ФИО2 указали, что между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) 28.10.2015 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Указанная квартира находится в ипотеке по закону. Залогодержателями являются ФИО3 и ФИО8 Вместе с тем, ФИО6 умерла, задолженность покупателя перешла к наследнику ФИО4 При этом, у залогодержателей возникли убытки в результате неправомерного удержания денежных средств ФИО4 (ФИО6), которые должны были быть переданы в качестве оплаты недвижимости в 2015 году, в виде разницы между рыночной ценой двухкомнатной квартиры в <адрес> на третий квартал 2023 году и стоимостью квартиры по договору. Согласно Приказу «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на второе полугодие 2023 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на III квартал 2023 года» средняя стоимость квадратного метра в <адрес> составляет 93 571 руб. Таким образом, рыночная стоимость спорной квартиры на третий квартал 2023 года составляет 3 733 483 руб. При этом, устанавливая в договоре стоимость квартиры, стороны сделки руководствовались ценами на момент сделки. Считают, что цены 2015 года нельзя применять к ценам 2023 года, поскольку это приведет к неосновательному обогащению покупателя и убытков со стороны продавцов. В связи с тем, что на депозит суда ФИО4 добровольно ДД.ММ.ГГГГ перечислил основной долг, то процент за пользование денежными средствами рассчитывается до этой даты включительно и составляет 703 369 руб. Кроме того, сдавая данную квартиру в аренду, ФИО4 извлекал выгоду на протяжении всего периода образования задолженности по оплате долга ответчикам, либо мог извлекать, либо значительно экономил, не живя на съемной квартире. На дату написания встречного иска просрочка оплаты по договору составляет 95 месяцев, следовательно, сдавая квартиру в аренду, ФИО4 получил (сэкономил), примерно, 1 140 000 руб. Таким образом, задолженность, которая обеспечивается ипотекой, составляет 5 576 852 руб. С учетом того, что часть долга внесена на депозит суда, то задолженность ФИО4 перед ФИО13 составляет 4 436 852 руб. ФИО13 неоднократно обращались к покупателю с требованиями о расторжении договора, либо уплате основного долга, процентов за пользования денежными средствами и упущенной выгоды. Со стороны покупателя ответных предложений не исходило, намерений исполнить требование о расторжении договора, либо оплате задолженности проигнорировано. В силу того, что покупатель сопротивляется расторжению договора, при этом, не оказывает желания погасить задолженность, то ФИО13 считают необходимым обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый ***.

Кроме того, ответчики ФИО3, ФИО2 представили в суд письменные возражения на исковое заявление ФИО4, согласно которым между покупателем и продавцами был заключен договор купли-продажи в письменной форме. Согласно договору, действительно, было предусмотрено, что продавцы обязуются передать покупателю квартиру, которая не обременена задолженностями, в том числе коммунальными услугами. Данный пункт продавцами был выполнен в полном объеме. При этом, ФИО4 было известно, что задолженность по коммунальным услугам, о которой идет речь, не принадлежала продавцам, как и по другим коммунальным услугам. ФИО6 не предъявляла претензий на счет нарушения условий договора, на которые ссылается ФИО4, не обращалась с подобными вопросами в суд. В своем исковом заявлении указала причину неоплаты квартиры - отсутствие возможности передать денежные средства. Следовательно, имела намерение осуществить оплату и признавала свою задолженность и неправомерное удержание денежных средств. Срок исковой давности по предъявлению претензий к продавцам со стороны покупателя по договору купли-продажи истек 29.10.2018 (дата начала – 28.10.2015 — день подписания договора и передаточного акта). ФИО6 никогда не ссылалась на невыполнение со стороны продавцов своих обязательств, но признавала нарушение обязательств со своей стороны. Между продавцами и покупателем была договоренность о том, что сначала продавцы должны были получить денежные средства от покупателя, а потом решать вопрос с оплатой коммунальных услуг через суд. Кроме того, обязательство ФИО13 перед покупателем по снятию с регистрационного учета ФИО7, в соответствии с п. 3.1.3 договора, должно было быть исполнено до 09.11.2015. ФИО3 снялся с регистрационного учета 06.11.2015, а также снял с регистрационного учета несовершеннолетнего ФИО9 и по решению Октябрьского районного суда <адрес> от 08.07.2015 ФИО7 При этом, ФИО4 никогда не выходил к ФИО13 с предложением о заключении мирового соглашения. Ответчики считают, что внесение истцом денежных средств на депозит суда является его признанием существующей перед ними задолженности по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015. При этом, первое признание задолженности со стороны ФИО4 произошло 01.10.2022 в письменной форме, в связи с чем, течение исковой давности для предъявления ответчиками исковых требований к истцу о взыскании указанной задолженности начинается заново и оканчивается 01.10.2025. Кроме того, при рассмотрении настоящего гражданского дела требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015 ФИО2 и ФИО3 заявлено не было. Не было заявлено такого требования и ранее. Исходя из изложенного, считают, что положения ст. 196 ГК РФ о сроках исковой давности при рассмотрении данного гражданского дела не могут быть применены. Также нет данных о том, что ФИО4 заявлял в суд иск к ФИО3 и ФИО2 о признании долга отсутствующим.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО10, действующий на основании доверенности, исковые требования ФИО4 поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске и в дополнительных пояснениях на иск, со встречными исковыми требованиями ответчиков ФИО3, ФИО2 не согласился, просит в их удовлетворении отказать, считает, что ответчики в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ, заявляют об увеличении в одностороннем порядке цены квартиры. При этом, пытаются выдать свое незаконное уклонение от завершения состоявшейся между ними и умершей ФИО6 сделки за причиненные им убытки, поскольку срок исковой давности на основное требование о взыскании долга по договору купли – продажи квартиры от 28.10.2015 истек еще в 2018 году. В соответствии с данным обстоятельством, считает, что не подлежат удовлетворению и вытекающие из основного требования (оплаты цены договора) дополнительные требования (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе, возникшим после истечения срока исковой давности по основному требованию на основании ст. 207 ГК РФ. Каких-либо причини, свидетельствующих о невозможности обратиться с заявленными исковыми требованиями, до истечения срока исковой давности ответчиками не указано.

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, представили суду письменные заявления, в которых просят рассматривать дело в их отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> - не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, изучив предмет, основание и доводы иска и дополнительных пояснений к нему, доводы письменных возражений ответчиков на иск, основание и доводы встречного иска, исследовав письменные материалы дела, оценив исследованные в судебном заседании доказательства каждое в отдельности с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а в их совокупности достаточности для разрешения данного гражданского дела по существу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений п.п. 1, 3 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу положений ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу положений ч. 1 ст. 11 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (ч. 12). Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ч. 13).

Согласно положениям ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими». Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки (статьи 12, 393 ГК РФ, статья 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I).

В силу п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», В случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи (статья 6, пункт 2 статьи 352 ГК РФ). По ходатайству залогодержателя о восстановлении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении такого иска при наличии предусмотренных статьей 205 ГК РФ оснований.

Согласно ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Согласно ч. 6 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2017 сведения ЕГРП считаются сведениями ЕГРН.

Из письменных материалов дела судом достоверно установлено, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 28.10.2015 ФИО6 (покупатель) приобрела у ФИО2, ФИО3 (продавцы) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Согласно п. 1.1. договора, покупатель обязалась принять в собственность данную квартиру и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (цену) на условиях договора. Согласно п. 2.1. договора, цена квартиры определяется сторонами и составляет 1 140 000 руб., которые передаются покупателем продавцам в срок до 13.11.2015. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п. 2.2. договора, у продавцов на указанную квартиру возникает право залога. Согласно п.3.1.2 договора, продавцы обязались в срок до 09.11.2015 снять с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц: ФИО3, ФИО9, ФИО7

Переход права собственности на данную квартиру от ФИО3, ФИО2 к ФИО6 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015, а также ипотека в силу закона в пользу были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 16.11.2015 за регистрационным ***, что подтверждается регистрационным штампом на договоре, а также свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2015.

Из содержания иска ФИО6, а также письменных пояснений сторон судом установлено, что ФИО3, ФИО2 свое обязательство, предусмотренное договором купли-продажи квартиры от 28.10.2015, по передаче квартиры в собственность ФИО6 исполнили. Вместе с тем, в определенный договором срок – 13.11.2015 – ФИО6 не передала ФИО3, ФИО2 в счет оплаты стоимости приобретённой квартиры денежные средства в размере 1 140 000 руб.

Согласно доводам иска ФИО6, а также доводам уточненного иска ФИО4, исполнить предусмотренное договором обязательство по передаче денежных средств в счет оплаты приобретенной квартиры ответчикам ФИО6 не смогла по причине уклонения ответчиков от получения данных денежных средств.

На момент обращения в суд с иском о снятии обременения с указанной квартиры - 30.07.2019 - ФИО6 являлась ее собственником, при этом, на квартире имелось обременение в виде ипотеки в силу закона на срок по 13.11.2015 в пользу ФИО3, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.07.2019 № КУВИ-001/2019-18076134.

ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, что подтверждается записью акта о смерти *** от 09.09.2020, свидетельством о смерти I-ОМ *** от 09.09.2020, выданным Отделом ЗАГС <адрес> и <адрес> Департамента ЗАГС <адрес>.

Согласно информации нотариуса <адрес> нотариальной палаты ФИО11 за *** от 31.03.2021,имеется наследственное дело ***, открытое к имуществу ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Единственным наследником, обратившимся за принятие наследства, является сын умершей – ФИО4

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону <адрес>0 от 17.10.2022, ФИО4 в порядке наследования после смерти наследодателя ФИО6 перешла в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый ***.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.11.2022 № КУВИ-001/2022-205941566, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.10.2022, является ФИО4 В отношении квартиры имеется обременение в виде ипотеки в силу закона на срок по 13.11.2015 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015 в пользу ФИО3, ФИО2

Согласно требованию ФИО4, адресованному ФИО3, а также талону МФЦ П-86, истец, как наследник ФИО6 пригласил ответчика явиться лично или направить своих представителей 17.11.2022 с 10.00 часов до 12.00 часов по адресу: <адрес>, пер. Дербышевский, <адрес> Б, для осуществления окончательного расчета по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015 и регистрации прекращения записи об ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно доводам письменных пояснений ответчиков, а также описи почтового отправления, данное требование ФИО4 было направленно истцом в адрес ФИО3 01.10.2022. Факт получения данного требования истца ответчики не опровергли.

Согласно информации ОГКУ «<адрес> МФЦ по предоставлению государственных и муниципальных услуг» *** от 22.11.2022, в системе электронного управления очередью 15.11.2022 был зарегистрирован талон № П-86 на услугу «Регистрация и кадастровый учет недвижимости» на 17.11.2022 в 11.00 на имя ФИО4 Оператор приема документов вызвал талон в окно 15 в 11:08:14. Повторно талон был вызван оператором в окно 24 в 11:22:42. В связи с отсутствием второй стороны участника сделки, талон был автоматически удален системой электронной очереди в 11:25:42.

Решением Октябрьского районного суда <адрес>, вынесенного 28.04.2023 по гражданскому делу *** по иску ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015, заключенного между ФИО6 и ФИО3, ФИО2, о прекращении права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***, о признании права собственности за ФИО3, ФИО2 на указанную квартиру, было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с истечением срока давности для предъявления иска в суд. Из содержания решения суда установлено, что договором купли-продажи квартиры от 28.10.2015 определен порядок оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, а также срок исполнения покупателем ФИО6 – 13.11.2015, по истечении которого, с 14.11.2015 истцу стало известно о нарушении ее прав со стороны покупателя, и с этого момента начал исчисляться срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, который истек на момент обращения истца ФИО2 с иском в суд 20.11.2022. Кроме того, судом установлено, что ФИО4 направил требование ФИО3, в котором просил явиться лично либо направить своих представителей 17.11.2022 с 10.00 часов до 12.00 часов по адресу: <адрес>, пер. Дербышевский, <адрес> Б, для осуществления окончательного расчета по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015 и регистрации прекращения записи об ипотеки в отношении указанной квартиры.

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от 28.04.2023 по гражданскому делу *** вступило в законную силу 14.06.2023.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 28.10.2015, заключенный между ФИО6 и ФИО3, ФИО2 является действующим. Обстоятельства, установленные данным судебным решением, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, являются обязательными для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно чек – ордеру ПАО Сбербанк от 03.10.2023, ФИО4 внес 03.10.2023 на лицевой счет для учета операции со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя УФК по <адрес> (Управление Судебного департамента в <адрес>) денежные средства в размере 1 140 000 руб.

Анализируя представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца о невозможности исполнить возникшее у ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015 обязательство по оплате, приобретенной у ответчиков, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, по причине уклонения ответчиков от получения денежных средств по сделке.

При этом, судом принято во внимание отсутствие доказательств со стороны ответчиков уклонения ФИО6 от завершения сделки в части оплаты стоимости квартиры, а также доказательств надлежащего исполнения ими обязательства о принятии от покупателя ФИО6 указанных денежных средств.

Так, в период с момента наступления определенного договором срока исполнения ФИО6 обязательства по оплате стоимости квартиры – 13.11.2015 и до 20.11.2022 (день подачи ФИО2 иска к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015 в Октябрьский районный суд <адрес> – указан в решении Октябрьского районного суда <адрес> от 28.04.2023 по гражданскому делу ***) ответчики не обращались к ФИО6, а впоследствии к ее наследнику ФИО4 по вопросу получения денежных средств по сделке, а также в суд за защитой своих нарушенных прав. Данное обстоятельство подтверждено ответчиком ФИО2 в письменных возражениях на иск ФИО4 от 06.10.2023 по настоящему делу (л.д. 163 в т. 2). Кроме того, согласно письменному отзыву ответчиков на иск ФИО6 от 21.08.2019, сроки оплаты стоимости квартиры по устной договоренности с ФИО6 по инициативе ответчиков сдвигались по причине не исполнения ФИО13 предусмотренной договором обязанности в определенный условиями договора срок снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц (л.д. 50 – 51, т.1). Кроме того, со стороны ответчиков проигнорировано полученное от ФИО4 требование о явке в МФЦ для завершения сделки в части оплаты стоимости квартиры и снятия обременения в виде ипотеки, направленное истцом в адрес ответчика ФИО3 01.10.2022. Кроме того, на протяжении производства по гражданскому делу в Братском городском суде <адрес> со стороны ответчиков не была выражена позиция относительно предложения истца заключить мировое соглашение, проект которого представлен в материалы дела.

Одновременно с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о добросовестности действий со стороны истца ФИО4, который после принятия наследства умершей ФИО6 добровольно, при отсутствии претензий со стороны ответчиков, предпринял неоднократные вышеуказанные действия, направленные на завершение заключенной между его матерью и ответчиками сделки, в том числе, в подтверждение своей платежеспособности представил суду доказательства наличия у него денежных средств в размере стоимости квартиры, определенном условиями договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015, которые просит суд направить в счет погашения задолженности ФИО6 перед ответчиками.

Вышеуказанные обстоятельства, в силу ст. 327 ГК РФ, свидетельствуют, по мнению суда, о полном и надлежащем исполнении со стороны истца ФИО4 обязательства своей матери ФИО6 перед продавцами и залогодержателями квартиры – ФИО3, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015, обеспеченного ипотекой в силу закона, которое не было исполнено ФИО6 при жизни по причинам уклонения от завершения сделки со стороны ответчиков.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеется основание для прекращения указанного обременения квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, поскольку ответчики свои обязательства по снятию обременения с объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона не исполнили, нарушая права истца, как собственника указанной квартиры.

При этом, довод ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает необоснованным, поскольку, согласно п. 49 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статьи 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

С учетом изложенного, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи с фактическим отказом ответчиков погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления с истцом, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3, ФИО2, суд, с учетом заявленного истцом ходатайства о применении срока исковой давности, приходит к следующему.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст. 201 ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Из анализа приведенных норм устанавливается, что с истечением срока исковой давности субъективное право кредитора (ответчиков) не прекращается, но возможность его защиты в судебном порядке будет утрачена, если должник заявит о необходимости применить срок исковой давности. Такой срок может быть применен только по заявлению должников (ответчиков) в рамках предъявленного к ним иска о взыскании задолженности.

В силу п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно ч. 2 ст. 206 ГК РФ, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Согласно ч. 1 ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ, после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Томска от 28.04.2023 № 2-1528/2023, установлен факт пропуска ответчиками срока исковой давности для защиты нарушенного права на основании договора купли-продажи квартиры от 28.10.2015 в связи с просрочкой исполнения обязательства ФИО6 по оплате стоимости квартиры, который составляет три года и исчисляется с момента, когда у ФИО6 возникла указанная просрочка, то есть с 14.11.2015.

Принимая во внимание, что срок исковой давности по главному требованию ответчиков истек, следовательно, в силу ч. 1 ст. 207 ГК РФ, истек срок и по дополнительным требованиям ответчиков (убытки, проценты, залог), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

При этом, суд не соглашается с доводами ответчиков, что, являясь наследником умершей ФИО6 по ее обязательствам, вступая в производство по настоящему гражданскому делу в порядке процессуального правопреемства, обратившись к ответчикам с предложением завершить сделку до разрешения судом спора по существу, истец ФИО4 возобновил течение срока исковой давности для предъявления исковых требований по главному требованию со стороны ответчиков, поскольку перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, а требование ФИО4, направленное 01.10.2022 в адрес ФИО3, содержит приглашение на встречу в МФЦ для завершения сделки, при этом не содержит сведений о признании истцом долга перед ответчиками.

По мнению суда, признание истцом ФИО4 в ходе производства по гражданскому делу долга перед ответчиками является производным от действий первоначального истца ФИО6, обратившейся с иском о снятии обременения с квартиры 30.07.2019.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ, имеется самостоятельное основание для отказа в удовлетворении встречного иска ФИО13, принимая во внимание отсутствие доказательств уважительности причин пропуска срока.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3, ФИО2

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, ФИО2 отказано, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ответчиков о взыскании с ФИО4 в их пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче встречного иска в суд.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Прекратить ипотеку на квартиру, назначение – жилое, площадью 39,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке *** от 18.10.2022 на квартиру, назначение – жилое, площадью 39,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***, в пользу ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО4 (***) в пользу ФИО2 (***), ФИО3 (*** в порядке исполнения обязательства по договору купли-продажи квартиры от 28.10.2015, заключенному между ФИО14 Лидией Фёдоровной и ФИО2, ФИО3, стоимость квартиры, назначение – жилое, площадью 39,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ***, в размере 1 140 000,00 руб.

Исполнения решения в части взыскания с ФИО4 в пользу ФИО2, ФИО3 стоимости квартиры в размере 1 140 000,00 руб. произвести при обращении ФИО2, ФИО3 в Управление Судебного департамента в <адрес> через Братский городской суд <адрес> после погашения регистрационной записи об ипотеке *** от 18.10.2022 на квартиру, назначение – жилое, площадью 39,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ***, в пользу ФИО2, ФИО3, путем перечисления денежных средств, внесенных ФИО4 03.10.2023, номер операции 5001 на лицевой счет для учета операции со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя УФК по Иркутской области (Управление Судебного департамента в Иркутской области лицевой счет ***), корреспондентский счет ***, отделение Иркутск Банка России/УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, ИНН <***>, КПП 380801001.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков в размере 4 436 852 руб., об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору купли-продажи от 28.10.2015 – квартиры, расположенное по адресу: <адрес>, о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 30 384 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Братский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.В. Щербакова