Решение по делу № 3А-210/2024 от 10.01.2025 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-4/2025, 3а-210/2024

УИД 33OS0000-01-2024-000301-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 10 января 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 51 200 614 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Административный истец полагал, что более высокая кадастровая стоимость здания по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению налога на имущество и нарушает его права, как плательщика налога.

ФИО2, его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1 не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагала, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 170-171).

Заинтересованные лица государственное бюджетное учреждение Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО»), филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Александровского района Владимирской области, Министерство финансов Владимирской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в письменном отзыве не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагает, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований (т.2, л.д. 164-168).

В письменных отзывах филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация Александровского района Владимирской области просят рассмотреть дело в отсутствие представителей, не ставя под сомнение заключение эксперта **** №**** от 12 декабря 2024 г.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, подтверждается письменными доказательствами, что здание с кадастровым номером ****, находящееся по адресу: ****, имеющее нежилое назначение, наименование – ****, принадлежит на праве общей долевой собственности административному истцу ФИО2 (65/200), заинтересованным лицам ФИО4 (65/200), ФИО5 и ФИО6 (10/100 в совместной собственности), ФИО7 (25/200), ФИО8 (25/200) – т.1, л.д. 99-130.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **** утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 83 783 187,64 руб. (т.1, л.д. 7).

ФИО2 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 3 сентября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 51 200 614 руб. (т.1, л.д. 21-95).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 217-219).

Согласно заключению эксперта **** **** №**** от 12 декабря 2024 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** составляет 60 068 353 руб., по состоянию на 1 января 2023г. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки - здания с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости здания с кадастровым номером ****, в правильности определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, а также математических действиях. Выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема (т.2, л.д. 30-156).

Экспертиза проведена сотрудником **** ****., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта №**** от 12 декабря 2024 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием возражений относительно рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, **** даны письменные пояснения, в которых обращено внимание на следующее.

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 28-30 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.17-3.19, стр. 42-47 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в экспертизе ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников. Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством данные о нарушении Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не состоятельны.

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр.3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом.

Объекты, представленные Учреждением и экспертом, являются аналогами объекта оценки. Цена предложений аналогов, представленных Учреждением, составляет от 28 104,49 руб. до 47 425 руб./кв.м., а у эксперта - от 28 104 до 81 395 руб./кв.м. Из представленных диапазонов цен предложений видно, что цены, использованные экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования, находятся в сопоставимом диапазоне, что и при определении кадастровой стоимости. Эксперт для определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использовал 9 аналогов, сопоставимых по расположению и назначению с объектом оценки.

Эксперт в своем заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами и сдачи в аренду помещений под торговлю. Экспертом были обоснованно применены 2 подхода – сравнительный и доходный. При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки. Разница в цене за 1 кв.м., на которую указано Учреждением и Министерством, и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; использование большего количества аналогов для сравнения; все объекты - аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости, состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания. В связи с этим полученная стоимость была отделена от стоимости земельного участка (т.2, л.д. 176-177).

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта по поставленным вопросам каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 3 сентября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение от 12 декабря 2024 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 12 декабря 2024 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2023 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости **** №**** от 3 сентября 2024 г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу, поскольку при его составлении оценщиком допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 60 068 353 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 6 сентября 2024 г., то есть дату обращения в суд с настоящим иском (т.1, л.д. 2).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, имеющего нежилое назначение, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 60 068 353 (шестьдесят миллионов шестьдесят восемь тысяч триста пятьдесят три) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 6 сентября 2024г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 15 января 2025 г.